O observatie si 3 intrebari. // Cunosc multe persoane care inca fac bani frumosi din afacerile imobiliare. Singura diferenta e ca muncesc mai mult pt acelasi profit (ma refer strict la cei ce construiesc si apoi vand, nu la speculatori). 1. Considerati ca acest blocaj se datoreaza preturilor in continuare ridicate, scaderii cererii sau/si disparitiei speculatorilor? 2. Probabil ca pana vom ajunge inapoi la nivelul anului 2007 va mai trece mult timp, insa avand in vedere experienta dvs...cand estimati o deblocare a pietei proprietatilor de lux (si aici ma refer la acele proprietati ultra-centrale)? 3. Cat estimati ca ar fi un pret corect in momentul de fata pt 1 mp de teren intr-o zona ultra-centrala in Bucuresti? Dar in provincie (Iasi, Constanta, Timisoara, Cluj) ?

r // 1. Nu doar speculatorii dispar, ci si investitorii seriosi. Romanii si strainii au pierdut legatura cu realitatea si au inceput sa creada ca traim in New York, Paris sau Londra. Chiar si azi sint destui care cred asta. Asta e prima problema pe care trebuie s-o rezolvam. Trebuie sa intelegem ca sintem in Romania, o tara cu multe oportunitati si potential excelent pentru viitor, dar Romania nu va fi niciodata New York, Belin sau Frankfurt. A doua problema pe care trebuie s-o rezolvam este mentalitatea gresita pe care o parte din jucatorii din piata imobiliara o au inca, si anume incercarea de a-si pacali partenerii de afaceri fara succes. Aceasta mentalitate aduce multe prejudicii pietei.

R 2 // Proprietatile ultra-centrale nu inseamna neaparat lux. Nu spuneti acest secret oricui, dar - intre noi doi fie vorba - cele mai multe din aceste prprietati ultra-centrale sint departe de a fi de lux. Cele mai multe proprietati de lux vor fi printre primele deblocate la tranzactii daca preturile se vor ajusta in functie de realitatea economica. Realitatea inseamna ca nu putem vinde o cladire veche si urita la pretul uneia noi si luxoase. De asemenea, realitatea inseamna ca perceptia designului pe care o are proprietarul nu inseamna neaparat ca proprietatea e de lux. Nu pot spune exact momentul in care piata se va debloca, pentru ca chiar acum intram intr-o perioada si mai grea decit pina acum. Mai mult sau mai putin, asa cum am spus-o deja de citeva ori, cind Vestul Europei va incepe sa-si revina, va trage si Romania, cu un delay de 6-12 luni. Dar acum nu putem vorbi de revenire.

r3 // Un pret corect e legat de locatia exacta si parametrii urbanistici ai fiecarei proprietati. Este, de asemenea, legat de multe alte aspecte: nivelul pinzei freatice, vecinii si multe alte mici detalii care nu au fost importante pina acum pentru proprietari. Dar lucrurile se vor schimba, pentru ca potentialii cumparatori sint foarte atenti. Nu va voi indica un pret specific pentru ca nu vreau sa fac ceva ce mi se pare ridicol. Daca ai o proprietate anume la care faceti referire, atunci pot sa fac aprecieri despre aceasta.

Sinusoida si pretul corect. // 1. De ce nu se dezvolta zonele rezidentiale afara din oras in zonele frumoase ca in lumea civilizata si inca se construieste in poluarea si mizeria de la marginea centurii ? 2. Cat este pretul corect de cost pentru o constructie finalizata azi la un nivel de 3 stele, in euro/m2 util ? 3. Se zice ca preturile vor incepe sa creasca doar din momentul in care vor atinge minimul absolut. Care este acesta pentru Romania, si cand va fi atins ( ca timp) ?

R1 // Dezvoltarea de zone rezidentiale in afara oraselor, pe care o vedem in alte tari, este un proces care a durat 3-4 decenii. Piata imobiliara din Romania are mai putin de zece ani de existenta reala. Cum ar fi posibila dezvoltarea de noi zone rezidentiale fara infrastructura si fara o strategie urbanistica - unde si cum sa construim. Astazi, mai ales in conditiile crizei, venitul oamenilor a scazut si prioritatile sint: transportul facil, cost scazut al vietii si acces usor la toate facilitatile pe care le considera importante. De aceea, pentru anii urmatori, oamenii vor prefera sa traiasca IN oras, nu in afara oraselor. Din nefericire, am vazut ce s-a intimplat in Pipera, o zona cu un potential excelent, dar pentru urmatorele decenii. In februarie 2007, am declarat intr-un interviu ca Pipera va fi cel mai mare balon imobiliar din Romania. Astazi stiti daca am avut dreptate sau nu. Si un mic sfat: daca vrei sa cumperi ceva in afara orasului, nu cumpara ceva departe de infrastructura si nu credeti pe nimeni care promite lucrari de infrastructura acolo unde nu sint inca. Altfel, veti regreta.

