Scaderea pietei imobiliare face ca bancile sa reevalueze garantiile. Cei mai afectati sunt clientii rau-platnici, care se pot trezi cu dobanda marita sau chiar executati silit

de Dan Popa     HotNews.ro
Luni, 7 iunie 2010, 9:08 Economie | Imobiliar

Scaderea pietei imobiliare obliga bancile sa reevalueze garantiile imobiliare aduse de companii si de catre persoanele fizice pentru obtinerea unui imprumut. Mai mult, trecerea la raportarea conform standardelor internationale de contabilitate (IFRS) ar putea obliga bancile sa solicite clientilor majorarea garantiilor sau chiar sa ceara in anumite cazuri falimentul celor imprumutati pentru a-si recupera banii. Reprezentantii KPMG au declarat pentru Hotnews.ro ca in cazul dezvoltatorilor imobiliari, solicitarea unei garantii suplimentare nu este o solutie viabila, mai ales atunci cand resursele proprii fie sunt limitate fie sunt deja investite in proiectul imobiliar respectiv.
  • Ce se intampla cand garantia nu mai acopera creditul? Va cere banca sa vina clientul cu colateral pentru a acoperi diferentele?
"Reactia fireasca a bancilor este sa-si diminueze expunerea la riscul de credit, deci sa-si mareasca sansele de recuperare a sumelor imprumutate clientilor. Este adevarat, ca printre tehnicile de diminuare a riscului de nerecuperare este cerinta acoperirii cu garantii suplimentare a caror valoare sa fie cat mai sigura", explica Adrian Vasc
 
Au existat cazuri in care am reevaluat in scadere proprietati imobiliare si am solicitat garantii suplimentare. Am cerut fie sa suplimenteze cu bunuri garantia, fie sa aduca codebitori. Daca nu au aceasta posibilitate, ii trecem intr-o clasa de risc superioara si marim dobanda. Depinde de la caz la caz.
 
 
Solutii gasite
u, Director servicii Evaluare, KPMG. In opinia lui, in unele cazuri solicitarea unei garantii suplimentare nu este o solutie viabila pentru un dezvoltator imobiliar a carui resurse proprii fie sunt limitate fie sunt deja investite in proiectul imobiliar respectiv.

"Iar daca se ajunge la situatia in care nici proiectul nu mai este viabil, nici dezvoltatorul imobiliar nu mai are resurse proprii sau nu poate aduce garantii suplimentare, bancile pot ajunge si la executarea silita sau cererea falimentului respectivului client. Si cred ca avem si exemple recente de astfel de proiecte pentru care bancile au ajuns la astfel de concluzii", mai spune Vascu.

"Au existat cazuri in care am reevaluat in scadere proprietati imobiliare si am solicitat garantii suplimentare clientului. Mentionez ca este vorba doar despre clientii care inregistreaza restante la plata creditului. Le-am cerut fie sa suplimenteze cu bunuri garantia fie sa aduca codebitori. Nu intotdeauna am avut succes, de multe ori clientii nu dispuneau de aceste posibilitati. In asemenea cazuri ii trecem intr-o clasa de risc superioara si marim dobanda. Totul depinde de la caz la caz", au declarat pentru HotNews.ro surse din sistemul bancar.

Un alt bancher de top marturiseste ca exista situatii in care diferentele de reevaluare obliga bancile sa treaca la executarea silita. "Presupuneti ca in 2007 ati dat un credit de120.000 unui client din Bucuresti pentru un apartament. Dupa doi ani, a inceput sa inregistreze restante. Dupa trei ani, si-a pierdut locul de munca. Este evident ca nu imi voi mai recupera imprumutul acordat si atunci trec la executare silita, urmand ca apartamentul sa il vand altcuiva si sa imi limitez pierderile", explica directorul juridic al unei banci locale.
  • Cum se fac reevaluarile garantiilor imobiliare?
"Reevaluarea portofoliilor de garantii a devenit o cerinta importanta in anul 2010 avand in vedere evolutia preturilor pe piata imobiliara si evolutia numarului de tranzactii. Nu exista deocamdata o metodologie unitara pentru realizarea acestor reevaluari insa este evident ca garantiile nu pot fi reevaluate individual avand in vedere numarul mare al acestora si resursele de timp si de bani pe care le-ar implica aceasta operatiune.

