ANALIZĂ

Sunt motive de îngrijorare privind prețurile caselor și apartamentelor? Vindem, cumpărăm sau mai așteptăm puțin?

de DP     HotNews.ro
Duminică, 1 iulie 2018, 7:01 Economie | Finanţe & Bănci


Tranzactii imobiliare
Foto: sxc.hu
Bula imobiliară din perioada 2005-2008 în România și amploarea corecției care a urmat au lăsat cicatrici grele în amintirile oamenilor, așa că până și creșterile de prețuri ale locuințelor din ultimii 1-2 ani au trezit temeri că ne-am află în pericol. Credem că există argumente care să sugereze că piața se află într-o poziție considerabil mai bună decât acum un deceniu. Mai mult, oferta foarte mare ar putea opri o accelerare semnificativă a prețurilor încă înainte că aceasta să înceapă. De altfel, prețurile tranzacționate raportate de Eurostat, nu cele afișate pe site -urile de vînzări imobiliare (pe care le auzim de cele mai multe ori la știri) anunță deja o „răcire” a pieței, cu o creștere de numai 5,6% în ritm anual în ultimele 3 luni din 2017.

Totuși, există suficiente elemente de fragilitate care, în cazul unor probleme care s-ar manifestă pe alte planuri, s-ar transpune în perioadă dificilă și pentru piață imobiliară. Precizăm din start că acest articol și-a propus să evalueze situația din prismă prețurilor imobiliare, nu neapărat a soliditatii cererii, mai ales că până relativ recent, subiectul „bulei” a fost cel mai prezent unghi în dezbaterea publică. Pe de altă parte, declarațiile recente ale băncii centrale au vizat mai degrabă îngrijorări legate de un grad de îndatorare prea ridicat, aspect care ar merită tratat într-un articol separat. 
  
  •  Teza supraevaluării activelor imobiliare 
  
În cazul majorității covârșitoare a românilor, proprietățile rezidențiale nu sunt văzute drept o investiție care să aducă venituri. De altfel, România are cea mai mare pondere a numărului persoanelor care au în proprietate locuința în care stau (96% versus o medie UE de 69%). Desigur, această statistică s-ar putea să fie denaturată de evaziunea ridicată – multe contracte de inchirere nu sunt declarate ca atare – dar există și alte indicii (cum ar fi sondajele) care arată cât de importantă este deținerea unei locuințe pentru români, mai ales în comparație cu vest -europenii.

Din acest motiv, considerăm că o raportare a prețurilor imobiliarelor la nivelul chiriilor nu oferă o imagine completă; dimpotrivă, este posibil că nivelul relativ scăzut al chiriilor raportat la prețurile locuințelor să fie influențat tocmai de apetența mai mare pentru cumpărarea de locuințe. Oricum, raportul dintre prețuri și chiriile brute rămâne net inferior în România față de celelalte piețe europene și se află mult sub media istorică, potrivit calculelor Comisiei Europene, în pofida faptului că și acest raport ar arăta, probabil, altfel dacă nu ar exista evaziunea.




Așadar, având în vedere că avem de-a face cu o piață a cumpărătorilor, nu a investitorilor, argumentul cheie se poate rezumă astfel: salariul mediu real din zilele noastre (ajustat la inflație) cumpără peste 70% mai multe bunuri și servicii decât cel din 2007-2008, în timp ce prețul locuințelor este cu mai bine de 40% sub maximele pre-criză (în pofida creșterilor din ultimii ani). Un indicator cheie pentru analiza cifrelor este raportul dintre salariul mediu anual și prețul apartamentelor. 

În cazul Bucureștiului, raportul s-a corectat de circa trei ori față de anul 2008, de la 25 ajungând la 8-9 în ultimii ani pentru un apartament de 60 metri pătrați; din păcate, statistici comparabile pentru prețurile apartamentelor din alte țări din regiune sunt greu de găsit, totuși pentru Varșovia din calculele noastre a rezultat un raport de peste 9 la finalul anului 2017 între salariul mediu real și prețul mediu al unui apartament de 60 metri partati. Alte indicii sugerează că Budapesta sau Praga ar fi, de asemenea, peste nivelul Bucureștiului. De altfel, piețele din regiune înregistrează în prezent creșteri mai puternice ale prețurilor apartamentelor decât România după ce în 2009-2010 au suferit o corecție mai redusă.  