R2 // Depinde cine construieste. Daca e o companie care indeplineste toate standardele, aprobarile si garantiile bancare, va incepe de la 550-650 euro/mp pentru o proprietate de calitatea acceptabila. Calitatea mai buna, de 3 stele, depinde de finisaje, si poate ajunge la costuri mult mai mari. Cred ca la 850-1000 euro/mp ati putea atinge aceste standarde astazi.

R3 // Grecii spun "adu-mi profit si te voi face bogat". Nimeni nu poate s[pune exact cind. Acum traim in doua realitati diferite. Realitatea tranzactiilor la preturi foarte scazute - ceea ce consider cel mai de jos nivel, si realitatea preturilor cerute - cind oamenii doar cer si asteapta. Din nefericire, cum criza va continua, tot mai multi proprietari se vor muta din categoria a doua in prima. In acelasi timp, incepind de la sfirsitul anului 2010 si pe durata anului 2011, vom intra in perioada executarilor silite. Acesta va fi probabil ultimul pas. Dar nimeni nu stie azi cit va dura, pentru ca sint prea multi parametri variabili si prea multe probleme pe care trebuie sa le rezolvam.

Un raspuns si alte intrebari. // Piata va ajunge la nivelul anului 2007 atunci cand creditarea va reveni la nivelul anului 2007, pentru ca pretul este stabilit prin raportul dintre cerere si oferta, iar pretul corect este cel care si-l permite actualmente o persoana interesata sa il ofere. Putini au acum lichiditati, putini din ei sunt dispusi sa le cheltuie, bancile nu acorda credite deci preturile mai au destul de scazut. Am si eu niste intrebari: 1. Cam care este diferenta reala intre cat se cere pe un apartament in anunturi si cu cat se vinde in realitate? O medie procentuala va rog. 2. Care va fi tendinta preturilor la terenurile din jurul Bucurestilor? Daca puteti enunta tendintele din Nord, Sud, Est si Vest va rog, mai ales cele dpdv al dezvoltarii infrastructurii si facilitatilor in zona. 3. Am ocazia de a investi in noile "bule imobiliare" - ma refer la statele estice mai rasarite din fosta Uniune Sovietica, acolo se repeta istoria de la noi, atat cu preturile, cat si cu conditiile de creditare permisive ce incing piata locala. Cam care ar fi un interval bun de retinere a proprietatii inainte de a-l vinde?

R1 // Inainte de toate nu stim cine posteaza anunturile. Este proprietarul real, este brokerul care colaboreaza cu proprietarul sau este doar inca o "foarte serioasa" persoana care a vazut un anunt si-l publica si el doar schimbind putin cifrele? Din pacate nu pot sa va dau un procent, pentru ca exista proprietari care inca cer preturi de trei ori mai mari decit preturile reale. Dar, de aceea trebuie sa invatati in sfirsit sa colaborati cu experti seriosi pe care ii veti plati si va vor consulta si proteja interesele. Perioada in care oricine putea face orice in piata imobiliara tine de trecut.

R2 // Am un prieten care are o proprietate intr-o zona in care se va extinde o sosea. A incercat sa-si vinda proprietatea si piata i-a oferit un pret scazut. Multumesc Domnului ca legea exproprierilor in Romania e inca gresita si statul Roman e foarte bogat - asa a primit oferta de la stat sa-si vinda pamintul cu un pret mult mai mare decit cel oferit de piata. Statul e blocat din cauza legilor existente, cind cineva poate bloca o constructie pe terenul sau daca nu-i convine pretul oferit pentru expropriere. Pentru acest motiv, statul plateste mai mult decit piata pentru a nu fi blocat. (Nu pot sa cred ca autoritatile au un prieten in zona si vor sa-i plateasca lui mai mult). Acum, spuneti-mi care e pretul si ce ar trebui sa va spun? In principal, cele mai multe preturi vor continua sa scada, ajungind la cele reale oferite de piata, cu exceptia celor in zone unde exista infrastructura. Nu pot generaliza si sa spun un pret pentru o zona intreaga: fiecare proprietate are pretul sau. Trebuie sa gasiti un expert care sa va spuna pretul corect.

