"Una din cele mai importante obligatii ale bancii care acorda creditul, cea de consiliere obiectiva a clientului, respectiv de a prezenta riscul contractarii creditului, riscul valutar in cazul creditarii in moneda straina, de a explica transparent care sunt si la cat se ridica toate accesoriile creditului a fost ignorata ani de zile. Criza economica, deprecierea valutara si functionarea unei piete bancare lipsita de reglementari coerente in sprijinul clientului bancar a condus la aparitia unui adevarat fenomen de imposibilitate de plata a ratelor de catre debitori", se arata intr-o lucrare aparuta miercuri in Revista Romana de Statistica, semnatarii fiind doi doctoranzi din cadrul ASE.

HotNews.roFoto: Hotnews

Nu trebuie uitat - spun autorii- ca in perioada anterioara adoptarii legii, dezbaterea publica referitoare la necesitatea interventiei legiuitorului a scos la iveala trei actori principali care au exercitat o presiune enorma asupra acestuia: pe de o parte masa indatoratiilor excesiv din nestiinta, masa care actioneaza social, pe de alta parte institutiile financiar bancare puternic dezvoltate economic si cu un lobby pe masura si in sfarsit masa viitorilor clienti bancari care isi vedeau farmate posibilitatile de a accesa un credit pentru achizitionarea unei case de locuit si/sau cu un avans de bun simt nu de 40% din valoarea de finantare.

Legea este una de reparatie sociala, ciuntita insa de teama legiuitorului de a merge pana la capat cu reforma, mai spun autorii cercetarii.

Puncte slabe si puncte tari ale legii darii in plata:

• Legiuitorul nu distinge intre cosumatorul aflat in nevoie care nu mai are mijloace financiare de a-si acoperii datoria catre banca si cel care nu mai vrea sa achite, ca decizie economica. Este o situatie inedita in care, in temeiul legii, riscul economic al achizitiei unei proprietati si al fluctuatiei valorilor imobilliare se deplaseaza de la proprietar la procuratorul de fonduri, respectiv banca sau institutia financiara nonbancara.
  

• Darea in plata se poate face numai cu consimtamantul creditorului, el neputand fi tinut sa primeasca un alt lucru decat cel ce i se datoreaza, chiar atunci cand valoarea lucrului oferit este egala sau mai mare [art. 1492 alin. (1) C. civ.]. Pe de alta parte, darea in plata reprezinta un act de dispozitie esentialmente conventional. Paradoxal suntem in situatia in care codul civil defineste darea in plata ca avand sorginte conventionala dar la care vointa creditorului este esentiala iar Legea 77/2016 circumscrie darea in plata exclusiv vointei debitorului, inversand aproape complet sensul definitiei legale.
  

• Cu titlu de simpla remarca trebuie subliniat ca de aceasta lege, teoretic pot beneficia si persoanele juridice care au contractat credite sub 250,000 euro si care sunt garantate de terte persoane fizice cu bunuri imobile avand destinatia de locuinta desi motivatia sociala a adoptarii nu cuprinde si persoanele juridice care principial nu pot fi definite ca si consumatori.

• Legiuitorul nu reglementeaza insa situatia in care debitorul doreste transmiterea proprietatii bunului imobil in vederea stingerii creantei, dar garantul, proprietar al bunului imobil, care nu are si calitatea de debitor, nu intelege sa fie de acord sa isi piarda proprietatea in vederea stingerii unui debit care nu este al sau.

• De asemenea legea nu reglementeaza cine este persoana juridica notificata in cazul in care contractul de ipoteca a fost incheiat cu sucursala bancii sau al existentei unui contract de cesiune de creanta, contract prin care banca a cesionat pachetul de creante, insotit de garantiile aferente, unei terte persoane care a dobandit astfel calitatea de cesionar al creantei.

• Legiuitorul porneste de la o premiza gresita :respectiv aceea ca bunul imobil poate fi grevat doar de o singura sarcina, accea instituita de banca creditoare. In drept un imobil poate fi grevat de mai multe sarcini ( ipoteci de ranguri diferite, servituti conventionale, drept de trecere legala, superficii, etc), pot exista mai multe notari, inalienabilitati asupra bunului,etc. Ce se intampla daca asupra bunului imobil este notata o intentie de expropriere a statului pentru bunul imobil respectiv?

