"In momente de recesiune, un lucru bun pe care poate sa il faca statul este sa fie un factor neutru, dar de siguranta. Nu este deloc momentul in care sa privim orizontul ca sa vedem ce fond mare de real estate aterizeaza. Interesul in real estate vine in valuri, iar valul actual este inca departe de Romania. Probabil nu il vom resimti mai devreme de 2014, explica Francisc Peli, partener al casei de avocatura PeliFilip, specializat in tranzactii real estate.
Vezi ce estimari are Peli in privinta preturilor imobiliare si a tranzactiilor din real estate-ul local pentru 2012.
Rep: In 2007, spuneati ca era o "frenezie" a clientilor, la fiecare doua ore venind un nou client. S-a terminat aceasta frenezie? Mai exista tranzactii de peste 100 mil. eur in real estate? Cate am putea vedea in 2012?
F.P.: Daca ne referim la tranzactii imobiliare (vanzare-cumparare) as caracteriza o tranzactie de peste 100 mil euro in 2012 ca fiind un “accident”. Iar in ceea ce priveste frenezia anului 2007, suntem pe cale sa pierdem memoria acesteia. Ceea ce nu este neaparat un lucru rau, pentru ca in acea stare a lucrurilor era foarte dificil sa faci deosebire intre o investitie buna si una mai putin buna, intre o companie serioasa de cumparat si o iluzie, intre un consultant bun si unul mai putin bun.
Era o egalizare a valorilor data de viteza cu care se succedau tranzactiile si de limitarea de mijloace de a le realiza. Astazi, in conditii mult mai grele, cei buni au oportunitatea de a performa si de a-si marca cu si mai mare claritate valentele diferentiatoare.
Rep: Cum apreciati ca om de afaceri nivelul fiscalitatii din Romania? "Incurca" Statul businessul privat sau mai degraba il incurajeaza?
F.P.: Nu fiscalitatea in sine incurca business-ul privat – este si ea un efect al cauzelor principale care o fac zi de zi, proiect cu proiect, business cu business: ambiguitatea mediului public, lipsa de forta si de eficienta a acestuia. Sunt doua lumi: mediul privat si nevoile sale, pe de o parte, si mediul public si lipsa sa de raspunsuri, de partea cealalta.
Cred ca mediul de business al ultimilor ani prefera ca statul nu numai sa nu incurce, dar mai ales sa nu incurajeze afaceri in mod discriminatoriu, ceea ce impieteaza asupra concurentei in orice industrie. In momente de recesiune, un lucru bun pe care poate sa il faca statul este sa fie un factor neutru, dar de siguranta.
Rep: Cum explicati Dv formarea si apoi explozia bulei imobiliare? De ce credeti ca nu a intervenit nimeni pentru a o dezumfla in timp util, pentru a nu asista la o cadere abrupta a preturilor in real estate? Se putea face asta?
Nu a intervenit nimeni pentru ca nu avea cine sa intervina. Real estate-ul a beneficiat de un exces de incredere si de un exces de finantare. Si nimeni nu este in pozitia sa evalueze ce este corect/suficient si ce este exces intr-o piata de acest tip. Doar mecanismul obiectiv al pietei. Ceea ce s-a si intamplat, printr-o corectie dur aplicata.
Rep: Vom asista la "aterizari"in Romania ale unor mari fonduri de investitii in 2012 (pe segmentul real estate)? Ce ar trebui facut pentru a incuraja eventual venirea lor?
F.P.: Nu este deloc momentul in care sa privim orizontul ca sa vedem ce fond mare de real estate aterizeaza. Interesul in real estate vine in valuri, iar valul actual este inca departe de Romania. Probabil nu il vom resimti mai devreme de 2014.
Rep: Piata de real-estate a inregistrat o contractie in 2011. S-a regasit aceasta contractie si in business-ul dv?
F.P: Nu. Echipa noastra de real estate a continuat sa creasca. La inceputul crizei aveam o echipa de 6 avocati specializati in real estate. Acum avem 13, in ciuda contractiei pietei din toti acesti ani. Asta inseamna ca noi am castigat cota de piata. Suntem probabil cea mai mare echipa de real estate din oras.
Rep: Care sunt zonele cele mai profitabile din afacerile in real estate (achizitii, contracte de creditare, restructurari, litigii, valorificarea unor active toxice)?
F.P.: Atunci cand un client decide sa lucreze cu noi vine cu intregul pachet de aspecte juridice aferente proiectelor sale. Este foarte dificil sa facem astfel de distinctii si nici nu ne propunem sa le facem. Ceea ce conteaza cu adevarat este increderea pe care ne-o arata punandu-si problemele in mainile noastre, in momente dificile pentru piata. In plus, dincolo de complexitatea si volumul unor proiecte actuale mai conteaza si potentialul si planurile unui client. Iar din acest punct de vedere portofoliul nostru cuprinde dezvoltatori si investitori neresemnati in fata crizei si care gandesc dincolo de acest moment dificil si vor sa isi valorizeze prezenta si experienta acumulata.
Rep: Care considerati ca va fi zona care va atrage in 2012 investitii in real estate- zona de birouri, retail, tranzactii intre dezvoltatori?
