Preturile  locuintelor coboara mai accelerat in acest an

Luni, 19 august 2013, 8:46 Economie | Finanţe & Bănci

Preturile locuintelor scad mai abrupt in acest an decat in 2012, astfel ca in primul semestru din 2013 declinul a fost de circa 4,5% la nivel national, fata de 0,4% in acelasi interval al anului trecut, arata o analiza a imobiliare.ro.Cifrele Institutului National de Statistica confirma aceasta tendinta, chiar daca ea se reflecta inegal in Bucuresti fata de restul tarii sau daca ne uitam la tipurile de proprietati- case sau apartamente. In afara Capitalei, preturile au reinceput sa urce in primul trimestru din acest an dupa 4 trimestre consecutive de scadere.

In cazul caselor, dupa o usoara inflamare a preturilor din iarna trecuta, asistam la scaderi ale valorii acestui tip de proprietati.

"Spre deosebire de anul trecut, 2013 se contureaza a fi un an de scaderi mai abrupte. Indicele imobiliare.ro calculat la nivel national (pentru apartamentele noi si vechi disponibile spre vanzare) releva un declin de aproape 4,5% in primele sase luni ale anului, de la o valoare de 978 euro pe metru patrat, valabila la inceputul lui ianuarie, pana la nivelul de 934 euro/mp, consemnat la sfarsitul lunii iunie. Spre comparatie, in intervalul similar din 2012, preturile s-au diminuat cu doar 0,4%, in timp ce declinul anual a fost de 1,3%", anunta imobiliare.ro.

• Elaborarea metodologiei de calcul a inceput in anul 2008 in baza unei colaborari intre Institutul National de Statistica (INS), Banca Nationala a Romaniei (BNR) si Uniunea Nationala a Notarilor Publici din Romania (UNNPR).

• Obiectivul este de a masura evolutia trimestriala a preturilor proprietatilor rezidentiale fata de anul 2009 (anul de incepere al anchetei) si nu de a calcula pretul mediu pe metru patrat sau o valoare medie pe tranzactie in functie de numarul de camere sau suprafata utila.

Modul standard de construire a unui indice de pret este de a colecta preturile pentru exact acelasi produs sau sortiment in perioadele care urmeaza sa fie comparate.

In practica, in cazul proprietatilor rezidentiale, aceasta metoda standard intampina dificultati de aplicare din mai multe considerente, si anume:
- proprietatile vandute in perioade diferite sunt eterogene. Fiecare proprietate vanduta poate fi considerata un produs unic. Este greu sa identifici proprietati similare din cauza diferentelor calitative care pot sa apara si chiar a locatiei unde este vanduta proprietatea;

- tranzactiile cu aceeasi proprietate sunt sporadice. In ciuda aplicarii cu succes a ajustarilor calitative, pot exista probleme in construirea unui indice de pret tocmai datorita incidentei scazute a revanzarilor;

- numarul redus de informatii/caracteristici ale proprietatilor vandute. In acest sens, in vederea stabilirii cat mai exact a caracteristicilor care influenteaza pretul tranzactiei au fost solicitate si informatii cu privire la: locatia amplasarii imobilului; anul  construirii; tipul cladirii s.a..

Colectarea informatiilor a inceput din luna ianuarie 2009 si se realizeaza de catre INS cu sprijinul tuturor Camerelor Notarilor Publici care functioneaza in plan teritorial. Datele sunt colectate de la birourile notariale pe baza unui chestionar electronic cu o periodicitate lunara.
Variabila colectata prin ancheta preturilor proprietatilor rezidentiale face referire la valoarea
declarata de parti in tranzactiile autentificate de catre notarii publici.

Tinand cont de limitarile existente in cazul vanzarilor proprietatilor imobiliare, referitoare la modificarile calitative care apar in timp, metoda folosita pentru estimare a indicilor este metoda "hedonica".

Metoda  hedonica ia in considerare faptul ca bunurile eterogene pot fi descrise printr-un set de caracteristici sau atributii. In cazul locuintelor, acest set poate include atat caracteristici referitoare la strucutura locuintei, cat si cele referitoare la locatia unde se afla proprietatea. Desi nu exista o piata pentru evaluarea acestor caracteristici (ele nu pot fi vandute separat), cererea si oferta, in cazul proprietatilor, determina implicit contributia marginala a caracteristicilor la preturile proprietatilor. Regula de baza in selectarea caracteristicilor a fost existenta unui numar de cel putin 20 de observatii pe fiecare caracteristica in parte.

Bucurestiul este singurul dintre cele mai importante sase orase din Romania unde preturile locuintelor vechi au scazut in primele trei luni fata de sfarsitul anului trecut, in conditiile in care in Constanta, Iasi, Brasov, Cluj si Timisoara proprietarii au urcat preturile si cu 4,1%. Astfel, scaderile de pret din Bucuresti au fost de 2,4% pentru garsoniere, de 1,1% pentru apartamentele cu doua camere si de 1,6% la patru camere, potrivit datelor furnizate agentiei MEDIAFAX de catre portalul imobiliare.ro. In urma modificarilor de pret din ultimele trei luni, preturile din Bucuresti se situeaza intre 998 euro/mp si 1.076 euro/mp.

Si la locuintele noi in primul trimestru a fost consemnata o scadere a preturilor, de 4,5% la garsoniere si de 0,7%, respectiv 0,8% la apartamentele cu doua si trei camere. Pe piata noua apartamentele din Bucuresti au preturi de 1.145 euro/mp pentru o camera, 1.226 euro/mp pentru doua camere si 1.309 euro/mp la trei camere.

Datele imobiliare.ro arata ca doar proprietarii din Bucuresti au redus preturile la toate categoriile de locuinte, in timp ce in Timisoara si Cluj preturile au crescut si la garsoniere si la apartamentele cu doua si trei camere.

Garsonierele din Timisoara s-au scumpit cu 3,6%, la 871 euro/mp, apartamentele cu doua camere cu 2,3%, la 798 euro/mp, iar la trei camere cu 2,7%, la 767 euro/mp. Cu toate acestea, in Timisoara se inregistreaza cele mai reduse preturi din cele sase orase analizate.

In Cluj, orasul care se mentine cel mai apropiat de Bucuresti ca preturi la locuinte, cresterile au fost mai mici decat in Timisoara, respectiv de 0,6% la garsoniere (1.005 euro/mp), de 2,4% la doua camere (999 euro/mp) si de 0,5% la trei camere (961 euro/mp).

La Iasi, Constanta si Brasov, piata rezidentiala a evoluat diferit, in functie de numarul camerelor. Locuintele cu trei camere din Brasov, cele cu una si doua camere din Constanta si cele cu una si trei camere din Iasi au suferit usoare cresteri, de la 1,7% la 4,1%.

In aceste conditii, preturile din Iasi variaza de la 784 euro/mp la garsoniere, la 763 euro/mp la unitatile cu doua camere si la 778 euro/mp la trei camere si in Constanta de la 854 euro/mp (trei camere), la 860 euro/mp (doua camere) si la 866 euro/mp (trei camere). In Brasov, garsonierele se vand in medie cu 883 euro/mp, iar preturile la doua camere coboara la 854 euro/mp, iar la trei camere la 833 euro/mp.

Analistii imobiliari apreciaza ca pe termen scurt si mediu evolutia pietei imobiliare depinde de dezvoltarea economica, dar si de disponibilitatea finantarii.