Efectele Legii darii in plata asupra Legii obligatiunilor ipotecare sunt expresia cat se poate de concreta a modului nefast in care o lege, aplicata tocmai potrivit scopului pentru care a fost emisa, devine o sursa de hazard moral in domeniul de aplicare al altei legi. La intersectia cu Legea obligatiunilor ipotecare, perspectiva asupra calitatii normelor cuprinse in proiectul Legii darii in plata se filtreaza prin constatarea ca a fost ignorata in primul rand cerinta constitutionala a previzibilitatii textului de lege, scrie Adrian popa pe blogul Bancii Centrale.

Legea darii in plata ramane un subiect extrem de fierbinteFoto: sxc.hu
  • Succesiunile si conexiunile procesului legislativ: darea in plata si obligatiunile ipotecare

Intrata abrupt in istoria recenta, Legea privind darea in plata a unor bunuri imobile in vederea stingerii obligatiilor asumate prin credite a fost adoptata la 25 noiembrie 2015. Ulterior inaintata spre promulgare Presedintelui, legea este retrimisa Parlamentului prin cererea de reexaminare din 22 decembrie 2015. Se cunoaste preabine ce a urmat de atunci si pana azi, timpul in care institutia ¬darii in plata¬ si-a capatat faima.

Este, insa, mai putin stiut ca, la doar 2 zile de la Legea darii in plata, Parlamentul a adoptat Legea privind emisiunea de obligatiuni ipotecare (27 noiembrie 2015), intrata in vigoare in 4 martie a.c. si in aplicarea careia Banca Nationala a Romaniei a emis Regulamentul nr. 1 din 3 martie 2016 privind activitatea de emisiune de obligatiuni ipotecare.

Legaturile dintre darea in plata, in forma pe care o prefigureaza Legea darii in plata si obligatiunile ipotecare nu sunt nici pe departe doar cele relevate de repertoriul cronologiei dezbaterilor parlamentare. Procedura legislativa in privinta Legii darii in plata a fost epuizata la Senat, propunerea legislativa aflandu-se in prezent la nivelul camerei decizionale a Parlamentului. Cvasiunanimitatea partilor interesate ¬ initiatori, banci, debitori, institutii nationale si europene, specialisti si asociatii profesionale ¬ si-au exprimat punctele de vedere. Dar inainte de inchiderea dezbaterilor asupra formei finale a Legii darii in plata, credem ca trebuie sa fie asezata la masa argumentelor si discutia despre efectele pe care aceasta lege le-ar produce asupra obligatiunilor ipotecare.

  • Ce-ar fi obligatiunile ipotecare dac-ar fi...

Obligatiunile ipotecare sunt un tip particular de obligatiuni, pe care le emit doar institutiile de credit (bancile), in scopul atragerii de resurse financiare de la public si de la investitorii calificati. Fondurile astfel obtinute asigura necesarul de finantare pe termen lung pentru acordarea de credite pentru locuinte. Specific obligatiunilor ipotecare este ca obligatiile asumate de banca fata de finantatorii sai sunt garantate cu ipoteci (mobiliare) asupra creantelor pe care bancile le au fata de debitorii care au contractat in trecut credite ipotecare pentru locuinte. Creantele ipotecare afectate garantarii obligatiunilor sunt structurate de emitent intr-un portofoliu de creante, care se constituie intr-o masa patrimoniala distincta in patrimoniul institutiei de credit. Ea ramane separata pana la rambursarea fondurilor imprumutate de banca, chiar si in cazul rezolutiei sau falimentului institutiei de credit emitente. Garantia segregarii este prevazuta expressis verbis in Legea obligatiunilor ipotecare pentru confortarea in cel mai inalt grad a investitorilor.

Existenta si natura legala a garantiei vor determina un risc foarte scazut asumat de investitori, asociat unui randament la fel de scazut. Numai ca randamentul investitorului este costul emitentului, iar daca banca are deschisa calea spre obtinerea de finantare in conditii de costuri reduse, va putea la randul sau sa acorde, mai departe, credite cu dobanzi reduse. Un alt avantaj de luat in seama este acela ca tehnica finantarii prin emisiunea de obligatiuni ipotecare este capabila sa apropie exigibilitatea pasivelor de lichiditatea activelor din bilanturile bancilor. In consecinta, bancile pot sa acorde credite cu dobanzi mai scazute, in conditii sigure, cu avantaje deopotriva pentru banci si pentru viitorii debitori. Argumentele teoretice au fost confirmate si in practica. In Europa, obligatiunile ipotecare s-au dovedit unele dintre plasamentele care s-au bucurat de cea mai mare incredere in perioada crizei financiare si economice, fiind percepute in acei ani de catre investitori precum un port sigur in vremuri de furtuna.

Cu toate acestea, pana la ora actuala, in Romania nu a existat si nu exista nicio emisiune de obligatiuni ipotecare (chiar daca o prima lege a obligatiunilor ipotecare fusese adoptata inca din 2006). De aceea, aparitia instrumentului investitional al obligatiunilor ipotecare ar marca, nu numai la nivel simbolic, un pas cert spre modernizarea pietei financiare autohtone si conectarea acesteia la piata europeana. Efortul de integrare presupune in primul rand o suita de instrumente juridice adecvate, legale si contractuale, prin care se materializeaza mecanismul. Legea adoptata anul trecut si recentul sau regulament de aplicare emis de Banca Nationala a Romaniei sunt aliniate celor mai bune practici existente in prezent la nivelul Uniunii Europene, punand astfel bazele normative ale pietei obligatiunilor ipotecare in Romania.

