Piata imobiliara in Europa de Est: Un bubble de manual (II)

de Manole     Balonul imobiliar
Luni, 2 februarie 2009, 11:13 Economie | Imobiliar

Ceea ce s-a întâmplat în Europa de Est în ultimii 5-6 ani nu are corespondent în istoria universală şi, fie şi pentru acest lucru, va intra în manuale, se afirma intr-o analiza publicata de Balonul Imobiliar.Timp de câţiva ani, profitând de integrarea cvasi-sincronizată în Uniunea Europeană şi în NATO a acestui spaţiu, capitalurile occidentale au luat cu asalt pieţele subdezvoltate din Europa de Est prin intermediul reţelelor bancare internaţionale. Întrucât aceste capitaluri nu aveau niciun obiect concret de investiţie, s-a inventat ad-hoc motivul imobiliar.

Preţurile au explodat pe toate segmentele imobiliare: rezidenţial, office şi comercial, într-un dispreţ total faţă de caracteristicile zonei privind productivitatea muncii (foarte scăzută), salariile (de 2-3 ori mai mici ca în occident) şi perspectivele economice (dependenţa cronică de investiţiile străine orientate spre lohn şi producţia în subcontractare).

Capitalurile au circulat cu viteza luminii pe aici (cu viteza cu care au intrat, cu aia au şi ieşit date pe maşini de spălat, plazme, automobile etc.) lăsând în urmă datorii pentru cel puţin o generaţie. Morişca, teoretic, ar mai fi durat o vreme dacă nu venea criza. Practic, criza nu a făcut decât să grăbească sfârşitul acestei scheme Ponzi mondiale (poftim banii noştri infiniţi ca să cumpăraţi mărfurile noastre infinite amanetând o cantitate finită din viitorul vostru) care oricum ar fi fost sortită pieirii mai devreme sau mai târziu.

Să ne uităm un pic în ograda altora. În articolul intitulat : "On the likely extent of Falls in Irish House Prices" un cercetător irlandez, Morgan Kelly, a încercat să coreleze datele existente despre bubble-urile pe care le cunoaştem deja cu evoluţia preţurilor în Irlanda. Concluzia articolului era că preţurile vor scădea cu 40-60% faţă de vârf pe o perioadă de circa 8 ani. Momentan preţurile au scăzut cu 16% faţă de vârful înregistrat în urmă cu fix 2 ani, în ianuarie 2007, conform ultimelor veşti. Deci articolul lui Morgan Kelly încă e în parametri.

Irlanda este privită la ora actuală ca una dintre ţările europene cele mai afectate de criza imobiliară. Asta, în condiţiile în care în Estul Europei ies în evidenţă exemple precum Letonia, cu preţurile y-o-y mai mici cu 25% în 2008, şi România, în care se raportează o scădere de 50% a numărului de tranzacţii, pe lângă scăderea - neoficială, pentru că nu avem încă implementat un indice imobiliar - de circa 25-30% a preţurilor pe toate categoriile ofertei. Asemenea scăderi de la an la an sunt nemaiîntâlnite în economiile serioase şi arată că Estul Europei este, într-adevăr, "aparte": totul pare a se petrece mai rapid şi, totodată, mai tragic ca în exemplele pe care cercetătorii le-au avut la dispoziţie până acum. Nicăieri noţiunea de "balon de săpun" nu e mai semnificativă ca aici. Nesprijinite pe nimic serios, pieţele imobiliare locale se dezintegrează fără putinţă de scăpare.

Morgan Kelly, studiind preţurile de aiurea, a tras concluzia că scăderile, odată pornite, se întind în general pe parcursul a 5-7 ani şi căderea e în medie de 70% din ceea ce au câştigat preţurile pe parcursul creşterii. Cu alte cuvinte, dacă preţul porneşte de la 40.000 si ajunge la 70.000 (un plus de 30.000, creştere cu 75%), căderea subsecventă se va încheia pe la 50.000. Şi apoi morişca preţurilor se porneşte iar, pentru că aşa sunt pieţele: ciclice.

Ce ar fi de spus însă despre nişte preţuri dopate an de an, care au înregistrat creşteri de 300% numai în perioada 2004-2007? Ce altceva decât că, pentru a se înscrie în parametrii descrişi de cercetătorii avizaţi pe baza multiplelor experienţe deja existente, scăderea preţurilor cu -25% pe an nu e nici exagerată, nici anormală, fiind pur şi simplu singura necesară pentru ca preţurile să se alinieze într-un interval rezonabil de timp la datele fundamentale? Dacă ar scădea şi la noi cu câte 8-10% pe an, ar însemna că agonia economiei va dura foarte mulţi ani de acum încolo. Ar fi scăzut cu 8-10% pe an dacă ar fi fost precedate de creşteri rezonabile. Ceea ce nu a fost cazul. La un cincinal de creşteri dezaxate, iraţionale, fără precedent în istorie exceptând epocile de hiperinflaţie, economia şi consumatorii răspund acum cu scăderi pe măsură şi cu "îngheţul" de care vorbeşte toată lumea, îngheţ care este, de fapt, singura şansă de revenire la normal a pieţei imobiliare.

