Isar: 28 de motive care au amplificat bula imobiliara in Romania- de la reclame inselatoare la apetitul rasplatit cu comisioane al bancherilor si brokerilor de a da credite

de DP     HotNews.ro
Duminică, 6 martie 2016, 18:30 Economie | Finanţe & Bănci

Bula imobiliara din Romania a marcat negativ economia pentru urmatoriul deceniu. Asa au aflat si decidentii politicilor macroeconomice ca este relevant nu doar ciclul economic tranditional prezentat in manuale ci si ciclul pietei imobiliare, scrie economistul Lucian Isar pe blogul lui. Bula imobiliara din Romania a fost alimentata serios printr-o serie de decizii mai mult sau mai putin interesate. S-au facut prea multe greseli simultan si prea repede ca sa poata sa fie considerate doar o eroare statistica. Vezi in text cele 28 de motive ale amplificarii bulei imobiliare in Romania.

Amplificarea bulei imobiliare a fost realizata prin (fara a acorda ponderi de importanta):

1. aprecierea fara justificare a monedei nationale (sarbatorit prin premii “Leul tare”) ce a creat o iluzie de bogatie persoanelor platite in lei si carora le erau recomandate credite in euro sau in franci elvetieni

2. Lipsa unui indice a pietei imobiliare, ceea ce a permis finantarea de tranzactii majore in afara pietei si manipularea preturilor

3. interesul bancherilor de a da imprumuturi cat mai mari, interes rasplatit prin comisionarea directa a sumei creditului si aplicarea dobanzii la principalul majorat

4. interesul intermediarilor din tranzactiile imobiliare de a impinge in sus preturile, comisioanele percepute fiind direct proportionale cu valoarea

5. Colaborarea bancilor doar cu evaluatori agreati sau cu evaluatori proprii care aveau acelasi interes de a creste valoarea creditului prin supraevaluarea activului

6. Introducerea unei “inovatii” pe piata creditului din Romania care permitea accesarea unui credit inclusiv pentru avansul cerut ca si contributie personala la creditul de casa; acest credit pentru avans putea sa fie fara colateral sau cu colateral inclusiv apartamentul unui alt membru al familiei (parinti)

7. Aparitia consultantei de credite imobiliare cu reguli putine raportat la respectarea interesului utilizatorului de credite

8. Politicile economice prociclice care au injectat lichiditate in sistem stricand nu doar echilibrele macroeconomice dar si maniera individuala de gestionare a finantelor personale

9. Posibilitatea de arbitrajare a normelor si restrictiilor impuse la finantarile din Romania versus cele din afara

10. Ghidajele decidentilor privind viitorul evolutiei economiei, de tipul “insula de stabilitate”

11. Aprobarea normelor de creditare a persoanelor fizice cu viteze diferite, fenomen ce a fortat anumite institutii bancare sa forteze pentru a recupera timpul pierdut fata de concurenta in asteptarea aprobarii

12. Lipsa de pregatire a personalului bancar si de supraveghere datorata vitezei de expansiune fata de momentul liberalizarii pietei (practic nu au avut timp sa invete)

13. Spalarea facila de bani prin intermediul tranzactiilor imobiliare, vezi conceptul de tranzactie anterioara

14. Repatrierea facila a banilor scosi anterior din tara

15. Parcarea spagilor, prin intermediul vehicolelor financiare specializate din jurisdictii permisive vezi Panama, Man etc, in apartamente si case

