Interviu HotNews.ro

Consultantul financiar Dan Bunea: "Deblocarea pietei imobiliare va veni de la dezvoltatori, care vor vinde, pana la urma, la limita profitabilitatii"

de Ioana Morovan     HotNews.ro
Joi, 18 decembrie 2008, 15:51 Economie | Finanţe & Bănci

Dan Bunea
Foto: Arhiva personala
Fost vicepresedinte al BCR si cu o experienta de peste zece ani in sistemul bancar si pe piata de capital, Dan Bunea a explicat pentru HotNews.ro de ce in Romania anului 2009 cresterea impozitelor nu este o solutie si cum se vor debloca piata imobiliara si creditele ipotecare. Mai mult, pentru sistemul de stat, Bunea considera ca pot fi reduse cel putin 100.000 de locuri de munca si ca ar fi utila o perioada de cateva luni de amnistie fiscala.

Rep:
Care credeti ca sunt masurile economice prioritare pentru noul Guvern? Vor creste impozitele, in 2009?

Dan Bunea:
N-ar trebui sa vorbim de majorarea taxelor si impozitelor deoarece gradul de colectare oricum este redus, datorita incetiniirii activitatilor economice. Mai mult, reducerea veniturilor si automat reducerea bazei de impozitare; lipsa de lichiditate in economie; toate acestea duc la o mai proasta colectare a impozitelor.

Asadar, majorarea cotelor nu ar avea niciun efect. In ce priveste persoanele fizice, s-ar putea cel mult pune o cota mai mare pe dividende, insa probabil dividendele nu vor fi incasate in urmatorii ani.

Rep: Care ar fi totusi solutia pentru cresterea incasarilor la buget?

Dan Bunea:
Trebuie scoasa la suprafata cel putin o parte a economiei gri. Cum se poate realiza acest lucru? Paerea mea este ca ar fi utila o perioada de cateva luni de amnistie fiscala, pentru a introduce in economie sumele generate in economia subterana si cele provenind din strainatate. O lege care sa scuteasca de impozite declararea unor venituri, pentru cateva luni, cred ca ar fi necesara.

In aceeasi ordine de idei, trebuie imbunatatita colectarea taxelor. Aceasta presupune, la modul cel mai concret, trecut rapid la executarea silita. Pur si simplu luat banii din cont si platit taxele. Desigur, aceasta inseamna simplificarea unui lant intreg de proceduri.

Rep: Dar cotele diferentiate de TVA, anuntate in ultima perioada? Sunt o solutie buna?

Dan Bunea:
Si in ce priveste TVA-ul, ca impozit indirect, este valabila aceeasi logica: economia va da semne de incetinire, asadar baza la care se aplica TVA se va micsora. Incasarile vor fi sub presiune. In conditiile economice actuale, masura de a reduce TVA la 5% pentru alimentele de baza, la prima vedere, pare sa fie justificata.

"Nu se poate construi un buget pe un TVA redus la 5%"

Sa nu uitam, insa, ca tendinta va fi de scadere a preturilor ceea ce va pune presiune si mai mare pe baza de impozitare a TVA-ului. Trebuie sa compensam cu altceva, care poate veni tot din impozite indirecte. Deocamdata, nu se ppate construi un buget pe reducerea cu 5% pt ca nu poate fi compensata. Iar TVA-ul de 25% pentru produsele de lux nu cred ca este o solutie.

Rep: Dar cheltuielile bugetare? Cum pot fi reduse?

Dan Bunea:
Nu putem reduce, pe termen scurt, decat din salariile din zona bugetara. Trebuie o restructurare a aparatului birocratic, bazata pe eficiente. Trebuie stabilit ce proceduri pot fi simplificate, ce documente pot fi eliminate. Vom constata ca pot fi reduse cel putin 100.000 de locuri de munca. Stiu, din surse guvernamentale, ca in domeniul bugetar s-au creat peste 300.000 de locuri de munca in ultimii 4 ani.

Dupa opinia mea, acest lucru s-ar putea concretiza daca fiecare minister si fiecare primarie va incepe sa reduca din birocratie. Este complet inutil si contraproductiv sa mergi in zece locuri pentru a rezolva schimbarea unui act de identitate sau inmatricularea unei masini. O precizare: aceasta reducere a posturilor nu trebuie efectuata in sectoarele de educatie si sanatate.