R3 // Inainte de toate, felicitari! In sfirsit veti intelege toate temerile si riscurile pe care un investitor strain le are aici in Romania. Veti simti cum e sa intilnesti zece oameni din care 7 vor sa-ti goleasca buzunarele fara remuscare. Si poate veti intelege de ce atit de multi investitori straini se tem acum de Romania. Cind investim intr-o tara straina, trebuie sa identificam riscurile acelei tari si sa le proiectam asupra profitului asteptat. Daca astepti profit de 20% in Romania, ai putea merge in Franta pentru un profit de zece procente; daca mergi in Georgia - o tara care acum doi ani a fost in razboi, ar trebui sa astepti un profit mai mare, de - sa spunem - 50%. Pentru ca nu sint foarte inteligent, nu-ti pot spune perioada dupa care sa vinzi. Dar pot sa va spun ca ar trebui sa va stabiliti o tinta de profit. Si cind ati atins-o, ar trebui sa vindeti fara sa fiti lacom si sa asteptati un profit si mai mare. Experienta din Romania ne-a invatat ca toti cei care nu au vindut in 2008 in profit, regreta astazi.

rata vs chirie // 1) Exista vreo relatie intre rata la un apartament cumparat pe credit si chiria pentru acelasi apartament? (In general sunt cam egale, nu sunt egale, pot fi in orice fel de relatie?) 2) Catre care varianta de calcul de risc pentru un credit ati sfatui o familie medie sa se indrepte: 20 ani cu 8% dobanda sau 30 ani cu 5%? Presupunand ca o familie plateste aproximativ 30% din venituri pe rata sau chirie, la un salariu mediu de 1500 lei, rezulta o rata/chirie de 1000 lei, cam 240 EUR in acest moment. Un credit pe 30 ani cu dobanda de 5% rezunta in aceasta rata la o suma imprumutata de 45000 EUR. Un credit pe 20 ani cu 8% domanda, inseamna o suma imprumutata de doar 30000 EUR.

R1 // Daca chiria este de 200 euro/luna si rata este 400 euro/luna, iar salariul dvs. este 600 euro/luna, nu cumparati. Stati cu chirie. Cind cumparam prima noastra locuinta, rata trebuie sa fie cit mai apropiata de chiria pentru acelasi apartament.

R2 // Raspunsul e foarte simplu: acum - cind comisionul de rambursare anticipata a fost diminuat drastic - ar trebui sa iei un imprumut pe durata mai lunga (30 de ani cu 5% sau chiar 40 ani cu 3%, daca gasiti). Oricind stringeti banii, mergeti si platiti mai devreme in avans fara a mai plati un comision. Daca aveti 1500 lei salariu/luna, nu cumparati un apartament. Nu este pentru dvs. Nu incepeti sa spuneti povestea cu "Merit sa am o locuinta", pentru ca asta e pentru protectia dvs. In ultima faza a bulei imobiliare din SUA, vindeau apartamente unor oameni cu venituri atit de mici incit nu puteau plati ratele. Care a fost rezultatul? Au stat citeva luni intr-un apartament despre care au crezut ca le apartine, si apoi au pierdut apartamentul si au sfirsit prin a dormi in corturi. Nu merita sa ne riscam viata doar pentru a avea o proietate. Ati putea spune ca sint prost, pentru ca ar trebui sa va spun "Cumparati, cumparati, cumparati!". Dar nu orice este pentru toata lumea. Mai ales acum, in criza, e mai mult decit clar ca ratele nu ar trebui sa depaseasca 30% din venitul dvs. lunar. Daca as fi in locul dvs., as depune la banca suma ratelor pentru un an, astfel incit - daca mi-as pierde slujba - sa nu ajung disperat la banca sa-mi permita sa pastrez apartamentul. Daca vreti o proprietate, cu siguranta veti reusi, dar la momentul potrivit. Daca credeti ca sinteti mai inteligent decit toti ceilalti, succes!

preturi corecte // A trecut aproximativ 1 an si 1/2 de cand s-a spart bula imobiliara dar inca se incearca o manipulare grosolana prin toate ziarele cu niste articole in oglinda de genul "preturile sunt acum NUMAI 1100-1200 E /mp...hai sa cumparati...minim istoric...." Incet, incet blocurile din Bucuresti se degradeaza si isi depasesc perioada de uzura morala. Toate instalatiile necesita schimbarea si confortul oferit este precar. Cu toate astea preturile nu scad sub 55.000Euro la un apartament 'celula' de 55mp cu 2 camere. Ce mentine preturile aberant de mari in continuare? Care este justificarea unor preturi mai mari de 600 Euro /mp pentru orice apartament 'celula' mai vechi de 30 de ani? Cererea regleaza oferta deci putem deduce ca nefiind cerere nu se regleaza oferta? Preturile pur si simplu au inghetat si miile de mici speculatori care joaca pe piata se imbata cu apa rece? Considerati corecte preturile urmatoare: 25.000 Euro garsoniera 50 mp 40.000 ap 2 cam. 70 mp ? Multumesc.