16. Strategiile de fraudare a bancilor cu concursul angajatilor si bagatorilor de seama

17. Reclame inselatoare

18. Conditii preferentiale de finantare in multiple situatii

19. Modificarea plafonului de indatorare luat in calcul de la 35% la 70%

20. Inexistenta consideratiilor de risc valutar la finantarile pe termen lung

21. Fraudarea adeverintelor de venituri

22. Luarea in calcul fara ajustari de bun simt a veniturilor din activitati liberale

23. Fiscalitate neunitara la proiectele realizate si comercializate “pe persoana fizica” versus celelalte

24. Introducerea produselor de finantare ipotecare cu dobanda subventionata in primii ani

25. Introducerea produselor de finantare cu dobanda stabilita pe baza altor indici decat cei de piata

26. Fraudele cu pug, puz, pud-uri

27. Consilieri pentru dezvoltatori imobiliari, cu relatii la decidentii politicilor macroeconomice

28. Introducerea finantarii in monede exotice de tipul francilor elvetieni.

Puteau fi gestionate si diminuate efectele acestor potentatori ai bulei imobiliare din Romania?
Da, desigur, crede Isar.

Cati dintre decidentii relevanti in Romania aveau interes sa o faca?

Dupa spargerea bulei imobiliare acesti decidenti relevanti au dat impresia ca au inteles ce s-a intimplat dar pentru motive inca nedeslusite nu au intervenit nici macar asupra stimulatorilor discutabili.

Comenteaza pe blogul lui Lucian Isar


Citeste mai multe despre   











Citeste pe Stirile ProTV​

VIDEO Suparat ca educatoarea i-a batut copilul, un barbat din Galati si-a facut singur dreptate. Ce i-a facut femeii, la gradinita

Incident grav intr-o gradinita din Galati. Suparat ca a aflat ca educatoarea i-a agresat copilul, un tata a vrut sa ii dea o lectie femeii.
8945 vizualizari
  • -11 (19 voturi)    
    de fapt. este doar unul (Duminică, 6 martie 2016, 18:38)

    athos64 [utilizator]

    Un singur motiv real exista, fara de care toate celelalte nu sunt posibile: creditul pe banii altuia.
    • +11 (13 voturi)    
      ... (Duminică, 6 martie 2016, 19:52)

      pathfinder [utilizator] i-a raspuns lui athos64

      Tu te imprumuti pe tine?
      • +2 (12 voturi)    
        raspuns (Duminică, 6 martie 2016, 20:57)

        athos64 [utilizator] i-a raspuns lui pathfinder

        era vorba despre creditarea pe care o fac bancile din bani ce nu le apartin.
      • +2 (4 voturi)    
        Da (Luni, 7 martie 2016, 11:36)

        Adi_ro [utilizator] i-a raspuns lui pathfinder

        Pui deoparte lunar 10% din ce castigi. In cateva luni vei avea deoparte o suma echivalenta unui card de cumparaturi in care intri cand ai nevoie si ii pui apoi la loc. Fara dobanzi si batai de cap.

        Eu asa fac si, vazand ca metoda da rezultate, mi-am eficientizat cheltuielile si am ajuns la 30%. Banca mai reprezinta acum doar institutia la care am cardul de salariu.
        • +3 (3 voturi)    
          ... (Luni, 7 martie 2016, 12:48)

          pathfinder [utilizator] i-a raspuns lui Adi_ro

          Si daca vrei sa "te imprumuti pe tine insuti" cu 80.000 de euro cum faci?
          E vorba de imobiliare aici...
          • 0 (0 voturi)    
            80.000 (Luni, 7 martie 2016, 21:47)

            adro [utilizator] i-a raspuns lui pathfinder

            Nu uita ca in lipsa creditelor date cu duiumul oamenilor fara educatie bancara, cu posibilitati prea mici pentru a si le permite, credite care au alimentat bula imobiliara, nu am fi vorbit de 80.000 ci de mai putin.
    • -2 (4 voturi)    
      trebuiau menționați și proștii... (Luni, 7 martie 2016, 10:07)

      IancuJianu [utilizator] i-a raspuns lui athos64

      ...care sint și mulți.
  • +11 (25 voturi)    
    BNR (Duminică, 6 martie 2016, 18:53)