"Un pret de 6-700 euro/mp asigura un profit de 15% anual"
Rep:
Una din problemele principale care trebuie rezolvate este deblocarea creditarii. Cum credeti ca se va intampla acest lucru?

Dan Bunea:
Nu creditele ipotecare sunt problema, ci piata imobiliara, care trebuie sa se stabilizeze. Am facut un calcul si am constatat ca o familie cu venituri de circa 2.000 de euro poate contracta un credit ipotecar pentru achizitionarea unei locuinte de 100.000 - 120.000 euro.

Asadar, normele BNR nu impiedica, in prezent, obtinerea creditelor.  Iar deblocarea pietei imobiliare o sa vina de la dezvoltatori ; probabil vor vinde la limita profitabilitatii. Unii au scazut pretul chiar pana la 900 euro/mp. Important este ca, macar, sa-si poata rambursa creditul la banca. Limita la care pot vinde este intre 6-700 euro/mp, care le asigura si un profit de 15% anual, ceea ce reprezinta, totusi, o investitie foarte buna.

Rep: Bancherii si BNR vor rediscuta, in ianuarie, celebrul regulament de creditare, valabil incepand din octombrie 2008. Se pare ca vor opera modificari la gradul de indatorare. Ce anume credeti ca ar trebui modificat?

Dan Bunea:
Gradul de indatorare ar trebui stabilit in functie de nivelul veniturilor; este o problema nerezolvata de mult si aici bancherii au dreptate. Mai concret, gradul de indatorare trebuie raportat la cosul zilnic. Spre exemplu, la o familie cu venitul 2.000 de euro; suma datorata sa nu depasesca 1.000 de euro. De asemena, ar putea fi luata in considerare scaderea preturilor la alimente, si alti astfel de factori.

"Ca trend, vom observa o crestere a numarului creditelor in lei"
Rep:
Bancherii au propus Guvernului sa subventioneze dobanzile pentru IMM-uri. Este o masura buna?

Dan Bunea:
Problema principala a IMM-urilor nu este nivelul dobanzilor, ci capacitatea de dezvoltare; ele in primul rand au nevoie de investitii si mai ales de garantii. Trebuie gandit mai bine mecanismul de garantare, fondurile de garantare.

Ar trebui infiintat un nou fond sau eficientizat si capitalizat cel existent. In ultima perioada si Eximbank a inceput sa joace rolul de garantor. Astfel, s-ar putea sa avem o surpriza placuta - bancile vor reduce singure dobanzile pentru IMM-uri, pentru ca riscurile sunt mai mici.

Rep: Asadar, cand vor incepe bancile din nou sa acorde credite, si in ce conditii?

Dan Bunea:
Undeva in a doua parte a anului viitor vom vedea reluarea fenomenului de creditare, intr-o masura semnificativa. Ca trend, o sa vedem un numar mare de finantari in lei; pe valuta, insa, depindem de situatia bancilor din afara.

La toate bancile <<mama>> va exista presiune pe lichiditate; iar piata internationala nu este accesibila dat fiind ratingul din acest moment. BNR nu cred ca va relaxa conditiile de rezervei minime obligatorii pentru euro; dar pentru lei, da. Si cred ca se va manifesta un  trend de reducere a dobanzilor la lei, active si pasive, in primele 3-6 luni din anul viitor.













Material sustinut de BCR

VIDEO Antreprenor StartUp Nation / Fondatorul Scolii de Bijuterie Contemporana: Eu nu vin la serviciu, eu vin in propriul meu atelier, in care imi exprim ideile. Ceea ce misca industria asta sunt ideile, nicidecum cifrele

David Sandu s-a ocupat de designul de bijuterii de cand era copil si a invatat pe cont propriu tot ceea ce stie. Assamblage - Scoala de Bijuterie Contemporana a aparut drept consecinta a acestei pasiuni. David face parte dintr-o industrie creativa emergenta, insa atat el, cat si cei care au trecut in ultimii 7 ani pe la bancurile de lucru ale scolii sale se vad adesea nevoiti sa spuna ca fac alte lucruri, pentru ca activitatea lor nu exista intr-un cadru legal.