R // Statul roman, prin prgramul Prima Casa, a fost cel care a stabilit pretul de 60.000 euro pentru un apartament. A fost evident ca toti proprietarii au marit preturile pina la aceasta limita. Cum cererea scade, vor trebui sa accepte si ei preturi mai scazute. Dar nu ar trebui sa-i invinovatim. Romanii si grecii au aceeasi mentalitate. Si acum voi vorbi despre greci, ca sa nu-i insult pe romani. In Grecia, cind cineva cumpara ceva, pina sa cumpere se plinge de pretul mare cerut. Imediat dupa ce a iesit de la notar, le explica prietenilor sai ca preturile sint foarte scazute si ca trebuie sa creasca - din diverse motive. E normal ca un proprietar sa ceara un pret ridicat pentru proprietate sa. E dreptul sau. Intrebarea este de ce sa-ti pierzi timpul cu prorpietati scumpe? Daca vrei sa cumperi ceva la un pret scazut, asteapta ca piata sa ajunga la nivelul tau sau gindeste-te daca pretul pe care tu-l oferi e realist sau nu. Daca vrei sa cumperi un apartament in Dorobanti cu 500 euro/mp, nu proprietarul care nu-ti vinde e nebun. Preturile vor continua sa se adapteze realitatii, dar nu vor ajunge la zero. Nu asteptam un razboi aici, in Romania.

R2 // Sint de acord cu dvs. In 70% din cazuri aveti drepatte. Pe de alta parte, exista multe proprietati cu valoare adaugata, gratie locatiei, finisajelor, calitatii constructiei etc. Bancile si investitorii majori separa proprietatile vechi avind drept criteriu cutremurul din 1977. Ce e mai vechi decit cutremurul nu este de obicei finantat. Exceptiiile intotdeauna confirma regula.

Investitii imobiliare pentru 7%-8% profit pe an // Domnule Papageorgiadis, pe blogul dumneavoastra ati scris in repetate randuri ca in vremurile actuale se pot incheia tranzactii imobiliare care sa vizeze aducerea unui profit net de 7-8% pe an. 1. Este acest fapt valabil pentru o investitie cu un buget apropiat de suma de 100.000 de Euro ? 2. Este acest fapt valabil doar la nivelul Bucurestiului, sau se poate aplica si in cazul oraselor din provincie (ex.: Timisoara) 3. Cunoasteti consultanti imobiliari seriosi care sa fie in stare sa identifice asemenea oportunitati? 4. Care ar fi comisionul cerut de astfel de profesionisti (exemplificati prin cazul dumneavoastra sau al colaboratorilor dumneavoastra) ? Va multumesc, Marius Balmiren

R1 // Acum, ca stim noua tinta de inflatie pentru 2010, care este de 8%, stiti de asemenea ca investitiile cu profit scazut nici macar nu-ti mai protejeaza capitalul de inflatie. Aceasta e adevarat chiar si pentru investitii 100.000 euro. Problema e ca e greu sa gasesti o proprietate buna la acest pret pentru ca sint prea multi investitori care pot plati acest pret si nu sificient de multe proprietati bune. De aceea, cineva cu acesti bani ar trebui sa tinteasca un venit anual de 5-6% si sa ia in calcul o potentiala apreciere a capitalului. De aceea, ar trebui sa aleaga proprietati cu potential de crestere a pretului dupa criza.

R2 // Din cite stiu, toata tara are aceeasi inflatie si foloseste aceeasi moneda. Mai mult sau mai putin, ar trebui sa avem aceeasi strategie in Timisoara, Cluj sau COnstanta. De obicei, problema acolo e ca sint foarte putine proprietati la preturi corecte si exista "echipe" locale care incearca sa creeze monopol pe piata. De aceea exista orase care au o piata imobiliara inghetata si care va ramine asa chiar si dupa ce Bucurestiul va iesi din blocaj.

R3 // Cunosc oameni seriosi in real-estate; nu vreau sa va spun ca eu sint serios - nu sint aici pentru a discuta despre mine. Sint sigur ca daca veti incerca sa intelegi ceea ce lumea va spune puteti gasi citiva oameni seriosi cu care sa lucrati. Intr-adevar, multi nu sint seriosi, dar exista si oameni seriosi care merita timpul, atentia si banii dvs.