    JaxSoaSoa [anonim]

    extrem de coerent, perfect punctat si argumentat. felicitari sincere !
    Iar in spatele tuturor celor de mai sus se ascunde o institutie a statului si a cetatenilor romani si anume BNR ul care pe langa faptul ca a permis cele de mai sus cu o complicitate infractionala dezarmanta (vezi imunitatea totala de care se bucura) a actionat si actioneaza pt interesele directe a unor indivizi si grupuri mafiote.
    • +2 (14 voturi)    
      Exact! (Duminică, 6 martie 2016, 21:46)

      Un_Oarecare [utilizator] i-a raspuns lui JaxSoaSoa

      Banca "Nationala" "a Romaniei" si tradatorul Mugur Isarescu sunt cauzele mlastinii economice din ultimii 27 de ani!
      De mult spun asta si nimeni nu asculta, dar acum cu Darea In Plata BNR si-a aratat chipul hidos si tradator, de sclav al bancilor comerciale straine.
      • +6 (6 voturi)    
        Guvernarea Tăriceanu. (Luni, 7 martie 2016, 10:29)

        asavreau [utilizator] i-a raspuns lui Un_Oarecare

        Nici nu știu cum să o definesc.Guvernarea Tăriceanu ar merita o analiză detailată și cred-că de acolo au plecat multe rele,începând cu dublarea numărului de funcționari publici și terminând cu bula imobiliară care a dat iluzii de îmbogățire la mulți români.
  • +6 (14 voturi)    
    samsarii (Duminică, 6 martie 2016, 18:58)

    stefansb [utilizator]

    Am spus asta si mai devreme, la articolul despr samsarii de masini. Samsarii de terenuri sunt muuult mai nocivi decat cei de masini. Pt ca sa ne intelegem, din bula imobiliara cel mai mult au avut de castigat samsarii, nu constructorii, care trebuiau sa cresca preturile caselor sau apartamentelor in special datorita cresterii preturilor terenurilor pe care acestea erau amplasate.
    Problema e ca specula, prin marirea preturilor terenurilor impiedica economia. Vrei sa-ti faci o fabrica, tre sa dai 2-300 de euro mp pe langa vreo localitate importanta, ca sa nu fie terenul prea departe de oras, sa aiba angajatii cu ce sa vina. Dar cand iti dai mare parte din capital pe teren, nu mai ai bani de tehnologizare. Automat productivitatea scade, si trebuie sa platesti salarii mai mici.
    Dar cat e de moral sa impozitezi munca cu 50% si specula cu 20% (TVA)?
    Stiu ca cea care regleaza preturile trebuie sa fie piata, dar in anumite domenii, in care are un interes, statul poate impune anumite reguli. De ex daca orice teren vandut la mai putin de 15 ani de la dobandire cu peste 100 euro mp, s-ar aplica un impozit de 75% din valoarea tranzactiei (mi se pare normal sa impozitezi specula mai mult decat munca), s-ar crea un plafon, de 99 euro mp, peste care nu merita sa vinzi. Daca la 99 euro ramai cu vreo 80 dupa plata TVA, la 300 euro ai ramane cu 75, dupa o impozitare de 75%. si atunci mai bine il vinzi cu 99. Un astfel de plafon i-ar favoriza pe cei care vor sa foloseasca terenurile in productie sau constructii, adica plusvaloare, si nu speculantii care nu aduc nimic economiei. In plus, o predictivitate in privinta preturilor terenurilor ar atrage investitori, care ar stii ca daca se extind, nu-i costa exagerat de mult.
    Odata creat plafonul, nu se va mai ajunge la o bula imobiliara, pt ca nu e rentabil sa vinzi peste plafonul respectiv.
    Plus ca, repet, nu inteleg de ce nu am impozita specula mai mult decat munca.
    • +7 (11 voturi)    
      cei care conduc sunt speculanti... (Duminică, 6 martie 2016, 19:41)

