Analiză Ajută sau încurcă noile reglementări ale BNR privind gradul de îndatorare? Câteva calcule pragmatice

de Dan Popa     HotNews.ro
Joi, 11 octombrie 2018, 14:21 Economie | Finanţe & Bănci


Noul CA al BNR
Foto: BNR
Să luăm cazul unui apartament de 70.000 de euro, adică 326.000 de lei pe care un tânăr ar dori să-l achiziționeze. Și să presupunem 3 scenarii. Tânărul are un salariu net de 2500 de lei, de 3500 de lei și respectiv de 5.000 de lei (cazul în care lucrează în IT- domeniul cu cele mai mari salarii din România). Și să circumscriem aceste scenarii intenției BNR de reducere a gradului de îndatorare la 45%, în cazul primului împrumut pentru locuință, luat în lei.

După noile reguli care ar putea fi publicate săptămâna următoare, gradul de îndatorare al tânărului nu va putea depăși 45%, dacă e la prima achiziție de casă. Am luat un avans mediu de 15%  solicitat de majoritatea băncilor și o perioadă de 20 de ani în care să rambursezi creditul. Rezultatele sunt mai jos:




Pe scurt, primii doi nu s-ar califica la împrumutul acordat de bancă. IT-stul, da, ar putea primi creditul. Mai mult, pentru a respecta criteriile de mai sus (apartament de 70.000 euro, avansul mediu de 15% cerut de bănci și cea mai mică rată din ofertele bancare), tânărul nostru ar trebui să aibă un salariu net de 4200 de lei. Calculul a fost făcut pentru o maturitate de 20 de ani a creditului.

Dacă mărim perioada de rambursare la 25 de ani, avem situația de mai jos:



Nici în această situație primii doi nu s-ar califica la împrumut, ci doar IT-stul.

Haideți să mărim împruutul nu pe 25 de ani, ci pe 30. O perioadă mai lungă de timp, dar în care pot interveni multe situații neplăcute care să te pună în situații delicate. Te poți îmbolnăvi, poți divorța, poți să îți pierzi jobul șamd.





Primul tânăr tot nu ar putea obține împrumutul, dar al doilea împreună cu IT-istul ar putea  avea asigurată finanțarea pentru casă.

  • Asta e, însă, partea bună a calculelor

Partea mai puțin frumoasă e reprezentată de situația în care tinerii noștri au decis să își facă un card de credit și sa-și mai ia în rate o mașină sau un aparat electrocasnic. Pentru că gradul de îndatorare calculat de bancă în momentul solicitării împrumutului este rezultatul venitului net din care se scad celelalte rate pe care le ai de achitat.

Dacă ai 5000 de lei și plătești 1000 de lei ratele la un frigider plus o mașină luată în leasing, banca va lua în calcul un venit de 4000 de lei la calculul îndatorării tale, pentru a respecta noile norme ale Băncii Națională.

În proiectul care se discută încă între cei 9 corifei din Consiliul de Administrație al Băncii Naționale, se mai arată (în finalul documentului):
1. Pentru primul credit pentru investiții imobiliare contractat în scopul achiziționării unei locuințe ce este/urmează a fi ocupată de debitor, gradul total de îndatorare și fiecare dintre nivelurile aferente creditelor pentru investiții imobiliare sunt cu 5 puncte procentuale mai ridicate..  
2. La determinarea nivelului gradului de îndatorare pentru situația unui debitor cu credite acordate/indexate într-o singură monedă, se va aplica:
a) nivelul maxim al gradului total de îndatorare și nivelurile maxime pe tipuri de credit, aferente creditelor în lei, în cazul persoanelor acoperite integral la riscul valutar;
b) nivelul maxim al gradului total de îndatorare și nivelurile maxime pe tipuri de credit, aferente creditelor în valută, în cazul persoanelor neacoperite integral la riscul valutar.
3. Nivelul maxim al gradului total de îndatorare în cazul persoanelor care beneficiază atât de credite în lei cât și de credite acordate/indexate în valută nu poate depăși 40%, cu  respectarea nivelurilor maxime pe tipuri de credit.
4. În cazul în care un debitor are credite contractate anterior, la acordarea unui nou credit nivelul maxim al gradului total de îndatorare și nivelurile maxime pe tipuri de credite nu pot depăși valorile din tabel.

