"In timp ce o modesta revenire a consumului a contribuit la cresterea produsului intern brut in T2/2012, economia s-a contractat din nou in T3/2012. Se asteapta ca in 2012 PIB-ul sa scada la 0,5%, cu doar o usoara accelerare a cresterii de 1,2% in 2013, ca urmare a recesiunii economice din vestul Europei si a incertitudinii de pe pietele financiare. In schimb, se prognozeaza o crestere economica, mai robusta, de 2,7% pentru 2014 si de 3,5% in 2015", se arata intr-un raport remis HotNews.ro de Jones Lang LaSalle Romania. Intra in text si vezi principalele evolutii ale pietei birourilor, a spatiilor hotelieresi a celor industriale
Mediul politic
In data de 9 decembrie 2012 au avut loc alegerile parlamentare. Coalitia castigatoarea a Uniunii Social Liberale (USL) - alcatuita din Partidul Social Democrat de centru stanga, Partidul National Liberal si Partidul Conservator, este determinata sa onoreze angajamentele anterioare ale Romaniei fata de creditorii internationali si sa mentina relatiile pro-UE si cu partenerii din SUA.
Mediul de investitii
Cea mai importanta tranzactie din 2012 pe segmentul proiectelor de birouri , a fost vanzarea complexului City Business Centre din Timisoara catre fondul de investitii NEPI in luna februarie 2012. Tranzactia a reprezentant un pas semnificativ in evolutia pietei de investitii din Romania fiind primul activ institutional pe piata de birouri din afara Bucurestiului tranzactionat de un fond de investitii international. Structura complexa si volumul tranzactiei - semnificative pentru orice oras regional din CEE - constituie o noua etapa in evolutia pietei imobiliare.
Instabilitatea politica ca urmare a suspendarii presedintelui din T3 2012, a crescut costul de finantare si a dus la oprirea activitatii investitionale in trimestrul respectiv. Sfarsitul anului a fost marcat de o crestere a increderii in fundamentele economice ale Romaniei, o perceptie pozitiva de tara care a marcat revenirea interesului si demararea unor importante tranzactii care se afla in faza avansata de negociere. Interesul investitorilor este concentrat pe produsele prime; investitiile cu produse secundare sau din zone non-centrale fiind foarte limitate.
Anul 2013 va fi un an al examinarilor minutioase. Caracteristicile demografice ale Romaniei si conditiile atractive pentru companiile care activeaza in domeniul externalizarii de servicii au ramas neschimbate. Mai mult, piata ofera acum produse institutionale dezvoltate de companii cu prezenta regionala, un numar mic de proiecte in derulare iar chiriile s-au intors la valori sustenabile. Cu o competitie redusa intre fondurile de investitii pe piata romaneasca, acum este momentul perfect pentru a achizitiona, in mod strategic - pe baza unei evaluari atente a produselor imobiliare si a structurarii eficiente a tranzactiei - cele mai bune proiecte imobiliare
- Oferta de spatii de birouri
Cu numai doua cladiri de talie mica finalizate in T4/2012, care insumeaza 4.800 m2, oferta noua de spatii de birouri a anului 2012 s-a ridicat la numai 48.000 m2. Comparativ cu anii anteriori, suprafata finalizata in anul 2012 reprezinta 54% din suprafata finalizata in anul 2011 si 17% din cea finalizata in anul 2010. Oferta anului 2012 a fost afectata atat de amanarea unor proiecte pentru anul 2013 cat si de intarzieri survenite in autorizarea unor cladiri fnalizate din punct de vedere al lucrarilor de constructie precum West Gate H5, Art BC 6 sau Cathedral Plaza.
Centrul de afaceri Tower Center International (TCI), una dintre cele mai importante cladiri de birouri din zona centrala de afaceri a Bucurestiului a reconfirmat in T4 disponibilitatea pentru inchiriere si a crescut stocul modern de birouri cu 29.000 m2 suprafata inchiriabila.