In aceste conditii principiile pe care reevaluarea ar trebui sa se bazeze pot fi: analiza structurii portofoliului de garantii, esantionarea adecvata a acestora si estimarea valorii fiecarui esantion utilizand tehnici de evaluare recomandate de Standardele Internationale de Evaluare", arata seful serviciilor de evaluare din KPMG, Adrian
 
Am incercat sa executam o garantie in Suceava. Doua terenuri gajate pentru 110.000 de euro si la care clientul era restant de peste 90 de zile. Au fost 5 licitatii pana acum. Am inceput de la 120.000 de euro si acum am coborat la 75.000 de euro, dar tot nu reusim sa le vindem. Reevaluarile ne-au arata ca un pret corect ar fi undeva la 90.000 euro pentru cele doua terenuri
 
 
Cat se poate recupera din executari?
Vascu.
Bancherii spun ca reevaluarile reprezinta un cost important pentru o institutie de credit, mai ales daca expunerea pe imobiliare este consistenta. In plus, reevaluarile au mai degraba caracter orientativ. "Am incercat sa executam o garantie in Suceava. Doua terenuri gajate pentru un credit de 110.000 de euro si la care clientul inregistrase restante de peste 90 de zile. Au fost 5 licitatii pana acum. Am inceput  de la 120.000 de euro si acum am coborat la 75.000 de euro, dar tot nu reusim sa le vindem. Reevaluarile ne-au arata ca un pret corect ar fi undeva la 90.000 euro pentru cele doua terenuri", a declarat pentru HotNews.ro CEO-ul unei banci locale.
  • O alta problema: trecerea la IFRS. Cum va afecta acest lucru profitabilitatea bancilor?
"Profitabilitatea bancilor este influentata cel mai mult de costul riscului la care acestea sunt expuse. Acest cost al riscului este reflectat in situatiile financiare prin estimarea nivelulului provizioanelor pentru riscul de credit inregistrate de catre institutiile financiare, care la randul lor au o relatie inversa fata de nivelul garantiilor pe care aceste banci le-au obtinut pentru finantarile acordate, garantii in care imobilele detin partea cea mai importanta.

Cu cat evaluarile periodice ale acestor garantii indica o scadere a valorii acestora (scadere a pietei imobiliare), implicit exista o crestere a provizionelor care se traduce printr-o scadere a profitului. Daca luam de exemplu o scadere a pietei imobiliare care a depasit 30-40% in unele zone si pentru anumite tipuri de proprietati (ex. terenuri), aceasta scadere se poate transpune intr-o crestere a provizionului de risc de credit, crede Cezar Furtuna, Audit Partner, KPMG.

Procentul cu care va creste provizionul depinde  de gradul de neperformanta a clientului respectiv, mai arata acesta. "Pentru un client care isi plateste ratele la timp si nu are restante provizionul calculat de catre banca nu va fi influentat in mod semnificativ de scaderea valorii garantiilor, inclusiv cele imobiliare. In schimb, pentru un client care are restante mai mari de 90 zile (de exemplu), scaderea valorii garantiilor aduse pentru banca ar putea fi reflectata in proportie de pana la 100% in cresterea valorii provizionului", spune Furtuna

KPMG Romania a realizat un studiu in cursul anului 2009 intitulat “Cât de aproape am ajuns?  Cât de aproape suntem de un cadru mai transparent de raportare?” in care am analizat diferentele intre standardele nationale de raportare financiara si IFRS. Pe baza datelor folosite in studiu, concluzia a fost ca cele mai semnificative diferente in profitabilitate sunt legate de estimarea provizioanelor pentru creditele acordate care se face dupa reguli diferite pe IFRS fata de regulile Bancii Nationale a Romaniei, aceste diferente indicand in multe cazuri o profitabilitate mai mare pe IFRS.