  • De ce era necesară măsura?
Banca Centrală ne spune ( și trebuie să o credem) că îndatorarea populației a depășit pragul de semnal, potrivit normelor europene. Mai ales pe segmentul categoriilor populației cu venituri mici, explică șeful Direcției de Stabilitate, Eugen Rădulescu.

"Ceea ce e preocupant  cu adevarat este gradul de indatorare al debitorilor si in special al celor cu venituri scazute, care pentru creditul ipotecar au  o rata a indatorarii- indicatorul numit de noi Debt Service To Income (DSTI) - care a ajuns la o medie de 65%.  La o crestere de 1 punct procentual al dobanzii acest indicator va creste cu 10 puncte procentuale. Cum o sa fie atunci cand acei oameni vor ajunge la 75% indatorare din venit, nu vreau sa-mi imaginez. Deocamdata nu e cazul unei asemenea cresteri, dar nu se stie ce va urma", spune Rădulescu.
Iar cert e că dobânzile au luat o turnură ascendentă, aflată abia la început. Vor urma alte majorări care ar putea duce la vulnerabilizarea unui segment al populației.
  • De ce NU era necesară măsura?
În Parlament există un pachet de legi promovate de senatorul ALDE Daniel Zamfir, care- în ipoteza în care trec- vor stopa oricum creditarea. E vorba în principal de legile privind plafonarea dobânzilor  și de cea a răscumpărării creanțelor cesionate. Dacă aceste legi trec în forma actuală, băncile își vor re-calibra politicile de credit iar o perioadă de timp vor fi foarte reticente în a mai împrumuta.

Un alt motiv e legat de faptul că împrumuturile imobiliare sunt în prezent motorul creditării. Dacă pui frână acestora, pui frână motorului principal care împinge intermedierea financiară, aflată și așa la cote foarte discrete în țara noastră, ca să nu spun că suntem la coada Europei.

Calculele noastre sunt făcute la nivel de salarii din București. În țară, lucrurile stau cu totul diferit, însă.


Citeste mai multe despre   









3990 vizualizari

  • +1 (3 voturi)    
    marusile trebuiau luate (Joi, 11 octombrie 2018, 14:59)

    bancher [utilizator]

    prea s-a ajuns ca sa isi cumpere toti case, inlcusiv cei cu 15% avans....in plus de asta, odata cererea solvabila redusa, vor scadea in final si preturile la apartamente.
    Cand mi-am cumparat eu apartamentul mi-au cerut avans de 33% si m-am indatorat tot pana la 33% din salariu.
    acum prea se dau usor credite ipotecare.
  • +2 (4 voturi)    
    nu prea vad unde e problema... (Joi, 11 octombrie 2018, 15:16)

    bogdan1477 [utilizator]

    Gradul de indatorare de 45% mi se pare oricum deajuns de ridicat. Pin la urma daca ai venituri de 3500 de lei, poti sa-ti iei un apartament de 50.000 de euro, iar daca ai 2500 de lei, poate e indicat sa stai o perioada cu chirie pina iti cresc veniturile. Altfel, la urmatoarea recesiune, iar vom avea jumatate din cei cu imprumuturi in imposibilitatea de a-si achita ratele.

    Cit despre situatia din restul tarii, cu exceptia celor citiva poli de dezvoltare gen Cluj, Timisoara, Iasi, n-or fi salariile mari, dar nici apartamentele nu costa 70.000 de euro. Din punctul asta de vedere s-ar putea chiar s-o duca mai bine...

    Iar despre aberatiile legislative ale lui Zamfir... probabil vor duce la o alegere foarte selectiva a creditarii.

