Dezbaterile pe marginea proiectului legii darii in plata se incing, pe masura ce legea va fi discutata in Comisia Juridica a Camerei Deputatilor, urmand apoi sa fie re-trimisa in plen si supusa votului. "Prima intrebare care a fost pusa cu insistenta este ce cauta Banca Nationala in aceasta disputa. S-a afirmat ca BNR ar face jocul bancilor jucand impotriva debitorilor si ca s-ar erija in aparator al persoanelor mai putin favorizate, ceea ce ar excede semnificativ mandatului Bancii", scrie Eugen Radulescu, director in cadrul BNR, pe blogul Bancii Centrale.
In realitate, BNR este preocupata numai si numai de stabilitatea sistemului financiar al Romaniei, al carui rol in continuarea dezvoltarii tarii este covarsitor. Aceasta asertiune a fost facuta inca de la inceput de reprezentantii Bancii, numai ca, in mod eronat, notiunea de stabilitate a sistemului financiar a fost asociata doar cu pierderile potentiale pe care le-ar inregistra bancile din aplicarea acestei legi.
Dupa parerea mea, aceste pierderi, desi vor exista si ar putea atrage slabirea suplimentara a unor verigi mai slabe ale sistemului, nu reprezinta nici pe departe principala problema pe care o ridica aceasta lege. Iar acesta problema este ca, in forma initiala, legea incalca flagrant principii de drept care s-au nascut cu sute, daca nu chiar mii de ani in urma, principii pe care se bazeaza insasi fibra juridica a sistemelor de drept din economiile de piata. Practic, legea intervine in contracte incheiate intre parti pentru a schimba in mod arbitrar, de multe ori absolut fara justificare, obiectul contractului in favoarea uneia dintre parti si fara ca cealalta sa aiba posibilitatea de a face ceva in aceasta privinta.
Aceasta prevedere este de o gravitate exceptionala. Ea da practic peste cap un intreg sistem juridic, reprezentand o reglementare fara precedent in lume, dar care devine prin ea insasi un precedent care arunca in derizoriu intreaga logica a sistemului juridic din tara noastra. Daca aceasta lege se va aplica in aceasta forma, ar insemna la limita ca orice contract incheiat intre doua parti poate fi schimbat dupa doi, trei sau zece ani, prin decizia unei terte parti.
Trebuie precizat foarte clar. In forma initiala, legea incalca brutal Codul Comercial, Codul Civil, legile bancare si multe alte reglementari care formeaza baza juridica a unui stat de drept. Implicatiile ar putea fi de-a dreptul devastatoare. Si aceasta explica pozitia publica foarte transanta a Bancii Nationale. BNR nu apara bancile; BNR apara fundamentele economico-financiare ale statului de drept si stabilitatea financiara a tarii. Sunt lucruri care depasesc cu mult problema celor cateva miliarde de lei pe care ar putea sa le piarda bancile din aplicarea legii.
In primul rand, tara ar fi considerata instabila din punct de vedere legislativ, cu un sistem juridic care incalca proprietatea. Aflata intr-o situatie oarecum similara, Polonia a fost declasata prompt cu o treapta de agentiile de rating international, care au citat drept cauza principala exact instabilitatea legislativa a tarii. Acest fapt va antrena cu siguranta o crestere a costului finantarii externe a datoriei Poloniei si, probabil, o scadere a investitiilor straine. In cazul Romaniei, o scadere cu o treapta a calificativului de tara ar fi cu mult mai grava:
Pe de o parte, cresterea semnificativa a deficitului public prevazuta in bugetul pe acest an antreneaza nevoi mai mari de finantare externa, care s-ar suprapune cresterii costului acestei finantari. Calculele estimeaza costul suplimentar la cel putin 600 milioane de lei anual. Ar fi chiar interesant daca cei responsabili cu aceasta situatie ar vitupera impotriva conspiratiei internationale impotriva tarisoarei noastre, desi de fapt "conspiratia" a fost realizata de fix doua persoane, din care un membru al Parlamentului. Or face ei parte dintr-o conspiratie impotriva Romaniei?
Pe de alta parte, scaderea cu o treapta a ratingului de tara ne-ar cobori din zona "investment grade" in aceea ￢nerecomandata pentru investitii￢, ceea ce inrautateste intr-o masura mult mai severa conditiile de finantare in cazul Romaniei decat in cel al Poloniei, tara care ramane confortabil in zona "investment grade".
In al doilea rand, legea care pretinde, in preambul, nici mai mult nici mai putin ca ￢reprezinta o transpunere in legislatia romaneasca a Directivei UE 17/2014￢, in realitate nu aplica nimic din aceasta directiva, ba chiar o contrazice in mod flagrant. In mod special, prevederea cu privire la darea in plata, care s-ar putea aplica si contractelor incheiate cu multi ani in urma, este prevazuta in directiva numai pentru contractele incheiate incepand din martie 2016, iar aceasta este tratata doar drept o posibilitate, nicidecum o obligatie. Aceasta si alte prevederi ale legii vor declansa procedura de infringement impotriva tarii noastre, cu tot cortegiul de implicatii negative pe care aceasta procedura le atrage.