R4 // Comisionul normal in Romania este 3%. Daca vorbim despre sume mari de bani, comisionul poate scadea. Dar cel mai important nu este cit va primi agentul, daca va fi 3%, 2,5%, 2% sau 1,5%. Intrebarea e ce va face pentru dumneavoastra ca sa merite acesti bani? Cit de onest va fi? Cit va va proteja interesele? Cita valoare adaugata va aduce in tranzactie? Daca imi cereti sa va arat o persoana serioasa, inseamna ca nu ati gasit prea multe. Deci, daca gasiti pe cineva care sa se bata pentru a va apara interesele, platiti-l bine, faceti-l fericit si fiti sigur ca veti avea un profit bun la final. In 2006 am pierdut o tranzactie pentru ca am cerut comision 3% si clientul a preferat un client care a cerut 1%. A cumparat proprietatea cu 1,9 milioane euro. Cind clientul m-a respins, i-am dat avocatului sau un plic cu pretul real pe care-l aveam si i-am ceut sa i-l dea clientului doar daca va cumpara acea proprietate. A facut asta si cind clientul a deschis plicul a vazut ca eu aveam pretul de 1,4 milioane euro pentru aceeasi proprietate. Din intimplare, cealalta faimoasa companie de real-estate nu a cerut sa-i fie platit comisionul.

Intrebari // 1. Cine sustine inca numeroasele cartiere fantoma din nordul Bucurestiului, finalizate mai mult sau mai putin in afara de incapatanarea prosteasca a dezvoltatorilor si de ce bancile ( sa spunem generic creditorii) nu rup acest lant? Pana la urma daca nu se vinde nimic nimeni nu castiga? 2. Cum se explica lipsa de apetit pentru negociere a acelorlasi dezvolatatori ( ma gandesc la Bucuresti numai, nu stiu situatia din alte zone) cand e vorba de asa zisa negociere? De ce nu schimba nimeni atitudinea? Sunt la fel de aroganti ca acum 2-3 ani. 3. Credeti intr-un echilibru intre vechi si nou in ceea ce priveste preturile dar si numarul tranzactiilor pe o piata sanatoasa? 4. Se zice ca la o proprietate conteaza locatia, locatia si iar locatia. Nu sunt neaparat adeptul acestei dogme dar de multe ori se adevereste in Bucuresti. Din punctul dvs. de vedere, ce inseamna sustenabil deci normal pe piata apartamentelor "vechi" bucurestene?

R1 // Cum am spus inainte, consider citeva dintre zonele din Nord foarte bune pentru urmatoarele decenii, dar nu pentru acum. Nu-mi cereti sa va spun cine sustine aceste proiecte; nu vreau sa acuz atitia oameni implicati. La momentul in care au investit, arata ca o buna oportunitate. Faptul ca s-au inselat nu inseamna ca nu sint seriosi sau inteligenti. Va rog sa va amintiti ca in perioada de nebunie toate aceste banci si acesti investitori citeau in fiecare zi povesti, analize si predictii despre cit de buna era acea zona. Va sugerez sa dati vina pe cei care spuneau prostii fara macar sa stie despre ce vorbeau.

R2 // Inainte de toate, va reamintesc ca pentru o mare parte a societatii a vinde inseamna ca stam in spatele unui birou, informam clientul despre pret si daca nu-i place e problema lui. Nu e usor sa schimbi mentalitati intr-un timp atit de scurt. Chiar daca scolesti oamenii, nu toti vor accepta noile strategii si tehnici. Pe de alta parte, daca dezvolktatorul a platit pretul de 1000 euro/mp, cit de usor e pentru el sa vinda cu mai putin de-atit? Credeti ca banca lui ii va permite sa vinda cu orice pret vrea el? Nu e normal sa incerce sa-si apere banii si investitia? Problema nu este ca incearca sa se protejeze, ci metodele pe care le foloseste. Daca gasiti pe cineva arogant, care nu va respecta, intoarceti-i spatele si plecati. El va pierde, nu dvs.

R3 // Pentru o piata sanatoasa, avem nevoie de un sistem cu totul nou, de legi noi si strategii privind dezvoltarea real-estate. Pentru asta, permiteti-mi sa va vorbesc in septembrie.

R4 // Intr-una dintre cele mai scumpe zone din Atena, numita Kolonaki, in piata de-acolo exista un colt cu o cafenea. E intotdeauna plin si e foarte faimoasa. Linga ea e inca o cafenea cu 30% mai putini clienti. Linga aceasta e inca o cafenea cu 30% mai putini clienti. Si aceasta isi schimba proprietarul la 2-3 ani. Linga ea e inca una care e de obicei goala. Deci e clar ca locatia e cel mai important factor care caracterizeaza o proprietate. Cind vorbim despre apartamentele vechi in Bucuresti, consideram sustenabil o proprietate cu locatie buna, constructie acceptabila si multi alti parametri. Daca proprietatea pe care o cumparati este ceva ce multi altii ar vrea sa ciumpere la acelasi pret, acesta e un semn bun ca sinteti pe drumul corect.

