10 situatii punctuale de care e bine sa tii seama atunci cand vrei sa achiti impozitul pe locuinta

Sâmbătă, 26 martie 2016, 13:17 Economie | Finanţe & Bănci

​In acest moment e haos. Functionarii din Administratiile Financiare ale diferitelor sectoare diferite vin cu solutii diferite pentru situatii similare in ceea ce priveste achitarea impozitului pe imobilele care gazduiesc firme- PFA, PFI sau SRL. Foarte putini consultanti fiscali reusesc sa dezlege pana la capat modul in care trebuie "citite" normele de aplicare, ei insisi spunand ca in aceasta forma legea lasa loc de interpretari. Si ca, in loc sa clarifice lucrurile, mai mult le incurca. Partea buna este ca termenul de depunere a declaratiilor de impunere a fost decalat de la 31 martie pana la 31 mai, asa ca timp pentru clarificari ar mai fi. ​Vezi in text 10 situatii punctuale de care e bine sa tii seama atunci cand vrei sa achiti impozitul pe locuinta

• 1. Isi patreaza caracterul rezidential un imobil aflat in proprietatea unei persoane fizice si inchiriat catre alta persoana fizica?

Solutie:  (solutiile sunt oferita de consultantul fiscal Cristian Rapcencu) : Daca ati inchiriat unei persoane fizice, se merge pe ideea ca va fi folosit pentru locuit, astfel incat cladirea va fi considerata cu destinatie rezidentiala...
Sa nu acceptati alta solutie din partea inspectorilor de la Taxe locale, deoarece mai sunt semnalate cazuri prin tara in care exista abuzuri in acest sens.

Ca o mica observatie, vedeti ca din acest an, cota de cheltuieli forfetare pentru veniturile din chirii a crescut de la 25% la 40%, astfel incat impozitul real nu este de 12%, ci de 9,6% (16% x 60%), adica impozitul datorat pe veniturile din chirii incepand cu 1 ianuarie 2016 va fi mai mic fata de anii precedenti.

Concluzia: Avand in vedere ca vorbim de un chirias persoana fizica, cladirea va fi rezidentiala.
Fiind rezidentiala, nici nu trebuie sa completati formularul pentru impozitul pe cladiri, deoarece au aceasta obligatie persoanele fizice care detin cladiri nerezidentiale sau cu destinatie mixta.

• 2. Acasa am sediu de ONG, nu de firma. Ce se intampla in acest caz?

Solutie:  In general, s-a mers pe ideea ca fiind ONG nu desfasoara activitati economice, ceea ce inseamna ca acel imobil va fi cu detinatie rezidentiala...

Din pacate, spun "in general" deoarece de la localitate la localitate, interpretarile pot fi diferite...Desi legea este una singura...

ATENTIE: Asa cum rezulta din HG 159/2016 care a modificat Normele de aplicare la Codul fiscal, depun declaraţii şi persoanele fizice care au în proprietate clădiri cu destinaţie mixtă la adresa cărora nu se desfăşoară nicio activitate economică.
Nu uitati sa depuneti acel formular aferent impozitului pe cladiri pana pe 31 mai 2015, cladirea fiind in continuare rezidentiala. Dar aveti obligatia depunerii acelui formular

• 3. Daca intr-un apartament de 2 camere, in camera 1 isi desfasoara activitatea un PFA cu norma fixa de venit  trebuie sa depuna declaratia si daca da, mai trebuie facuta evaluarea?

Solutie:  Daca se cunoaste suprafata alocata PFA-ului si este mentionata si in cartea funciara, atunci se merge pe scenariul ca suprafetele sunt delimitate si in aces caz NU se mai pune problema utilitatilor.
Declaratia se depune oricum pentru ca acea cladire este cu destinatie mixta si in conditiile de mai sus si daca detineti apartamentul de mai mult de 5 ani va fi nevoie si de raport de evaluare.
Daca ati cumparat apartamentul in ultimii 5 ani, veti prezenta la Taxe locale actul de proprietate si valoarea de impozitare va fi cea mentionata in contract....Daca ati construit in ultimii 5 ani, valoarea din procesul verbal de receptie finala a lucrarilor va fi valorea care se va impozita.

Daca detineti de mai mult de 5 ani (dinainte de 1 ianuarie 2011) si nu faceti evaluare, atunci impozitul va creste foarte mult, fiind de 2% din valoarea calculata ca si cum cladirea ar fi rezidentiala...

