"Acest articol urmareste sa clarifice pozitia juridica a BNR in raport cu propunerea legislativa privind darea in plata. Este o incercare de a explica in mod corect si in limbaj accesibil. Pozitia oficiala va ajunge, pe caile normale, la Presedintie. Remarcile privitoare la interese nelegitime servite de aceasta propunere vor fi transmise organelor in drept. In fine colegii de la Directiile de specialitate se vor ocupa in aceste zile de demontarea afirmatiilor false referitoare la numarul de persoane cu datorii restante, la numarul de familii aflate in pericol sa isi piarda locuinta si alte asemenea cifre aruncate in dezbatere cu grave neglijente privitoare la ordinul de marime", scrie viceguvernatorul BNR Bogdan Olteanu pe blogul institutiei.

Bogdan OlteanuFoto: Agerpres

In interventii publice anterioare am demontat mai multe afirmatii neprofesioniste ale avocatului Piperea, legate de chestiunea supravegherii macroprudentiale, a conditiilor de conversie a creditelor in franci elvetieni, a altor imprejurari in care acesta a imbinat necunoasterea legislatiei europene cu reaua credinta. De aceasta data, pentru ca numarul perlelor juridice este spectaculos, voi separa chestiunea, tratand-o intr-o caseta pentru cei interesati.

Avocat Piperea: "Potrivit art. 6 alin. 6 din Codul Civil dispozitiile legii noi se aplica si efectelor viitoare ale situatiilor juridice nascute anterior intrarii in vigoare a acesteia, derivate din raporturile de proprietate, inclusiv regimului general al bunurilor. Principalul text care este reglementat de aceasta lege se refera la transferul dreptului de proprietate asupra bunului ipotecat de la debitor la banca, la colectorul de creante, dupa caz. In consecinta, aceasta lege reglementeaza regimul juridic al bunurilor si a dreptului de proprietate. Astfel, Codul Civil spune la articolul 6, alineatul 6, ca aceasta lege noua se aplica situatiilor juridice care se perpetueaza dupa intrarea sa in vigoare".

Acest citat, ca si urmatoarele, sunt preluate literal din declaratiile avocatului Piperea, asa cum au fost redate, sub forma de citate, intre ghilimele, de ziarul Bursa din 27.11.2015.

Textul de lege:

Art. 6 Aplicarea in timp a legii civile

(1) Legea civila este aplicabila cat timp este in vigoare. Aceasta nu are putere retroactiva.

(2) Actele si faptele juridice incheiate ori, dupa caz, savarsite sau produse inainte de intrarea in vigoare a legii noi nu pot genera alte efecte juridice decat cele prevazute de legea in vigoare la data incheierii sau, dupa caz, a savarsirii ori producerii lor.

(3) Actele juridice nule, anulabile sau afectate de alte cauze de ineficacitate la data intrarii in vigoare a legii noi sunt supuse dispozitiilor legii vechi, neputand fi considerate valabile ori, dupa caz, eficace potrivit dispozitiilor legii noi.

(4) Prescriptiile, decaderile si uzucapiunile incepute si neimplinite la data intrarii in vigoare a legii noi sunt in intregime supuse dispozitiilor legale care le-au instituit.

(5) Dispozitiile legii noi se aplica tuturor actelor si faptelor incheiate sau, dupa caz, produse ori savarsite dupa intrarea sa in vigoare, precum si situatiilor juridice nascute dupa intrarea sa in vigoare.

(6) Dispozitiile legii noi sunt, de asemenea, aplicabile si efectelor viitoare ale situatiilor juridice nascute anterior intrarii in vigoare a acesteia, derivate din starea si capacitatea persoanelor, din casatorie, filiatie, adoptie si obligatia legala de intretinere, din raporturile de proprietate, inclusiv regimul general al bunurilor, si din raporturile de vecinatate, daca aceste situatii juridice subzista dupa intrarea in vigoare a legii noi.