1974 vizualizari

  • +1 (3 voturi)    
    case (Joi, 18 decembrie 2008, 16:06)

    melcul fara cochilie [anonim]

    aferim coane.
    dar tare nu cred, astia mai bine le darima de cit sa le vinda fara profit sau cu mic profit
    in piata cum e?se strica marfa dar nu scade prcupetul pretul
  • -3 (3 voturi)    
    vise comuniste (Joi, 18 decembrie 2008, 16:27)

    gogu [anonim]

    vezi sa nu!
    trebuie relaxata creditarea,taticu.
    or sa se dea casele pe gratis in Bucuresti.Te intreaba noul guvern comunist :
    -in ce zona vrei?
    - Piata Victoriei,
    - la ce etaj ?
    -et 1 cu fata spre soare.
    -cate camere?
    -4,
    -Poftiti cheile mergeti acolo , apartamentul este nou ,toate cheltuielile le va suporta dezvoltatorul,o sa va plateasca si intretinerea , etc.
    Sa fim seriosi , specialistule de la bcr, daca nu este profit serios nimeni nu se va obosi sa mai construiasca ceva in tara asta ,......
    • +1 (3 voturi)    
      profit serios? (Joi, 18 decembrie 2008, 16:42)

      vise capitaliste [anonim] i-a raspuns lui gogu

      Pai, sa vedem, la 100 milioane investiti un 15% permite un profit de 15 milioane, asta intr-un an. Adica un mizilic de rest de la paine, dupa logica ta. Dar ai dreptate, daca nu ai 300% profit mai bine nu investeshti, ce mama drac.
      • 0 (0 voturi)    
        ... (Joi, 18 decembrie 2008, 23:39)

        romica [anonim] i-a raspuns lui vise capitaliste

        sa te vad eu pe tine cum te multumesti cu un profit de 15 % cand dae la credit este de peste 30%. ti-o spune un mic intreprinzator care a zis ca pleaca de la patron sa munceasca pentru el si a ajuns sa munceasca pentru banca...
    • +1 (1 vot)    
      Capitalism cu 100% marja profit (Joi, 18 decembrie 2008, 17:06)

      sile [anonim] i-a raspuns lui gogu

      Atunci nu mai construiti si cu asta basta. Daca nu va ajunge 15-20% marja de profit. Bagati banii in banca.

      Domnul de mai sus zice lucruri care se bat cap in cap:
      - o familie cu 2000 de euro se poate imprumuta 150.000 de euro
      - o familie cu 2000 de euro nu ar trebui sa aiba o rata mai mare de 1000 de euro (mie 50% mi se pare oricum mult)

      Cu 1000 de euro rata lunara nu poti sa te imprumuti 150.000 de euro nici sa stai in cap si in coada. Poate daca treci la credit pe 40-50 ani
      • +1 (1 vot)    
        1059 de euro lata lunara... (Joi, 18 decembrie 2008, 22:33)

        Matache M. [anonim] i-a raspuns lui sile

        ... pentru credit de 165000 euro pe 20 de ani - se poate, eu asa platesc, dar e drept, nu in Romania. Ar trebui ca si bancile sa inceapa sa lucreze cu profituri si eficiente rezonabile, nu mai aruncati cu pietre doar in dezvoltatori.
        Marja de profit de 7..15% pe tranzactie, nu pe an, este onorabila, altfel nimeni nu ar veni sa mai investeasca ceva. Evident, dezvoltatorii care aveau 100% profit pe tranzactie (sau chiar mai mult) merita sa dispara fara nici o discutie.
        Sa nu uitam totusi ca o multime de oameni care lucreaza in constructii raman pe drumuri, si asta afecteaza indirect pe fiecare, chiar si pe cei care spun "moarte dezvoltatorilor".
        Responsabilitatea echilibrarii economiei porneste de la guvern, trece prin banci, patronate si angajati, fiecare in patratica lui...

