Turda si Tecuci sunt localitatile in care primariile au impus cele mai mari cresteri ale impozitelor pe locuintele persoanelor fizice (275% respectiv 150%), iar Ramnicu Valcea, Calarasi, Turda si Campina au cele mai mari cresteri ale impozitelor, daca v-ati stabilit sediul firmei acasa (cresteri de peste 1689%!) se arata in primul studiu facut pe principalele 50 de orase ale Romaniei. Se stie ca pentru prima data in ultimii 25 ani impozitul pe locuinte nu mai tine cont de calitatea proprietarului persoana fizica sau persoana juridica ci de scopul utilizarii cladirii.
Astfel, impozitele sunt structurate in 3 categorii: cand cladirea e folosita in scop rezidential/locuinta (cote de impozitare intre 0,08% si 0,2%), cand e utilizata ca sediu de firma (cote de impozitare intre 0,2% si 1,3%, cu conditia ca aceste cladiri sa fie reevaluate, construite, achizitionate in ultimii 5 ani) si atunci cand imobilul e sediu de firma dar nu l-ati reevaluat in ultimii 5 ani (cota de impunere este de 2% din valoarea cladirii).
In plus, prin noul Cod fiscal apar urmatoarele majorari ale bazei impozabile pentru constructii:
1.valoarea metrului patrat de constructie in anul 2016 este de 1.000 lei/metru patrat, cu o crestere de 6,95% fata de valoarea de 935 lei/ metru patrat din anul 2015;
2.cresterea indicelui de majorare a valorii constructiei pentru masurarea la exterior la procentul de 40%, respectiv la o valoare a indicelui de 1,4 fata de o valoare a indicelui aplicabila in 2015 de 1,2 cand procentul de actualizare era de 20%;
3.autoritatile locale pot majora cu pana la 50% aceste procente.
Studiul, realizat de consultantii fiscali independenti Adrian Benta, Dragos Patroi si Romert Croitoru are in vedere principalele 50 localitati ce au facut publice proiectele de hotarare pentru taxele locale aplicabile in anul 2016 deoarece nu toate aceste unitati administrative au putut sa puna in aplicare prevederea din Codul fiscal, fie din lipsa primarului, fie din lipsa Consiliului local, fie din alte cauze.
Studiul acopera impozitele pe locuinte pentru un numar de peste 7 milioane de persoane, avand ca sursa a datelor ultimul recensamant al populatiei, calculele matematice putand sa suporte modificari in functie de valoarea de piata a constructiei, daca se efectueaza reevaluari, importanta fiind tendinta. In acest sens, observam ca autoritatile locale au pastrat, in general, procentul mediu de impunere de 0,1% pentru cladirile cu destinatie locuinta, impozitand insa foarte aspru persoanele fizice ce desfasoara activitati economice cand constructiile sunt reevaluate/ dobandite in ultimii 5 ani, avand o crestere de impozitare de circa 10 ori fata de impozitul din anul curent si o crestere de impozit de circa 25 de ori daca constructiile nu sunt reevaluate/ dobandite in ultimii 5 ani.
- Chiar daca media de impozitare la nivel de tara se pastreaza la 0,1% din baza impozabila, cresterea de 25,85% pentru rezidential este generata de cresterea valorii metrului patrat impozitat de constructie de la 935 lei - existent in 2015 - la 1000 lei - valoare in 2016 - , respectiv majorarea articifiala a modului de determinare a suprafetei prin masurarea la exterior respectiv aplicarea unui coeficient de 1,4 (40%) in anul 2016 fata de un coeficient de 1,2 (20%) existent in anul 2015.
De retinut:
- pentru constructiile destinate folosirii rezidentiale, tendinta primariilor a fost sa utilizeze, in principiu, aceleasi procente de impozitare si in anul 2016 insa impozitele cresc pe seama majorarii valorii metrului patrat de constructie, si dupa caz, a modului de masurare a exterior a cladirii, situatie aplicabila pentru toate locuintele din blocuri de persoane, cand masurarea la exterior a constructiei ar presupune intrarea in incinta vecinului.
- pentru constructiile cu destinatie economica, in foarte putine cazuri primariile au aplicat nivelul minim de impozitare, mergand catre procentul maxim. In plus, in mai multe cazuri s-a aplicat si o majorare din cea permisa de 50%.
- pentru constructiile nereevaluate in ultimii 5 ani sau dobandite anterior unei perioade de 5 ani este impusa o cota de impozitare de 2% din valoarea statistica a constructiei, majorata fata de anul curent prin cresterea valorii impozabile a unui metru patrat de constructie si a modului de masurare a exteriorului.
Exemplu de calcul al impozitului pe cladiri pentru persoanele fizice - locuinta 100 mp
A. in anul 2015, impozitul pe cladirile detinute de persoanele fizice este in procent de 0,1% din valoarea impozabila a constructiei.
B. valoarea impozabila a constructiei se determina prin inmultirea suprafetei in metrii patrati construiti cu valoarea impozabila pentru un metru patrat de constructie prevazuta la art. 251 alin. (3) din Codul fiscal.
