Despre piata imobiliara. ​In timp ce constructiile de infrastructura publica sunt la minimul ultimilor 10 ani, sectorul rezidential inregistreaza o revenire destul de accelerata (studiu Coface)

de DP     HotNews.ro
Vineri, 23 iunie 2017, 8:25 Economie | Finanţe & Bănci

Eugen Anicescu si Iancu Guda, Coface Romania
Foto: Hotnews
In timp ce constructiile de infrastructura publica sunt la minimul ultimilor 10 ani, sectorul rezidential inregistreaza o revenire destul de accelerata, se arata intr-un studiu al Coface Romania. Pentru elaborarea acestui studiu au fost luate in considerare toate sectoarele implicate in mod direct in activitatea de constructii, atat in ceea ce priveste zona rezidentiala, de infrastructura publica, cat si intretinerea recurenta sau activitatile conexe (instalatii sanitare, electrice, vopsitorie, zugraveli, montari de geamuri, tamplarie si dulgherie etc). Esantionul cuprinde un numar de 65.445 de companii, aproximativ 10% din totalul firmelor romanesti, distribuite pentru fiecare sector in parte, in functie de cifra de afaceri).

Situatia financiara consolidata a tuturor companiilor din sectorul constructii reflecta urmatoarele concluzii:

  • Scaderea investitiilor pe termen lung, in conditiile in care ponderea activelor fixe in total active a scazut de la 65%, in 2008, la sub 50%, in 2016;
  •   Cresterea duratei medii de colectare a creantelor, de la 115 zile (2008), pana la 195 zile (2016), pe fondul cresterii arieratelor statului in acest sector;
  • Cresterea gradului de indatorare, de la 73% in 2008, pana la 88%, in 2016. Aspectul problematic nu deriva din cresterea indatorarii in sine, ci din faptul ca finantarea suplimentara nu este orientata pe termen lung, catre investiti, ci catre acoperirea nevoilor temporare pe termen scurt, adica pentru cresterea capitalului de lucru pe fondul extinderii duratei de colectare a creantelor si finantarii pierderilor din perioada 2010 - 2014 (care nu au fost acoperite prin suplimentarea capitalului);
  • Cresterea timida a profitabilitatii generale, la doar 2,5% in 2016, comparativ cu perioada pierderilor inregistrate in 2010 - 2014, dar mult sub nivelul inregistrat inainte de impactul crizei financiare, respectiv 8%, in 2008.

Suprafinantare vs Subperformanta

Considerand destinatiile creditului bancar in functie de industrii, sectorul constructiilor este unul dintre cele mai finantate sectoare. Desi in scadere comparativ cu perioada 2007 - 2008, ponderea creditului bancar orientata catre acest sector ramane una dintre cele mai ridicate, respectiv 13,4% la finalul anului 2016. Prin comparatie cu aceasta, ponderea constructiilor in formarea PIB a scazut constant in ultimii ani, de la 10% in anul 2008, la doar 5,8% in 2016. Conform celor ilustrate in graficul de mai jos, raportul dintre ponderea constructiilor in total credit bancar si aportul acestuia in formarea PIB a crescut de la 1,14 (2007) la 2,31 (2016). Nu intamplator, companiile care activeaza in sectorul constructiilor inregistreaza cea mai ridicata rata a creditelor neperformante prin comparatie cu alte sectoare (conform cifrelor publicate de catre BNR).







Rolul statului


Investitiile statului (cheltuieli de capital, deci investitii din buget) au scazut in anul 2016 la doar 2,5% din PIB, nivelul minim din ultimii zece ani, in timp ce primele patru luni ale anului curent au debutat cu un nou nivel minim, respectiv 2,3% din PIB.
Pe de alta parte, programul "Prima Casa" prin care guvernul a intervenit in piata imobiliara incepe sa isi piarda din relevanta. Garantiile oferite prin acest program incepand cu anul 2009 au reprezentat principalul pilon de sprijin al pietei imobiliare dupa prabusirea dramatica cauzata de criza financiara. In perioada 2009 - 2016 au fost intermediate aproximativ 200.000 de tranzactii prin acest program, cu o valoare totala de 31,5 MLD RON.

Avand in vedere revenirea pietei imobiliare si faptul ca pretul mediu aferent proprietatilor imobiliare incepe sa depaseasca in multe zone plafonul de finantare oferit de "Prima Casa", rolul acestui program pare sa fie secundar. In acest context, 2016 a marcat prima contractie atat a numarului de tranzactii, cat si a valorii garantiilor intermediate prin acest program. Mai exact, numarul tranzactiilor garantate prin programul "Prima Casa" a scazut cu 22% in 2016, la doar 27.329 tranzactii, in timp ce valoarea acestora a scazut cu 4%, la doar 2,75 MLD RON.