Cand vom avea toate informatiile disponibile vom repeta acest studiu si pentru exercitiul financiar 2009. Este destul de probabil sa existe o crestere a profitabilitatii sistemului bancar prin trecerea la IFRS, mai spune oficialul KPMG.
  • Cum fac in prezent bancile, evaluarea imobilelor?
CEC Bank:
"In cadrul CEC Bank, evaluarea bunurilor acceptate in garantie pentru creditele acordate persoane fizice si juridice se face in conformitate cu prevederile Standardelor Internationale de Evaluare. Valoarea de piata determinata in scopul garantarii rezulta utilizand metodologia de lucru prevazuta, de asemenea, in Standardele Internationale de Evaluare", a explicat pentru HotNews.ro Florin Vlad, ofiter relatii publice al institutiei.

BCR:
"Proprietatile imobiliare propuse pentru garantarea creditelor solicitate de persoanele fizice si juridice sunt evaluate de firme de evaluare externe care indeplinesc urmatoarele conditii: au ca obiect de activitate evaluarea imobilelor si au incadrati experti evaluatori membrii titulari ai Asociatiei Nationale a Evaluatorilor din Romania (ANEVAR). BCR are contracte de prestari servicii de evaluare cu 132 de societati, pentru proprietati rezidentiale si nerezidentiale.

BCR solicita de la societatile externe rapoarte de evaluare in care este estimata valoarea de piata. Pentru determinarea creditului posibil, banca ia in considerare valoarea de garantie care rezulta prin aplicarea unei rate de depreciere, valorii de piata. In rapoartele de evaluare, valoarea de piata a imobilelor se estimeaza conform prevederilor procedurilor interne care respecta standardele internationale de evaluare.

Metodologia de evaluare este aceeasi, atat pentru evaluarea imobilelor care garanteaza creditele acordate pentru cumpararea de imobile cat si pentru cele acordate pentru activitatile curente ale clientilor persoane fizice si juridice. Astfel metodologia de evaluare tine cont de tipul de garantie si nu de tipul creditului. Pentru estimarea valorii de piata a imobilelor sint utilizate metoda comparatiei directe, metoda capitalizarii directe a veniturilor si metoda costului de inlocuire net.
 
In cadrul BCR exista un departament specializat care monitorizeaza intreaga activitate de evaluare a proprietatilor imobiliare desfasurata de societatile externe", spun reprezentantii BCR


Citeste mai multe despre   




















Jurnal​ din Israel

FOTOGALERIE Tel Aviv: artistic si sofisticat

Tel Aviv e un oras nou pornit de la un port vechi si are un tip de sofisticare, nearoganta, care-l face definitiv interesant. Arhitectura lui, accentele moderne, tusele europene, aspiratiile americane, muzeele, casele memoriale permit calatorilor sa traiasca in el si o experienta culturala. Spiritul relaxat al orasului si umorul generatiei tinere din Tel Aviv se traduce uneori in mici capodopere in culoare pe ziduri. Unul dintre cele mai bune, amuzante si interesante tururi e cel din cartierul florentin, cunoscut ca partea boema a orasului.

1851 vizualizari

  • +3 (5 voturi)    
    idioti (Luni, 7 iunie 2010, 8:55)

    Razvan_M [utilizator]

    "Revaluarile ne-au arata ca un pret corect ar fi undeva la 90.000 euro pentru cele doua terenuri"
    hahahahaha....

    Oare a trecut prin minte bancii care a incercat aceasta executare silita ca poate "evaluatorul" habar n-are pe ce lume este? Ca in lumea reala si in prezent nu prea mai functioneaza modelele de evaluare din vreme de bula speculativa?
    Axioma de baza de la care s-a plecat in evaluarile din ultimii 10 ani era ca "preturile in imobiliare cresc, chiriile cresc". Daca axioma asta a fost dovedita ca fiind falsa, restul evaluarii este buna pt...