F.P.: Traim astazi intr-o piata ghidata de oportunitati individuale. Nu mai exista categorii favorizate. Este insa evident ca piata de retail este mai oportunista decat cea de birouri, unde deciziile strategice de dezvoltare au o pondere mai mare. Cel mai probabil vom vedea un numar limitat de proiecte de retail concretizandu-se (de principiu in orase sau zone care nu sunt obiectiv acoperite de oferta de retail) si o crestere discreta in numarul de metri patrati de birouri in nordul Bucurestiului.
Rep: Pana in 2008 majoritatea firmelor de avocatura erau orientate aproape exclusiv pe zona fuziuni si achizitii, finantari bancare, piata imobiliara. Din 2009, majoritatea firmelor au fost nevoite sa dezvolte noi practici avocatiale, adaptate la cerintele unei economii in scadere. Cum a schimbat criza actuala modelul dv de business?
F.P.: Cu exceptia litigiilor – pentru care am gasit o solutie de calitate, eleganta, performanta si de care suntem foarte multumiti – noi nu am plecat la drum cu alte domenii-cheie neacoperite. Nici nu cred ca, dincolo de o schimbare in ponderea de activitate si de ocupare intre practici, firmele au avut ce inventa ca si practici. Unele s-au implicat mai mult in insolventa, dar cu un succes limitat – caci practicienii de insolventa au si ei o patrie de aparat, iar dosarele de insolventa mari nu au fost atat de dese incat sa justifice dezvoltarea unor practici consolidate in firmele de avocatura. Dar indiferent de starea economiei, o firma de avocatura nu isi poate permite sa piarda capabilitati in zone precum fuziuni si achizitii si finantari - pe care si noi le-am ingrijit cu consecventa si le-am consolidat. La care se adauga practicile noastre de forta, indiferent de sezon sau conjunctura: energy, real estate, competition, labour.
Rep: Care sunt primele 3 dificultati carora o firma de avocatura din Romania trebuie sa le faca fata?
F.P.: Excluzand circumstanta unei piete dificile peste care am reusit sa trecem, provocarile cu care se confrunta o firma de avocatura din Romania ar fi:
•Concurenta acerba; asta nu ne deranjeaza in niciun fel, ne place sa avem puncte de reper in munca noastra, sa ne dovedim;
• Inertia relatiilor cu prestatorii de servicii; in tarile occidentale, companiile mari organizeaza mult mai des cereri de oferte pentru a-si stabili lista scurta de firme de avocatura preferate cu care sa lucreze pentru perioade determinate de timp. Asta inseamna oportunitatea de a se intalni cea mai buna oferta (tehnica) cu cererea de servicii sofisticate.
•Tumultul promovarii cu acelasi mesaj; daca esti client in Romania, ai de trecut o bariera informationala care arata la fel de la un cap la celalalt pentru a ajunge sa cunosti pe cei care te pot ajuta cel mai bine in ce ai tu de facut. Iar asta cere timp, atentie si persistenta din partea unui client. Si cere consecventa si aplecare spre calitate din partea firmei de avocatura in cauza.
Rep: La ce va uitati prima data dimineata, cand deschideti computerul?
F.P.: Am ca Desktop Background o poza cu fiica mea, Sofia. Apoi deschid Hotnews, ca sa aflu ce ni se mai intampla.
Rep: Care a fost rata de succes a litigiilor in 2011?
F.P.: Ne-am pastrat acuratetea abordarii si in 2011. Nu am inca cifre exacte, insa pot spune ca am continuat sa ne intarim pe acest palier – iar asta inseamna dosare din ce in ce mai complicate si mize din ce in ce mai mari.
Rep: Vom asista in urmatorul an la consolidarea pietei de avocatura de business?
F.P.: Miscarile intr-o piata ca a noastra sunt line si trebuie urmarite pe intervale de timp mai mari de un an. Nu sunt convins ca inteleg termenul general de “consolidare a pietei”. Fiecare se poate uita la propriile rezultate si poate extrapola facand o referire la piata in general, cu un rezultat cel mai probabil inexact.
Ceea ce cred ca se infiripa este insa o schimbare de generatie, care se realizeaza suficient de lent incat sa nu dea emotii nimanui dar suficient de concret incat sa avem siguranta ca ea va avea loc. Este mersul natural al lucrurilor.
Rep: Cat la suta din volumul total al cifrei de afaceri va este adus din real estate?
F.P.: Aproximativ 20-25%. Suntem o firma multivalenta si ne bazam pe mai multe zone forte. Clientii au inteles ca pot veni la noi cu orice tip de proiecte. Aceasta a fost strategia noastra de la bun inceput. Ne dorim ca real estate-ul sa performeze umar la umar cu celelalte practici mari ale firmei.
Rep: Care a fost cel mai dificil caz pe care l-ati gestionat anul trecut?
F.P.: Mi-ati spus o intrebare care releva natura ne-publica a profesiei noastre. Cu cat un mandat este mai interesant sau mai “grav” (a se citi “dificil”) cu atat este mai putin posibil ca el (sau implicarea noastra) sa devina public – deci ca noi sa vorbim despre acesta. In general, mandatele cele mai vizibile si pline de “glamour” nu sunt cele mai complicate. Cazurile cele mai provocatoare par sa fi venit in 2011 dinspre zona de litigii si arbitraj.
