Cand si la ce nivel se vor stabiliza preturile pe piata imobiliara

de Cristian Orgonas     khris
Luni, 27 aprilie 2009, 9:39 Economie | Imobiliar

Dupa cum am promis cu ceva timp in urma, revin cu un articol care are drept subiect piata imobiliara. Avand in vedere ca acest articol se vrea unul cat mai complet, nu va fi scurt si usor de citit.

Cand se vor stabiliza preturile iar piata imobiliara va iesi din starea de amorteala in care se afla acum? Pentru a putea raspunde la aceasta intrebare, trebuie sa intelegem care au fost factorii ce au influentat piata in trecut, in ce situatie ne aflam acum si care sunt premisele evolutiei viitoare.

I. EVOLUTIA PIETEI IN ULTIMII ANI

In anul 2000, in Bucuresti pretul unui apartament vechi cu doua camere se situa in jurul a 10-12000 de euro iar in primavara anului trecut a ajuns la peste 110.000 - am avut deci o crestere de peste 10 ori in doar 8 ani. In acest moment, acelasi apartament de tranzactioneaza cu 60-70.000 (65.000 in medie) sau chiar mai putin, in functie de zona. Avand in vedere ca ultimii 4 ani au reprezentat perioada de maxima efervescenta pe piata imobiliara, analiza de fata se va concentra in principal pe intervalul ianuarie 2005 - februarie 2009.

I.a. Evolutia preturilor apartamentelor versus evolutia veniturilor

Pentru a diminua influenta cursului valutar, am luat in considerare atat evolutia preturilor si veniturilor in euro, cat si a celor in lei. Mai mult, avand in vedere ca salariul mediu comunicat de statistica este pus sub semnul intrebarii de veniturile obtinute la negru, nu am analizat raportul preturi/venituri ci evolutia preturilor versus evolutia veniturilor exprimate in procente lunare de crestere.

Astfel, intre ianuarie 2005 si martie 2008, preturile apartamentelor au crescut cu 250% in euro si 240% in lei, in timp ce veniturile au crescut cu 78% in euro si 74% in lei. Din aceste cifre, rezulta ca in doar 3 ani, s-a acumulat o diferenta de 172% intre cresterea preturilor si cresterea veniturilor exprimate in euro si de 166% a diferentei exprimate in lei. Aceasta diferenta este enorma si complet nesustenabila pe termen mediu si lung.

Din martie 2008 si pana in februarie 2009, preturile apartamentelor au scazut iar veniturile in lei au crescut, ceea ce a facut ca in acest moment, comparativ cu ianuarie 2005 preturile apartamentelor sa fie cu 110% mai mari in euro si cu 135% mai mari in lei, in timp ce veniturile sunt cu 98% mai mari in lei si cu 76% mai mari in euro (observati ca exprimate in euro, veniturile au scazut in ultimul an). Diferenta dintre evolutia preturilor si a veniturilor intre ianuarie 2005 si februarie 2009 ramane mare, respectiv 34% in euro si 37% in lei desi preturile apartamentelor au scazut in ultimul an cu cel putin o treime.

De aici putem deduce ca preturile mai pot scadea cu mimim 30% fata de cele actuale.

I.b. Creditarea si tranzactiile imobiliare

Fara indoiala, explozia creditarii a fost unul dintre factorii principali ai cresterii preturilor si prin urmare, m-am gandit ca ar fi util sa analizez evolutia soldului creditelor ipotecare asa cum este el comunicat de catre BNR. Astfel, daca in ianuarie 2005 acest sold avea o valoare de 4.8 miliarde lei (1.3 miliarde euro), la inceputul acestui an cifra a ajuns la 41 miliarde lei sau aproximativ 10 miliarde euro - avem deci o crestere de 750% in doar 4 ani.

Analizand fiecare din ultimii 4 ani, vedem ca in 2005 bancile au acordat credite ipotecare in valoare de 800 milioane euro, in 2006 de 1.6 miliarde, in 2007 de 3.7 miliarde iar in 2008 de 3.9 miliarde euro.

De asemenea, mi s-a parut interesant sa analizez pe scurt si evolutia numarului interogarilor efectuate de catre banci la Centrala Riscurilor Bancare, pentru ca acest indicator arata interesul populatiei fata de creditare. In 2005 au avut loc 4 milioane de interogari, in 2006 8.3 milioane, in 2007 11.4 milioane iar in 2008 doar 9.3 milioane, in special din cauza scaderii inregistrate in ultimele trei luni.

Numarul tranzactiilor imobiliare a crescut de la 480.000 in 2006 la 513.000 in 2007, in 2008 scazand la 471.000. In primele doua luni ale acestui an, numarul tranzactiilor a scazut cu 37% fata de aceeasi perioada a anului trecut, de la 123.000 la 78.000. In graficul de mai jos gasiti evolutia soldului creditelor, al numarului interogarilor CRB si al tranzactiilor imobiliare.