    Ce ma mira pe mine este ca bancile din Romania inca n-au reusit sa-si creeza un site public comun pe care sa publice executarile silite pe care le fac. Deoarece in momentul de fata executarile silite si licitatiile publice sunt extrem de netransparente, bancile se lasa prada lipsei de lichiditate si unui numar restrans de experti in specula imobiliara care "fac" pretul cum vor. Bani inca exista, important este sa stii si sa vrei sa ajungi la ei...
  • +4 (6 voturi)    
    Just (Luni, 7 iunie 2010, 9:36)

    Unu din multime [utilizator]

    Daca omul nu mai are bani sa plateasca, ia baga-l nea bancherule la o clasa superioara de risc, si creste si dobanda aia nitel ... Oricum, re-evaluarea este ca o galeata cu apa rece primita fix in fata de catre bancheri, care au dat credite numai ei stiu cum. La noile valori reiesite la evaluare sunt obligati sa provizioneze diferenta dintre valoare si expunere, or sa fie cateva "petreceri" mari in sistemul bancar. Mai avem foarte putin pana cand bancile se vor transforma in mari proprietari imobiliari.
  • +10 (12 voturi)    
    Banci de romania (Luni, 7 iunie 2010, 9:38)

    Ovi [anonim]

    Eu nu inteleg aceasta reevaluare. De ce ar reevalua banca garantia mea din moment ce eu am semnat un contract. Daca garantia mea scade sau urca e riscul meu si al bancii. Am impresia ca banciile din romania sau obisnuit sa faca afaceri la sigur. Si ma intreb daca garantia mea urca voi fi chemat la banca sa mi se spuna ca imi scad rata? Stau de 10 ani in UK si ma minunez de ce se scrie pe aici.
    • +6 (6 voturi)    
      Basel (Luni, 7 iunie 2010, 9:53)

      Unu din multime [utilizator] i-a raspuns lui Ovi

      Conform tratatului Basel II, toate bancile au obligativitatea de a-si reevalua toate colateralele anual, pentru a vedea evolutia indicatorului loan/value. In masura in care exista diferente semnificative (cum este cazul in Romanica) banca este oblicata sa provizioneze diferenta. In sensul asta exista si o directiva BNR. Si la UK este la fel stai linistit, tot IFRS tot IVS, same Basel II ...
      • +8 (8 voturi)    
        totusi (Luni, 7 iunie 2010, 10:37)

        andreiu [utilizator] i-a raspuns lui Unu din multime

        bun, dar de aici nu reiese ca trebuie sa creasca dobanda. Iar Ovi are dreptate: daca garantia creste in valoare poti sa ceri o reevaluare si sa-ti scada dobanda ?
        • +2 (2 voturi)    
          Din pacate (Luni, 7 iunie 2010, 12:54)

          Unu din multime [utilizator] i-a raspuns lui andreiu

          Ovi are dreptate. Insa fiind un monopol si o politica unitara in toate bancile, cu privire la dreptul pe care ele si-l rezerva asupra modificarii dobanzii, nu avem de ales cand apelam la creditare. Nu este corect cu siguranta, insa nu prea avem ce face in privinta asta.
          • 0 (0 voturi)    
            ba avem ce face..... (Luni, 7 iunie 2010, 13:40)

            el [anonim] i-a raspuns lui Unu din multime

            bancile nu prea au dreptul sa modifice dob unilateral!
            legislatia actuala si deja practica judiciara (sunt deja decizii ale instantei in acest sens) nu le permite sa modifice dobanda (doar in sensul cresterii!!) pentru a-si realiza nu stiu ce profit.

            desigur nu ne intelegem trebuie mers catre instanta - e doar o problema de ATITUDINE si anume de a te bate pentru drepturile tale!
            • 0 (0 voturi)    
              modificare dobanda... (Luni, 7 iunie 2010, 13:59)

              tudor [anonim] i-a raspuns lui el

              Bancile nu au voie sa modifice unilatelra dobanda... conform contractului.
              Insa au dreptul da declare creditul scadent imediat atunci cand constata ca nu mai exista acoperie pentru el.
              Caz in care iti transmite ca ori aduci "imediat" suma de bani acoperitoare.. ori banca vinde proprietatea pentru limitarea pierderilor. Asta... conform aceluiasi contract.
              Exista si varianta negociata in care banii nu-i aduci imediat ci in timp la o alta dobanda...
              • 0 (0 voturi)    
                tot nu sta in picioare pt banci (Luni, 7 iunie 2010, 15:45)

                el [anonim] i-a raspuns lui tudor

                contractul de garantie (oricare ar fi ea) e accesoriu contractului de credit. daca iti achiti ratele ok nu ai nicio problema - deci nu trebuie sa vii cu nimic in plus......indiferent de ce invoca banca.
  • +2 (2 voturi)    
    K (Luni, 7 iunie 2010, 11:00)