Il citesc cu placere pe dl Ilias // de multa vreme, si intr-adevar este unul din putinii care si-au pastrat logica si cand piata nu mai avea nici o logica. 1. Cum vor fi corelate preturile cu veniturile in Romania, cate salarii per mp vor fi necesare, sau cati mp ar trebui sa putem cumpara cu un salar. 2. Daca peste 10-15 ani vom avea autostrazi ce impact vor avea drumurile bune asupra pretului imobiliarelor. Presupunand ca se vor putea parcurge 40-50 km in 20-30 minute ca in vest. Multumesc,

R1 // Imi cereti un studiu de fezabilitate pe gratis. Ce va pot spune e ca - cu TVA la 24%, inflatia la 8%, veniturile bugetarilor diminuate cu 25%, leul posibil depreciat in lunile urmatoare, si fondurile europene tot blocate - venitul mediu va scadea si toate preturile trebuie sa se adapteze la noua realitate.

R2 // E evident ca, atunci cind vom avea noi drumuri, pretul preoprietatilor va creste, de asemenea, acolo unde exista drumuri noi. Dar, in Romania, auzim despre multe proiecte care ramin in stadiul de proiect. Unii oameni au speculat si au facut bani de pe urma zvonurilor privind proiectele, iar altii pling si dau vina pe ceilalti pentru greselile lor. De aceea prefer intotdeauna sa ma focusez pe adevaratele lucrari de infrastructura si sa nu investesc in functie de zvonuri.

2 Intrebari // 1. Este posibila metinerea unui anumit pret la imobiliare prin anunturi false? 2. Programul "Prima Casa" a stricat piata imobiliara din Romania?

R1 // Pentru o perioada scurta, da, este posibil. Dar tatal meu obisnuia sa spuna ca hotul si mincinosul nu sint fericiti mult timp. Criza si noul background economic ii vor pedepsi pe acesti oameni.

R2 // No, nu a stricat piata. De fapt, a ajutat multi investitori straini sa inteleaga ca nu pot face aici proiectele pe care le fac in tarile lor. A fost o lectie buna pentru toata lumea, dar cred ca - mai devreme sau mai tirziu - va trebui sa trecem la urmatoarea faza.

Preturi mai mici... // Preturile la apartamente si case au fost umflate artificial de multi ani incoace, pana au ajuns la a nu mai lasa nicio posibilitate romanului de rand sa achizitioneze o locuinta. De profitat au profitat cel mai mult camatarii (banicle) care au secat oamenii de bani. Mi se pare normal ca preturile pe piata imobiliara sa inceapa sa scada, poate chiar semnificativ. Intrebarea este: credeti ca se va permite o astfel de scadere sau se va incerca in mod continuu mentinerea unor preturi cat mai mari ?

R1 // Toti vor incerca sa-si apere interesele. Dar ma indoiesc profund ca asta va fi posibil pentru o perioada lunga de timp. Dupa cum v-am spus, ma astept sa inceapa perioada de executari silite. Cit timp nu rezolvam problemele structurale pe care le avem astazi, vom continua sa cadem. De asemenea, nu uitati ca fara incredere nu vor exista investitii. Fara investitii nici un pret nu poate fi sustinut artificial pentru mult timp.

o intrebare // credeti ca e posibil ca pretul unei case sa fie mai mic decat cel al unui autoturism?credeti ca pretul unui apartament din romania poate sa cada sub pretul unui audi,bmw...etc?tineti cont ca in romania 90 la suta dintre romani sunt proprietari si aproape toti si-au cumparat apartamentele pe bani de nimic pe vremea lui ceausescu.asa ca...nu prea vad o cadere a preturilor sub 40000 de euro pentru un apartament de 2 camere.posibil totusi sa apara si cazuri de disperati care sa vanda sub aceasta suma ,insa nu vor reusi sa provoace o scadere dramatica a preturilor.