  •   Este nivelul actual al prețurilor imobiliare rezidențiale sustenabil? 
  
Unul dintre cele mai valoroase indicii pentru a răspune la această întrebare vine de la Banca Centrală Europeană. Periodic, BCE publică în cadrul European Systemic Risk Board o serie de indicatori, inclusiv pe tema supra/subevaluarii activelor imobiliare rezidențiale. Pe modelul BCE, România apare ca fiind cea mai subevaluată piață din UE în momentul de față, după ce în 2007 era considerată printre cele mai supraevaluate.  

  • Concentrarea zonelor rezidențiale din România și alte „nevoi imobiliare” 
Faptul că zone întregi din România nu s-au dovedit viabile economic a fost un dat al ultimelor decenii, aspect care a dus la o migrație masivă în afara țării. Totuși, credem că majorările salariale din ultimii ani au dat naștere și unui alt fenomen care se va sedimenta pe termen mediu: cel al relocării populației din aceste regiuni în interiorul țării ca alternativă la emigrare. Acest aspect a fost subliniat și de un sondaj realizat anul trecut de Bancă Mondială.

Întrebați în ce oraș din România ar dori să se mute, ponderea celor care au spus București a fost comparabilă cu răspunsurile care au indicat Timișoara, Brașov sau Cluj-Napoca (Clujul fiind cel dintâi în clasamentul intențiilor de migrare). Pe baza acestor răspunsuri, Bancă Mondială a estimat că între 200,000 și 260,000 de persoane și-ar dori să se mute din altă localitate într-unul din aceste patru mari orașe. În ultimii ani, orașele viabile din punct de vedere economic s-au dovedit a fi atrăgătoare.

Interesant este că doar 6 județe au avut o creștere netă a numărului de locuitori în perioada 2012-2017, perioadă în care la nivelul  întregii țări populația s- redus cu de milion de persoane; Ilfov  avut o creștere , de  60,000 persoane, timp ce populația Bucureștiului a scăzut semnificativ.  Chiar imperfecte, datele demografice arată o tendință clară de cristalizare în jurul zonelor viabile economic, care, deloc întâmplător, sunt și cele în care se construiesc cele mai multe locuințe.




În mod normal, această migrație  internă crează și o cerere  pentru locuințe în aceste orașe. Totuși, având  vedere  că oferta nu  ținut  ăasul cu cererea în ultimii ani, prețurile din Cluj-Napoca, Timișoara  Brașov ar putea să nu fie la fel de sustenabile (având în vedere raportulul venit anual/preț) precum cele din București.  Discutăm, totuși, de o situație foarte  diferită  de cea din  2006-2008, când investitori  persoane fizice care cumpărau chiar  zeci de apartamente o  dată într-un proiect reprezentau o  parte semnificativă a pieței. 

Altfel, există și alte elemente care să susțină în continuare faptul că există o nevoie reală de locuințe mai ales în orașe sau în vecinătatea aglomerărilor urbane. Spre exemplu, tinerii români pleacă din casa parentala, în medie, la vârsta de 28 de ani, față de 26 de ani, cât e vârsta medie din UE . România înregistrează cea mai mare rată de supra-aglomerare cu care se confruntă familiile din UE, de 48% față de media europeană de cca. 17%. 

  • Întrebarea cheie este de fapt: cât de mare este cererea solvabilă? 
Un număr semnificativ de gospodării din România (cca. 40%, potrivit Eurostat) trăiesc la limită sărăciei, majoritatea acestor în mediul rural. Chiar și în cazul orașelor mari, câte din cele câteva mii de locuințe livrate anual (respectiv peste 10,000 în cazul Bucureștiului) pot fi într-adevăr cumpărate?  O dovadă a adaptării ofertei la puterea de cumpărare reală a românilor este faptul că dezvoltatorii au devenit mai flexibili în ultimii ani și au redus suprafețele construite post-criză. Pe de altă parte, remarcăm că suprafața apartamentelor nou construite anul acesta este în creștere, fapt care poate fi corelat cu creșterea veniturilor populației.