    Ovi [anonim]

    Mersi de explicatie Basel
  • +3 (3 voturi)    
    Subprime in Romania? (Luni, 7 iunie 2010, 11:35)

    Creator [utilizator]

    Pai daca individula luat casa cu 200.000$ si acum valoreaza poate125.000$ De ce sa mai plateasca el 200K+dobanda?
    O sa zica frumusel: Ia-mi casa ! Si atat!
    Si o sa-si faca alt credit MULT mai ieftin, dupa ce isi rezolva problemele cu primul.
    Exact ca in America :)
    • +3 (3 voturi)    
      pai nu e asa (Luni, 7 iunie 2010, 11:54)

      rakkone [utilizator] i-a raspuns lui Creator

      Asta merge in US. In Ro nu este votata legea falimentului personal, daca nu mai platesti rata banca te va urmari cat vei trai si iti poate pune poprire pe orice venituri/proprietati viitoare. Iti creste salariul, banca iti ia automat, iti da matusa o casa mostenire, ti-o ia banca. Si tot asa, nu vei mai putea detine absolut nimic pe numele tau pana cand nu achiti catre banca datoria.
      • -1 (3 voturi)    
        Pai in contract cu banca ipotecat e doar un bun (Luni, 7 iunie 2010, 12:11)

        Creator [utilizator] i-a raspuns lui rakkone

        Nu toata viata individului. Sunt convins ca in instanta nu ar castiga bancile.
        Vezi procesul cu Volksbank, cand clientii au castigat anularea cresterii dobanzilor.
        • +1 (3 voturi)    
          In contract (Luni, 7 iunie 2010, 12:57)

          Unu din multime [utilizator] i-a raspuns lui Creator

          Garantezi cu toate bunurile si veniturile prezente si viitoare. Iar banca, dupa executare silita, urmareste toate veniturile sau orice alte bunuri si proprietati pana la stingerea debitului, cum spunea si rakkone.
    • 0 (0 voturi)    
      cu o micadiferenta (Duminică, 20 iunie 2010, 16:23)

      Bobo1 [utilizator] i-a raspuns lui Creator

      Diferenta ca in america nu mai poti cumpara 3 ani daca iti refaci credibilitatea dupa aceea(adica platesti restul la zi: madina, gas, curent, internet, carti de credit sau alte imprumuturi)
  • 0 (0 voturi)    
    naspa si? (Luni, 7 iunie 2010, 13:20)

    Anonim [anonim]

    nasa destul. si eu sunt restant. si? nu am ipoteca, nu am nimic pe numele meu.

    ce imi fac?
    • 0 (0 voturi)    
      acum nimik (Luni, 7 iunie 2010, 15:40)

      Razvan [anonim] i-a raspuns lui Anonim

      presupun ca esti angajat.

      In prima faza iti vor pune poprire pe salariu, pana in 1/3 din el.

      Pe viitor..ce sa zic... tot ce poti sa detii pe numele tau, ca sa stai linistit, sunt hainele de pe tine.
    • 0 (0 voturi)    
      Conform legii (Luni, 7 iunie 2010, 16:34)

      Unu din multime [utilizator] i-a raspuns lui Anonim

      Iti iau 1/3 din venituri, iar daca ai minori in intretinere se diminueaza cuantumul retinut.
  • 0 (0 voturi)    
    nasol (Duminică, 20 iunie 2010, 16:27)

    Bobo1 [utilizator]

    chiar iti ia din salariu? Pai nu e deajuns ca iti ia imobilul cu care ai garantat?


Abonare la comentarii cu RSS



ESRI

Top 5 articole cele mai ...



Hotnews
Agenţii de ştiri

Siteul Hotnews.ro foloseste cookie-uri. Cookie-urile ne ajută să imbunatatim serviciile noastre. Mai multe detalii, aici.
hosted by
powered by
developed by
mobile version
Miercuri