      FA [utilizator] i-a raspuns lui stefansb

      Cei care ne conduc sunt cei mai mari speculanti si corupti de ce s-ar auto impozita:).
      In Romania se incurajeaza hotia, munca cinstita e supra impozitata, de ce se impoziteaza babele care vand patrunjel prin piete sa-si poata cumpara mancare si lemne pentru la iarna (carora li se impoziteaza pensia microscopica) si marilor corporatii li se acorda tot felul de facilitati si scutiri de impozite?
      Ceva e foarte putred in Romania ....
    • -5 (13 voturi)    
      mi-a placut asta cu specula (Duminică, 6 martie 2016, 19:45)

      CRMS [utilizator] i-a raspuns lui stefansb

      ..care trebuie impozitata mai mult decat munca. E din Programul PCR pe '89 ?
      • -1 (7 voturi)    
        In comunism... (Luni, 7 martie 2016, 0:59)

        Prostu' satului [utilizator] i-a raspuns lui CRMS

        ... 1+ 1 = 2, asa m-a invatat pe mine scoala comunista.

        Acum, fireste, suntem liberi si construim in Romania societatea capitalista multilateral dezvoltata, drept pentru care, cu sprijinul unui contabil priceput, 1+1 face cat vrea patronul.
        • +4 (4 voturi)    
          Poate sa faca 0 (Luni, 7 martie 2016, 9:30)

          Bogdan_100 [utilizator] i-a raspuns lui Prostu' satului

          Daca e SAU exclusiv (sau 1 daca e SAU) si baza binara. Ce te-a invatat scoala comunista poate fi imbunatatit azi de cursuri rapide :-)))
  • +10 (16 voturi)    
    ... (Duminică, 6 martie 2016, 19:54)

    pathfinder [utilizator]

    Articol excelent.

    Ma tot chinui de ceva vreme sa le explic "bancherilor" pe forumul HN unde au gresit dar degeaba.
    Nu vor a intelege si pace...

    Autorul a sintetizat foarte bine motivele care au creat si amplificat bula imobiliara din Romania.
    Ar fi de ras daca n-ar fi de plans...
  • +5 (11 voturi)    
    As mai adauga ... (Duminică, 6 martie 2016, 19:56)

    CezarN [utilizator]

    Absenta separarii bancilor, in banci de investitii(care sa corde credit investitirilor) si banci de consum(care sa acorde crdit cumparatorilor).
    In conditiile in care aceeasi banca a dat bani si celui care construieste 100 de apartamente si celor 100 de cumparatori a cate un apartament s-a schimbat natura riscului pentru banca.
    Daca ar fi ramas doar cu creditul acordat investitorului si apartamentele nu s-ar fi vandut, riscul ar fi fost ca investitorul sa intre in insolventa, eventual in faliment iar banca sa nu-si mai recupereze nici un ban, sau foarte putini. De aceea banca s-ar fi gandit, atunci cand a acordat imprumutul, si la posibilitatile reale de absorbtie ale pietei si, eventual, i-ar fi spus cumparatorului "tu nu ai sa poti vinde la pretul pe care ti-l imaginezi acuma". Asa, ACEESI banca a acordat credite si cumparatorilor persoane fizice care au achzitionat cate un apartament. Creditul de investitii a fost stins si transformat intr-o suta de credite imobiliare cu ipoteca, insa de data aceasta persoanele fizice pot fi urmarite pana la moarte pentru recuperarea banilor, risc muuuult mai mic pentru banca. Un rationamet similar (nu-l mai dezvolt acuma) ar fi facut si banca de consum care ar fi acordat credit persoanelor fizice cu rezultatul ca nu ar fi acordat sume imensefata de posibilitatile REALE de plata ale clientilor, ea, banca de consum, neavand interesul sa-si recupereze(transforme) creditul de investitii acordat investitorului. Deci, daca s-ar produce o separare a bancilor(caci nici acuma nu-i tarziu) eu cred ca preturile apartamentelor(si nu numai) ar fi mult mai aproape de posibilitatile reale de plata ale populatiei.
    • +4 (4 voturi)    
      Nu era nevoie (Luni, 7 martie 2016, 10:54)

      Adi_ro [utilizator] i-a raspuns lui CezarN

      Trebuiau doar evaluate corect.