Totuși, dacă presupunem că mare parte din locurile de muncă nou-create în marile centre urbane sunt de bună calitate (spre exemplu, potrivit Eurostat, Bucureștiul are una din cele mai mari ponderi a persoanelor angajate în sectorul high-tech din Uniunea Europeană, undeva spre 10%, nivel comparabil cu al Londrei), atunci și veniturile peste medie ale acestor salariați sunt în măsură să susțină o cerere solidă de locuințe.  De asemenea, având în vedere că serviciile noi care se dezvoltă accelerat-de tipul IT&C sau BPO/SSC-sunt mai degrabă „tradables”, înseamnă că și prețurile serviciilor în general crește (efect Balasa-Samuelson). Acest fenomen conduce la salarii mai mari în general, nu doar în cazul serviciilor care pot fi exportate.

Nu în ultimul rând, Banca Națională a României a calculat un „indice privind accesul la finantare” pentru trei orașe din țara și pentru media nationala (calculat pe baza venitului  disponibil mediu). Pentru apartamentele de 2 camere, raportul era supraunitar la nivel național, ceea ce sugerează că venitul mediu este peste cel care ar fi considerat optim în cazul accesării unui credit ipotecar.

La apartamentele de 3 camere, media pe țară era foarte puțin sub 1. Dacă luăm în considerare creșterea dobânzilor ROBOR din ultima vreme probabil acest indicator s-a înrăutățit. 

Pe de altă parte , creșterile salariale rămân mult superioare (+14% în  2017) ritmului în care se scumpesc locuințele (+6%  în 2017, potrivit Eurostat); mult, salariul mediu net pe economie publicat oficial este semnificativ mai mare în  realitate, în România evaziunea fiind la un nivel ridicat. Astfel, raportul dintre venitul disponibil mediu și cel optim pentru cumpărarea unei locuințe ar trebui să rămână favorabil. 
 
  •  Vulnerabilitățile pieței
Așa cum am menționat încă de la început, există câteva elemente de vulnerabilitate pentru piața imobiliară rezidențială din România. Printre cele mai importante ar fi nivelul precar de educație financiară, ce conduce la situații în care cumpărătorii accesează un credit mai mare decât cel pe care l-ar putea rambursa în cazul în care economia ar intră într-o perioadă de corecție, așa cum s-a mai întâmplat înaintea perioadei de criză. Tentația de „mai mare” rămâne o realitate a unei economii emergente ce încă nu a uitat lipsurile din perioada comunismului și care, pe de altă parte, încă nu a trecut prin multe cicluri „boom-bust” pentru a învață pe propria piele asemenea lecții dureroase.

Altfel, creșterea importanței sectorul terțiar în fața celui industrial înseamnă și că ajustările pot fi, poate, mai dureroase, în viitor. Pe scurt, poate fi mai greu și mai costisitor să muți o fabrică decât o afacere din domeniul serviciilor, pe care o leagă de România un simplu contract de închiriere într-o clădire de birouri și angajații (ale căror costuri de disponibilizare oricum ar fi printre cele mai mici la nivel global).

Și având în vedere mobilitatea crescută a capitalului și a forței de muncă, poate nici nu va fi nevoie de ceva tensiuni în economia globală pentru a aduce la suprafața aceste evoluții nefaste; s-ar putea să fie suficientă și o succesiune de politici publice greșite.

Alte elemente care cresc fragilitatea pieței ar fi contextul macroeconomic general, care nu mai este atât de bun că în urmă cu doi ani și care plasează România într-o poziție slabă față de alte  țări din UE (inclusiv din regiune).