Concluzie: cresterea preturilor imobilelor nu a fost corelata cu cresterea venitorilor, diferenta fiind acoperita prin intermediul creditelor. Desi preturile au crescut abrupt in ultimii ani, numarul tranzactiilor nu a crescut spectaculos (crestere anuala mai mica de 10%), ceea ce inseamna ca oferta a fost limitata, in timp ce cererea a crescut sustinut, situatie care a determinat o crestere nesustenabila a preturilor. In plus, multe dintre cele 1.5 milioane de tranzactii imobiliare realizate in ultimii 3 ani au fost facute doar in scop speculativ.

II STAREA PIETEI IN PREZENT

1. Preturile imobilelor au scazut in ultimul an cu cel putin 35%, mai mult in cazul apartamentelor vechi (o scadere de pana la 50%) si mai putin in cazul celor noi (-15-30%) iar piata nu da semne ca s-ar stabiliza la acest nivel al preturilor.

2. Numarul tranzactiilor imobiliare a scazut cu 37% in primele trei luni iar in conditiile in care soldul creditelor ipotecare a ramas stabil, inseamna ca marea majoritate a acestor tranzactii au avut loc “cu banii jos”. In acest caz, putem aproxima ca o treime din tranzactiile efectuale in ultimii ani au fost pe credit si doua treimi cu banii jos.

3. Interesul populatiei pentru creditare este egal cu zero din moment ce numarul interogarilor la Centrala Riscurilor Bancare a scazut cu 90%. Daca in 2007 existau in medie un milion de interogari pe luna, in februarie 2009 au avut loc doar 100.000.

4. Pe fondul cresterii dobanzilor, a inaspririi conditiilor de creditare si a deprecierii monedei nationale, sumele care pot fi imprumutate cu acelasi venit au scazut dramatic, ajungand sa fie cu 40-50% mai mici decat in 2007. In plus, avansul cerut de banci a crescut de la 10-15% la 25-30% sau chiar mai mult, ceea ce inseamna minim 13-15.000 de euro pentru un apartament cu doua camere care valoreaza 50-60.000. In ultimii ani, multi dintre cumparatori au imprumutat si acest avans insa acum nu mai este posibil decat daca ai un salariu foarte mare.

5. In 2007 existau aproximativ 350.000 de someri insa pana la sfarsitul acestui an, numarul acestora va creste pana la 600-650.000 de persoane in cel mai fericit caz. Asta inseamna 300.000 de salariati mai putin, deci numarul potentialilor cumparatori scade, mai ales daca luam in considerare si scaderea salariilor foarte mari si a bonusurilor primite de manageri.

II.a Speculatorii, prinsi in capcana propriei lacomii

La nivelul intregii tari, estimez ca exista minim 50-75.000 de apartamente cumparate in anii trecuti doar pentru a specula cresterea preturilor (sa nu uitam ca in ultimii 3 ani au avut loc 1.5 milioane de tranzactii). In acest moment, proprietarii se afla intr-o dilema: sa vanda sau sa astepte cresterea preturilor, chiar daca aceasta crestere va veni doar peste cativa ani. Problema este ca cei care nu sunt presati sa vanda, vor oferi aceste apartamente spre inchiriere, sporind astfel presiunea deja existenta pe piata chiriilor.

In ultimele luni, chiriile au scazut cu cel putin 15-20% iar intrarea in piata a catorva zeci de mii de apartamente va determina o scadere si mai mare a acestora. Stim ca studentii sunt clienti de baza ai celor care inchiriaza locuinte insa atat in acest an cat si in anul urmator, numarul locurilor cu taxa este de asteptat sa scada (numai Univ. Bucuresti va reduce cateva mii de locuri in acest an) si prin urmare, sunt convins ca in marile centre universitare numarul studentilor se va reduce, deci cererea va scadea in timp ce oferta va creste.

Mai mult, o parte dintre cei care muncesc in oras si stau cu chirie vor ajunge someri in perioada urmatoare; este posibil ca in lipsa unui loc de munca, acestia sa se intoarca in localitatile de domiciliu, diminuand si mai mult cererea.

In aceste conditii, scaderea chiriilor va face ca inchirierea unui apartament sa devina mai rentabila decat plata unor rate la banca (mai ales daca tinem seama de cresterea dobanzilor) si drept urmare, ne putem astepta ca cel putin o parte dintre cei care doresc sa cumpere un apartament sa isi amane decizia, cel putin pe moment. Unii vor spune ca in acest mod, cererea pe piata inchirierilor va creste iar chiriile nu vor mai scadea. Eu cred ca per total, cererea va scadea iar cu cat somajul va creste mai mult, cu atat mai mult vor scadea chiriile.