Citeste si: un bubble de manual (I)

Amanunte si comentarii in Balonul Imobiliar


Citeste mai multe despre   




















Intreb BT. Intalnire online: Credite pentru IMM-uri, in 2018. Doi specialisti raspund intrebarilor cititorilor, vineri, de la ora 12:00

Doi specialisti in credite pentru IMM de la Banca Transilvania raspund vineri, 15 decembrie 2017, de la ora 12.00 la intrebari puse de cititorii StartupCafe.ro si HotNews.ro, la o noua intalnire online "Intreb BT", pe tema creditelor pentru intreprinderi mici si mijlocii - IMM. Daniel Szekely si Marsela Petreus vor raspunde la intrebari pe teme precum planificarea creditarii, la inceputul unui nou an de business, tipuri de credite, in functie de nevoile afacerii, tipuri de garantii.
  • Pune intrebarile folosind formularul de comentarii de pe StartupCafe.ro

3389 vizualizari

  • +4 (4 voturi)    
    Sigur ca da (Luni, 2 februarie 2009, 11:39)

    steve [anonim]

    Cat timp o cutie de chibrit (a se citi garsoniera) va depasi 30000 euro, piata e blocata. Cat de cretin sa fii sa-ti amanetezi viitorul pentru bunastarea unor camatari. Nimeni nu spune sa nu faci profit. Dar a fi si nesimtit e deja prea mult. Cat timp pretul de construire a fost mic, sufera in aceasta spirala ultimul care trebuie sa dea leapsa.. si nu are cui. Pentru ca el a fost fentat de predecesori si se pare ca a fost ghinionist, fiind prins cu ceva ce nu-si dorea sa ramana. Eu am 65000 bani cash. Daca acum pot cumpara lejer un apt. 2 camere, de ce sa nu mai astept un an sa iau 3cam. Intradevar, piata sa va debloca, dar partea proasta e ca in timp ce banii sunt aceiasi, cei care au imobile trebuie sa taie din profit pana cand cererea se va intalni cu oferta. Piata si-a aratat coltii celor care au muscat mai mult decat puteau mesteca. Sa fiti iubiti!
  • 0 (0 voturi)    
    cash ? (Luni, 2 februarie 2009, 12:20)

    redactia [anonim]

    ne poti spune daca exista si datorii in spatele numerarului disponibil ?! daca nu exista datorii, suma a fost adunata de pe alte piete decat cea imobiliare ?
    • 0 (0 voturi)    
      da, cash (Luni, 2 februarie 2009, 14:07)

      steve [anonim] i-a raspuns lui redactia

      Nu am datorii si n-am avut niciodata credite. Merg la banca doar pentru a depune bani. Chiria e de 150euro, singur in garsoniera (a unei rude). Sunt hotarat sa-mi caut un apartament de 2-3 camere in 2-3 ani, cand o sa-mi fac o familie. Am 28 de ani. Eu astept ca anul asta piata sa se curete de ultimii speculatori si sa cada la nivelul din 2005, ptr ca nimeni nu mai intra anul asta sa faca profit.
      • 0 (2 voturi)    
        dar banca e sigura ? (Luni, 2 februarie 2009, 15:10)

        unu_de_aiurea [anonim] i-a raspuns lui steve

        eh, totusi la un moment dat e mai bine sa ai ceva concret decat ceva care poate oricand sa devina 0 (vezi locuintza care are oricand o anumita valoare-ce poate varia- versus o suma de bani ce poate fi intr-o banca falimentara, poate fi afectata brusc de inflatzie dar itzi da mai multa mobilitate)
      • 0 (0 voturi)    
        sfat (Miercuri, 4 februarie 2009, 18:08)

        bgd [utilizator] i-a raspuns lui steve

        Auzi...daca astepti 2-3 ani e posibil sa-ti iei teapa cu banii aia...pt ca o data cu trecerea crizei toti speculatorii astia incet incet o sa mareasca preturile. Nu vor ajunge la acelasi nivel de anu trecut...insa fi sigur ca ca n-ai sa pupi 3 camere cu 65 de mii (bine...acuma depinde si unde-l vrei...intelegi tu...). Ia si-ti cumpara apartament mai spre sfarsitul anului asta...pt ca atunci v-a atinge curba punctul minim. Daca ai observat s-a dat drumu la creditare (in conditii destul de nasoale...dar s-a dat drumu) si usor cu trecerea timpului..bancile vor fi din ce ince mai premisive. Tu chiar crezi ca preturile vor mai scadea si la anu? Nu te baza pe asta...Oricum e bine ca ai bani si nu tre sa apelezi la o banca. Insa ia si te gandeste mai bine daca chiar vrei sa astepti 2-3 ani pana sa-ti cumperi...Numai bine.
        • 0 (0 voturi)    
          * (Miercuri, 4 februarie 2009, 18:30)

          bgd [utilizator] i-a raspuns lui bgd

          permisive
  • 0 (2 voturi)    
    Neuronul stingher (Luni, 2 februarie 2009, 20:22)

