La ce să mă uit mai atent când compar ofertele băncilor: la nivelul dobânzii? La DAE (Dobânda Anuală Efectivă)? La nivelul ratei lunare? Pe ce perioadă să mă împrumut? La ce e atentă banca atunci când îmi analizează dosarul de credit? Cât timp durează până obțin aprobarea? Oare n-ar fi mai bine să rămân în chirie și să nu mă împrumut? Vor crește dobânzile în perioada următoare? Toate aceste întrebări pe care și le pune un tânăr care vrea să își cumpere o locuință sunt absolut legitime.

Vladimir Kalinov, VP Retail, Raiffeisen BankFoto: Hotnews

HotNews a stat de vorbă cu reprezentanții principalelor bănci comerciale și a încercat să sintetizeze în 7 întrebări esențiale principalele necunoscute atunci când vrei să-ți iei o casă. Azi, răspunsurile oferite de vicepreședintele pe retail al Raiffeisen Bank, Vladimir Kalinov

• 1. La ce trebuie să fiu atent atunci când compar mai multe oferte ale băncilor: la nivelul dobânzii? La cel al DAE? La nivelul ratei lunare? Cum să aleg oferta care mi se potrivește?

Decizia de a lua un credit ipotecar e una pe termen lung si trebuie luata in urma unui proces de informare cat mai aprofundat si apoi cumpanita ca atare. Cercetarea incepe cu ofertele bancilor si cu comparatii si calcule facute pe baza acestora. Sigur ca nivelul DAE ne ofera imaginea de ansamblu a costurilor totale ale unui credit, exprimate ca o pondere, dar numai DAE nu ne va ajuta sa luam decizia cea mai buna. Trebuie sa vedem cat platim lunar si pe cati ani, cat rambursam din credit in suma lunara, cat sunt taxele si comisioanele lunar pentru acest credit. In plus, depinde si de varsta la care luam creditul, de starea civila, daca avem copii sau nu, ce varste au pentru ca vorbim de etape de viata si nevoi. Trebuie sa ne gandim la situatia financiara actuala, cea locative si sa facem o proiectie in viitor. De exemplu, daca alegem produsul de creditare cu dobanda fixa, avem siguranta unor sume fixe lunare pentru o perioada de 7 ani, poate parea mai scump, dar e mai stabil. Pe termen lung s-ar putea sa fie de preferat, fiind predictibila suma de platit, cel putin o perioada lunga de timp. Daca vorbim de acest credit (cu dobanda fixa) trebuie spus ca nu e Noua Casa, ci un credit ipotecar standard.

• 2. Cum să-mi aleg maturitatea creditului: pe maxim posibil ca să am o rată mai mică sau pe 15 ani, dar cu o rată mai ridicată? Ce ar trebui să știu ca să iau decizia cea mai bună?

Se porneste de la situatia financiara actuala - putem plati o rata mai mare pe o perioada de x ani, astfel incat sa nu ne indatoram pe perioada maxima? Daca alegem perioada maxima, vom avea o rata lunara ceva mai redusa si in viitor, daca vom avea resursele financiare necesare, vom putea opta pentru plata anticipata a creditului. In cazul creditului Noua Casa sau a unui credit cu dobanda variabila in general, rambursarea in avans nu presupune plata vreunui comision. Cand ne gandim la un credit de casa, trebuie sa nu uitam ca vin si cheltuieli conexe creditului pentru reparatii, renovari sau mobila. Deci pe termen scurt am avea nevoie de o rata mai mica. Acestea sunt doar cateva dintre situatii care ar putea conta si merita sa le luam in considerare. Fiecare client insa are povestea lui si trebuie sa se gandeasca bine atunci cand ia un credit ipotecar pe termen de 20-25 de ani.

• 3.Cât timp durează decizia de aprobare/respingere a dosarului? E nevoie și de prezența fizică la bancă sau totul merge online?

Legislatia in vigoare nu permite efectuarea tuturor operatiunilor online, insa clientii au posibilitatea sa aplice online pe site-ul bancii pentru obtinerea unui credit, urmand sa fie contactati de reprezentantii bancii pentru continuarea procesului.

