Foarte recent a intrat in vigoare mult disputata Lege a darii in plata, conform careia o persoana fizica isi stinge datoriile catre o banca generate de un credit ipotecar prin darea in plata a imobilului ipotecat. Practic, in limbajul uzual persoana fizica preda locuinta catre banca, moment la care i se anuleaza datoriile catre institutia financiara. Una dintre situatiile ivite in viata de zi cu zi este identificarea vrunui impozit, daca acesta se datoreaza, iar in cazul in care s-ar datora cine il plateste si ce procedura fiscala se urmareste.

Adrian Benta, consultant fiscalFoto: Hotnews

Legea darii in plata nu are astfel de prevederi si in acest caz ne raportam la prevederile codului fiscal ce stabileste urmatorul aspect la art. 111 alin. (1), astfel: (1) "La transferul dreptului de proprietate si al dezmembramintelor acestuia, prin acte juridice intre vii asupra constructiilor de orice fel si a terenurilor aferente acestora, precum si asupra terenurilor de orice fel fara constructii, contribuabilii datoreaza un impozit care se calculeaza astfel:"

Prevederile de la pct. 33 alin (1) lit. a) din normele de aplicare pentru Codul fiscal definesc mult mai clar notiunea de contribuabil si identifica "darea in plata" ca fiind o procedura ce atesta transferul de active in sfera impozitului, astfel: " (1) In aplicarea prevederilor art. 111 alin. (1) din Codul fiscal se definesc urmatorii termeni:

a) prin contribuabil, in sensul art. 111 din Codul fiscal, se intelege persoana fizica careia ii revine obligatia de plata a impozitului.

In cazul transferului dreptului de proprietate sau al dezmembramintelor acestuia prin acte juridice intre vii, contribuabilul este cel din patrimoniul caruia se transfera dreptul de proprietate sau dezmembramintele acestuia: vanzatorul, credirentierul, transmitatorul in cazul contractului de intretinere, al actului de dare in plata, al contractului de tranzactie etc., cu exceptia transferului prin donatie."

Din analiza temeiului normativ observam ca pentru procedura darii in plata contribuabilul este chiar persoana fizica ce va ceda imobilul in schimbul anularii datoriei. Desigur, darea in plata este un instrument juridic reglementat de foarte mult timp, regasit in practicile curente ale operatorilor economici si are ca sursa de drept prevederile de la art. 1492 din Codul civil, cu diferenta ca este o procedura agreata de ambele parti.

  • Ce procent de impozit se datoreaza?

Procentul este reglementat de art. 111 alin (1) lit. a) din Codul fiscal, si este diferit in functie de termenul de pastrare in patrimoniul al locuntei, astfel: "a) pentru constructiile de orice fel cu terenurile aferente acestora, precum si pentru terenurile de orice fel fara constructii, dobandite intr-un termen de pana la 3 ani inclusiv:

(i) 3% pana la valoarea de 200.000 lei inclusiv;

(ii) peste 200.000 lei, 6.000 lei + 2% calculate la valoarea ce depaseste 200.000 lei inclusiv;"

  • Asupra carei baze se calculeaza acest impozit?

Daca ar fi sa ne raportam la efectul patrimonial al Legii darii in plata observam ca pentru persoana fizica apar doua modificari patrimoniale:

a) o reducere a activului persoanei fizice prin pierderea locuintei;

b) o reducere a pasivului prin anularea datoriilor catre banca.

Identificand aceste elemente patrimoniale, ambele ar putea sa fie valori in sfera impozitului. Valoarea cladirii date in plata este deja un element mentionat in legislatia fiscala ca baza de calcul a impozitului. In acelasi timp anularea unei datorii reprezinta in doctrina contabila aplicabila persoanelor juridice un element de venit. Si acest element de venit poate sa fie baza de calcul pentru determinarea impozitului.

Elementul central avut in vedere de persoana fizica, scopul contractului de imprumut a fost finantarea unei locuinte. Prin urmare, eu consider cea mai adecvata metoda de impozitare aplicarea impozitului la valoarea constructiei. De aici sunt multiple situatii ce pot aparea in practica.

  • La ce valoare ne raportam?

Ar putea sa fie valoarea de piata. Cu siguranta termenul este prea general si prea volatil pentru a fi un element cu substanta concreta in aplicarea impozitului. Ar putea sa fie o valoare reevaluata conform standardelor de reevaluare a cladirilor pentru impozitul pe locuinte datorat la primarii. Procedura nu este noua, ci tocmai a fost experimentata in zeci de mii de cazuri cand persoanele fizice au depus declaratii pentru impozitarea cladirilor cu destinatie economica in anul 2016. Ar putea sa fie valoarea cladirii regasite in cataloagele notarilor. Eu personal, as opta catre aceasta din urma grila pentru ca aceasta ar fi un element deja cert utilizat in practica de zi cu zi.

  • Cum se declara si se plateste impozitul?

Notarii vor retine de la persoana fizica impozitul, conditie de perfectare a documentelor de transfer, iar acesta este virat la bugetul de stat de cabinetul notarial pana pe data de 25 a lunii urmatoare celei in care s-a efectuat transferul dreptului de proprietate.

N.red: Autorul articolului, Auditorul Financiar Adrian Benta se delimiteaza de opinii partizane sau politice, articolul reprezentand viziunea personala asupra efectului actelor normative invocate.