    Danila Prepeleac [anonim]

    Lectie de capitalism: falimentul.
    Aveti putintica rabdare, pina cresc plozii lui prigoana, si vin de va cumpara toate imobiliarele. atucni o sa va relansati afacerea. Daca vreti si alti clienti, cautati politicienii tranzitiiei, si cereti-le socoteala. Acolo e refinantarea voastra. In loc sa faca prosti, astia au mers doar la curve. O generatie de fraieri in rate a fost sacrificata in prin sufocare in prezervative. Acuma lingeti-va pe bot. Numaratii oualele lui unchiu, matusa, dana. Nu degeaba ne-a condus atita vreme un impotent.
    A-ti crezut ca rupeti gura tirgului. Se pot folosi pentru cresterea viermilor de matase. Ce sa-i faci, n-au pret daca n-au si termopane.
  • 0 (0 voturi)    
    Impartialitate tip "hotnews" (Duminică, 8 februarie 2009, 20:03)

    olandezu' [anonim]

    Salutari manole ! Long time no see...chat respectiv !
    Raman uimit cum reusesti sa-ti publici punctele de vedere pe hotnews.ro - mediu in care n-am vazut nicio alta opinie "din cele contrare" - referitoare la subiectul abordat de tine. In acelasi timp sunt dezamagit de "impartialitatea" site-ului. Un site de stiri serios ar trebui sa stie ca "impartialitatea" in prezentarea opiniilor este conditie de baza a profesionalismului....
    ...da' de fapt cine a zis ca honews.ro vrea sa fie profesionist ?! Nimeni - corect !

    PS : Pt. cei ce nu cunosc, manole are si un blog - si ca atare exista un mic conflict de interese aici in ceea ce priveste pozitia lui de formator de opinie cu aceea de "persoana privata" care isi prezinta propriile opinii. Probabil insa ca pt. "hard core"-ul de obisnuiti ai blog-ului asta n-are nicio importanta ...ceea ce ne lamureste despre tipul de audienta ! Oricum, daca va apare comentariul meu pe forum-ul hotnews.ro cel putin va fi un pas inainte cu privire la obiectivitate, motiv pt. care il felicit pe manole !
  • 0 (0 voturi)    
    Daca ar fi toate "dupa manual"... (Marţi, 10 februarie 2009, 13:50)

    BABILONUL IMOBILIAR [anonim]

    Romanii redescopera (precum...Toma necredinciosu'...) : nimic nu-i vesnic la nivel de preturi nici "in sus" si "nici in jos" in piata imobiliara!
    Oriunde, piata imobiliara, dincolo de volatitlitate, e dominata de cicilicitate.

    Pe toate "fronturile" ("in sus" / 'in jos") imobiliare..., sunt si castigatori si pierzatori.

    Din pacate..., multele influente (lista e lunga...) si lipsa unei analize (nu neaparat proprii...) la risc au impins pe multi sa ajunga in situatii critice azi; fie ca sunt cumparatori creditati..., fie dezvoltatori/ constructori.

    Esential este ca reasezarea preturilor si nivelul de "trezire" al consumatorului din (si de produse din) piata imobiliara s-au produs; si e foarte bine. Cu ce efecte si pe ce termen..., sunt doar prezumtii. "Analize" reale, cu rezultate certe nu le poate certifica si garanta nimeni.
    Sa ne amintim, de ex, ca erau si destule persoane/personaje/practicieni/participanti la piata imobiliara (si ziaristi...), cand piata imobiliara crestea an de an, in ritmuri consistente, care indrumau si sustineau cu tarie ca "nu va creste...", "studiile arata "...s.a., ca...unii/altii sa cumpere azi cu 1 E/mp si sa vanda peste 5-6 luni cu X E/mp..., cu profituri colosale.
    Asa ca, nici "for ever"..."in jos" nu va exista. Doar ca, azi, sa spui...cu "certitudine" (vezi presa si diverse afirmatii blogosferice...) ca "in 2009/2010 piata imobiliara va exploda" e...de no comment.
    www.babilonul-imobiliar.blogspot.com


Abonare la comentarii cu RSS



ESRI

Top 5 articole cele mai ...



Hotnews
Agenţii de ştiri

Siteul Hotnews.ro foloseste cookie-uri. Cookie-urile ne ajută să imbunatatim serviciile noastre. Mai multe detalii, aici.
hosted by
powered by
developed by
mobile version
Sâmbătă