• Situatii similare pot apara si in cazul notarii unor litigii sau chiar a servitutilor legale cum ar fi servitutea de monument istoric sau cea pentru uzul furnizorilor de utilitati, care, daca greveaza imobilul ulterior constituirii ipotecii pot conduce la imposibilitatea aplicarii legii.
  
• O discutie similara s-ar putea face in materia locuintei familiei cand bunul a fost cumparat cu titlu de proprietate exclusiva doar de catre unul dintre soti cu credit acordat de banca (debitotul este si garant ipotecar) sau bunul propriu al unui dintre soti garanteaza datoria unui tert la banca, dar celalalt sot noteaza in cartea funciara a bunului imobil, caracterul de locuinta a familiei, fapt ce conduce la imposibilitatea instrainarii locuintei fara acordul sotului neproprietar.

• Legea privind darea in plata nu reglementeaza nici modalitatea de predare a bunului catre creditor, lasand la latitudinea partilor momentul predarii in fapt, omitand ca obligatiile principale ale transmitatorului conform art.1672 cod civil, sunt: transmisiunea proprietatii asupra bunului, predarea bunului si garantiile acordate dobanditorului. Avand in vedere ca darea in plata a fost conceputa de legea 77/2016 ca o "conventie" care actioneaza paradoxal fara vointa creditorului, cum poate lasa legiuitorul un element atat de important a instrainarii ca transmisiunea in fapt a bunului imobil la latitudinea vointei ambelor parti? Si tot cu privire la predarea in fapt nu este deloc reglementata situatia in care bunul imobil este inchiriat sau este dat in comodat sau in folosinta gratuita. Va fi obligat creditorul sa accepte un bun imobil dat in plata daca acesta este grevat de un contract de inchiriere? La care eventual proprietarul locator sa fisi incasat chiria in avans de la locatar?

• Impactul asupra bunastarii economico-sociale nu trebuie privit insa doar la timpul prezent ci si in raport cu bunastarea generatiilor de maine, deoarece, mentinerea tendintelor actuale risca sa compromita sansele generatiilor viitoare de a-si satisface nevoile, asta si in contextul raportarii abuzive de catre banci la Biroul de Credit a persoanelor fizice care ofera locuinta ipotecata bancii in schimbul stingerii datoriei existente.

• Trebuie mentionata si incercarea bancilor de a ridica abuziv exceptii de neconstitutionalitate asupra legii 77/2016 incercand astfel sa tergiverseze aplicarea acesteia, dar profitand de modul cel putin inconsecvent in care aceasta a fost redactata. 

• Initiatorii acestei legi, perfectibila de altfel, au avut indrazneala si puterea de a propune o lege menita sa sprijine o categorie sociala care are nevoie de ajutor. Cel mai probabil insa legea 77/2016 nu isi va indeplini scopul declarat de protectie sociala, acela de a stinge integral datoriile persoanelor afl ate intr- un blocaj financiar iar situatile in care va opera darea in plata prin stingerea debitului cu bunul imobil ipotecat vor firelativ putine raportat la marea masa a indatoratilor.

• Este cert ca bancile isi vor ajusta politica de finantare si vor reanaliza punctual posibilitarea de refinantarea a creditelor persoanelor ce se afl a in sfera de aplicare regementata de legea 77/2016 . Pe de alta parte nu trebuie ignorat ca, protectia sociala din sectorul bancar se caracterizeaza printr-o flexibilitate redusa si o capacitate de inovare lenta, bancile nu sunt direct interesate sa raspunda intr-o maniera cat mai eficienta nevoilor existente ale clientilor care fara indoiala la data contractarii unui credit nu au cunoscut toate cosecintele indatorarii, ci contrar, am putea afirma ca asistam la nivel national la o strategie a bancilor cu capital strain de a-si urmarii exclusiv propriilor interese iar prin politicile proprii au o tendinta de impovarare tot mai accentuata a populatiei