Iata insa ca din presa de joi aflam un “detaliu” despre care eu unul (neavand credit ipotecar) nu am stiut pana acum: in contractele pe care clientii le semneaza in momentul in care iau un credit ipotecar, este stipulat faptul ca bancile isi rezerva dreptul de a ii executa pe datornici daca valoarea garantiei scade sub soldul creditului, iar asta se poate intampla chiar daca debitorul este la zi cu plata ratelor.
Lucrurile stau in felul urmator: banca imi da un credit de 100.000 de euro cu ajutorul caruia eu cumpar un apartament ce valoreaza 140.000 de euro, diferenta de 40.000 fiind adusa de mine drept avans. Eu imi platesc in fiecare luna ratele, insa preturile o iau la vale. Atat timp cat valoarea apartamentului nu scade sub 100.000, banca sta linistita.
Cum in Romania insa discutam despre scaderi si de 50%, banca se vede in situatia de a avea in brate o garantie care nu mai acopera decat 70-80% din credit. Ce face in momentul respectiv? Are trei optiuni:
- Imi cere sa returnez in avans o parte din credit, astfel incat garantia sa acopere soldul.
- Daca spun ca nu am bani, banca poate decide sa vanda garantia, varianta improbabila din moment ce prin aceasta vanzare nu se stinge datoria in totalitate.
- A treia varianta - si cea mai probabila - este aceea in care sunt anuntat ca mi se mareste rata. Cum garantia nu acopera in intregime soldul creditului, riscul bancii creste iar aceasta crestere a riscului trebuie sa se reflecte in cresterea sumei lunare pe care o am de plata. Daca nu imi convine, pot alege oricare dintre primele doua variante.
Nu stiu cati dintre cei care au contractat un credit ipotecar au fost pusi in situatia de a alege intre returnarea creditului sau cresterea ratei, insa daca bancile vor creste dobanzile/comisioanele pentru a-si acoperi riscul, ma intreb ce vor face atunci cand preturile pe piata imobiliara vor creste iar acel “negative equity” va deveni “pozitive equity”.
Vor scadea ratele pe masura scaderii riscului?
sursa initiala
Citeste si comenteaza pe Khris.ro.
Cel putin un evaluator este fie angajatul bancii, fie este delegat de banca pentru a face expertiza bunului si stabilirea valorii acestuia inainte de incheierea contractului de credit.
Reevaluarea se poate face cu intelegerea partilor sau in cazul unui accident, de exemplu un incendiu in imobilul respectiv, cand valoarea acetui scade in urma deteriorarii.
Fluctuatia preturilor apartamentelor pe piata nu prezinta un pericol direct, deoarece pretul mai scazut se refera la alt apartament. Cel care este pus in gaj are o valoare stabilita de experti, expertiza pe care debitorul o poate face opozabila bancii in cazul in care acesta ar face vre-o tentativa de "jupuire".
Bineinteles ca existenta acestor expertize nu previne tentativa unor banci sa-si jupoaie clientii, sunt sigur ca vor incerca si sunt sigur ca vor si reusi in anumite cazuri.
Prin buna informare publica ar putea fi evitate aceste lucruri - de exemplu prin buna cunoastere a drepturilor debitorului ref la valaorea stabilita pentru imobilul pus drept garantie pentru un credit imobiliar.
99% DIN EVALUARILE pt credit imobiliar sunt la valoarea de piata...piata care e variabila...
Asta in cazul in care banca nu are un avocat si mai bun! si mai suporti in plus si cheltuielile de judecata.
2.Ai o evaluare care a stat la baza intregii creditari ( sa plateasca bancii diferenta expertul )
3. Vrea sa te execute sau vrea sa platesti - nu o faci - si atunci problema nu mai este a ta ci a bancii .-( trebuie sa fi sustinut de cei aflati in situatia ta si sa mergeti solidari la banca cu aceasta varianta )
Problema este insa de moralitate .... tu si banca ati facut un parteneriat si o afacere pe termen lung . Pentru asta tu ai platit comisioane , asigurari , si ai negociat cu el termene si dobanzi. In timp lucrurile s au schimbat si din parteneri va transformati in dusmani . De ce ? Pentru ca el nu vrea sa piarda si nici sa imparta cu tine o eventuala pierdere . Aici consider o lipsa totala de imoralitate din partea finantistilor si daca nu isi revin sau daca nu ii pune cineva la punct va fi vai si amar de noi . Dar este o vorba la romani , " ...fiecare pasare pe limba ei piere !
Sau cineva de la banca a citit in ziare ca au scazut preturile si a incercat sa vada daca poate sa mai incaseze niste bani de la eventuali fraieri?
Fara suparare, sunt chiar curios ce ai patit in mod concret. Multumesc.