- Cererea de spatii de birouri
Preluarea totala de spatii de birouri in T4/2012 a fost in jur de 77.000 m2, din care 60% au fost subiectul contractelor de renegociere. Cele mai importate contracte de renegociere/re-inchiriere au fost semnate in cladirile detinute de fondul de investitii CA IMMO, respectiv in Opera Center, River Place si Europe House (acumuland pana la 50% din totalul contractelor de renegociere si/sau re-inchiriere). Contractele de inchiriere pentru spatiile finalizate au totalizat cca 20.000 m2, cu media contractelor de inchiriere in jur de 800 m2 (25 tranzactii in total, cu top 5 tranzactii pentru suprafete cuprinse intre 1.000 si 3.400 m2).
In intreg anul 2012 activitatea totala de inchiriere a atins 240.000 m2, cu putin sub activitatea inregistrata in anul 2011. Daca am compara, 2012 si 2011 se oberva ce cele mai importante diferente apar in ceea ce priveste contractele de renegociere/ re-inchiriere care in anul 2012 reprezinta 30% din activitatea anului cat si al noilor contracte de inchiriere care au atras 26% din activitatea totala de inchiriere. In mod contrar, in anul 2011, cererile noi pentru spatii finalizate au atras circa 50% din activitatea totala de inchiriere, in timp ce contractele de re-inchiriere au reprezentat ~22%.
- Chirii & Rata de neocupare
De-a lungul T4/2012 chiriile contractuale prime pentru spatii de birouri au ramas neschimbate fiind cotate la 18,5euro/m2/luna. Este important de subliniat ca aceasta chirie s-a raportat pentru spatii de dimensiuni mici, excelent amplasate in zona centrala de afaceri. Estimam un trend descrescator al chiriilor prime in prima jumatate a anului 2013. Pachetul stimulentelor financiare reprezinta o practica comuna, dar cu o mare varietate in functie de locatie, specificatiile proiectului si etapa de inchiriere-mai exact, inchiriere in spatii finalizate sau in proiecte in constructie. Rata de neocupare (Clasa A&B) este estimata la 16%. Atragem in continuare atentia asupra faptului ca inainte de a trage concluzii, este necesara o analiza aprofundata a ratei de neocupare in functie de zona de afaceri si caracteristicile acesteia. Preconizam o scaderea a ratei de neocupare spre sfarsitul anului 2013. Aceasta va depinde in mare masura de decizia chiriasilor de a selecta cladiri deja finalizate in detrimentul proiectelor aflate in constructie, mentinerea tendintei de renegociere/re-inchiriere si daca vom asista la mai putine procese de consolidare.
Previziuni
In prezent, oferta anului 2013 este estimata la 130.000-150.000 m2 cu o suprafata de aproximativ 50.000 m2 deja pre-contractata. Cu toate ca pentru anul 2014 foarte putine proiecte sunt in constructie, estimam oferta intre 70.000-90.000 m2. Ne asteptam ca activitatea de inchiriere a anului 2013 sa fie superioara anului 2012, cu importante intrari de companii internationale pe piata bucuresteana. In ceea ce priveste activitatea de constructie, au fost anuntate proiecte la standarde institutionale, majoritatea cladiri verzi, sustenabile (certificate BREEAM, LEED sau DGNB) ca raspuns la cresterea crescuta a clientilor, investitori si companii multinationale, pentru asemenea spatii de birouri.
- Piata spatiilor comerciale
Oferta. In T4/2012 cei mai activi dezvoltatori au fost operatorii de hypermarket-uri. Datorita ofertei limitate de spatii comerciale noi, acestia au dezvoltat proiecte proprii in care hypermarket-urile din grup au avut rol de chirias ancora. In Bucuresti, am asistat la 3 deschideri de proiecte de acest gen: Auchan City in Giulesti (dezvoltat de Immochan), Cora in Soseaua Alexandriei (dezvoltat de Cora) si Kaufland pe Soseaua Mihai Bravu (dezvoltat de Intercora). La scara nationala, au fost inaugurate 2 centre comerciale: Ploiesti Shopping City in Ploiesti (dezvoltat de Carrefour Property si NEPI) si Cora Bacau (dezvoltat de Cora). Cu aceste noi inaugurari stocul modern de spatii comerciale in Bucuresti este estimat la 830.000 m2 in timp ce restul tarii contribuie cu 1.53 milioane m2
Cererea Retailerii internationali cu prezenta directa pe piata romaneasca isi continua agresiv extinderea la nivel national, din dorinta de a beneficia de spatiile comerciale prime comercializate in conditii financiare atractive cu scopul de a-si creste cota de piata.