In al treilea rand, aplicarea legii in cazul creditelor din programul Prima Casa reprezinta de facto o anulare a garantiei statului pentru aceste credite. Indiferent daca va exista sau nu vreun credit din programul Prima Casa pentru care sa fie aplicate prevederile acestei legi (in acest moment numai 0,04% din creditele Prima Casa au intarzieri la plata mai mari de 90 de zile) posibilitatea legala de a anula garantia statului reprezinta un fapt de o gravitate exceptionala, cu implicatii greu de calculat in privinta urmarilor asupra investitiilor straine si a accesului Romaniei la piata financiara internationala. Economia de piata se bazeaza pe un set de reguli care pur si simplu nu pot fi incalcate fara a atrage implicatii dintre cele mai severe impotriva celui care le incalca. Din aceasta perspectiva, includerea creditelor din programul Prima Casa in aceasta lege este, pe cat de lipsita de semnificatie directa asupra potentialilor beneficiari, pe atat de grea in consecinte pentru stabilitatea economica si financiara a tarii. Este chiar de neinteles cum un program guvernamental de succes este ingenuncheat cu buna stiinta, desi acesta a avut implicatii favorabile atat asupra reluarii cresterii economice, cat si asupra revigorarii creditului bancar pentru populatie.
In al patrulea rand, aplicarea legii va determina bancile sa isi modifice radical politica de creditare. Trecerea de la creditarea unei persoane la creditarea unui obiect obliga in mod natural bancile sa considere obiectul mult mai riscant, ceea ce atrage cresterea puternica a avansului, ca si a marjei de risc percepute de banca. Nu este vorba despre o razbunare, asa cum in mod infantil declara anumite persoane, ci pur si simplu de o politica rationala pentru a evita pierderile bancii. In aceasta situatie, un tanar care doreste sa ia un credit pentru locuinta va constata ca nu mai trebuie sa economiseasca un an si cateva luni ca in prezent, ci vreo 8 ani, in conditiile in care pretul locuintelor ar scadea cu circa 10%. Desi o aborbdare realista ma face sa apreciez ca scaderea pretului locuintelor va fi numai temporara, dupa care dezvoltatorii imobiliari isi vor recalibra oferta de locuinte la noul nivel al cererii, restabilind echilibrul - dar cu pretul scaderii ofertei de pe piata si al incetinirii de ansamblu al cresterii economice. Scaderea pretului locuintelor nu va fi un fenomen de durata, chiar daca creditul va fi redus puternic; scaderea productiei insa, da, va fi de durata! Ca si, de altfel, cresterea costului chiriilor, intrucat cererea va fi mai mare si mai stringenta (oamenii nu vor avea de ales!), iar oferta va scadea, pe masura ce dezvoltatorii imobiliari vor fi siliti sa iti reduca productia pe masura scaderii cererii solvabile de pe piata.
In al cincilea rand, aplicarea legii va atrage pierderi pentru banci. Dar sa nu ne facem vreo iluzie: toate aceste pierderi, precum si costurile judiciare si despagubirile pe care bancile le-ar putea solicita, vor fi platite in final de la bugetul statului. Adica, mai exact, fiecare cetatean va contribui la acoperirea pierderilor pe care le-au suferit bancile, dupa ce acestea se vor adresa ICSID* sau altor instante internationale.
Am lasat la urma impactul imediat asupra imprumutatilor de azi, pentru care a fost realizata de altfel legea. Avem mai intai categoria persoanelor care efectiv nu mai pot plati creditul contractat cu 7-8 ani in urma, pentru a cumpara sau construi o locuinta pentru familie. Pentru acestia a fost, chipurile, scrisa aceasta lege - dar ei de fapt nu se aleg cu absolut nimic. Au doar dreptul de a pierde tot ce au platit, inclusiv costurile imbunatatirilor aduse locuintei, ramanand practic in strada. Mai mult, ei vor afla in scurt timp ca timp de 7 ani nu vor mai putea obtine niciun credit bancar, nici macar pentru a cumpara o chifla! Probabil, cei mai multi debitori din aceasta categorie vor face absolut orice efort pentru a nu ajunge "beneficiari" ai acestei legi. Unii insa s-ar putea sa decida altfel, sub impulsul momentului ￢ si numai dupa un timp vor constata ca au iesit intr-o pierdere cu mult mai mare decat iluzoriul castig.