Totodată, incoerența politicilor publice poate genera probleme în viitor, dar ar fi o pură speculație să afirmăm în ce fel ar putea afecta acest lucru piața rezidențială. Nu mai puțin important ar fi aspectul că piața imobiliară are un caracter profund pro-ciclic, iar dezvoltatorii iau decizii mai degrabă reactiv. În cazul României, veștile au fost, general, bune ultimii ani, faptul că ne aflăm într-o fază oarecum târzie a ciclului economic nu este deloc încurajator.

Deși din cauza riscurilor ( în creștere) am ezita să concluzionăm  fără echivoc faptul  că avem de- face cu o  subevaluată, aspectele pozitive cântăresc  mai mult în momentul de față în opinia noastră: prețurile sunt cu 40% sub vârful atins anterior crizei, în timp ce veniturile au crescut, în termeni reali, cu mai mult de 70%.

Astfel, considerăm că din perspectiva  fundamentelor, activele rezidențiale nu sunt în prezent supraevaluate în România,existâd încă spațiu pentru creșterea  în continuare a prețurilor acestora atâta vreme  cât și tendințele din  pieța muncii se păstrează. 
  
N.R.: Autori acestei analize sunt Mihai PATRULESCU, membru AAFBR și Senior Associate Colliers International România și Silviu POP, Head of Research Colliers International România, documentul fiind publicat în Newsletterul Asociației.


Citeste mai multe despre   





Citeste doar ceea ce merita. Urmareste-ne si pe Facebook si Instagram.






8800 vizualizari

  • +4 (12 voturi)    
    analiza lipsita de credibilitate (Duminică, 1 iulie 2018, 7:49)

    Gu4 [utilizator]

    Buna ziua. Din punctul meu de vedere, analiza de mai sus are foarte putina credibilitate, fiind facuta de reprezentati ai unui segment economic profund interesat de cresterea preturilor activelor imobiliare. De ce nu invitati sa scrie o astfel de analiza un reprezentant al unei companii de consultanta de business (McKinsey, PWC, Deloitte, CoFace etc)? Sigur, nu e nimeni perfect, dar macar ei nu ar avea un "bias" atat de evident.
    • +6 (12 voturi)    
      +1 (Duminică, 1 iulie 2018, 12:23)

      g01an [utilizator] i-a raspuns lui Gu4

      Ar fi sigur nevoie de o analiza independenta si realizata profesionist. Sunt multi alti factori care nu au fost luati in considerare, in special nivelul chiriilor pentru locuinte. Piata la momentul respectiv era umflata artificial prin tot felul de manevre mai mult sau mai putin legale, poate ca ar fi indicat cel putin sa fie luate in considerare doar tranzactiile efectuate de persoane fizice - doar asa ca sa ne raportam la un pret mai aproape de realitate si pe urma va trebui sa comparam si gradele de indatorare, nivelul euro samd.

      Cumparatorii ar face bine sa stea deoparte in aceasta perioada. Sau daca gasesc ceva chiar ok, atunci sa se gandeasca foarte bine inainte si sa negocieze la sange.

      Pana la urma, pretul corect se raporteaza la chiriile din zona in care se cumpara. Daca pui absolut toti banii pe care ii cheltui pentru a te muta si locui intr-un apartament timp de 20 de ani si suma respectiva este comparabila cu chiria pe aceeasi perioada, cam acela este pretul corect. Momentan preturile cerute sunt foarte dezavantajoase pentru cumparator si calitatea ofertei este cel putin indoielnica (nu sunt respectate nici macar cerintele legale care ar trebui sa fie standardele minime de indeplinit, nu vorbim de comfort si alte beneficii).