Interpretarea juridica: contractul de credit este un act juridic, al carui regim este stabilit prin alineatul 2. Efectele sale sunt cele prevazute prin legea in vigoare la data incheierii actului, iar legea viitoare nu are putere retroactiva (alineatul 1). Mai mult, alineatul 2 clarifica si mult vehiculata greseala ca prin caracter neretroactiv se intelege ca nu se revizuiesc efectele produse in trecut, dar se reincadreaza legal efectele produse dupa intrarea in vigoare a legii ale actelor juridice anterioare acesteia. Evident, nu este asa: efectele juridice vor fi cele prevazute de legea in vigoare la momentul incheierii actului.

Confuzia avocatului Piperea, care se refera la alineatul 6, este regretabila. Situatia juridica este o stare de fapt reglementata prin lege (in cazul raporturilor de proprietate, putem vorbi de situatie juridica in cazul detentiei, posesiei, etc) - o relatie fara acte. Relatiile dintre creditorul bancar si debitor sunt intotdeauna guvernate de contract, deci de un act juridic, astfel incat ipoteza alineatului 6 nu le este niciodata aplicabila.

Avocat Piperea: "Daca banca preia in contul creantei o casa, un teren, chiar daca este vorba de o vila care este in proprietatea detinatorului de Ferrari, acea creanta se stinge in totalitate. Vorbim despre un text din Codul Civil care este valabil din 1 octombrie 2011"

Textul de lege:

Art. 2463 Efectele preluarii in contul creantei

(1) Preluarea bunului de catre creditor in contul creantei:

a) stinge creanta ipotecara;

b) transfera creditorului toate drepturile pe care constituitorul le are asupra bunului;

c) stinge toate ipotecile si privilegiile de rang inferior.

(2) Contractul de ipoteca impreuna cu notificarea de preluare in contul creantei tin loc de titlu de proprietate.

Interpretare juridica: Citirea textului de catre avocat este corecta. Dar textul se refera la altceva, mai mult, se refera la ipoteza contrara. Sa citim mai intai articolul prin care se reglementeaza preluarea ale carei efecte sunt descrise la art. 2463.

Art. 2460 Preluarea bunului ipotecat in contul creantei

(1) Creditorul isi poate insusi bunul ipotecat pentru stingerea creantei, daca prin lege nu se prevede altfel, constituitorul consimte la aceasta, iar persoanele prevazute la art. 2.450 nu se opun.

(2) Consimtamantul constituitorului la preluarea bunului de catre creditor in contul creantei trebuie sa fie exprimat in scris si sa fie ulterior neexecutarii.

Vorbim, iata, de o preluare voluntara. E firesc ca, in cazul in care partile agreeaza, sa poata deroga de la o prevedere contractuala, si legea le permite expres acest lucru. Or, in cazul de fata, partile nu au agreat, si, mai mult, debitorul nici macar nu se afla in situatia de neexecutare a obligatiilor sale, adica de restante la plata. In concluzie, trimiterea este gresita, iar comparatia este nefondata.

Avocat Piperea: "Potrivit articolelor 42 si 43, Directiva nu se aplica in mod direct contractelor care sunt in derulare la momentul emiterii acesteia. Mai intai se implementeaza Directiva si apoi legea interna se aplica acelor contracte. Exista o singura situatie in care Directiva se aplica direct in dreptul intern, aceea in care legea nu o implementeaza sau o implementeaza incorect. Din momentul 21 martie 2016, cand trebuie sa se implementeze, Directiva 2014/17 se va aplica direct in dreptul intern, inclusiv contractelor care vor fi fost in momentul respectiv in vigoare.¬

Textul de lege:

Articolul 42 Transpunere

(1) Statele membre adopta si publica pana la 21 martie 2016 actele cu putere de lege si actele administrative necesare pentru a se conforma prezentei directive. Statele membre comunica de indata Comisiei textele acestor acte.

(2) Statele membre aplica masurile mentionate la alineatul (1) incepand cu 21 martie 2016.

[...]

Articolul 43 Dispozitii tranzitorii

(1) Prezenta directiva nu se aplica contractelor de credit existente inainte de 21 martie 2016.[...]