Evolutia principalelor piete in constructii

Daca sectorul constructiilor de infrastructura publica traieste in momentul de fata cea mai sumbra realitate a ultimilor 10 ani, sectorul constructiilor rezidentiale inregistreaza o revenire destul de accelerata.Pretul mediu la nivel national pe metru patrat pentru cladirile rezidentiale (apartamente vechi si noi) la finalul primului trimestru al anului curent a fost de 1.105 EUR / mp, in crestere cu 9% fata de aceeasi perioada a anului anterior si cu +18% fata de primul trimestru al anului 2015.

Aceasta revenire este sustinuta atat de avansul creditarii in conditii favorabile pe fondul unor dobanzi (momentan) foarte scazute, de cresterea venitului mediu cu 16% pe parcursul anului trecut, precum si de acumularea unei cereri nesatisfacute in perioada 2010 - 2015 (amanarea preferintei de achizitie a unui imobil.

Un alt factor care contribuie la cresterea preturilor constructiilor rezidentiale este oferta relativ inelastica (cresterea ofertei intr-un ritm mai lent comparativ cu avansul cererii). Conform ultimelor cifre publicate de INS, autorizatiile pentru constructia de cladiri rezidentiale au scazut cu -1,2% pe parcursul anului trecut, de la 39.112 in 2015, la 38.653 in 2016.

Acest volum este semnificativ sub nivelul din 2007, respectiv 56.618, sau 2008, respectiv 61.092. Zonele in care se  inregistreaza cele mai mari scaderi  pe in 2016 sunt S - E (-12,1%),  N - E  (-5,7%), Bucuresti - Ilfov  -8,8% -  exact unde este cererea  cea mai mare).
Pe de alta parte, exista zone unde se inregistreaza cresteri importante, respectiv Centru (11,1%), V (13,1%) si N-V (13,5%), care se dovedesc mai antreprenoriale si reactive la avansul cererii din piata imobiliara. Totusi, aceste cresteri sunt destul de concentrate in orase cheie din aceste zone, respectiv Timisoara, Cluj, Brasov sau Sibiu. In acest context, volumul lucrarilor de constructii a scazut cu 4,8% in 2016, comparativ cu anul anterior. Remarcam constractia masiva in 2016 inregistrata de segmentul reparatiilor capitale (-23,5%), dupa cresterea importanta de 32% din anul 2015.

Piata de constructii in comertul traditional (spatii comerciale & supermarket-uri) continua sa creasca, pe fondul cresterii consumului alimentat de avansul venitului disponibil si a conditiilor favorabile de creditare. Stocul spatiului pentru comertul traditional a crescut cu 14% in 2016, ajungand la 1,76 milioane metri patrati. In ciuda acestui fapt, devine vizibil faptul ca ritmul de crestere decelereaza si este posibil sa asistam la o contractie pe termen mediu (maxim trei-cinci ani), in conditiile in care urmatorul deceniu poate aduce o migrare catre comertul online.

Desi Romania sufera la capitolul infrastructura si eficienta a depozitarii (ambele necesare pentru facilitarea comertului online), exista cateva considerente care sustin aceste posibil trend:

•    Trendul international - retailul traditional inregistreaza dificultati majore pe pietele dezvoltate: intr-un studiu publicat pe 17 Aprilie de catre Business Insider, deja 3.200 de mangazine sunt inchise in 2017, iar estimarile pentru anul intreg tind catre 8.600 (comparativ cu nivelul maxim anterior de 6.163 in 2008, cel mai prost pentru retail in general). Un alt semnal este dat de catre Berkshire Hathaway (fondul de investitii condus de Warren Buffet), care a vandut toate actiunile Walmart in valoare de 900 M USD, Warren Buffet anuntand la intalnirea cu investitorii din 8 Mai ca industria de retail se va schimba semnificativ in urmatorii 10 ani, tinzand mult catre online;
•    Cresterea comertului online: conform estimarilor Gpec, valoarea cumparaturilor online a crescut in 2016 la 1,8 MLD EUR, +30% fata de anul precedent (excluzand servicii, bilete sau Horeca). In ciuda acestui fapt, comertul electronic nu reprezinta decat 4% din totalul tranzactiilor de achizitii, Romania fiind o tara dominata de retailul traditional;
•    Cresterea numarului de utilizatori ai internetului - conform estimarilor INS, acesta ajungand la 11,2 milioane de persoane care au acces la Internet, respectiv 64% din populatia urbana si 33% din cea rurala;
•    Scaderea chiriilor in spatiile comerciale, la doar 37 - 48 EUR / mp (banda variatie 2016), aproape la jumatate fata de media inregistrata in 2007 (cand banda de variatie a fost de 75 -90 EUR /mp). Perioada de recuperare a unei investitii imobiliare intr-un asemenea proiect se dubleaza. In schimb, marginea de profitabilitate a retailerilor care inchiriaza aceste spatii nu s-a imbunatatit semnificativ, din cauza scaderii pretului mediu al produselor comercializate si cresterii altor categorii de cheltuieli (in special cele privind salariile si intretinerea spatiilor comerciale).