Clientii pot obtine foarte rapid (pe loc sau in maxim 24 de ore) pre-aprobarea financiara a cererii de credit valabila 90 de zile – ceea ce le ofera confortul de a-si cauta o casa potrivita. Durata procesului este influentata de analiza documentatiei de catre banca, dar si de disponibilitatea clientului de a prezenta documentele solicitate; in plus, exista si perioada de analiza din partea FNGCIMM.

In cazul in care opteaza pentru achizitia unei locuinte noi, care nu este inca finalizata, clientii ar trebui sa solicite bancii o promisiune de garantare - reprezinta o operatiune prin care banca rezerva pentru un client, care are deja un antecontract semnat pentru un imobil, o suma din plafonul Noua Casa, la Fondul de Garantare, cu indeplinirea anumitor criterii si in anumite conditii, ca urmare a cererii clientului.

• 4. La ce se uită o bancă cu atenție atunci când analizează un dosar și cum aș putea să-i ușurez analiza? Ce acte suplimentare aș putea să depun la dosar sau ce ar trebui să știu/fac ca analiza să fie cât mai rapidă?

Analiza se efectueaza atat pe componenta financiara a clientului (capaitatea de rambursare, loc de munca, situatie familiala etc), cat si pe componenta imobilului ce constituie garantia creditului. Pentru o analiza mai usoara clientul poate pregati documentele imobilului inca de la inceput.

• 5. Inca nu sunt decis dacă vreau să stau in locuinta mea sau sa-mi iau o chirie. Cum pot lua cea mai bună decizie? La ce indicatori ar trebui să mă uit?

Suntem intr-o criza pandemica, lucrul de acasa a devenit obisnuinta, astfel incat trebuie sa avem un spațiu si pentru lucru. Aceste schimbari pot influenta decizia de a schimba casa sau de a accesa un credit imobiliar, de a ne schimba situatia locativa. Alegerea intre chirie sau cumparare de locuinta trebuie sa fie cat mai pragmatica si cat mai realista. De exemplu, sub impulsul imaginii unor “conditii de lux” dintr-un imobil, te poti trezi ca esti peste sau la limita posibilităților financiare si, totodata, necorelat cu etapa ta de viață (departe de scoala copilului sau magazine). Trebuie sa tinem cont de etapa din viata noastra- astept un copil sau ma gandesc sa imi schimb locul de munca sau pe cel unde traiesc. In functie de situatie se poate lua o decizie buna. Nu exista solutia perfecta in general, ci doar adaptata unui context de viata.

• 6. Vor creste dobanzile la imprumuturile ipotecare in anii următori? La ce ne putem astepta?

Trebuie sa tinem cont ca o predictie pe termen chiar si mediu e greu de facut. Vorbim de o serie de incertitudini legate de evolutia crizei medicale, dar si de evolutiile macroeconomice. Dincolo de aceasta realitate, asteptarile noastre pentru 2021 sunt pozitive, atat din punct de vedere macroeconomic, cat si din punct de vedere al dinamicii activitatii de creditare. Costurile de creditare se vor mentine relativ constante si aici ma bazez pe evolutiile de anul trecut, cand chiar daca am avut cresteri ale costurilor operationale si ale unor categorii de riscuri (cibernetice, operationale etc), pretul efectiv al creditelor a intregistrat o tendinta de scadere. Acest fapt s-a datorat reducerii dobanzii de referinta, a unei supralichiditati in piata, dar si a comportamentului responsabil al bancilor.

• 7. Prietenii imi spun sa ma uit care banca imi da cea mai mare suma si acolo sa merg sa solicit imprumutul. E gresit acest sfat? De ce?

Alegerea unui credit ar trebui sa aiba la baza mai mult decat “suma maxima acordata de banca x” si chiar cred ca am depasit perioada in care oamenii gandeau asa. Trebuie sa analizam cuantumul ratei lunare de plata, cat dureaza sa obtinem creditul, consilierea primita din partea personalului bancar, increderea pe care o am in institutia bancara si personalul ei. Pana la urma un credit ipotecar presupune un parteneriat pe termen lung si e una dintre cele mai importante decizii pe care o luam in viata. Conteaza mult oamenii cu care pleci la drum.