Interpretare juridica: intram pe teritoriul cel mai putin favorabil avocatului Piperea, acolo unde carentele profesionale s-au vazut repetat, atat in interventiile publice, cat si in procesele pierdute. In primul rand, sa indreptam minciuna directa din prima fraza. E de doua ori fals ca Directiva nu se aplica in mod direct contractelor in derulare la momentul emiterii acesteia, asa cum sustine avocatul. E vizibil din text, chiar pentru cei de alta meserie, ca Directiva nu se aplica deloc contractelor in derulare ("existente") la data aplicarii legislatiei de transpunere a acesteia, 21 martie 2016, si nu la data emiterii acesteia in 2014.

Trecand de la greselile de forma la greselile de fond, sa notam ca domnul avocat nu stapaneste mecanismele de legiferare la nivelul Uniunii Europene. Directivele se transpun ("implementeaza" in limbajul aproximativ al avocatului) prin legi nationale care le pastreaza, iar nu le altereaza continutul. Odata ce Directiva nu se aplica contractelor in derulare, nici legea nationala nu o va face. In plus, dupa transpunere, ceea ce se va aplica in Romania va fi legea nationala, nici vorba de aplicarea directa a Directivei din 21 martie 2016. Ideea ca neretroactivitatea functioneaza in intervalul de transpunere, dar este inlaturata dupa momentul aplicarii, este mai mult decat gresita, este ridicola. In concluzie, avocatul Piperea greseste; Directiva 17 nu se aplica contractelor in curs, nici inainte si nici dupa transpunere.

Sa luam in discutie, pe rand, natura, obiectul, subiectul, conditiile, efectele. Si la final sa ne intrebam, rational: Cui Prodest?

Scopul legii. Potrivit declaratiilor publice ale initiatorilor, legea este una "specifica protectiei consumatorului". Acest argument urmareste, fara indoiala, sa ofere o baza legala fortarii incalcarii angajamentelor contractuale agreate de parti, in cursul executarii contractelor, prin asimilarea cu situatia, reglementata la nivel european, a identificarii de clauze abuzive in contract. Diferentele fac insa imposibila o asemenea asimilare. Iata trei argumente, pe care le gasesc mai importante:

  • 1. Legea nu se refera la consumatori. Pe forma, textul legii nu asuma asa ceva. In expunerea de motive apare o referire indirecta la domeniul protectiei consumatorului, in paragrafele finale, dar nici acolo nu se asuma incadrarea legii in aceasta categorie. In sfarsit, pe fond, legea nu poate fi una de protectie a consumatorului pentru ca subiectul legii nu se inscrie in aceasta categorie, ci include, pe langa consumatori, si alte categorii de tipul dezvoltatorilor imobiliari ori a speculatorilor de terenuri[1].
  • 2. Nu e vorba de clauze abuzive. Obligatia de rambursare integrala a creditului nu a fost considerata niciodata, de nici o instanta si de nici o autoritate, ca reprezentand o clauza abuziva. La fel, acordul debitorului de a constitui garantii. Astfel, mecanismul derogator de la dreptul comun prin care se pot constata a fi nule[2] clauze contractuale agreate de parti nu e aplicabil in speta, pentru ca lipseste situatia exceptionala care sa justifice interventia externa in contract.
  • 3. Nu exista nicio reglementare europeana care sa sprijine o asemenea fortare. Afirmatia initiatorilor, in expunerea de motive, ca proiectul ar "transpune si prevederile Directivei 2014/17/UE" este falsa. Nu exista nici o prevedere in cadrul respectivei Directive care sa se refere la dreptul debitorului de a decide unilateral darea in plata. Dimpotriva, Directiva cuprinde trei dispozitii contrare proiectului : Art. 28 alin.4 instituie obligatia statelor membre de a nu impiedica darea in plata prin acordul partilor (3) - mecanismul existent si la noi din art. 2460 si urmatoarele din Codul Civil; Art 28 alineatul 5 obliga statele sa instituie masuri de facilitare a rambursarii sumelor inca datorate dupa executarea silita[4]. Facilitarea nu inseamna scutire; Art.43, cum am mai aratat, exclude de la aplicarea contractelor in vigoare la data punerii in aplicare a Directivei.