Daca insa ati alocat o camera PFA-ului, dar nu ati specificat exact care camera si ce suprafata, atunci suprafetele nu sunt delimitate. Veti depune si in acest caz Formularul la Taxe locale pana in 31 mai 2016, veti da o declaratie pe propria raspundere ca utilitatile NU sunt in sarcina PFA-ului si cladirea va fi rezidentiala si veti plati impozit "normal", ca si in anii trecuti

• 4.Cu ce se deosebeste un PFA dintr-un imobil "nedelimitat"care nu deduce cheltuieli fata de un PFA care isi desfasoara activitatea intr-un imobil "delimitat" care nu deduce cheltuieli?

Solutie:  Aveti perfecta dreptate. Si subsemnatul si alti colegi am tras semnale de alarma in acest sens dar degeaba. Nu este corect ca eu, daca am delimitat suprafete alocate unei firme si vecinul care are sediul unei firme in locuinta sa dar nu a identificat exact suprafata sa platim impozit diferentiat. In ambele cazuri proprietarul suporta utilitatile, dar pentru ca in prima situatia se stiu suprafetele, trebuie raport de evaluare, impozitul pe suprafata nerezidentiala va fi mai mare, iar in al doilea caz, pentru ca nu se stiu suprafetele, cladirea e rezidentiala in intregime si nu mai trebuie raport de evaluare.
NU ESTE CORECT deloc, dar asta e forma finala a legii...

• 5. Sunt necesare facturi de utilitati (daca da, se refera la anul 2015 sau 2016), sau pur si simplu declar ca nu deduc utilitatile pe anul 2016?

Solutie:  Nu va cere nimeni sa depuneti la Taxe locale facturi de utilitati sau daca se intampla asa ceva, inseamna ca este un exces de zel din partea inspectorului respectiv.
Prevederea referitoare la utilitati este strict pe anul 2016...Nu conteaza daca anii trecuti au fost suportate de societatea sau PFA-ul care are domiciliul fiscal la acea adresa.

Va trebui sa dati o declaratie pe propria raspundere din care sa rezulte ca, in anul 2016, cheltuielile cu utilităţile nu sunt înregistrate în sarcina persoanei care desfăşoară activitatea economică (chirias sau comodatar firma, PFA)

• 6. Sunt proprietarul unei case inchiriate unei firme. In urmatoarea luna firma isi va schimba sediul social si punctul de lucru iar casa va fi locuita in continuare de persoane fizice. In acest caz cum declar scopul imobilului? Mai chem evaluator? Cum voi plati impozitul?

Solutie:  Din pacate pentru dvs, daca la 31 decembrie 2015 firma avea sediul acolo (si il avea conform mentiunii dvs), atunci cladirea este considerata nerezidentiala si veti plati impozit majorat....
Daca ati inchiriat firmei doar o parte din imobil, atunci pentru partea din imobil inchiriata veti plati impozit majorat, iar pentru cealalta impozit "normal". Daca insa ati inchiriat firmei tot imobilul, atunci veti plati impozit majorat pentru toata casa...

De abia din anul 2017 cladirea va fi considerata rezidentiala si veti plati impozit normal pe acea casa.....De la 1 ianuarie 2016, impozitele locale sunt suportate pe ani intregi de catre cei care detineau bunurile la 31 decembrie anul precedent.

De exemplu, daca am un apartament si vi-l vand dvs astazi, 25 martie 2016, tot eu voi plati impozit pe acel apartament pentru intreg anul 2016, iar dvs veti suporta impozitul pe cladiri din 2017 incolo, cu conditia sa il detineti la 31 decembrie 2016. Daca sa zicem pe 28 decembrie 2016 il vindeti altei persoane NU veti suporta niciun impozit pe aceil imobil, desi ati locuit aproximativ 9 luni la acea adresa...

Acelasi rationament se aplica si spetei dvs....Chiar daca in luna urmatoare firma isi muta sediul, ideea este ca la 31 decembrie societatea avea sediul la adresa dvs, si veti plati in acest an impozit majorat.

• 7. Am acasa sediul unei firme. Nu am desfasurat niciun fel de activitate, nu am dedus niciodata nicio cheltuiala. Trebuie sa depun vreo declaratie sau alt document pentru a plati in continuare impozit rezidential?

Solutie: Avand in vedere ca in acel apartament are sediu o firma, aveti obligatia sa depuneti Formularul ITL-001 pana la 31 mai 2016.