Unii dintre cei mai activi retaileri sunt cei din domeniul alimentar precum Mega Image, Profi si Carrefour care-si extind reteaua cu noile concepte de magazine tip supermarket dar si retailer-ii din domeniul confectiilor precum H&M, C&A, Inditex, Takko si Deichmann. Retailerii locali care opereaza in sistem de franchiza sau sub propriile branduri sunt in continuare prevazatori si se concentreaza doar pe centrele comerciale performante. Este de mentionat ca in anul 2012 a crescut decalajul dintre cererea pentru spatiile prime si cele secundare, din centrele comerciale mai slab performante.
In T4/2012 cea mai importanta tranzactie de pe piata de retail a fost preluarea retelei de hypermarketuri real de catre Auchan. Tranzactia de pe piata locala reprezinta o parte din intelegerea globala, care implica 91 de unitati din Polonia, Rusia, Romania si Ucraina, iar in prezent mai necesita obtinerea aprobarii din partea autoritatilor competente din fiecare tara vizata. In Romania grupul Auchan va prelua 20 din cele 24 de magazine real, urmand sa ajunga la o retea de 31 magazine si va deveni cel de-al 3-lea mare jucator dupa Kaufland si Metro.
Chirii Chiriile prime din centrele comerciale sunt estimate intre 60-70euro/m2/luna. Chiriile prime ale unitatilor stradale sunt cuprinse intre 60-65euro/m2/luna. In anul 2013 este posibil sa asistam la o usoara descrestere atat a chiriilor prime din centrele comerciale cat si a chiriilor unitatilor comerciale stradale. In timp ce pentru centrele comerciale ne asteptam ca aceasta descrestere sa se situeze intre 3-5% pentru unitatile stradale de pe principalele artere comerciale scaderea ar putea fi mai mare.
Previziuni Dupa un optimism relativ manifestat in Romania in anul 2011, anul 2012 a adus, inca odata, un declin atat al numarului de centre comerciale finalizate cat si al suprafetei inchiriabile adaugate stocului national. Acest trend va continua si in anul 2013, avand in vedere ca atragerea finantarii ramane cel mai important obstacol pe care-l intampina dezvoltatorii de centre comerciale. Oferta anului 2013 este estimata la 132.000 m2 (5 proiecte/ 4 orase) in timp ce suprafata finalizata in anul 2012 este in jur de 166.000 m2 (7 proiecte/ 5 orase).
- Piata spatiilor industriale
Oferta
Importante unitati industriale, construite la cerere, sau pentru propria ocupare au fost finalizate in ultimul trimestru al anului 2012. Printre acestea mentionam unitatea de 20.000 m2 construita pentru DSV in parcul logistic Bucharest West, unitatea de productie a Lufkin Industries Oil Field Division, detinuta in proprietate, in cadrul Ploiesti West Park cu o suprafata de 35.000 m2 (in 3 cladiri principale) precum si unitatea de productie a companiei Schlumberger de aproximativ 16.000 m2 ￢ dezvoltata la cerere, tot in cadrul parcului industrial Ploiesti West Park.
In T4/ 2012 stocul modern de spatii industriale este estimat la 1.8 milioane m2, cu circa 55% din stoc amplasat in principalele aglomerari industriale ale Bucurestiului. Estimam ca pe parcursul anului 2012 au fost finalizati aproximativ 130.000 m2 spatii industriale si/sau productie ￢ spatii dezvoltate speculativ, la cerere, pre-inchiriate si spatii pentru propria ocupare/in proprietate).