Vom concluziona, astfel, cu o marja confortabila de argumente, ca nu se propune o reglementare de protectie a consumatorului, ci avem de-a face cu o initiativa de a modifica prevederi ale Codului Civil privitoare la ipoteci si executarea acestora. Initiativa este gresita pe fond, inlaturand reguli introduse in baza unor experiente si practici seculare, si este abuziva in extinderea retroactiva a dispozitiilor sale la contractele in curs. Referirile declarative la reglementari europene ori la necesitati de protectie a consumatorului nu sunt acoperite in substanta textului si urmaresc in mod evident construirea unei false justificari.

2. Subiectul legii

Cand vine vorba de subiectul legii, principala trimitere trebuie facuta la art. 1 alin. 2 ¬ debitorul dintr-un contract de credit garantat cu ipoteca. Alin. 1 al aceluiasi articol ne arata ca debitorul trebuie sa fie persoana fizica, iar creditorul trebuie sa fie institutie de credit, IFN sau cesionar al unei creante. Potrivit alin. 3, regimul debitorilor va fi extins si asupra codebitorilor, fideiusorilor, etc.

Legea nu prevede alte calificari ale debitorului. Or, potrivit legislatiei romanesti, persoanele fizice au putut/pot exercita activitati comerciale, incluzand achizitionarea de bunuri in vederea revanzarii ¬ categorie in care se incadreaza speculatorii de terenuri, dezvoltarea de proiecte imobiliare sau achizitionarea de ansambluri imobiliare in vederea revanzarii.

De asemenea, persoanele fizice pot avea situatii materiale dintre cele mai diverse. Or, daca detinerea unei averi insemnate nu il lipseste pe un cetatean de drepturile de consumator in numeroase arii de bunuri si servicii[5], este o practica veche si necontestata limitarea protectiei publice de care asemenea persoane beneficiaza atunci cand este vorba de servicii financiare[6]. Astfel, impotriva unei practici nationale si internationale consacrate, propunerea de fata favorizeaza in mod egal pe cel care s-a imprumutat pentru a-si asigura o locuinta si pe cel care s-a imprumutat spre a-si dezvolta patrimoniul imobiliar.

Mai mult, legea nu cere persoanei care renunta la plata creditului sa se afle in dificultate financiara, sa se afle in dificultate de a plati ratele, sa se afle in orice fel de dificultate.

3. Obiectul legii

Potrivit discursului public, initiatorii au avut in gand situatia romanilor aflati in dificultate financiara, care nu reusesc sa isi plateasca ratele la creditul de locuinta si sunt in pericol de a fi evacuati. Este o preocupare care ii onoreaza. Cu certitudine, cazurile sociale trebuie rezolvate. Situatia unui om care isi pierde o casa, fie din cauza alunecarilor de teren sau a celor financiare, nu e o cifra intr-un tabel, e o drama care doare, o drama fata de care trebuie sa fim solidari. Din pacate, aceasta preocupare sociala a initiatorilor nu a trecut de la discurs in textul legii. Textul propus nu face nici o referire de asemenea natura. Potrivit legii, obiectul acesteia il reprezinta ¬contracte de credit garantate cu imobile¬. Pentru aceia dintre cititori care nu au preocupari juridice, notiunea de imobil cuprinde, in aceeasi masura, cladirile cu destinatie de locuinta, cladirile de locuit cu alta destinatie (ex. de inchiriat ori de vacanta), constructiile industriale, terenurile destinate construirii si cele agricole sau forestiere.

Putem astfel observa ca proiectul de lege nu circumstantiaza cine ii sunt beneficiarii: tinerii care au cumparat un apartament cu credit ipotecar, cei ce au construit case de vacanta, investitorii in pensiuni, investitorii in hale industriale, speculatorii de terenuri. Nu face diferente intre investitorii in terenuri agricole, cei care au cumparat 5 hectare sau cei care au cumparat 5.000 de hectare. Beneficiaza, potrivit textului propus, toti. Dar justificarea publica adusa e valabila numai pentru cei in nevoie.