Tot acest esafodaj are sa ramana, din nefericire, o forma fara fond daca Legea darii in plata va fi adoptata in forma prezentata de initiatori.

  • Efectele secundare ale Legii darii in plata asupra obligatiunilor ipotecare

Proiectul Legii darii in plata prevede ¬dreptul debitorului de a stinge integral creanta si accesoriile sale, izvorand dintr-un contract de credit, prin transmiterea catre creditor a dreptului de proprietate asupra bunului imobil ipotecat in favoarea creditorului¬ (art. 1). Se pune problema de a sti care este soarta acestei creante, daca a fost anterior inclusa intr-un portofoliu de creante afectat emisiunii de obligatiuni ipotecare.

Efectul exercitarii dreptului conferit de Legea darii in plata este stingerea creantei, adica disparitia unei componente a portofoliului de creante. Cu alte cuvinte, se produce inlocuirea unei bun mobil (creanta) cu un bun imobil (casa, terenul, apartamentul). Numai ca, potrivit Legii obligatiunilor ipotecare, niciun bun imobil nu poate sa constituie o garantie acceptata pentru obligatiunile ipotecare emise. Rezulta ca, daca survine un asemenea eveniment, garantia investitorului se diminueaza cu fiecare creanta care se stinge prin dare in plata, iar banca este obligata ca de fiecare data sa identifice imediat o alta creanta, pentru a mentine intacta garantia investitorului.

Desigur, se pune intrebarea daca emitentul de obligatiuni ipotecare ar putea anticipa comportamentul debitorilor sai persoane fizice care au calitatea de consumatori. Pana in acest moment, proiectul Legii darii in plata nu contine nicio prevedere care sa circumstantieze exercitarea dreptului debitorului. Este posibil ca oricand un debitor-consumator, care a contractat un credit ipotecar sa se prevaleze de un astfel de drept si este, de asemenea posibil ca orice astfel de creanta sa devina obiect al darii in plata. Chiar si in forma adoptata de Senat in sedinta din 29 februarie a.c., in care Legea darii in plata ar prevedea un plafon de 150.000 euro/credit, majoritatea covarsitoare a debitorilor care ar putea exercita acest drept, au contractat credite sub aceasta valoare (mai precis, 99,05% din totalul debitorilor, conform datelor BNR[i]), ceea ce nu poate reprezenta nicidecum un reper util.

Asa fiind, pentru ca este practic imposibil de anticipat si de cuantificat in vreun fel conduita debitorului, precum si efectul agregat al exercitarii concomitente a dreptului lor de catre mai multi debitori, bancile s-ar putea expune scenariilor de hazard moral cu care ar putea fi nevoite sa se confrunte prin eventuala aplicare a Legii darii in plata. De aceea, institutiile de credit vor trebui sa reflecteze foarte serios asupra includerii intr-un portofoliu de creante destinat garantarii emisiunii de obligatiuni ipotecare a oricaror creante generate de credite contractate de un debitor persoana fizica avand calitatea de consumator.

Dar daca ne reamintim ca ideea inovatoare pusa in opera de mecanismul obligatiunilor ipotecare este ca finantarea deja acordata pentru locuinte sa devina punct de sprijin pentru finantarea in viitor a achizitiei altor locuinte, se naste un mare semn de intrebare deasupra posibilitatii ca vreo banca romaneasca sa doreasca sa emita obligatiuni ipotecare pentru a putea acorda alte credite pentru locuinte in conditiile unor dobanzi scazute.

Mai grav este ca efectele Legii darii in plata asupra Legii obligatiunilor ipotecare sunt expresia cat se poate de concreta a modului nefast in care o lege, aplicata tocmai potrivit scopului pentru care a fost emisa, devine o sursa de hazard moral in domeniul de aplicare al altei legi. La intersectia cu Legea obligatiunilor ipotecare, perspectiva asupra calitatii normelor cuprinse in proiectul Legii darii in plata se filtreaza prin constatarea ca a fost ignorata in primul rand cerinta constitutionala a previzibilitatii textului de lege.

Poate ca acesta nici nu e un exemplu solitar in legislatia romaneasca, dar prin amploarea efectelor sale asupra intregului sistem al creditarii ¬ in special atunci cand sunt conjugate cu alte efecte previzibile (e.g. majorarea avansului la creditele ipotecare, afectarea programului guvernamental "Prima Casa") ¬ Legea darii in plata poate plasa sub semnul impredictibilitatii si instabilitatii perceptia asupra intregului sistem juridic in care iau nastere astfel de norme.

N.red: Adrian C. Popa este referent de specialitate in cadrul Bancii Nationale a Romaniei, cu responsabilitati in sfera activitatii de reglementare si autorizare. Este licențiat in drept și a obtinut titlul de doctor în finanțe.