Raspuns // Mai intai, siretlicul de a cumpara pretul apartamentelor cu pretul masinilor este foarte dragut pentru un jurnalist pentru a arata cat de mult au scazut preturile. Dar nu este modul corect de a compara lucrurile.Sa presupunem ca un apartament nou este 1200 euro/m2, reprezentand o calitate decent a constructiei. Daca unul nou costa 1200, atunci unul vechi in aceeasi zona ar trebui sa coste mult mai putin, in special daca este mai vechi decat dupa ultimul cutremur din 1977 Din cate sunt informat, apartamentele din Romania au ramas la 10000 de dolari multi ani.Acest lucru s-a schimbat cand strainii au aparut masiv si oamenii au inceput sa aiba mai multi bani.Asa ca abilitatea oamenilor de a cheltui mai mult le-a permis sa liciteze pentru acelasi apartament si sa ofere un pret mai mare.Strainii au accelerat aceasta procedura si in 2007-2008 preturile proprietatilor au devenit de neatins pentru o familie normala de romani = bula. Fara programul Prima Casa, preturile de tranzactionare pentru un apartament vechi de 2 camere scazusera la nivelul de 25000-35000 euro. Aceasta a fost oferta pietei,fie ca ne place sau nu. Cand calculati pretul unui apartament,ati calculat vreodata costurile suplimentare pe care le veti avea pentru a-l renova la standardele din 2010? Nu in ultimul rand, nu uitati ca un apartment este o investitie care poate fi vanduta din nou in viitor. Deci,cumparand ceva vechi,ar trebui sa stiti ca,atunci cand veti incerca sa il revindeti, va fi chiar mai vechi.

intrebari // Buna ziua, Modelul si trendul pietei imobiliare din RO a fost inregistrat anterior si in alte tari poate chiar vecine cu Romania? Daca da credeti ca vor urma acelasi curs? Cultura fiecarui popor influenteaza trendul si dezvoltarea pietei imobiliare? Credeti ca minimul istoric a fost atins? Pentru ca se tot vorbeste de acest minim de aproape 2 ani. In acest moment observ un adevarat razboi mediatic intre cele 2 tabere - cumparatori si vanzatori - in care fiecare isi spune parerea - "preturi in scadere sau apartamentele se scumpesc" - chiar daca dpdv economic Romania nu este pe un traseu ascendent. Multumesc,

R1 // Piata imobiliara din Romania a urmat, intr-adevar, aceeasi tendinta cu a altor tari. Dar aici motivele au fost diferite. De asemenea, comportamentul oamenilor dupa ce au primit sume mari de bani a fost diferit. Ca societate, am facut multe greseli si astazi platim aceste greseli. Alte societati, care au facut mai putine greseli, trec acum printr-o perioada mai usoara. In mod clar, mentalitatea de aici e diferita, cu bune si rele. Ce au refuzat oamenii sa inteleaga pina acum este ca trebui sa ne schimbam, sa imbunattim si sa beneficiem de excelentul potential pe care-l are aceasta tara.

tendinta preturilor // Cum estimati ca vor evolua preturile la apartamente in Bucuresti in urmatorii 2-3 ani? Cat vor mai scadea? Vreau sa imi cumpar un apartament de 2-3 camere dar mai astept sa mai scada. O parte din bani o am deja pentru avans dar pentru 70% din bani ar trebui sa fac credit. As fi dispus sa dau pana in 60-70 mii euro pt un apartament de 3 camere. Cand ma sfatuiti sa imi cumpar ceva? Momentan am unde sta dar vreaun un apartament al meu pentru ca vreau sa ma casatoresc. Multumesc, Mihai

Raspuns // Stiu ca romanii si grecii au in sange detinerea de proprietati.Dar traim intr-o perioada dificila,astfel incat nu ar lega o casnicie de cumpararea unei proprietati.Daca esti fericit cu viitoarea sotie,te poti casatori,sta intr-un apartamentinchiriat cativa ani si apoi sa va mutate in al vostru propriu,cand veti fi gata sa investiti in el.Preturile de inchiriere au niveluri scazute acum si ele vor fi presate si mai mult in urmatoarele 12 luni. Nimeni nu stie ce aduce viitorul.Poate de maine dimineata politicienii vor decide sa schimbe intregul sistem si asta va schimba viata in Romania,de asemenea.Dar dupa cum economia si piata romaneasca evolueaza,cel mai bine e sa cumparati o proprietate in urmatoarele 12-18 luni.Va fi o perioada excelenta pentru investitii. Nu va pot spune ca cel mai bun moment de investit este pe 14 noiembrie,sau lucruri de genul. Urmatoarea perioada va fi buna pentru dvs.,in special dupa septembrie.Cu cat intram mai mult in era prescrierii ipotecilor,cu atat mai bine va fi pentru dvs. sa gasiti ceea ce cautati. Dar, va rog,nu intrati in confuzie.Nu trebuie sa cumparati cand momentul pare ideal,ci cand gasiti proprietatea ideala pentru dvs. Daca o gasiti in 20 de zile sau in 6 luni,nu mai asteptati un an,sperand ca preturile se vor reduce. Se pot reduce,dar nimeni nu spune ca veti mai gasi apartament ca cel pe care il vreti, cu pretul pe care il vreti, in zona pe care o vreti. Ati auzit pe cineva zicand ca imobilarele au de-a face cu “timpul,timpul,timpul?”E vorba si de momentul in care investesti,dar toti expertii insista”locatie,locatie,locatie”. Cred ca veti fi de acord ca ei stiu mai mult decat mine si decat dumneavoastra.