C. in anul 2015, pentru o constructie dotata cu instalatii de apa, canalizare, instalatii electrice si incalzire, cu pereti din cadre de beton sau cu pereti din caramida arsa, valoarea impozabila a constructiei pe metru patrat este de 935 lei, valoare actualizata prin HG nr. 1309/2012.
Nota: aceasta suma este influentata de mai multi parametri, respectiv:
- se majoreaza cu coeficientul de 2,6 ori pentru localitati de rang 0 pentru zona A din centrul localitatii sau 0,9 ori pentru localitati de rang V din zona D.
- in afara de acesti coeficienti, impozitul este influentat de vechimea cladirii respectiv de posibilitatea masurarii conturului exterior al cladirii. In acest caz, in anul 2015, suprafata construita a cladirii se inmulteste cu 1,2%. De exemplu, pentru un apartament in suprafata de 100 m situat in Bucuresti, zona A, intr-o vila rezidentiala cu mai multe apartamente unde nu se poate masura conturul exterior pentru ca s-ar incalca incinta vecinilor, valoarea impozabila in anul 2015 este: 100mp x 935 lei/mp x 2,6 x 1,2 = 291.720 lei.
Impozit de plata in anul 2015: 291.720 lei x 0,1% = 291,7 lei
D. pentru anul 2016 apar urmatoarele modificari conform art. 457 din noul Cod fiscal adoptat prin legea nr. 227/2015, respectiv:
- se majoreaza la 1.000 lei valoarea impozabila pentru metrul patrat de constructie, avand aceleasi dotari ca si in cazul prezentat anterior (constructie dotata cu instalatii de apa, canalizare, instalatii electrice si incalzire, cu pereti din cadre de beton sau cu pereti din caramida arsa).
Observam o prima crestere de impozitare numai pe seama majorarii valorii fiscale a metrului patrat de contructie de 1000/935 x 100 = 6,95%
- o a doua majorare de impozit pe constructii provine de la faptul ca se majoreaza si coeficientul pentru suprafetele ce nu pot fi masurate la exterior la nivelul de 1,4.
Prin urmare si din acest coeficient, chiar daca s-ar mentine acelasi procent de impozitare in anul 2016, vom avea o crestere de impozit pe constructii generata numai de acest coeficient in procent de 1,4/1,2 x 100 = 16,66%.
Presupunand ca se pastreaza aceeasi cota de impozitare, pentru aceeasi constructie din exemplul anterior, valoarea impozabila a constructiei si impozitul in anul 2016 vor fi:
100 mp x 1000 lei/mp x 2,6 x 1,4 = 364.000 lei
Impozit de plata: 364.000 lei x 0,1% = 364 lei.
Rata reala cumulata de crestere a impozitului: 364 / 291 x 100 = 25%.
Observam ca pastrand acelasi procent de impunere din anul 2015 si in anul 2016, pentru toate locuintele aflate in structuri cu mai multe apartamente pe nivel, cand nu se poate masura la exterior suprafata, rata de crestere a impozitului pe locuinte este de 25%.
Nota: Codul fiscal presupune masurarea pe exterior a locuintei, fapt pentru care toate apartamentele din blocuri suporta coeficientul de ajustare de 1,4%. Schitele de cadastru dau doar datele de pornire la care sa se aplice coeficientii de ajustare.
E. Noutatea absoluta pentru anul 2016 este impozitarea diferentiata a constructiilor in functie de destinatie, respectiv:
- pentru constructii destinate scopurilor rezidentiale cota de impozitare este progresiva, intre 0,08 % si 0,2%, conform art. 457 din Codul fiscal.
Foarte important: presupunand ca vrem sa pastram acelasi nivel de impozitare ca si in anul precedent, observam ca 0,08% din 1.000 lei (1000 x 1,4 x 0,08 = 112 lei / metru patrat construit) corespunde procentului de 0,1% din 936 lei (935 x 1,2 x 0,1 = 112,2 lei/ metru patrat construit), cu o usoara rotunjire.
De retinut: numai primariile ce aplica in 2016 procentul de impozitare de 0,08% pastreaza aceleasi sume de impozit si in 2016.
- pentru constructiile detinute de persoane fizice folosite in activitati economice, procentul de impozitare este intre 0,2% si 1,3% din baza de impozitare daca constructiile sunt achizitionate, construite sau reevaluate in ultimii 5 ani, conform prevederilor de la art. 458 alin. (1) din noul Cod fiscal.
Foarte important: daca aceste constructii nu sunt reevaluate in ultimii 5 ani sau au fost achizitionate/construite anterior unei perioade de 5 ani fata de anul la care se datoreaza impozitul atunci procentul de impozitare este de 2% din valoarea impozabila a cladirii, conform art. 458 alin. (4) din Codul fiscal.
Nota: autoritatile publice locale au posibilitatea legala sa majoreze cu pana la 50% impozitele maxime precizate anterior, conform art. 149 din noul Cod fiscal.
Exemple de calcule de impozite datorate pentru cladirile utilizate in activitati economice, detinute de persoanele fizice, in principalele 10 orase din tara.