A mai existat o categorie de beneficiari, cei pentru care ￢ aceasta este opinia mea ￢ a fost scrisa de fapt aceasta lege: ei sunt persoane in general instarite, care au facut investitii imobiliare inainte de declansarea crizei din 2008, in terenuri, case de vacanta, apartamente destinate inchirierii sau vanzarii, mizand pe continuarea boom-ului imobiliar. Acestia s-au trezit fara profitul pe care au mizat, iar unii ￢ cu datorii pentru terenuri care mai valoreaza azi o fractiune din cat au costat ele inainte de 2009. Acestia au fost adevaratii destinatari ai legii. Ei ar fi castigat, aruncand inspre banci pierderile din deciziile investitionale pe care le-au facut tot ei. Toate datele arata fara echivoc ca aici se concentreaza de altfel creditele cu probleme, cu o rata ridicata de neperformanta. Este remarcabil faptul ca, din totalul creditelor ipotecare mai mici de 150 mii euro, in numar de peste 170 mii, doar 1,34% sunt neperformante (inregistreaza intarzieri la plata de peste 3 luni); la polul opus se situeaza creditele in valoare de peste 150 mii euro, cu garantii terenuri, care inregistreaza o rata de neperformanta de aproape 45%! Nu sunt decat ceva mai mult de 500 de persoane in aceasta situatie; dar exista vreo ratiune morala sau economica pentru care sa fie rasturnat sistemul de drept pentru a-i scapa de datorii pe acesti 500 de cetateni?
Introducerea unor criterii sociale stricte ￢ precum plafonul de 150.000 euro ￢ este singura optiune ca legea sa ramana cat de cat constitutionala.
Pentru mine ramane de neinteles ingrijorarea unor persoane cu privire la asa-zisa ￢discriminare￢ introdusa de aceste amendamente. O asemenea lege, care deroga de la un intreg sistem de drept, ar fi un non-sens daca NU ar fi discriminatorie, adica daca NU s-ar aplica doar unei categorii limitate de persoane ￢ cei care au contractat un credit pentru locuinte in care efectiv locuiesc si sunt in imposibilitate de a-l achita. Acesta reprezinta o forma de ajutor social, iar ajutorul social nu se acorda oricui, ci doar celor care indeplinesc anumite conditii. Dupa parerea mea, tocmai limitarile introduse in aplicarea legii sunt cele care inlatura justificarea pentru o eventuala atacare a legii pentru caracterul neconstitutional, reprezentat de aplicarea ei ￢ totusi! ￢ retroactiva. De aceea, sunt de parere ca discriminarea ar trebui sa fie mult mai clar definita si sa limiteze aplicarea strict la persoanele care au achizitionat o locuinta pe care o folosesc si nu au efectiv posibilitatea sa achite creditul, ca urmare a unor cauze independente de vointa lor.
Cea mai mare parte a acestor implicatii negative ale legii darii in plata au fost puse in lumina nu doar de BNR si de bancile comerciale, ci si de cvasitotalitatea institutiilor nationale si internationale care s-au pronuntat in legatura cu acesta lege. Banca Centrala Europeana, Comisia Europeana, Consiliul de Mediere, Asociatia Dezvoltatorilor Imobiliari din Romania, iar mai nou Ministerul Justitiei si Consiliul Superior al Magistraturii ￢ fiecare in parte a semnalat una sau mai multe din consecintele negative ale aplicarii acestei legi. La randul sau, Guvernul Romaniei a exprimat zilele trecute un punct de vedere care este, practic, identic celui al Bancii Nationale si in contradictie totala cu cel exprimat de initiator impreuna cu avocatul care a redactat acest proiect.
Dintre toate aceste luari de pozitie, as vrea sa o semnalez in mod deosebit pe cea exprimata de Consiliul Superior al Magistraturii, care ￢ in urma unei analize atente realizata de o comisie special creata la nivelul acestei institutii ￢ arata limpede: "Comisia a apreciat ca trebuie rezolvata, in acord cu principiul constitutional al neretroactivitatii legii, problema contractelor de credit incheiate anterior intrarii in vigoare a legii [..] Comisia a retinut ca schimbarea obiectului prestatiei stabilite printr-un contract nu se poate realiza in afara acordului de vointa al partilor. Concluzia exprimata se fundamenteaza, in esenta, pe argumente juridice care au in vedere ca plata, ca modalitate de executare a obligatiilor, presupune in primul rand executarea prestatiei la care debitorul s-a obligat fata de creditor, creditorul neputand fi obligat sa primeasca alt lucru decat acela pe care debitorul il datoreaza. [...] Darea in plata este o forma atipica de novatie prin schimbarea obiectului obligatiei, cu particularitatea ca la novatie intelegerea intervine inaintea momentului platii, in timp ce in cazul darii in plata acordul de vointa are loc la data platii. In oricare din situatii insa, pentru a genera consecinte juridice este necesar acordul de vointa al partilor. "
Drumul spre iad este pavat cu bune intentii. Legea darii in plata este o teribila ilustrare a acestei zicale. Opinia mea ferma, de economist cu indelungata experienta in activitatea bancara, este ca toate amendamentele propuse de Banca Nationala ar ameliora semnificativ aceasta lege, aducand-o mai aproape de ceea ce se afirma in expunerea ei de motive. Singurul amendament acceptat de Senat este neindoielnic foarte important. Dar si asa, cred eu, legea face mai mult rau decat bine.
14
11