II.b Ce impact va avea criza asupra livrarilor de imobile noi

Unul dintre argumentele celor care sustin ca preturile nu vor mai scadea in perioada urmatoare este acela ca din cauza crizei, se va construi mai putin si prin urmare, daca oferta scade preturile se vor stabiliza sau chiar vor creste. De curiozitate, am analizat evolutia numarului de autorizatii de constructii si am vazut ca in ultimele 6 luni (de cand a ajuns criza in Romania), au fost eliberate 26.010 autorizatii in timp ce in urma cu un an, au fost eliberate 25.988 iar in urma cu doi ani 26.102. Dupa cum se vede, numarul autorizatiilor emise s-a mentinut constant insa este posibil ca nu toate autorizatiile sa se transforme in imobile.

In ceea ce priveste livrarile de locuinte noi, in 2009 si 2010 se vor finaliza marea majoritate a ansamblurilor rezidentiale a caror constructie a inceput in 2006-2007, deci si numarul apartamentelor livrate pe piata va creste. Mai mult, stim ca multe dintre aceste apartamente noi au fost cumparate din faza de proiect de catre “investitorii” care doreau sa profite de cresterea preturilor iar acum, vazand ca nu le-au iesit calculele, le vor scoate la vanzare.

Tinand cont de acest aspect, este posibil ca in 2009 si 2010 sa fie oferite la vanzare mai multe apartamente noi decat in 2006, 2007 si 2008 cumulat. Acestea fiind spuse, parerea mea este ca temerile legate de scaderea ofertei sunt in mare parte nefondate.

III CAND SE VOR STABILIZA PRETURILE

Cred ca atat potentialii cumparatori cat si vanzatorii se intreaba cat va mai continua trendul descendent al preturilor pe piata imobiliara. Dincolo de orice speculatie bazata pe date empirice (ii las pe altii sa speculeze momentul revenirii), din puncul meu de vedere, pentru ca preturile sa se stabilizeze trebuie indeplinite cumulativ urmatoarele conditii:

1. Cresterea numarului interogarilor la CRB. Spuneam mai sus ca acestea au scazut cu 90% in ultimul an iar o crestere de la 100.000 cate au fost in februarie la minim 4-500.000 pe luna, va arata faptul ca populatia redevine interesata de contractarea unui credit. Fara o crestere a numarului interogarilor, nu va exista o crestere a numarului creditelor acordate.

2. Cresterea depozitelor populatiei la banci. Bancile au inasprit conditiile de creditare si prin urmare, avansul minim cerut de banci a crescut iar cumparatorii trebuie sa aduca mai multi bani de acasa daca vor sa isi cumpere un apartament. In acest moment, depozitele populatiei scad in termeni reali, ceea ce inseamna ca oamenii consuma mai mult decat castiga iar diferenta este acoperita din banii economisiti. Pana cand valoarea depozitelor nu va creste, este foarte putin probabil ca potentialii cumparatori sa aiba avansul cerut de banci.

3. Stabilizarea ratei somajului. Ultimele trei luni au adus peste 100.000 de someri si cum Guvernul nu se grabeste sa adopte masuri clare si hotarate de sustinere a activitatii economice, ne putem astepta ca numarul somerilor sa creasca in urmatoarele luni. Aceasta evolutie va determina atat scaderea in continuare a depozitelor populatiei la banci (somerii vor consuma din economii - daca le au), cat si retinerea potentialilor clienti de la a cumpara un imobil in conditiile in care starea economiei este una proasta.

4. Cresterea numarului tranzactiilor imobiliare. In momentul in care numarul tranzactiilor va creste (nu vorbim de o crestere de la o luna la alta ci comparativ cu aceeasi perioada a anului trecut) putem discuta despre o potentiala stabilizare atat a preturilor cat si a pietei in general.

Atentie, preturile se vor stabiliza dupa ce conditiile de mai sus vor fi indeplinite, nu inainte. Mai mult, revenirea economiei romanesti va fi de asemenea anterioara stabilizarii preturilor.

S-a vorbit mult despre faptul ca dezghetarea creditarii va duce si la deblocarea pietei imobiliare. Acest rationament este in mare parte fals pentru ca cele mai optimiste previziuni facute de catre bancheri indica pentru acest an un avans al creditarii de 10%, ceea ce inseamna credite noi in valoare de sub un miliard de euro. Comparati aceasta cifra cu cele aproape 4 miliarde de euro aruncate de banci in piata anul trecut si veti vedea ca lipsesc 3 miliarde.

La o valoare medie de 40.000 de euro/credit, miliardul respectiv va finanta in cel mai bun caz 25.000 de tranzactii, ceea ce inseamna mai putin de 7% din numarul total de tranzactii care se presupune ca vor avea loc in acest an. Prin urmare, cresterea cu 10% a soldului creditelor ipotecare nu va impulsiona decat intr-o foarte mica masura piata insa cel mai probabil, va incetini putin scaderea preturilor. Sa nu mai vorbim despre faptul ca in conditiile in care cu acelasi venit poti accesa cu 50% mai putini bani decat in urma cu un an iar avansul minim a crescut, preturile trebuie sa scada suficient de mult pentru ca oferta de pret sa intalneasca potentialul de creditare.