Cererea
In T4 2012, la nivel national suprafata totala de inchiriere insumeaza aproximativ 90.000 m2. Activitate de preluare de spatii industriale a fost inregistrata in Bucuresti, Ploiesti, Timisoara si Arad. Cel mai activ oras a fost Bucurestiul, unde activitatea totala de inchiriere (inclusiv re-inchiriere) a fost in jur de 43.000 m2. Conform datelor de piata, in Romania activitatea totala de inchiriere in 2012 a atins 170.000 m2 din care 80% a implicat spatii industriale din stocul modern. In functie de oras, Bucurestiul a atras 50% din activitatea de inchiriere, urmat de Ploiesti cu 20% si Timisoara cu 16%. In total, activitate de inchiriere spatii industriale a fost inregistrata in 11 orase, inclusiv Bucuresti.
Chirii In ultimul trimestru nu au fost inregistrate modificari ale chiriilor pentru spatiile industriale. Chiriile spatiilor industriale prime sunt cuprinse intre 3,8-4,0euro/m2/luna. Chiriile spatiilor dedicate industriei usoare sunt estimate intre 3,5-4,25euro/m2/luna. In cazul spatiilor industriale de mari dimensiuni, de peste 20.000 m2, chiriile sunt mai mici, fiind cuprinse intre 3,5-3,75euro/m2/luna.
Previziuni Analiza datelor inregistrate in anul 2012 indica interesul chiriasilor locali si internationali pentru o paleta mai larga de orase romanesti. Cu toate ca Bucurestiul atrage cea mai mare parte din cererea de spatii industriale, orase precum Ploiesti, Timisoara, Cluj Napoca si Constanta se individualizeaza ca si locatii in plina dezvoltare. Dar si in orasele mentionate anterior, dezvoltatorii sunt destul de reticenti, si nu dezvolta spatii industriale in mod speculativ.
In plus, fata de chiriasii traditionali de spatii industriale, precum companiile logistice (3PL) si companiile din sectorul auto/sau furnizori ai industriei auto, Romania a inceput sa atraga importante companii din domeniul productiei. Procesul este la inceput si se desfasoara inca destul de incet, fiind afectat de lipsa unei retele corespunzatoare de sosele si autostrazi. Pe de alta parte, Romania nu poate fi omisa de marile companii multinationale avand in vedere excelenta amplasare geografica a tarii noastre in Europa, accesul direct la Marea Neagra si un transport fluvial bine dezvoltat, cu Dunarea care margineste aproape intreaga granita de sud a tarii.
- Piata spatiilor hoteliere
Oferta In luna decembrie 2012, Bucurestiul numara 77 de unitati hoteliere insumand 9.500 de camere. Piata hoteliera este in mare parte dominata de segmentul corporate: in consecinta, si oferta este in mare parte compusa din unitati hoteliere de 4 stele, respectiv 61% din stocul total al unitatilor de cazare sunt clasificate la 4 stele. Unitatile hoteliere de 5 stele reprezinta 22% din stoc, in timp ce unitatile de 3 stele reprezinta 18% din oferta actuala a capitalei.
In perioada 2005-2008 piata hoteliera locala a inregistrat cea mai importanta crestere a stocului de unitati de cazare, fiind finalizate 3.000 de camere, reflectand o crestere cu 50% a ofertei. Activitatea de constructie a spatiilor hoteliere s-a diminuat in anii succesivi, ca urmare a crizei financiare, dar si a rezultatelor mai slabe din segmentul hotelier. Cu toate acestea, 3 unitati hoteliere au fost finalizate in anul 2012 si anume hotelul Europa Royale, unitate hoteliera cu 90 de camere si clasificata la 4 stele, hotelul Cismigiu, 60 de camere, 4 stele si hotelul Marshal Garden, 63 de camere, 5 stele.
