Proiect Finante: De la 1 ianuarie 2013 impozitele si taxele locale cresc cu 16,05%

Asa cum arata consultantul fiscal Gabriel Biris, exista o mare diferenta intre impozite in functie de proprietarul unei cladiri- persoana fizica sau juridica. "Atunci cand proprietarul cladirii este persoana fizica, impozitul este de 0,1% aplicat asupra unei valori impozabile fixe (in functie de tipul constructiei) si ajustat cu cativa coeficienti in functie de amplasare (rang localitate, zona in localitate), vechime, numarul de proprietati detinute, in timp ce atunci cand proprietarul cladirii este persoana juridica, impozitul este intre 0,25% si 1,8% din valoarea contabila a cladirii, sau intre 5% si 10% daca imobilul nu a fost reevaluat in ultimii 3 ani.

Un calcul simplu ne arata ca persoana fizica va plati, pentru aceeasi cladire, situata in centrul Bucurestiului, de cel putin 10 ori mai putin impozit decat persoana juridica. Factorul este de numai 10 doar daca aplicam coeficientii maximi de corectie pentru zona (2,6) si numar de cladiri detinute (3) si daca in cazul persoanei juridice valoarea contabila este la pret de constructie si nu calculata in functie de DCS. In caz contrar, impozitul platit de persoana fizica poate fi si de 100 de ori mai mic decat cel platit pentru aceeasi cladire de persoana juridica.

Poate ca unora un impozit de 1,5% li se va parea mic. Procentul poate parea mic, baza de aplicare a acestuia este, insa, una foarte mare. Chiar si luand in considerare un randament al investitiei de 9% (in 2006 coborase pana la 6%), impozitul de 1,5% este echivalent cu 2 luni de chirie, ceea ce inseamna un impozit de 16,6% pe venit, nu pe profit. Sunt foarte multe investitii in imobiliare care nici macar nu genereaza o marja de profit de 16,6%, ceea ce inseamna ca impozitul de 1,5% este in realitate unul urias!

Care sunt implicatiile acestui sistem arhaic, anticompetitiv, care afecteaza in mod serios dezvoltarea sanatoasa a unei piete atat de importante?

Sa enumeram doar cateva, mai spune Gabriel Biris:

• in primul rand, creeaza o distorsiune concurentiala evidenta intre persoanele fizice si cele juridice pe piata inchirierilor. Impozitul platit de companie va echivala cu cel putin chiria pe 2 luni, sau chiar 4 luni in unele cazuri;
• in al doilea rand, descurajeaza companiile sa investeasca in cladiri eficiente energetic! Acestea costa mai mult, deci si impozitul este mai mare. Prin urmare, cladirea devine mai putin competitiva. Iar acest lucru se intampla in conditiile in care aceleasi autoritati locale beneficiare cheltuiesc sume importante (din impozitele noastre) pentru reabilitarea termica a blocurilor de locuinte;
• in al treilea rand, descurajeaza companiile sa investeasca in cladiri frumoase, mai scumpe decat cuburile care ne inconjoara;
• in al patrulea rand, a impiedicat aparitia investitorilor care sa dezvolte spatii rezidentiale pentru inchiriat. Costul suplimentar ce ar trebui sa fie transferat chiriasului ar fi urias, imposibil de platit de piata. Anunturile pe care le vedem in ultima perioada pentru inchirieri de apartamente sunt, in marea lor majoritate, inchirieri fortate de lipsa cumparatorilor pentru apartamentele nou construite, iar dezvoltatorii nu fac acest lucru pentru profit, ci doar pentru a reduce pierderile;

• creeaza o problema severa privind organizarea planului de afaceri, deoarece impozitul va fi recalculat la cel putin fiecare 3 ani, reevaluarile depinzand de evolutia pietei (imprevizibila);
• a generat o modificare a comportamentului investitorilor, in sensul ca majoritatea cladirilor valoroase nu au fost vandute direct, ci prin companiile care le detineau, ceea ce in multe cazuri a complicat structura de finantare, dar a dat si un imbold "parcarii" profitului prin Cipru, Luxemburg sau prin alte tari mai destepte decat noi.
• creeaza probleme inclusiv autoritatilor locale, pentru ca si veniturile lor din impozit depind de fluctuatiile pietei sau de iscusinta proprietarului in a reduce valoarea contabila a cladirii.