    Iar faptul ca suntem la coada clasamentului european privind creditarea, asta e in linie cu venitul mediu, gradul de ocupare si ratingul tarii.
  • -1 (3 voturi)    
    Rectificare (Joi, 11 octombrie 2018, 15:24)

    consumator2 [utilizator]

    Pachetele de legi promovate de Zamfir nu vor stopa creditarea, vor face bancile mai responsabile!
    #vreauuncreditcaafara
    • 0 (2 voturi)    
      aberatii populiste (Vineri, 12 octombrie 2018, 1:01)

      jorj_bv [utilizator] i-a raspuns lui consumator2

      Ancorarea dobanzii in dobanda de referinta decisa de niste politruci in CA al BNR e aberanta.
      Nu exista nicaieri asa ceva. O buna parte sunt numiti politic si pot tine dobanda de referinta la acelasi nivel, desi ROBOR-ul sau inflatia variaza in draci .
      Exista cel mult limitarea la +33% sau 50% peste dobanda initiala.
  • 0 (2 voturi)    
    De ce doar 3 scenarii? (Joi, 11 octombrie 2018, 16:47)

    Al_de_sus_Et_III [utilizator]

    De ce nu ne gandim si la variant de chirie? de ce trebuie neaparat cumparat un apartament? Imi place asta cu "Haideți să mărim împruutul nu pe 25 de ani, ci pe 30. O perioadă mai lungă de timp, dar în care pot interveni multe situații neplăcute care să te pună în situații delicate. Te poți îmbolnăvi, poți divorța, poți să îți pierzi jobul șamd", de parca 20 de ani trec imediat.
    Aceasta ingratire trebuia facuta din anii 2000, pentru a proteja o populaytie fara educatie financiara de ea insasi. Dar nu s-a vrut, si astfel bancile au incasat gras, iar o parte a populatiei a ramas captiva.
  • +1 (1 vot)    
    calculele dau, dar cu virgula (Joi, 11 octombrie 2018, 18:50)

    mmmircea [utilizator]

    venitul cel mai mic, cel de 2500 lei e chiar salariul mediu net in Romania ( e vreo 2700 in august). Dl Popa face un leap of faith si spune ca un tanar pleaca in scenariul pesimist de la un salariu cel putin egal cu salariu mediu pe economie. Discutabil....ori salariile sunt necorelate cu nivelul preturilor la imobiliare, ori invers, preturile nu sunt corelate cu salariile, asta ca sa ne amuzam un pic.
  • +1 (1 vot)    
    daca si cu parca, cam prea abrupta constrangerea (Vineri, 12 octombrie 2018, 1:09)

    jorj_bv [utilizator]

    Cu 2500 de lei salariu nu iti iei apartament in Bucuresti, si nu de 70 mii - te duci la Magurele sau iei o garsoniera pana te ajungi. In afara polilor de dezvoltare la 70 mii deja te lafai.
    Calculele cu 20 ani sunt o prostie - nu te indatorezi la maxim, ai voie sa rambursezi anticipat (fara comision daca e dobanda variabila) daca te ajungi. La inceput te poti imprumuta si pentru niste electrocasnice, mai incolo poti lua si o masina in rate - daca te-ai imprumutat la maxim astepti.
    Singura exceptie e daca ai peste 35-40 ani si nu-ti mai da banca pe 30 ani ca iesi inainte la pensie.
    Era o regula pe undeva intr-un studiu Harvard - recomanda ca valoarea creditului la o locuinta sa fie egal cu suma salariilor pe 3 ani. Fiecare poate decide daca se gandeste la 4 sau 5 ani - dar va trebui sa suga burta, fara concedii (scumpe), fara imbolnaviri, fara gadgeturi.


Abonare la comentarii cu RSS

ESRI


Hotnews
Agenţii de ştiri

Siteul Hotnews.ro foloseste cookie-uri. Cookie-urile ne ajută să imbunatatim serviciile noastre. Mai multe detalii, aici.
hosted by
powered by
developed by
mobile version