      Cum mama ciorilor sa evaluezi un cotet de apartament cu 2 camere in Titan in care e frig iarna, cald vara, apa calda vine cand vrea ea, fara izolatie, incalzire RADET, huma pe pereti, la peste 100 de mii de euro?
      Evaluatorul ala agreeat de banca era tampit?

      Diferenta dintre un apartament ca cel de mai sus si unul cu centrala, izolatie, tot tacamul, e de doar 10 mii de euro. Nu te intrebi de ce pentru un mare plus de confort platesti doar 10 mii de euro, iar doar pe pereti ceri de 10 ori mai mult?
  • -6 (8 voturi)    
    Respect si toata stima ! (Duminică, 6 martie 2016, 20:16)

    Club fan Radu Anton Roman [utilizator]

    Off topic :
    felicitari ,domnule Isar, sunteti in primul rand un expert profesionist , un gentleman, multumim pentru sprijinul acordat la IAR Ghimbav !
    In rest, felicitari caci veti deveni tatic si aplauze pentru partenera de viata ,una dintre cele mai frumoase doamne din Romania, orice ar zice carcotasii, doamna Alina Gorghiu este un exemplu de expresivitate si eleganta, ne-am saturat de tovarase cu coc , tip andronescu sau rovana plumb in politica !
  • +4 (8 voturi)    
    samsarii (Duminică, 6 martie 2016, 20:21)

    athos64 [utilizator]

    Cred ca ne aflam in confuzie atunci cand aratam cu degetul spre "samsari", (respectiv cei care fac achizitii speculative), si ii denumim sursa tuturor relelor.

    Sa ne gandim la bursa: multi dintre noi suntem investitori de portofoliu in actiuni bursiere. De fapt, intreaga bursa este sustinuta de cei care cumpara si vand in permanenta actiuni ale unor companii : le cumparam intotdeauna in speranta ca pretul va creste, (sau va scadea, depinde ce anticipam), pentru a marca un profit. Cu alte cuvinte, suntem… « samsari ». Exemplul poate fi repetat aproape indiferent despre ce piata vorbim. Sunt fenomene sanatoase, care mentin lichiditatea acelor piete si servesc de barometru. Defectiunile din piete nu se datoreaza niciodata achizitiilor zis speculative, ci modului in care acestea sunt finantate. Daca fiecare ar risca doar proprii bani in aceste operatiuni, (sau ar fi creditati din banii proprii ai creditorilor), greselile s-ar plati imediat, iar ciclul s-ar intrerupe cu acel prilej. In realitate, in anumite conditii, creditul poate fi aproape nelimitat, determinand o expansiune exponentiala a operatiunilor speculative din motive de lichiditate excesiva si o intrerupere doar intr-o faza tarzie, cand dispare increderea si se sisteaza, temporar, creditarea. Prin urmare, ceea ce trebuie observat si analizat este modul in care se produce expansiunea creditului, care nu este altceva decat « fiat-money », crearea de catre banci a banilor din nimic… Aceasta problema este pur si simplu sistemica, si nu va inceta decat atunci cand sistemul financiar actual va disparea, laolalta cu conceptia politico-economica care il face posibil.
    A nu se intelege gresit, alternativa nu este un monopol mai puternic al Statului, ci dimpotriva, absenta oricarui monopol asupra banilor, astfel incat moneda sa fie aleasa liber de piata.
  • -1 (9 voturi)    
    E unul singur (motivul) (Luni, 7 martie 2016, 9:28)

    Bogdan_100 [utilizator]