"Imi cere sa returnez in avans o parte din credit, astfel incat garantia sa acopere soldul."
Adica ceea ce ai zis si tu - ai adus o garantie in plus.
Ma intreb ce-ar face bancile daca toate lumea ar alege varianta 2!? :-?
Acum sa privim lucrurile si prin prisma afacerii pe care o are banca: banca are o multime de credite ipotecare, fiecare cu garantia din spate si cu principalul si dobanda aferente. Managementul riscului ii spune bancii ca este foarte riscant sa astepte ca valoarea garantiei sa scada sub valoarea creditului, tocmai de aceea isi ia initial o marja de 130% (garantia trebuie sa fie mai valoroasa decat banii imprumutati de banca).
Pe timp de crestere a valorii activelor, toata lumea-i fericita si plateste rate cu bucurie. Pe timp de scadere, lucrurile se schimba: locurile de munca devin mai rare si mai prost platite, valorile activelor imobiliare scad, uneori cu 50% cum s-a intamplat in Romania in ultimul an.
Probabil ca in Romania majoritatea creditelor date in ultimii 2 ani sunt sub linia de plutire. Daca bancile nu actioneaza decat marind dobanda risca sa-i faca pe bunii platnici sa devina nervosi si sa refuze sa plateasca atunci cand valoarea proprietatii a ajuns la jumatate din valoarea creditului, iar potentialii rau-platnici sa nu plateasca oricum. Dar timpul trece, criza se agraveaza (in ciuda semnalelor "pozitive" pe care le vedem la televizor :) ), iar toata lumea ajunge sa aiba probleme financiare, inclusiv multi dintre bunii platnici. Ce se intampla cu banca atunci cand un numar extrem de mare de credite intra in default, iar garantiile nu pot fi lichidate? Trebuie sa faca rost de lichiditati pentru a-si acoperi pierderea si pentru a returna la randul sau banii pe care i-a imprumutat. De unde face rost de bani? Well, asta-i o intrebare la care as vrea sa raspunda dragutii de banksteri.
Nu au voie sa mai bage alte comisione, odata ce-ai semnat un contract. Evident, cine nu stie asta poate fi pacalit. Si eu am un credit, 84k la un apt luat cu 104k. Acuma probabil ca s-ar vinde cu 65k, poate? Si daca vine banca la mine, ce pot sa-i zic, decat sa-l ia si sa ma scuteasca de problema :(. Deci nu cred ca jupuirea clientilor va fi solutia, sa dea si ei cu vaselina mai multa.
FAPTUL CA EVALUAREA S-A FACUT PE BAZA SPAGII DATE DE VIITORUL DEBITOR !
Viitorul debitor plateste de obicei informal pe expert sa-i supraevalueze imobilul pentru a putea lua un credit mai mare, cu care sa acopere pretul si asa umflat al casei.
MAi mult pot sa-i informz pe cei intereati ca in condtiile incare s executa garantia banca nu poired ebani pentruca pentru diferenta pot fi urmarite tote bunurile debitorului , prezente si viitoare pana la concurenta sumei de rambursat. Executarea de garantie nu inseamna ca debitorul a fost exonerat de plata.
In altta ordine de idie in momentul in care garantia numai acopera valoare creditului sau cand ea se deparetaza de un LTV de 70-80% atunci banac incepe sa aiba pierderi pentru ca va trebui sa constituie provizioane si creditul ets edeja in lat calsa de risc ceea ce are efecte si asupra adecavrii capitaluli etc.
Cum poti garanta ceva cu bani imprumutati ?
Bancile nu si-au asumat niciodata riscuri in Romania si nu o vor face niciodata - nu va putea plati romanul vasile care si-a luat casa supraevaluata de specula si de banci, atunci platim noi, restul...
Vom plati si dobanzile la milardele imprumutate(bagate pe gat de banci pentru a le toca tot ele), vom plati si dobanzile uriase pe care le practica bancile la credite...
(poate vom face chiar noi credite sa acoperim vechile credite)
Acest program este o mare mare minciuna, gandit pentru a TINE ARTIFICAL PRETURILE MARI din piata imobiliara, preturi care culmea culmilor si spre groaza bancilor SCAD si vor scadea tot anul acesta si urmatorul...
Varianta in care bancile nu vor avea ce sa execute silit, pentru ca preturile la case sunt de 3 ori mai mici, nu poate fi acceptata de Austria, Franta, Grecia... si de bancile lor aflate aici sa faca doar PROFIT...fara nici un risc.
'Prima casa' este destinat salvarii bancilor care incet incet merg spre faliment si a salvarii speculantilor care au facut credite mizand pe profituri de 200-300% dar care au omis un lucru elementar: echilibrul dintre cerere si oferta, dintre posibilitati noastre si visele lor...