Veti da o declaratie pe propria raspundere ca societatea nu desfasoara activitati economice la sediu (eventual daca aveti activitatea suspendata la Registrul Comertului, prezentati si acele dovezi)...Probabil vi se va solicita si certificat constatator de la Registrul Comertului al societatii respective.

Desi in norme (Pct 171 modificat prin HG 159/2016) se precizeaza documentele care ar trebuie atasate acelui Formular, in practica de la localitate la localitate se mai pot cere si alte documente suplimentare...Nu exista un tratament uniform din pacate.

Concluzia: Impozitul va fi calculat conform cladirilor rezidentiale, insa aveti obligatia depunerii acelui Formular ITL-001 pana in 31 mai 2016.

• 8.  In cazul in care la respectiva proprietate se afla sediul unei Asociatii non-profit, care este procedura?

Solutie: fiind asociatie non-profit, se merge pe ideea ca nu desfasoara activitati economice, iar impozitul va fi calculat ca si pana acum, ca si cum cladirea este rezidentiala.

Atentie! Chiar daca exista sediul unui ONG, sa depuneti Formularul ITL-001 pana in 31 mai 2016, asa cum rezulta din HG 159/2016 - modificarile aduse normelor de aplicare a Codului fiscal:

"Depun declaraţii şi persoanele fizice care au în proprietate clădiri cu destinaţie mixtă la adresa cărora nu se desfăşoară nicio activitate economică"

• 9.  Am un PFA facut cu sediul la adresa parintilor mei, de aproximativ 2 ani nu se desfasoara nici o activitate comerciala. Exista riscul majorarii impozitului pe acea casa?

Solutie: Trebuie sa demonstrati celor de la Taxe locale ca practic dvs NU desfasurati activitati economice in acel imobil, iar in acest caz impozitul va fi aferent cladirilor rezidentiale...La fel ca si pana acum

Vedeti daca se accepta o declaratie pe propria raspundere in acest sens sau ce alt document doresc functionarii de la Directia de taxe locale pentru a dovedi ca FA-ul respectiv nu obtine venituri de la acea adresa...

Sa va sustineti ferm punctul de vedere si sa nu acceptati o reincadrare a imobilului in categoria celor nerezidentiale sau cu detinatie mixta si sa vi se ceara raport de evaluare...In niciun caz.

Sa depuneti acel Formular ITL-001 pana pe 31 mai la taxe locale si veti completa Punctul IV si eventual VII a.

• 10. Detin o casa cu 3 camere din care 1 camera inchiriata unui PFA . PFA -ul imi plateste chirie iar cheltuielile cu utilitatile mi le achit in nume propriu. Din moment ce firma nu deduce cheltuielile cu utilitatile, trebuie sa platesc impozit majorat? Trebuie sa fac raport de evaluare?

Solutie: Daca se stie exact despre ce suprafata este vorba si reiese din documentatia cadastrala, atunci nu mai conteaza utilitatile....
Iar ajungem la acest termen "documentatia cadastrala".....Care de la organ fiscal local la altul este interpretat diferit....

Oricum ar fi, trebuie sa depuneti Formularul ITL-001 pana pe 31 mai 2016.
Daca suprafetele sunt delimitate si detineti casa de mai mult de 5 ani, va trebui si raort de evaluare..
Daca suprafetel nu sunt delimitate si tinand cont si ca utilitatile le platiti dvs, proprietarul, atunci nu este nevoie de raport de evaluare si impozitul va fi calculat ca si pana acum...

Sfatul meu este sa mai asteptati pana mai spre inceputul lunii mai 2016, poate mai apar lamuriri de la Ministerul de Finante cu privire la delimitarea suprafetelor.

Vezi aici 56 de situatii distincte care pot aparea si la care Cristian Rapcencu a raspuns punctual in cadrul unei intalniri cu cititorii HotNews.ro

Cristian Rapcencu este lector universitar la Departamentul de Contabilitate si Audit din cadrul ASE Bucuresti. De asemenea, este expert contabil autorizat CECCAR si expert contabil judiciar. De asemenea, este consultant fiscal activ, membru CCF. Detine titlul de doctor, absolvind Scoala Doctorala, specializarea Contabilitate. El a publicat o serie semnificativa de studii, proiecte si articole si a participat la numeroase sesiuni de comunicari stiintifice nationale si internationale axate pe domeniul Contabilitate.