preturi inca aberante, exit strategy // consider ca preturile sunt inca aberante - iar cei care nu au vrut sa vanda la un profit mai mic sau chiar o mica pierdere, vor vinde pana la urma, cand va veni scadenta, cu o pierdere uriasa. bancile nu ii vor pasui for ever, la un moment dat va disparea perspectiva recuperarii investitiei in totalitate. acum inca sunt toti in denial - neaga realitatea. Bancile care au finantat blocuri la suprapret nu vor sa isi recunoasca greseala, dezvoltatorii sunt pasuiti, insa realitatea e ca piata merge in jos, iar daca vindeai ieri scoteai mai mult decat azi - trebuie sa treaca la o strategie de minimizarea pierderilor. economia merge prost, vedem ce s-a intamplat intr-un an jumate de recesiune, si acum suntem anuntati ca si in 2011 va fi tot recesiune, in concluzie preturile n-au cum sa creasca cand populatia saraceste, firmele sunt decapitalizate iar bancile isi ascund pierderile sub pres, nevrand sa admita ca au investit gresit (probabil pentru ca tot directorii de la momentul respectiv sunt in functie si acum). daca nu se trezesc cu totii la realitate, bula aceasta imobiliara va exploda urat de tot.

Raspuns // Sunt de acord cu o mare parte din ceea ce spuneti.Dar nu uitati ca nimeni nu stie unde este capatul de jos si limita fiecarei proprietati.

INFLATIE // Ce parere aveti de inflatia care se apropie cu pasi repezi (ma refer aici si la cea mondiala)? Credeti ca imobiliarele sunt cea mai buna protectie impotriva inflatiei?

Raspuns // Daca va raspund ca asa gandesc,puteti crede “el zice asta pentru ca vinde proprietati si asa face bani”.Dar va rog sa imi spuneti cum altcumva poate o persoana normala sa se protejeze de inflatie? Investitia potrivita in imobiliare poate furniza o solutie buna in timpuri dificile si cu profituri serioase pe termen lung.

in contextul puterii de cumparare de pe piata // in contextul puterii de cumparare de pe piata locala, previzionata a nu creste in urmatorii cativa ani buni (cca. 5-10 ani), care credeti ca este tendinta pe piata imobiliara in bucuresti si in tara. exista o piata imobiliara reala in romania? sau este doar dorinta investitorilor de a exista o piata imobiliara in romania?

Raspuns // Cine v-a spus ca puterea de cumparare in Romania nu va creste in urmatorii 5-10 ani? De cate ori se intampla ceva,exista oameni care merg in media si prevad un dezastru.De obicei,ei au citit o analiza in media international si fie nu au inteles-o,fie au scos-o din context,ca sa impresioneze masele. Personal, sunt in Romania pentru ca eu cred in potentialul tarii. Daca nu as crede, nu as mai sta aici. Tara are potential EXCELENT pentru urmatorii ani, dar acest lucru este legat de decizia oamenilor de a se imbunatati,de a rezolva problemele,de a arata mai mult respect reciproc. Daca tara rezolva majoritatea problemelor sale structurale, va merge catre un viitor mai luminos,cu mai multa bogatie disponibila a fi impartita catre cetatenii ei, de asemenea. Cand putem vorbi de crearea unei piete?Care sunt factorii critici care duc la crearea unei piete? Din multi, ma voi concentra azi numai pe doi: cerere si oferta.Romanii au multe nevoi. Nevoia de case mai noi, mai bune. Nevoia de o calitate mai buna a vietii. Nevoia de afaceri si mediu social mai bune. Aceste nevoi descriu piata imobiliara romaneasca.De aceea cititi analize unde oamenii spun”1.000.000 de noi case sunt necesare”.Ele descriu nevoile( faptul ca unii oameni cred ca aceste nevoi sunt o cerinta actuala este o alta poveste). Crearea si extinderea pietei imobilare este bazata pe cerere. Aceasta presupune a tinti nevoile oamenilor si de a le indeplini, oferind solutii. Cu cat avem mai multa cerere,cu atat ajungem la preturi mai mari. Pentru a scurta povestea, piata imobiliara exista si va reactiona dupa criza.Speram ca o va face evitand geselile trecutului,fiind mai sanatoasa si mai concentrata pe nevoile oamenilor.