​​La ce trebuie să fiu atent atunci când compar mai multe oferte ale băncilor: la nivelul dobânzii? La cel al DAE? La nivelul ratei lunare? Cum să aleg oferta care mi se potrivește cel mai bine? La ce se uită o bancă cu atenție atunci când analizează un dosar și cum aș putea să obțin un scor cât mai bun la bancă? Acestea sunt doar câteva întrebări pe care orice solicitant de credit ipotecare și le pune. Așa că am discutat cu băncile pentru a-ți putea face câteva recomandări.

Case și blocuri de locuințe în BucureștiFoto: Hotnews

Azi, răspunsurile BRD-GSG:

La ce trebuie să fiu atent atunci când compar mai multe oferte ale băncilor: la nivelul dobânzii? La cel al DAE? La nivelul ratei lunare?

Cel mai important diferentiator este DAE (dobanda anuala efectiva ce include toate costurile aferente creditului), iar daca suma imprumutata si perioada difera intre oferte, atunci acesta este singurul indicator. Atunci cand compari oferte cu aceeasi suma imprumutata si aceeasi perioada de rambursare mai poti sa te uiti la suma totala de plata (suma tuturor obligatiilor de plata aferente creditului).

O recomandare extrem de importanta pentru toti clientii este de a alege cu grija intre ofertele din piata si de a nu se uita doar la nivelul ratei lunare, ci si la tipul dobanzii, variabila sau fixa. Un credit cu dobanda variabila poate parea astazi foarte atractiv din punct de vedere al ratei lunare de plata, dar poate sa devina mai greu de platit peste cateva trimestre daca rata lunara creste cu 30%-40% ca urmare a cresterii valorii IRCC.

Iar in cazul creditelor cu dobanda fixa trebuie analizata cu atentie perioada de dobanda fixa (in piata sunt banci care ofera dobanda fixa pe o perioada mai scurta de timp si banci care ofera o dobanda fixa pe o perioada mai lunga). Recomandam sa se aleaga perioada de dobanda fixa si in functie de perioada estimata de rambursare credit (daca, de exemplu, exista posibilitati de rambursare in 8 sau 15 ani, atunci o dobanda fixa 8/15 ani ar fi foarte potrivita).

Cum să-mi aleg maturitatea creditului: pe perioada maximă permisă ca să am o rată mai mică sau pe o scadență mai redusă, dar cu o rată mai ridicată? Ce ar trebui să știu ca să iau decizia cea mai bună?

Alegerea unei perioade cat mai scurte de creditare este mai avantajoasa deoarece per total ajungi sa platesti mai putina dobanda pe perioada de creditare, insa totodata poate fi riscanta in situatia in care te confrunti la un moment dat cu o situatie in care veniturile tale se diminueaza. O varianta mai buna este sa accesezi creditul pe perioada maxima posibila, astfel vei avea o rata lunara mai mica si, in cazul in care ai disponibilitati, sa faci rambursari anticipate. Reamintim ca, in cazul rambursarii anticipate pentru creditele garantate cu ipoteca, comisionul este zero.

Cât timp durează decizia de aprobare/respingere a dosarului? E nevoie și de prezența fizică la bancă sau totul merge online?

Daca vorbim despre credite acordate prin produsele standard de creditare ipotecara, aici timpul de procesare este considerabil mai scurt. Se poate finanta un dosar in aproximativ 1-2 saptamani, daca imobilul este identificat

In cazul creditelor Noua Casa, pe langa timpul necesar identificarii imobilului, se realizeaza evaluarea acestuia si se analizeaza inclusiv dosarul juridic, dar se adauga si timpul pe care il petrece dosarul la Fondul de Garantare (FNGCIMM). In medie, acesta este de aproximativ 1,5 - 2 luni.

Pentru toate tipurile de credit este nevoie de prezenta fizica la banca pentru initierea dosarului de credit si pentru semnarea contractelor.