Concluzii finale

Am scris cu doua luni in urma ca din punctul meu de vedere, in Bucuresti un apartament vechi cu doua camere va ajunge sa coste in medie 45.000 eur (ceea ce inseamna mai putin de jumatate fata de maximul anului trecut) si imi mentin aceasta previziune.

Cred ca in general, preturile vor continua sa scada in urmatoarele 12 luni insa cu procente din ce in ce mai mici, urmand sa se stabilizeze in prima parte a lui 2010 dupa care vor ramane la nivelul respectiv cel putin cativa ani. Sa nu uitam ca in 2011-2012 vor intra in piata apartamentele noi a caror constructie va incepe in acest an si al caror pret de vanzare va fi de maxim 1000 eur/m2 cu tot cu TVA. Totul depinde insa de evolutia si severitatea crizei: cu cat criza va fi mai lunga si mai grea, cu atat mai mult va dura pana cand preturile se vor opri din scadere. Despre crestere nu vom putea vorbi mai devreme de 3-4 ani.

Un sfat: daca intentionati sa cumparati un apartament sau o casa si nu stiti ce sa faceti, eu spun ca ar fi bine sa mai asteptati pana la sfarsitul anului pentru ca este posibil sa cumparati cu cel putin 20-25% mai ieftin. Pana atunci, cu siguranta preturile nu vor creste.

Nota: calculele privind evolutia preturilor apartamentelor in ultimii ani s-a bazat pe aceasta sursa

Citeste tot articolul si comenteaza pe Khris.ro.


Citeste mai multe despre   
























Material sustinut de BCR

VIDEO Antreprenor StartUp Nation / Fondatorul Scolii de Bijuterie Contemporana: Eu nu vin la serviciu, eu vin in propriul meu atelier, in care imi exprim ideile. Ceea ce misca industria asta sunt ideile, nicidecum cifrele

David Sandu s-a ocupat de designul de bijuterii de cand era copil si a invatat pe cont propriu tot ceea ce stie. Assamblage - Scoala de Bijuterie Contemporana a aparut drept consecinta a acestei pasiuni. David face parte dintr-o industrie creativa emergenta, insa atat el, cat si cei care au trecut in ultimii 7 ani pe la bancurile de lucru ale scolii sale se vad adesea nevoiti sa spuna ca fac alte lucruri, pentru ca activitatea lor nu exista intr-un cadru legal.

9077 vizualizari

  • +7 (9 voturi)    
    in sfarsit... (Luni, 27 aprilie 2009, 10:16)

    luputehno [utilizator]

    momentul adevarului a sosit....un punct de vedere bine argumentat....incepe sa se vad lumina si in acest sector...adica lucrurile sa se indrepte la normal...
    • +1 (3 voturi)    
      bravo (Luni, 27 aprilie 2009, 14:05)

      TZUSTA [anonim] i-a raspuns lui luputehno

      Foarte frumoasa analiza. FELICITARI!!!
    • +1 (1 vot)    
      Analiza Incompleta! (Luni, 27 aprilie 2009, 15:20)

      Gogu [anonim] i-a raspuns lui luputehno

      Analiza este clara si logica dar scapa un al treilea factor important din ecuatie, si anume valoarea banilor. Intradevar, pretul relativ al imobiliarelor este dat de un echilibru cerere oferta ghidat in mare parte de veniturile cumparatorilor, disponibilitatea finantarilor bancare si oferta imobilelor noi, totusi trebuie sa luam in consideratie ca din pacate valoarea banului nu e stabila fie el Euro sau Dolar. In Situatia in care bancile centrale ale SUA, EU, UK, Japonia etc tiparesc bani fara acoperire in nestire... si ca atare este de asteptat ca pe termen lung preturile imobiliare in medie sa creasca in continuare in exces cresterii masei / bazei monetare.
      • -1 (5 voturi)    
        asteapta...o sa creasca cu banii de la ...fni (Luni, 27 aprilie 2009, 15:43)

        luputehno [utilizator] i-a raspuns lui Gogu

        lasa ma ...cand ...atatia oameni sunt inrobiti in rate...si nu pot sa fac banul.....ca sa traiasca....ala asa fara de valoare....tu vb ca un analfabet....exces de masa monetara??ma de unde ca la noi numai deficite sunt...vorbesc de romania...de piata asta atitpica cum va place voua teparilor sa ziceti....ma vi s a infundat....asta e teapa secolului....asta o sa fie in imobiliare...toate hartoapele cu trei blocuri erau ansambluri de lux...iar asfaltul era la kilometri....si preturi ca la paris....
      • 0 (0 voturi)    
        Analiza este completa (Marţi, 28 aprilie 2009, 0:52)