4. Efectele legii

Cateva elemente fundamentale cred ca merita subliniate.

a. Autorii insista in discursul public pe ideea micii locuinte cu caracter rezidential. In schimb, evita in textul legii orice circumstantiere a imobilului ce face obiectul darii in plata. E putin probabil sa vedem o rata insemnata de dari in plata ale locuintelor; experienta de pana acum arata ca debitorii fac efortul de a plati, iar bancile evita greseala de a executa silit apartamentele in care locuiesc debitorii ce nu detin alte imobile. Si atunci, cine va beneficia? In mod logic, principalii beneficiari vor fi cei bogati, nu cei saraci.

Or, daca cetatenii sunt egali in drepturi, aici nu vorbim despre un drept. Oricat ar perverti avocatul Piperea conceptele si valorile, neindeplinirea unei obligatii asumate prin contract, fara sa fie invocata existenta unui abuz al celeilalte parti si fara sa fie invocata macar imposibilitatea de executare, nu este un drept. Putem, ca societate, sa acceptam ca cei in nevoie sa fie ajutati sa isi indeplineasca obligatiile. Nu cred ca o societate cu valori solide poate accepta sa fie ajutati cei care nu au nevoie.

b. Autorii au refuzat sistematic introducerea unor plafoane:

1. Plafon de venituri pentru debitor - acum beneficiaza atat somerii, cat si bancherii;

2. Plafon de valoare a bunului - acum se aplica pentru garsoniere si pentru palate, pentru petice de pamant si pentru baragane.

3. Conditii referitoare la inexistenta unor alte bunuri imobile ale debitorului ¬ acum se aplica si celui care are un singur apartament si locuieste in el, si celui cu mai multe case sau terenuri.

Desigur, refuzul initiatorilor de a lua in considerare experienta singurei alte legi din Europa[1]poate fi pus pe seama neprofesionalismului dublat de orgoliu, ceea ce in cazul avocatului Piperea este credibil. Lucrurile devin insa dubioase atunci cand observam ca si in alte proiecte aflate pe circuitul de adoptare, precum proiectul privind scaderea ratelor sau cel privind conversia creditelor acordate in franci elvetieni, am observat acelasi refuz de introducere a unor plafoane. Observ, altfel spus, un discurs public destinat sa mascheze introducerea discreta a celor care nu au nevoie in mecanisme de ajutor pentru cei in nevoie.

c. Consecinta legii pe termen scurt este o chestiune financiara. Chestiunile financiare se rezolva intotdeauna, cu observatia ca cineva va trebui sa plateasca. Problema mai grava o vad insa pe termen lung, unde consecinta legii este una sociala. Usurarea poverii pentru dezvoltatorii imobiliari de astazi va cauza ingreunarea accesului la locuinte pentru tinerii de maine.

Dupa cum am aratat intr-o discutie pe aceasta tema la seminarul de la Sinaia din Noiembrie, consecinta dramatica a adoptarii acestei legi va fi cresterea cerintelor de avans la creditele ipotecare pana acolo unde acesta sa acopere riscul de dare in plata. O evaluare pesimista poate duce avansul astfel impus pana la 50% din credit, una optimista il va situa peste 35%.

Se poate pune intrebarea, intr-o perioada in care populismul e la cautare, de ce un avocat care si-a castigat averea prin populisme impotriva bancilor[2]ar sustine o masura care in mod evident ii favorizeaza cu mult mai mult pe debitorii instariti? Pai, sa evaluam consecintele aplicarii acestei legi. O familie in nevoie, care ar da inapoi bancii apartamentul in care locuieste, s-ar elibera de credit, dar ar ramane o familie in nevoie - de unde sa plateasca avocatul? In schimb, un investitor imobiliar care s-ar descarca de vreun teren luat in 2007 si a carui valoare s-a prabusit, ei bine, acela ar avea de unde sa plateasca avocatul. Cine are urechi sa auda.

Citeste si comenteaza pe blogul BNR