Ipoteza comuna: suprafata constructiei este de 100 mp, cladirea este situata intr-o localitate de rang A, in zona 0 a orasului. De exemplu, un apartament unde functioneaza un cabinet de stomatologie, aflat intr-un bloc de locuinte, cladire avand punerea in functiune in ultimii 5 ani. Este un exemplu ce poate fi extins la toate activitatile economice desfasurate intr-o incinta cum ar fi cabinetele de contabilitate, audit, consultanta fiscala, notariala, avocatura, lacatusarie, service auto, ateliere mecanice, frizerii etc. sau pentru toate sediile detinute de societati in locuinta unei persoane fizice unde se desfasoara o activitate economica.
Valoarea impozabila intrinseca a constructiei este in anul 2015 de 100 mp x 2,6 x 1,2 x 935 lei / mp = 291.720 lei.
Indiferent de localitate, in anul 2015, s-ar fi platit o suma impozabila de 292 lei.
In anul 2016, valoarea intrinseca de impozitare este de 100 mp x 1000 x 2,6 x 1,4 = 364.000 lei. Aceasta suma reprezinta valoarea de aproximativ 82.000 euro ce corespunde unui cost de 820 euro/mp. Ca si exemplificare, vom porni de la aceasta valoare, mai mica decat valoarea obisnuita de piata. Baza de calcul a impozitului este valoarea de achizitie din contract sau valoarea constructiei. Noi pornim de la prezumtia ca in toate aceste orase pretul de achizitie este de 82.000 euro pentru o constructie noua cu suprafata de 100 mp. In realitate, preturile pot fi mult mai mari. Astfel, impozitele calculate de noi sunt teoretic mai mici decat cele ce ar rezulta daca valoarea de achizitie a acestor constructii ar fi mai mare.
In anul 2016, impozitul este diferentiat in functie de decizia consiliului local ce poate sa stabileasca un procent de impozitare intre 0,2% si 1,3% din valoarea impozabila a cladirii.
Impozit Bucuresti: procentul de impozit este de 0,2% pentru cladiri cu detinatie economica.
Impozitul este de : 364.000 lei x 0,2 = 728 lei.
Crestere fata de 2015: 728 lei / 292 = 249%
Impozit Cluj: procentul de impozit este de 1% pentru cladiri cu detinatie economica.
Impozitul este de 364.000 lei x 1% = 3640 lei.
Crestere fata de 2015: 3640 lei / 292 = 1246%.
Impozit Timisoara: procentul de impozit este de 0,6% pentru cladiri cu detinatie economica.
Impozitul este de 364.000 lei x 0,6% = 2184 lei.
Crestere fata de 2015: 2184 lei / 292 = 748%.
Impozit Iasi: procentul de impozit este de 0,2% pentru cladiri cu detinatie economica.
Impozitul este de : 364.000 lei x 0,2 = 728 lei.
Crestere fata de 2015: 728 lei / 292 = 249%
Impozit Craiova:procentul de impozit este de 0,2% pentru cladiri cu detinatie economica.
Impozitul este de : 364.000 lei x 0,2 = 728 lei.
Crestere fata de 2015: 728 lei / 292 = 249%.
Impozit Brasov: procentul de impozit este de 0,2% pentru cladiri cu detinatie economica.
Impozitul este de : 364.000 lei x 0,2 = 728 lei.
Crestere fata de 2015: 728 lei / 292 = 249%
Impozit Galati: procentul de impozit este de 1,3% pentru cladiri cu detinatie economica.
Impozitul este de : 364.000 lei x 1,3 = 4732 lei.
Crestere fata de 2015: 4732 lei / 292 = 1620%
Impozit Ploiesti: procentul de impozit este de 0,2% pentru cladiri cu detinatie economica.
Impozitul este de : 364.000 lei x 0,2 = 728 lei.
Crestere fata de 2015: 728 lei / 292 = 249%
Impozit Oradea: procentul de impozit este de 1% pentru cladiri cu detinatie economica.
Impozitul este de 364.000 lei x 1% = 3640
Crestere fata de 2015: 3640 lei / 292 = 1246%.
- Cum se pot reduce aceste impozite?
Se impune efectuarea unei reevaluari a constructiei la pretul pietei, daca pretul pietei este mai mic de 364.000 lei atunci impozitul se reduce. In schimb, daca pretul pietei este mai mare impozitul este posibil sa creasca.
Situatia impozitului pe cladiri detinute de persoane fizice, cu destinatie economica atunci cand acestea nu sunt reevaluate in ultimii 5 ani.
Procentul de impozitare este stabilit la 2% din valoarea intrinseca de impozitare stabilita de Codul fiscal.
Valoare intrinseca constructie in 2016: 100 mp x 1.000 lei/mp x 2,6 x 1,4 = 364.000 lei.
Pentru toate constructiile nereevaluate in ultimii 5 ani ce corespund parametrilor nostri, impozitul este de 364.000 lei x 2% = 7.280 lei.
Crestere fata de anul 2015: 7280 lei / 292 lei = 2493%.
0
3