        DanCC [utilizator] i-a raspuns lui Gogu

        In cazul in care va creste pretul apartamentelor din cauza scaderii valorii banilor, si salariul mediu va creste tot din aceeasi cauza (ce-i drept cu o dinamica mai mica). In termeni relativi, puterea de cumparare va stagna sau va scadea usor. In acest caz, scaderea valorii banilor nu va afecta pretul real al unui imobil ci doar pretul nominal.
  • +2 (4 voturi)    
    creditare (Luni, 27 aprilie 2009, 10:16)

    catalin [anonim]

    Analiza mi se pare pertinenta si sunt in mare masura de aceeasi parere. Avind in vedere ca deblocarea vanzarilor de locuinte, pe care ne-o dorim cu totii (ca efect pozitiv asupra economiei si a cresterii PIB), depinde in f. mare masura de creditare eu as propune un subiect nou de discutie: regelementarea mai stricta a 'camatariei' bancilor si standardizarea anumitor prevederi contractuale. Se pare ca aici nimeni nu se sesizeaza (nici OPC nici BNR), la nivelul comisioanelor; a marjelor de dobanda ale bancii (exemplu clar: dupa scaderea drastica a EURIBOR, bancile si-au marit marjele lor la creditele in valuta, a.i. dobanda a ramas la fel, in loc sa scada); si a ponderii dobanzii in rata: 80% din val ratelor in prima perioada de creditare o reprezinta dobanda: mi se pare cam fff exagerat.
    Cred ca aceasta perioada ar tb sa fie folosita pt reglementarea acestor lucruri si indreptarea lor pe un fagas normal.
    • 0 (0 voturi)    
      nu chiar camatarie ce fac bacile (Luni, 27 aprilie 2009, 11:17)

      nicubila [anonim] i-a raspuns lui catalin

      bancile au tras de dobanda in sus atata cat a fost dispus romanul sa plateasca. sunt de acord ca exista anomalii, dar dorinta romanului de a fi "propetar" a lasat bancile sa mearga asa sus. poti spune: pai si cum poti atunci cumpara un apartament? raspuns: nu exista ceva care sa spuna ca "fiecare trebe sa aiba casa lui". o vrem (si o vrem f multi si f mult), atunci platim dorinta. BNR a incercat sa stranga supapa, dar romanu dadea cu pietre in BNR. acuma ar trebui sa zica merci ca nu i-a lasat.
      ramanerea dobanzilor la nivelul de dinainte (chiar daca a scazut euribor) e normala: riscul din acest moment al bancilor a crescut considerabil, deci aceasta e doar o remunerare a riscului.
      pa lartea de 80% dobanda din valoarea ratelor, asta e jocul cu rata (principal+dobanda) fixa. poti plati lunar parte fixa din principal (ex 1.5%), dar nu te vad cum poti plati in primi ani dobanda aferenta principalului ramas.
      cat despre fagas normal, reglementarea ajuta, dar fara un proces de educare a populatiei sustinut prin tot felul de programe, ne putem intoarce usor de unde am plecat. lacamia fara judecata nu piere niciodata
    • +3 (3 voturi)    
      camataria (Luni, 27 aprilie 2009, 18:44)

      Lacatusu Bogdan [anonim] i-a raspuns lui catalin

      Bancile in Romania fac aproape ce vor... Aceleasi banci in statele din vest au dobanzi semnificativ mai mici decat in Romania. Tara noastra fiind o tara in curs de dezvoltare are un mare necesar de credite si prin urmare...mai ales din cauza lipsei de reactie a autoritatilor, camataria legalizata este in floare. Lacomia este si a romanului care se doreste a fi proprietar, dar daca o comparam cu cea a bancilor...
      • 0 (0 voturi)    
        de ce e lacomie ? (Marţi, 28 aprilie 2009, 14:44)

        stoicadrian [utilizator] i-a raspuns lui Lacatusu Bogdan

        dorinta rominilor - inclusiv a mea -de a avea si ei o "cusmelie" ? nu e ceva normal ? nu face parte din ceea ce numim "nevoi" nu mofturi ? o vila cu zeci de camere poate fi considerata un moft generat de lacomie dar un amarit de apartament cind ajungi si tu chiar la un 40 de ani si inca nu ai ...mi se pare o dorinta de bun simt ...
  • +2 (4 voturi)    
    Multumesc (Luni, 27 aprilie 2009, 10:42)

    Lucian [anonim]

    Articol bine gandit si la punct. Sper ca previziunile se vor si adeveri.
  • +5 (7 voturi)    
    art (Luni, 27 aprilie 2009, 10:45)

    bucur [anonim]

    true dar..cred ca preturile pot scadea mult sub 45mii, de afara vine un adevarat tsunami imobiliar, in state inca mai scad preturile la case si d-abia incepe al 2 lea val de credite neperformante..cel al complexelor comerciale...de somaj si someri care au credite ipotecare..nu mai zic nimic
  • +3 (5 voturi)    
    "va curge sange"... (Luni, 27 aprilie 2009, 10:47)

    george [anonim]