    Lacomia de a poseda ceva ce nu iti permiti (pentru care nu ai lucrat destul pentru a acumula). Restul sunt derivate de aici. Daca oameni ar chibzui si nu ar avea asteptari nerealiste de a avea casa, masina, excursii exotice, petreceri in cluburi zi de zi, imediat ce au terminat scoala, nici unul din asa zisele motive nu ar sta in picioare. Unii chiar nu inteleg mecanismul si cred ca este un drept al lor ca bancile sa le ofere toate aceste lucruri iar ei sa plateasca atunci cand vor sau au chef.
    • -1 (3 voturi)    
      te-ai facut de ras singur (Luni, 7 martie 2016, 13:47)

      tg3290 [utilizator] i-a raspuns lui Bogdan_100

      daca, dupa logica ta, oamenii ar chibzui si ar cumpara doar ce si-ar permite dupa ce acumuleaza bani, nu ar mai exista notiunea de credit, deci nici motive ca banca sa mai existe :)
      • 0 (2 voturi)    
        Ai dreptate te-ai facut de ras (Luni, 7 martie 2016, 14:45)

        Bogdan_100 [utilizator] i-a raspuns lui tg3290

        Partea cu asteptatul se refera la avansul pentru credit si la un nivel de venituri care sa sustina rata. Crizele au aparut pe fondul subprime adica acei ce nu-si permiteau creditul. Banca nu da doar credite, banca poate investi banca poate garanta transferurile de bani si depozitarea bunurilor. Cu adevarat te-ai facut de ras ca nu intelegi lucruri elementare dar simti nevoia sa-ti expui prostia in public.
        • +1 (1 vot)    
          imi este sincer mila de tine (Luni, 7 martie 2016, 17:46)

          tg3290 [utilizator] i-a raspuns lui Bogdan_100

          insisti in prostia ta, dar evident ca te doare sa recunosti inevitabilul. "maestre", vorbeste mai putin ca sa limitezi nr de prostii pe care le debitezi. spui ca partea cu asteptatul se refera si la un nivel de venituri care sa sustina rata..pai, e ca si cum zici ca bancile dau credite pe venituri care nu sustin rata, ceea ce e o prostie. apoi, si dc venitul ar sustine rata la aprobarea creditului, bancile nu au cum sa stie dc omul va avea acele venituri pe per. creditului, de aici riscul pe care banca tb sa-l administreze din colateral si nu numai. banca nu da doar credite...alta enormitate, ca si cum zici ca un ceas nu arata doar ora. pai, care e functia de baza a bancii, bai penibilule? mai citeste si tu in loc sa te bagi ca prostul in seama
  • +1 (1 vot)    
    reconfortant articol, (Luni, 7 martie 2016, 14:18)

    natbl73 [utilizator]

    pentru ca ne spune ceea ce vrem sa auzim

    Dar, pe bune, tipul asta chiar e economist? Pe langa platitudini si aberatii (Strategiile de fraudare a bancilor cu concursul angajatilor si bagatorilor de seama), mai "argumenteaza" si cu neadevaruri (Luarea in calcul ...... a veniturilor din activitati liberale)

    Un singur argument e correct (Fraudarea adeverintelor de venituri), dar asta o stim cu totii, si de fapt nu ne prea place sa vorbim despre asta
    • 0 (0 voturi)    
      Dupa lupta, multi viteji se-arata (Luni, 7 martie 2016, 16:37)

      red.herring [utilizator] i-a raspuns lui natbl73

      Domnul Isar era, mai acum citiva ani, intr-o pozitie suspusa in careva banca, de unde ataca moneda nationala in scopul devalorizarii. Acum nici usturoi nu a mincat, nici gura nu-i miroase, vine si ne spune unde si de ce au gresit bancile in metodele lor de creditare. Frumos tare, lupul la stina!!!


Abonare la comentarii cu RSS

ESRI

Top 5 articole cele mai ...



Hotnews
Agenţii de ştiri

Siteul Hotnews.ro foloseste cookie-uri. Cookie-urile ne ajută să imbunatatim serviciile noastre. Mai multe detalii, aici.
hosted by
powered by
developed by
mobile version
Vineri