Articolul de miercuri a generat cateva comentarii interesante. Am selectat doua comentarii relevante care ating subiectul preturilor fundamentale in imobiliare. In primul rand, sunt in total dezacord cu prostia enuntata cu tarie de diversi indivizi mai inceti la minte cum ca Romania ar fi o piata unica, un fenomen imobiliar. Nu a fost si nici nu va fi niciodata. La fel cum nu sunt de acord cu pseudo-truismul "e cerere si oferta". In Romania, la 3000 eur/mp a fost doar oferta si fraieri. Si creditare iresponsabila! scrie Mihai Marcu pe blogul sau.
Preturile activelor (apartamente, lalele, actiuni, teren) nu vor fi niciodata in echilibru, exista un pret catre care oscilatiile converg. Nivelul spre care converg preturile a fost determinat prin observatii, desigur imposibile in Romania, tara unde indicele imobiliare nu foloseste cifre inteligibile. Nivelul sugerat este intre 5 - 7 venituri anuale, familie, nete. Faceti calculul si vedeti unde va situati.
Comentariile care merita subliniate sunt urmatoarele:
Alex Nicolin:
Pretul casei pe care ar trebui sa si-o permita un posibil cumparator se situeaza intre 3 si 7 venituri anuale nete pe familie. E o regula empirica ce se verifica aproape peste tot. In caz ca nu exista nicio proprietate care sa-i placa in aceste limite de pret, fie isi reduce pretentiile, fie refuza sa cumpere, deoarece are de-a face cu o bula imobiliara. E usor de distins intre aceste doua cazuri, pentru ca este aproape imposibil ca majoritatea indivizilor sa considere ca propriile pretentii sunt exagerate.
Piata imobiliara din Romania a fost nu numai umflata, ci si "top & bottom heavy". Astfel, au existat foarte multe oferte pe segmentul "premium" si pe cel "ieftin", dar relativ putine pe cel mediu. Multe dintre proprietatile laudate ca "premium" aveau mari probleme care in mod normal le-ar fi descalificat, dar aici a interventi factorul "teapa". Despre ofertele din segmentul "ieftin" nici nu are rost sa vorbesc - multe nu-s bune decat de grajduri - finisaje proaste si amplasament in mijlocul campului. Probabil nu se vor vinde niciodata.
Alex Dumitrascu:
Pun doua intrebari retorice:
1- cat costa o "locuinta medie" undeva in Sahara, in mijlocul desertului?
2- cat costa o locuinta medie in Venezuela sa zicem sau in Coreea de Nord?
"Pretul de cost" (materiale de constructie + manopera - terenul evident) ar putea sa fie chiar ceva mai mare in Sahara decat la Paris, datorita lipsei de apa si conditiilor climatice dure. Dar cine s-ar muta acolo, si in ce scop?
Daca se hotaraste cineva sa se stabileasca intr-o regiune economica anume, o face pentru venitul pe care il poate obtine lucrand in regiunea aceea. Altfel, de ce nu ar fi egale preturile locuintelor din Bucuresti cu pretul celor din Ciorogarla? Sau ale celor din Bucuresti sau Chisinau cu cele din Londra?
Valoarea terenurilor nu este nici ea o constanta a astrofizicii, ar trebui deci sa se supuna si ea acelorasi reguli de "eficienta a locuirii".
Valoarea de 5-7 venituri medii anuale, se deduce din posibilitatea acoperirii costului locuintei in cadrul unui ciclu economic global, adica 10-15 ani, adica la inlocuirea banilor ipotetici, viitori, cu bani reali in aceasta perioada.
Altfel se ajunge la crize cum este cea actuala, printr-un mecanism relativ simplu asa cum aratam pe scurt aici; alta discutie care merita citita pe aceeasi tema este cea din acest topic.
Comenteaza peblogul lui Mihai Marcu.