    Felicitari pentru analiza bine documentata. In opinia mea in Bucuresti pretul unui apartamnet nu trebuie sa depaseasca 500-700 EUR/ mp, avand in vedere nivelul veniturilor clasei mijlocii.
    Cine amana vanzarea in speranta ca preturile vor creste se imbata cu apa. Avand in vedere ca in ultimul an si in viitorul apropiat (2-3 ani) oferta a crescut si va creste mai mult decat cererea solvabila.
    Eu am fost foarte aproape sa fac o mare greseala anul tracut si sa cumpa la un pret de EUR 1700 mp. Norocul meu a fost ca atunci cand mi-am facut niste calcule atente si m-am mai documentat am ajuns la concluzia ca este mai bine sa mai astept.
    Cand am vazut filmulete cu cutremurele din 77 si 40 si modul cum s-a construit in ultimii ani cred ca in Bucuresti pretul de 500-700 EUR/mp este mult mai aproape de realitate decat unul de 2000 EUR cat era anul trecut.

    Inainte de a lua o decizie legata de un credit ipotecar cred ca este foarte important sa va faceti un buget echilibrat si sa faceti un reseach atent pe internet.

    Au am citi cateva analiza foarte pertinente si pe alte site-uri.

    http://www.rezidential.net/forum?forumaction=showposts&forum=3&thread=114&start=80
    http://balonul-imobiliar.blogspot.com/

    Caritasul imobiliar este istorie...imi este mila de cei care au cumparat in ultimii doi ani.
  • +1 (1 vot)    
    in mare parte pertinenta (Luni, 27 aprilie 2009, 11:06)

    nicubila [anonim]

    insa cred ca au fost lasate afara cateva elemente sociologice de relativ mare impact, printre care doar unul este intoarcerea catorva sute de mii de romani de pe unde o fi ei

    O alta abordare lasata in afara este cea a capacitatii de cumparare, care este total diferita de compararea cresterii preurilor apartamentelor si a veniturilor (calculul din articol). faptul ca preturile apartamentelor au crescut mult mai mult decat veniturile nu inseamna neaparat ca sunt total nejustificate: se poate ca preturile apartamentelor sa fi fost subevaluate, in principal datorita undei lipse de educatie economica populatiei. cel mai simplu calcul al unei valori de piata normala a apartamentelor se poate calcula pornind de la chirii. O chirie este de obicei in jurul a 1/3 din venituri (pe familie), iar chiria aduce proprietarului in medie 5%/an din valoarea apartamentului. de aici se poate calcula .
    Exista totusi specificitati ale pietei romanesti (cifrele de sus sunt pt europa de vest):
    - dorinta mare de a fi proprietar, specifica europei de est. asta dupe cererea in sus, crescand deci preturile
    - lipsa de educatie economica a populatiei. privata de o astfel de educatie si intoxicata cu calcule cel putin nastrusnice promovate de media (cu interesele de rigoare din spate), oamenii de rand nu reusesc sa ajunga la un calcul normal al eficientei investitie facute. intoxicarea duce la crestere din nou, facilitand existenta speculatorilor

    discutia poate merge mai departe si mai departe...
    • -1 (1 vot)    
      gresit (Luni, 27 aprilie 2009, 15:46)

      elaxxx [utilizator] i-a raspuns lui nicubila

      chiriile nu erau calculate la % din apartament, sau la veniturile chiriasilor, ci la valoarea ratelor
      daca apartamentul era in rate chiria trebuia sa acopere rata creditului contractat cu un an in urma.
      Daca nu era in rate trebuia sa asigure un venit serios proprietarului, ca acesta sa fie scutit de obligatia de a muncii.
      Chiriile reprezentau 100% din salariul unei familii de rand, prin urmare se cuplau 4 studenti intr-un apartament (uneori chiar si intr-o garsoniera) pentru a nu manca mai mult de 50% din veniturile celor de acasa, numai pe chirie si intretinere, fara taxe de scolarizare.
  • -1 (3 voturi)    
    Procente gresite (Luni, 27 aprilie 2009, 11:23)

    Di [anonim]

    Sunt socata de cat de putina matematica si logica cunoaste autorul. Cred ca la ASE ar trebui sa predea un curs de "procente". Articolul are multe cuvinte frumoase ce se gasesc in orice referat de economie dar rezultate concrete nu exista sau sunt incorecte. Nu voi explica de ce e gresit algoritmul de mai jos, dar pot lasa un elev de clasa a 6-a sa faca asta:

    "Astfel, intre ianuarie 2005 si martie 2008, preturile apartamentelor au crescut cu 250% in euro si 240% in lei, in timp ce veniturile au crescut cu 78% in euro si 74% in lei. Din aceste cifre, rezulta ca in doar 3 ani, s-a acumulat o diferenta de 172% intre cresterea preturilor si cresterea veniturilor exprimate in euro si de 166% a diferentei exprimate in lei. Aceasta diferenta este enorma si complet nesustenabila pe termen mediu si lung."
    • 0 (0 voturi)    
      Zi-mi prost, dar explica-mi... (Luni, 27 aprilie 2009, 11:49)