      Preturile cerute nu au putut creste peste nivelul din 2008 prea mult pentru ca nu prea au crescut chiriile, oricat de mult ar incerca sa lase alta impresie agentii imobiliari. O analiza serioasa ar lua in calcul si acest fenomen.
  • +1 (13 voturi)    
    preturile raportate la Eurostat? (Duminică, 1 iulie 2018, 9:24)

    revo [utilizator]

    Probabil ca sunt cele din actul de vanzare-cumparare, raportate de notariate. Toata lumea stie ca in actul de vanzare-cumparare se trece suma minima pentru imobilul si zona respectiva, pentru ca taxele sa fie cat mai mici. Pretul real este mai mare, deci analiza matale e schioapa de la bun inceput.
    • 0 (2 voturi)    
      Corect, (Duminică, 1 iulie 2018, 18:22)

      PlutoniumBoy [utilizator] i-a raspuns lui revo

      problema este ca NU se poate face o analiza serioasa, din cauza ca romanul are un comportament de bisnitar à la Balcani. Pe langa faptul ca declara partial sau nu declara deloc veniturile, iti impune vezi doamne 'pretul pietii' pe imobile construite cand era doamna Codoi fecioara. Uitati-va la Iasi, au construit in 5 ani putin peste 3000 de apartamente, dar este al doilea cel mai scump oras, la chirii. In conditiile unui fisc extrem de slab si neinformatizat, nu vom stii niciodata situatia adevarata din imobiliare, asa cum nu vom stii niciodata daca, intr-adevar, in perioada 2012-2017 au emigrat doar sub 100 000 de romani pe an.
    • +2 (2 voturi)    
      asa ai facut tu?.. (Duminică, 1 iulie 2018, 20:41)

      pehash [utilizator] i-a raspuns lui revo

      doua motive sa nu risti:
      1. daca il cumperi cu credit, banca nu e tampita sa-ti dea credit pe alta suma decat cea din contract.
      2. daca esti vanzator, s-ar putea sa te trezesti cu un cumparator care nu-ti mai da toti banii dupa ce ai primit avansul si ai semnat actele.
  • +19 (21 voturi)    
    Ce am inteles eu dupa ce am citit articolul (Duminică, 1 iulie 2018, 10:43)

    DanDare [utilizator]

    Bla,bla,bla ... preturile imobilelor vor creste ! E un moment bun sa cumparati in continuare !

    Semnat : Colliers International Romania - agentie imobiliara care traieste din comisioane raportate la valoarea tranzactiilor, adica preturi mai mari = venituri mai mari.

    Ca si regula , intotdeauna un intermediar / broker imobiliar sau mobiliar ( actiuni, credite, etc) va promova cresterile de pret pentru ca ei traiesc din comisionul aplicat la valoarea tranzactiei , adica pret mare / comision net mare .
  • +9 (13 voturi)    
    Euro (Duminică, 1 iulie 2018, 11:15)

    nu-conteaza [utilizator]

    " în timp ce prețul locuințelor este cu mai bine de 40% sub maximele pre-criză (în pofida creșterilor din ultimii ani). Un indicator cheie pentru analiza cifrelor este raportul dintre salariul mediu anual și prețul apartamentelor. "

    Dar si euro a crescut cu 40%, ias salariul nostru nu a fost niciodata in euro. Asa ca acest argument pica.
  • +5 (13 voturi)    
    70%?? (Duminică, 1 iulie 2018, 11:20)

    larina [utilizator]

    Veniturile au crescut cu 70% pentru cei 40% din populatie in risc de saracie????????? Pentru cei cu pensii de 130€ pe luna (batrani condamnati la excluziune sociala, consecinta a Epocii de aur)?

    Unde sunt statisticele care evidentiaza adevarata realitate din Romania, asa cum se vede din afara (disproportii uriase intre veniturile populatiei sau mizeria in care traiesc multi batrani si multi copii).
    • -1 (3 voturi)    
      indicatori europeni, realitati romanesti (Duminică, 1 iulie 2018, 20:49)

      pehash [utilizator] i-a raspuns lui larina

      se discuta in articol de raportul "pret locuinta / venit anual", dar avem doua probleme:
      1. se iau in calcul doar salariatii, o minoritate in Romania - din 15 milioane populatie in varsta de munca avem vreo 5 milioane salariati.
      2. locuinta de 60mp din Bucuresti este un jeg pe langa locuinta medie din vestul Europei.

