Bula imobiliara din Romania a marcat negativ economia pentru urmatoriul deceniu. Asa au aflat si decidentii politicilor macroeconomice ca este relevant nu doar ciclul economic tranditional prezentat in manuale ci si ciclul pietei imobiliare, scrie economistul Lucian Isar pe blogul lui. Bula imobiliara din Romania a fost alimentata serios printr-o serie de decizii mai mult sau mai putin interesate. S-au facut prea multe greseli simultan si prea repede ca sa poata sa fie considerate doar o eroare statistica. Vezi in text cele 28 de motive ale amplificarii bulei imobiliare in Romania.
Amplificarea bulei imobiliare a fost realizata prin (fara a acorda ponderi de importanta):
1. aprecierea fara justificare a monedei nationale (sarbatorit prin premii “Leul tare”) ce a creat o iluzie de bogatie persoanelor platite in lei si carora le erau recomandate credite in euro sau in franci elvetieni
2. Lipsa unui indice a pietei imobiliare, ceea ce a permis finantarea de tranzactii majore in afara pietei si manipularea preturilor
3. interesul bancherilor de a da imprumuturi cat mai mari, interes rasplatit prin comisionarea directa a sumei creditului si aplicarea dobanzii la principalul majorat
4. interesul intermediarilor din tranzactiile imobiliare de a impinge in sus preturile, comisioanele percepute fiind direct proportionale cu valoarea
5. Colaborarea bancilor doar cu evaluatori agreati sau cu evaluatori proprii care aveau acelasi interes de a creste valoarea creditului prin supraevaluarea activului
6. Introducerea unei “inovatii” pe piata creditului din Romania care permitea accesarea unui credit inclusiv pentru avansul cerut ca si contributie personala la creditul de casa; acest credit pentru avans putea sa fie fara colateral sau cu colateral inclusiv apartamentul unui alt membru al familiei (parinti)
7. Aparitia consultantei de credite imobiliare cu reguli putine raportat la respectarea interesului utilizatorului de credite
8. Politicile economice prociclice care au injectat lichiditate in sistem stricand nu doar echilibrele macroeconomice dar si maniera individuala de gestionare a finantelor personale
9. Posibilitatea de arbitrajare a normelor si restrictiilor impuse la finantarile din Romania versus cele din afara
10. Ghidajele decidentilor privind viitorul evolutiei economiei, de tipul “insula de stabilitate”
11. Aprobarea normelor de creditare a persoanelor fizice cu viteze diferite, fenomen ce a fortat anumite institutii bancare sa forteze pentru a recupera timpul pierdut fata de concurenta in asteptarea aprobarii
12. Lipsa de pregatire a personalului bancar si de supraveghere datorata vitezei de expansiune fata de momentul liberalizarii pietei (practic nu au avut timp sa invete)
13. Spalarea facila de bani prin intermediul tranzactiilor imobiliare, vezi conceptul de tranzactie anterioara
14. Repatrierea facila a banilor scosi anterior din tara
15. Parcarea spagilor, prin intermediul vehicolelor financiare specializate din jurisdictii permisive vezi Panama, Man etc, in apartamente si case
16. Strategiile de fraudare a bancilor cu concursul angajatilor si bagatorilor de seama
17. Reclame inselatoare
18. Conditii preferentiale de finantare in multiple situatii
19. Modificarea plafonului de indatorare luat in calcul de la 35% la 70%
20. Inexistenta consideratiilor de risc valutar la finantarile pe termen lung
21. Fraudarea adeverintelor de venituri
22. Luarea in calcul fara ajustari de bun simt a veniturilor din activitati liberale
23. Fiscalitate neunitara la proiectele realizate si comercializate “pe persoana fizica” versus celelalte
24. Introducerea produselor de finantare ipotecare cu dobanda subventionata in primii ani
25. Introducerea produselor de finantare cu dobanda stabilita pe baza altor indici decat cei de piata
26. Fraudele cu pug, puz, pud-uri
27. Consilieri pentru dezvoltatori imobiliari, cu relatii la decidentii politicilor macroeconomice
28. Introducerea finantarii in monede exotice de tipul francilor elvetieni.
Puteau fi gestionate si diminuate efectele acestor potentatori ai bulei imobiliare din Romania?
Da, desigur, crede Isar.
Cati dintre decidentii relevanti in Romania aveau interes sa o faca?
Dupa spargerea bulei imobiliare acesti decidenti relevanti au dat impresia ca au inteles ce s-a intimplat dar pentru motive inca nedeslusite nu au intervenit nici macar asupra stimulatorilor discutabili.
15
4