      Flix [anonim] i-a raspuns lui Di

      ...ca eu tot nu-mi dau seama ce e gresit in paragraful ala. Si am ablsovit cu brio mult mai mult de 6 clase :)
      Hai sa o luam usor, babeste. Deci?...
      • +1 (1 vot)    
        procentele sun progresii geometrice (Luni, 27 aprilie 2009, 12:48)

        Flis [anonim] i-a raspuns lui Flix

        250% = crestere de 3.5 ori
        78% = crestere de 1.78 ori

        raportul lor 3.5/1.78 = 1.96.
        Adica slariile sa crasca cu 96% pt a a recupera diferenta, (dublare)
        Sau preturile sa scada cu 1/1.78 = 0.50, aprox 50% (injumatatire)

        Diferenta de 172% e o exprimare "aritmetica" as spune pt a forma o idee, nu e estrict matematica corect.

        In cumularea succesive a procentelor 50% + 50% nu fac 100% ci fac 1.5X1.5 = 2.25 care repr 125%!
    • 0 (2 voturi)    
      lasa ma ...cu calcule de doi lei (Luni, 27 aprilie 2009, 12:06)

      luputehno [utilizator] i-a raspuns lui Di

      ma..o sa fie 35-40000 un apartament cu doua camere din era trecuta ceausista ..ce nu pricepi??cum te ai putut prosti pe fata si ai luat asa teapa.....oricum o iei fraier e ala care si a amanetat viata ptr o cotineata mica....
  • -1 (5 voturi)    
    logica si matematica (Luni, 27 aprilie 2009, 12:13)

    gheorghe [anonim]

    am citit cu atentie si chiar am revenit asupra articolului; premisele sunt corecte dar insuficiente pentru o analiza. nu mai zic despre lectia de economie, autorul a lipsit de la scoala;
    tema e draguta, concluziile sunt pe placul cititorilor, articolul primeste nota maxima la impresia artistica;
    dar prea putine dintre 'profetii' se vor adeveri sau chiar nici una
    sunt in ceea ce se numeste 'ceatza razboiului' si un numar imensi de factori apasa asupra economiei, preturilor, inflatiei etc
    dar e greu ca 'specialist' sa spui cinstit ca nu stii exact;
    normal ca 'STII' si daca se dovedeste ca ai gresit, ai explicatii si pentru asta
    ma duc la vraci, poate 'stie' mai multe :)
    • 0 (0 voturi)    
      :| (Luni, 27 aprilie 2009, 13:11)

      rakkone [utilizator] i-a raspuns lui gheorghe

      Ai scris 1,2...11 randuri in care doar spui ca autorul omite ceva, ca nu stie exact, dar nu spui nimic referitor la ceea ce uita sau omite. In concluzie postul tau este total irelevant si nefolositor
      • +1 (1 vot)    
        salut (Luni, 27 aprilie 2009, 16:40)

        carcotsh [anonim] i-a raspuns lui rakkone

        "S-a vorbit mult despre faptul ca dezghetarea creditarii va duce si la deblocarea pietei imobiliare. Acest rationament este in mare parte fals pentru ca cele mai optimiste previziuni facute de catre bancheri indica pentru acest an un avans al creditarii de 10%, ceea ce inseamna credite noi in valoare de sub un miliard de euro. Comparati aceasta cifra cu cele aproape 4 miliarde de euro aruncate de banci in piata anul trecut si veti vedea ca lipsesc 3 miliarde."

        Cum sa dispara 3 mil euro.

        Avans al creditarii de 10% din 4 mil euro = 400 000 => 3.600.000 Euro.

        Deci ce nu inteleg?...e mica dif de 600.000 de euro?

        "La o valoare medie de 40.000 de euro/credit, miliardul respectiv va finanta in cel mai bun caz 25.000 de tranzactii, ceea ce inseamna mai putin de 7% din numarul total de tranzactii care se presupune ca vor avea loc in acest an. Prin urmare, cresterea cu 10% a soldului creditelor ipotecare nu va impulsiona decat intr-o foarte mica masura piata insa cel mai probabil, va incetini putin scaderea preturilor. Sa nu mai vorbim despre faptul ca in conditiile in care cu acelasi venit poti accesa cu 50% mai putini bani decat in urma cu un an iar avansul minim a crescut, preturile trebuie sa scada suficient de mult pentru ca oferta de pret sa intalneasca potentialul de creditare."

        daca 1 miliard = 7 % creditare din totalul tranzaciilo...=> ca 4 mld Euro de anul trecut au insemnat 28% creditare adica 72% din tranzactii au fost cash...