Cererea In perioada 2010 ￢ 2011, industria hoteliera din capitala a inregistrat o crestere semnificativa in ceea ce priveste numarul sosirilor si al innoptarilor, observandu-se o rata medie de crestere anuala cumulata de 16.2% si respectiv 12.9%. Anul 2011 a fost un an record pentru industria turistica locala inregistrandu-se un varf de 1.9 milioane innoptari. Turistii internationali detin peste 56% din totalul noptilor de cazare raportate in anul 2011
Preturi De la inceputul crizei financiare in 2008/2009, hotelierii s-au luptat sa obtina rezultate similare celor din perioada premergatoare crizei, atat in ceea ce priveste rata de ocupare cat si al preturilor de cazare, dar acestea sunt in continuare sub valorile de varf din anul 2007. Cu toate ca gradul de ocupare si-a revenit usor in perioada 2010-2011, pretul de cazare este la un nivel scazut, fiind cu 30% sub valoarea medie inregistrata in 2007. In anul 2011 nivelul indicatorul RevPar a inregistrat o crestere anuala de 7.2%. Din pacate acest trend pozitiv nu a fost inregistrat si in anul 2012, sfarsitul anului marcand o scadere cu 2.0% comparativ cu anul 2011, cu toate ca au avut loc importante evenimente sportive precum finala UEFA a Ligii Europene de Fotbal (mai 2012).
Investitii Criza financiara a avut un efect major asupra pietei de investitii din Romania si din anul 2008 pana in prezent s-au inregistrat numai cateva tranzactii cu unitati hoteliere. Cea mai recenta tranzactie o reprezinta vanzarea hotelului de 2 stele Ibis din Sibiu, in noiembrie 2011, cu o capacitate 195 de camere. Hotelul a fost vandut pentru suma de aproximativ 10 milioane euro de catre operatorul local al Hotelului Continental catre grupul italian UniCredit. Pe parcursul anului 2012 nu s-a inregistrat nicio tranzactie pe segmentul hotelier, lucru pe care-l anticipam si in anul 2013. Apetitul investitorilor este marcat negativ de instabilitatea politica si financiara a tarii, precum si de fluctuatiile continue de pe piata hoteliera.
Piata spatiilor de birouri ￢ Perioada de inchiriere: 3-5 ani. ￢ Metode de plata: chiriile exprimate in Euro, dar platite in moneda locala, RON. ￢ Frecventa de plata: in avans, lunar sau trimestrial. ￢ Depozit: echivalentul a 3 luni de chirie. ￢ Indexare: anuala, in general cu inflatia monedei Europene. ￢ Renegocierea chiriei: optional, nu este inca o procedura comuna. ￢ Contributia proprietarului pentru amenajarea spatiului: a crescut la 30-50 ￢/m2, in special intr-o piata a chiriasilor. ￢ Comisionul de agentie: echivalentul a 1-2 luni de chirie din primul an de inchiriere (nu sunt considerate facilitatile financiare, lunile libere de chirie). Piata spatiilor comerciale ￢ Perioada de inchiriere: 5 ani, 10-15 ani pentru chiriasii tip ancora. ￢ Chiria: fixa si/sau chirie in functie de cifra de afaceri ￢ Metode de plata: chiriile exprimate in Euro dar platite in moneda locala, RON. ￢ Frecventa de plata: in avans, lunar sau trimestrial. ￢ Depozit: echivalentul a 3 luni de chirie. ￢ Indexare: anuala, in general cu inflatia monedei Europene sau inflatia din zona monetara a Uniunii Europene. ￢ Renegocierea chiriei: rar. ￢ Contributia proprietarului pentru amenajarea spatiului: acordate doar chiriasilor care ocupa spatii mari ￢ Comisionul de agentie: 12-15% din chiria anuala (nu sunt considerate facilitatile financiare, lunile libere de chirie). Piata spatiilor logistice ￢ Perioada de inchiriere: 3-5 ani pentru spatii logistice; 5-7 ani pentru spatii de productie ￢ Chiria: pentru spatiile industriale plus serviciile de manevra ￢ Metode de plata: chiriile exprimate in Euro dar platite in moneda locala, RON. ￢ Frecventa de plata: in avans, lunar. ￢ Depozit: echivalentul a 3 luni de chirie pentru spatii logistice; 6 luni pentru spatii de productie. ￢ Indexare: anuala, in general cu inflatia monedei Europene. ￢ Renegocierea chiriei: rar. ￢ Contributii pentru amenajarea spatiului: pe costul chiriasilor. ￢ Comisionul de agentie: 12-15% din chiria anuala.