Antreprenoriatul in constructii

Antreprenoriatul romanesc se afla in cel mai slab moment al ultimilor zece ani, numarul companiilor nou infiintate in 2016 inregistrand un nou minim istoric (minimul anterior fiind inregistrat in 2010). In acest context, aproximativ 8% dintre companiile nou infiintate s-au inregistrat in acest sector. Singurele sectoare in care sunt mai multe companii nou infiintate sunt comertul cu ridicata si cu amanuntul (30%) si agricultura, silvicultura si pescuitul (13%).
In ciuda acestui fapt, sectorul constructiilor este afectat de un amplu fenomen de regenerare distructiva si polarizare. Raportul dintre numarul de companii care isi intrerup activitatea si cel al firmelor nou inregistrate a avut o medie de aproape 2 in perioada 2011 - 2016. Aceasta face ca numarul companiilor care activeaza in acest sector sa scada de la 81.000 (2008) la doar 65.000 (2016).

"Sectorul constructiilor are si in 2017 o evolutie mixta. In pofida revenirii sectorului constructiilor rezidentiale, per ansamblu evolutia este influentata negativ de lipsa proiectelor din zona de infrastructura. Situatia financiara a companiilor se deterioreaza, pe fondul reducerii investitiilor cuplate cu extinderea termenului de colectare a creantelor, cresterii gradului de indatorare si profitabilitatii modeste. Investitiile in infrastructura sunt la minimul istoric, programul "Prima Casa" decelereaza, iar volumul lucrarilor de constructii scade cu 4,8% pe parcursul anului 2016, comparativ cu anul anterior. O imbunatatire pana la finalul anului 2017 este greu de prognozat deoarece orice proiect de infrastructura are nevoie de etapele pregatitoare (fezabilitate, licitatie, etc), ceea ce prelungeste orizontul in care va produce impact", a declarat Eugen Anicescu, Country Manager, Coface Romania.  

"Sectorul constructiilor are o importanta sistemica pentru mediul de afaceri local: concentreaza aproape 10% din totalul companiilor si 7% din numarul salariatilor si probabil procentul real este mai mare, in cazul in care luam in considerare si practica serviciilor prestate la negru prin "munca cu ziua pe santier".

S-a inregistrat o scadere si pe segmentul reparatiilor capitale, de -23,5%, dupa cresterea importanta de 32% din anul 2015 si se pare ca efectul "Colectiv" si "teama de cutremure" au trecut foarte repede. Tragem un semnal de alarma cu privire la avansul nesustenabil al preturilor constructiilor rezidentiale, in crestere cu 9% la finalul primului trimestru al anului curent, fata de aceeasi perioada a anului anterior si cu +18% fata de primul trimestru din 2015. Factorii care sustin aceasta crestere sunt pur sezonieri si urmeaza sa dispara in maximum trei ani: conditii actuale de finantare ieftina, care se va scumpi incepand cu anul urmator, aspect care trebuie considerat atunci cand contractezi un credit pe 20 - 30 de ani, acumularea unui stoc de cerere nesatisfacuta in perioada 2010 - 2015 si care se revarsa acum in piata si oferta inelastica, paradoxal, cererea creste, dar autorizatiile de constructii rezidentiale au scazut in anul 2016 cu -1,2%", a precizat Iancu Guda, Services Director Coface Romania.


Citeste mai multe despre   












Material sustinut de Siemens

"Comorile" detinute de primarii: cum pot fi folosite marile baze de date pentru a imbunatati serviciile oferite cetatenilor. Studiu de caz City Pulse

Brasovul si orasul Aarhus din Danemarca au luat parte timp de trei ani la un proiect inedit de cercetare - City Pulse, finantat de Uniunea Europeana. Pe scurt, scopul proiectului a fost sa colecteze si sa coreleze cat mai multe date despre cele doua orase, iar pe baza acestora primariile sau companiile sa dezvolte aplicatii gratuite care sa imbunatateasca serviciile oferite cetatenilor.

2491 vizualizari


Abonare la comentarii cu RSS



ESRI

Top 5 articole cele mai ...



Hotnews
Agenţii de ştiri

Siteul Hotnews.ro foloseste cookie-uri. Cookie-urile ne ajută să imbunatatim serviciile noastre. Mai multe detalii, aici.
hosted by
powered by
developed by
mobile version
Marţi