        Oricum cred ca e o greseala ...
  • 0 (6 voturi)    
    imobiliare (Luni, 27 aprilie 2009, 12:49)

    vsdja [anonim]

    sunt surprins ca acest subiect este de interes atat pe o piata in scadere cat si pe una in crestere ... toti autorii de articole stiu ca fac rating daca scriu despre imobiliare
    De ce oare autorul nu a facut predictii in legatura cu acest subiect in anii anteriori ? Atunci toata lumea vedea numai motive de crestere. Dupa razboi multi viteji se arata :)).
    Treaba e simpla, atata timp cat bancile nu dau credite toata piata imobiliara o sa mearga la relanti, cand o sa se dea drumul la creditare atunci sa va tineti :)) o sa recupereze preturile urgent terenul pierdut nu va faceti iluzii ... o criza face bogatii mai bogati si saracii mai saraci.
    • +2 (2 voturi)    
      pardon ..monser.... (Luni, 27 aprilie 2009, 13:28)

      luputehno [utilizator] i-a raspuns lui vsdja

      dragul meu eu nu s viteaz...ci sunt cu banii cash....suficient....si cel mai important fara credit.acuma...pot sa iau ....cu avansul casa ....ce zici??si o sa iau....
  • 0 (0 voturi)    
    Bancile? (Luni, 27 aprilie 2009, 12:59)

    bedexe [anonim]

    Cum zicea cineva mai sus, de ce bancile inca blocheaza piata prin rate de creditare mari ?

    Daca in afara se dau credite la 3-4%, la noi sunt de la 13 -14 %.
    • +1 (1 vot)    
      bancile (Luni, 27 aprilie 2009, 15:51)

      elaxxx [utilizator] i-a raspuns lui bedexe

      cineva ii strange de coite... si stiu ca daca maine prostul cu credit ramane fara job ei nu pot lua nici 50% din valoarea evaluata (aprox 20000 eur la un ap evaluat in 2008 la 90000), si prin urmare nu vor sa dea decat la cei care au bani mai multi decat le trebuie, dar pentru a nu intra sub lupa DNA prefera sa cumpere proprietatile in rate :P
      • 0 (0 voturi)    
        bancile Romanesti procedeaza corect la +13% (Luni, 27 aprilie 2009, 17:32)

        Niculae [anonim] i-a raspuns lui elaxxx

        Bancile Romanesti procedeaza corect la +13% dobanda - alternativa ar fi prostia americanilor unde s-au dat credite in prostie oricui si in conditii 'avantajoase' pentru ca in prezent acelasi baci sa ofere aceleashi locuinte,parasite de cumparatori, la $1 casa -NU apartamentul - plus cateva taxe care 'ridica' pretul la cateva mii de $.
        Sisyemul bancar romansec a invatat foarte repede o lectie valoroasa; nu are rost sa incerci sa scoti apa din piatra - daca ai pisobilitatea sa platesti +13% dobanda,POATE iti da banca credit - daca nu,stai la chirie si in felul asta problema plati catre banca este problema propritarului.
        • 0 (0 voturi)    
          cind si la ce nivel se vor stabiliza preturile pe (Luni, 27 aprilie 2009, 20:37)

          Beian Petru [anonim] i-a raspuns lui Niculae

          eu traiesc in Spania de 7 ani si am vazut preturile la apartamente crescand de la 75000 la 280000 dar tot asa de repede a cazut pretul de la 280000 la 100000 si nu cumpara nimeni.In Bucuresti in maxim un an pretul unui apartament cu 2 camere va costa cel mult 35000
        • 0 (0 voturi)    
          oare procedeaza corect??? (Marţi, 28 aprilie 2009, 9:20)

          catalin [anonim] i-a raspuns lui Niculae

          haideti sa nu punem egal intre dobanda mare si credit neperformant. sa nu uitam ca, creditele nu se dau pe ochi frumosi, tb sa aduci niste dovezi de venituri, val creditului e sub 70% din val evaluata a proprietatii; evaluarea acesteia se face de catre persoane specializate, care fac o estimare rezervata=> ca se acopera riscul de executare a intregului credit. in plus dupa toate comisioanele care 'ustura' (inclusiv alea pt acordare credit si plata anticipata) mai 'primesti' si dobanzile mari pt niste bani suprgarantati. Povestea cu riscul de tara nu tine, majoritatea bancilor iau bani de la 'mamele' din strainatate, care se imprumuta in conditiile de acolo si pot transfera banii aici.
  • 0 (0 voturi)    
    sold credit ipotecar (Miercuri, 29 aprilie 2009, 16:29)

    ionut [anonim]

    soldul creditelor ipotecare in 2009 este de ~5 miliarde euro


Abonare la comentarii cu RSS

Top 5 articole cele mai ...



Hotnews
Agenţii de ştiri

Siteul Hotnews.ro foloseste cookie-uri. Cookie-urile ne ajută să imbunatatim serviciile noastre. Mai multe detalii, aici.
hosted by
powered by
developed by
mobile version
Vineri