La ce se uită o bancă cu atenție atunci când analizează un dosar și cum aș putea să obțin un scor cât mai bun la bancă? Ce acte suplimentare aș putea să depun la dosar sau ce ar trebui să știu/fac ca analiza să fie cât mai rapidă?

In analiza unei cereri de credit, banca ia in calcul mai multe elemente printre care: vechimea și stabilitatea la locul de muncă, constanta veniturilor, existența unui istoric de creditare, modul în care au fost rambursate creditele deținute până în prezent etc.

Analiza veniturilor este foarte simpla in cazul in care ai venituri din salarii ce sunt raportate la ANAF. Este necesar doar sa fii de acord cu interogarea bazei de date ANAF, iar datele sunt disponibile pe loc.

Un alt aspect analizat de banca este imobilul adus in garantie. De aceea trebuie sa te asiguri ca poti prezenta la banca actele de proprietate aferente acestuia. Astfel, este important sa obtii de la proprietarul imobilului lista completa de documente solicitate de banca, pentru ca sa nu existe ulterior intarzieri pe fluxul de aprobare.

Vor creste dobânzile la împrumuturile ipotecare în 2022 /2023? Să aplic pentru un credit acum sau să mai aștept?

Dobanzile creditelor ipotecare sunt strans legate de evolutia indicelui IRCC (in cazul creditelor cu dobanda variabila in lei), dar si de evolutia generala macroeconomica. Pe parcursul derularii unui credit ipotecar pot fi atat perioade de crestere accentuata a dobanzilor (cum a fost perioada 2017-2018 de exemplu), cat si perioade de scadere.

O abordare prudenta, indiferent de tipul de credit ales, este sa nu te indatorezi la maxim. Mai ales pentru creditele cu dobanda variabila este recomandat sa iei in calcul si eventuale cresteri ale ratei lunare cauzate de cresterea IRCC. In acest sens, o alternativa viabila este sa accesezi un credit cu dobanda fixa pe o perioada mai lunga de timp (BRD de exemplu ofera credite cu dobanda fixa pe 8 ani, 15 ani sau chiar 30 de ani). In felul acesta esti protejat de eventuale variatii ale indicilor de referinta.

Încă nu știu dacă să îmi iau o locuință sau să rămân în chirie. Cum pot lua cea mai bună decizie? La ce indicatori ar trebui să mă uit?

Ar trebui sa iei in calcul mai multi factori: intentia ta de a ramane in acelasi oras pentru o perioada mai lunga de timp (daca nu intentionezi sa ramai foarte mult intr-un loc poate nu este cazul sa iti iei un credit ipotecar), asteptarile tale privind piata imobiliara (daca ai asteptari de crestere, luarea unui credit poate fi o investitie de viitor, prin prisma cresterii valorii proprietatii), nivelul cheltuielilor cu chiria din prezent versus valoarea unei eventuale rate (daca sunt similare, poate fi o idee mai buna sa iti achizitionezi o casa prin credit).

Tinand cont de situatia prezenta, cand facturile la utilitati au crescut, recomandam de asemenea achizitia unei locuinte verzi. In cazul acestui tip de locuinte, consumul de energie pentru incalzire, costurile cu apa calda, aerul conditionat si iluminatul sunt considerabil reduse fata de un imobil standard.

Prietenii îmi spun să caut banca (virgulă) care îmi asigură mare sumă împrumutată și acolo să solicit împrumutul. E greșit acest sfat? De ce?

Atunci cand alegi un credit este important sa alegi atat in functie de suma pe care ti-o ofera banca, dar si in functie de costurile creditului. O suma mare a creditului, care are insa asociate niste costuri mult mai mari (DAE mai mare) decat la alte banci, nu este recomandabila. De asemenea, este mai prudent sa ai si tu o contribuitie la achizitia imobilului, valoarea avansului este importanta nu doar pentru ca demonstreaza seriozitatea si implicarea ta, ci inclusiv din perspectiva ofertelor de dobanda la care te califici. Sunt banci care ofera dobanzi mai mici daca avansul prezentat de client este peste anumite valori procentuale. Asadar, incepe sa economisesti pentru investitia in casa ta.