        Si apropos de nivele de profitabilitate: daca suntem asa de porniti pe dezvoltatori, de ce oare mai cumparam Coca Cola, la care profitul e "putintel" mai mare (chiar si decat la dezvoltatorii nerusinati)... doar ca acolo este mai greu de vazut, dar functioneaza perfect legea cererii si a ofertei.
  • 0 (0 voturi)    
    nu e chiar asa (Joi, 18 decembrie 2008, 16:51)

    fixpix [anonim]

    Daca un developer a luat teapa cu niste proiecte la care spera sa aiba profit gras, nu cred ca o sa chinuie sa vanda imediat in pierdere mare pentru ca mai apoi sa se apuce de un alt proiect imobiliar si care la randul lui sa ii aduca pierderi.
    Pur si simplu nu merge asa.
    • +2 (2 voturi)    
      E chiar asa frate! (Joi, 18 decembrie 2008, 17:14)

      Anonim [anonim] i-a raspuns lui fixpix

      Cresterea preturilor s-a facut pe seama creditarii pt. ca desi populatia Romaniei a scazut iar salariile au crescut liniar, preturile au explodat.
      Asa se intampla mereu cand cresti masa monetara: cresti pretul la anumite clase de bunuri (evident ca nu paine ca doar nimeni nu-si cumpara paine in rate).
      Bancile au dat bani usor pt. ca aveau acces la finantare din exterior si preturile cresteau in continuu, si aceasta apreciere a imobiliarelor le permitea sa-si asume anumite riscuri (daca nu puteai plati, pierdeai banii dati deja si ei se alegeau cu casa/terenul care intre timp se scumpise).
      Pe o piata in scadere bancile pur si simplu nu vor mai da credite imobiliare.

      Acum, daca ai luat imprumut de la banca si esti fortat sa-l rambursezi, e posibil sa vinzi si in pierdere.

      Preturile la materiale de constructii au scazut si vor mai scadea drastic.
      Pretul la terenuri se va face tandari in anii care vin cand cei ce au primit spagi in terenuri vor realiza ca preturile nu-si vor mai reveni vreodata.

      Deci costurile vor scadea drastic.
      Va fi loc destul si pentru pretul la produsul finit sa mai scada.
    • +3 (3 voturi)    
      dar cum e? (Joi, 18 decembrie 2008, 17:16)

      ha? [anonim] i-a raspuns lui fixpix

      Deci daca profitul nu e de 300% e teapa? Nu ma prind cum vine asta, de la ce procent in jos al procentului nu mai e teapa? Dezvoltatorii ashtia nu pot lucra ca in alte tari civilizate? Cu un profit de 15-20%?
  • +2 (2 voturi)    
    wishful thinking (Joi, 18 decembrie 2008, 17:31)

    AristotelCostel [anonim]

    Dan Bunea spune si el ce se pricepe. Poate sa ne spuna Bunea cate afaceri sunt demarate cu crezul staruitor al unor profituri magice? Care-i marja de esecuri? Pai, in imobiliare e destul de des intalnita vanzarea in pierdere asa ca sa ne lase cu deblocarea pietei.
    In Romania s-a sarit calul si cine a facut-o sa fie sanatos...dar piata imobiliara nu se mai intoarce ...de la groapa.
    Cu cata usurinta vorbeste Bunea de grad de indatorare de 50%. Da' cine garanteaza locurile de munca ale intregii familii contractante de sclavie pe viata?
    De unde apar atatia specialisti? Si cum se face ca luna de luna vin cu noi si noi limite inferioare. Specula maxima se plateste prin prabusiri pe masura!!!
  • +1 (1 vot)    
    sa ramana doar dezvoltatorii...adevarati (Joi, 18 decembrie 2008, 17:37)

    luputehno [anonim]

    in cluj un grup de taximetristi ...au facut un bloc..in floresti mai exact...muncitorii care au muncit in zona respectiva la diversi dezvoltatori povesteau cum atunci cand nu venea caramida...ce se baga in pereti apoi se placa cu gips carton...apoi a venit bomba ..un locatar s a prabusit cu vana in baia de sub el...si tot felul de mizerii d astea...care dezvoltattori???cu 2 lopeti si o betoniera??si mult tupeu...sa ramana cei care merita...sita se cerne
    ...acuma si la ei...la 50 milioane proiect...7,5 nu ajunge...hai sictir....prea multe Q7SI BMW X6 in domeniu...pe ratele fraierilor...mai vorbim!


Abonare la comentarii cu RSS



ESRI

Top 5 articole cele mai ...



Hotnews
Agenţii de ştiri

Siteul Hotnews.ro foloseste cookie-uri. Cookie-urile ne ajută să imbunatatim serviciile noastre. Mai multe detalii, aici.
hosted by
powered by
developed by
mobile version
Sâmbătă