      din pacate, habar n-avem care este stocul real de locuinte goale. nici alesii statului nu s-au inghesuit in ultimii 30 de ani sa rezolve problema stocului de locuinte. s-ar putea construi lejer prin ANL zeci de mii de locuinte noi pe an, dar primarii prefera sa dea banii pe panselute.
      urmatorul cutremur e singura sansa pentru un reset in imobiliare.
  • +7 (9 voturi)    
    Incredere in agentii (Duminică, 1 iulie 2018, 18:29)

    Robert M [utilizator]

    Este obligatoriu sa avem incredere in agentiile imobiliare si in samsarii imobiliari. Ei sunt interesati intotdeauna de binele clientilor.
    Bancile ne doresc si ele tot binele.
  • +2 (4 voturi)    
    Intrebare, inca se mai plateste tva la cumparare (Duminică, 1 iulie 2018, 19:54)

    Dalinar [utilizator]

    locuita in Romania? Daca da, e penibil sa mai adaugi un purcoi de bani la o suma deja exagerata pt o cazemata din beton.
  • +3 (3 voturi)    
    De ce nu se pune semnul de P, de la publicitate? (Luni, 2 iulie 2018, 10:40)

    Fides [utilizator]

    Stii o treaba, nu te enervezi cand vezi cat de pueril este analizata piata imobiliara si renunti sa mai citesti concluzia, ca doar nu exista loc de surprize.
  • +1 (1 vot)    
    discurs similar cu cel dinainte de criza din 2008 (Miercuri, 4 iulie 2018, 11:14)

    Cantacuzino [utilizator]

    Dupa 1990, un apartament cu 3 camere in Bucuresti era maxim 10.000 USD. Cand a aparut EURO, fiind mai scump comparativ cu dolarul, peste noapte toate preturile s-au transformat in euro (o crestere cu cel putin 25%). Apoi a inceput ritmul dublarilor: in 2004 un coleg si-a cumparat un apartament cu 3 camere la Dristor cu 30.000 de euro. In 6 luni, valoarea lui se dublase la 60.000 euro. In 2006 ajunsese la peste 100.000 de euro si tot crestea, cu toate ca si cursul euro crescuse semnificativ. In 2008 inainte sa inceapa criza, am vazut un raport corporate care avertiza ca in urmatoarele 6 luni urmeaza haosul si trebuie redusa la maxim expunerea pe imobiliare. La 2 luni dupa inceperea crizei, Tariceanu anunta la televizor ca Romania nu va fi afectata pentru ca criza este doar in America, iar noi nu avem relatii comerciale dezvoltate cu ea, deci suntem ok (ba chiar a zis in gluma ca este un moment bun sa ne cumparam case in America pentru ca au scazut preturile).
    Cine controleaza pretul imobilelor? Conform legii cererii si ofertei, CEI CARE POSTEAZA ANUNTURILE. Cine posteaza cele mai multe anunturi, este evident. Chiar si proprietarii care posteaza singuri anuntul sunt influentati de pretul celorlalte anunturi. Daca toate proprietatile similare dintr-o anumita zona sunt puse la vanzare cu 100.000 de euro, nici tu ca vanzator nu o sa ceri cu mult mai putin. Si uite asa, cumparatorul este pus in situatia ca indiferent de agent imobiliar sau proprietar direct, pretul este acelasi.
    Sfat pentru cumparatori: desi in conditii normale ai putea negocia 5-10% din pret, pe piata imobilelor din Romania, poti negocia chiar si 30-40% din pret. Asta pentru ca pretul nu este stabilit in urma unor calcule economice, ci doar in baza intuitiei agentului de vanzari, sau a dorintei acestuia de imbogatire rapida. Sa nu credeti ca firmele de imobiliare traiesc din comisionul de vanzare (care nu e mic) - de obicei agreeaza un pret cu vanzatorul si tot ce obtin peste sunt banii lor.


Abonare la comentarii cu RSS

ESRI


Hotnews
Agenţii de ştiri

Siteul Hotnews.ro foloseste cookie-uri. Cookie-urile ne ajută să imbunatatim serviciile noastre. Mai multe detalii, aici.

Aici puteti modifica setarile de Cookie

hosted by
powered by
developed by
mobile version