În Cluj-Napoca prețurile de vânzare ale apartamentelor s-au apreciat cu 80%, în termeni reali, în perioada 2015 - 2021, depășind creșterile salariului mediu net (de 74%). Și în celelalte trei orașe mari analizate de ValorEasy (București, Iași și Timișoara) prețurile au crescut, dar nu au depășit creșterile salariilor.

Bloc de locuinteFoto: Słonecznik bulwiasty/ Wikimedia Commons

Creșterea substanțială a unităților noi livrate în ultimii ani a ajutat piața din București să estompeze inflația de preț pentru locuințe. Aceasta nu a depășit 44%, comparativ cu anul 2015 (dintre cele 4 orașe mari este cea mai scăzută valoare înregistrată a indicelui prețului de vanzare). În aceeași perioadă, în București salariul real a crescut cu 54%.

În Timișoara salariul real a crescut mai mult decat în București, comparativ cu 2015, cu 62%. În același timp, prețul de vanzare a cunoscut o majorare de 47%.

Cea mai mare discrepanță este înregistrată în Iași. Aici, deși salariul net a crescut în termeni reali cu 74%, prețurile de vânzare au înregistrat o expansiune lentă, de doar 49%, în aceeași perioadă.

În primul trimestru din 2022 cererea de locuințe și-a reluat creșterea, după stabilizarea din ultima parte a anului 2021

2021 a fost anul cu cea mai intensă activitate de tranzacționare din ultimii 5 ani (cererea depășind 180.000 de unități individuale vândute la nivel național, o creștere anuală de 49%). Cu toate acestea, în ultimul trimestru din 2021 cererea a stagnat comparativ cu 2020, înregistrându-se un număr similar de unități individuale vândute cu anul precedent (48.000, sursa ANCPI).

La nivel national, în primele 3 luni din 2022 cererea de locuințe și-a reluat creșterea, un plus de 7% comparativ cu primul trimestru din 2021, deși, în mod obișnuit, începutul de an este perioada cu activitatea de tranzacționare mai puțin intensă.

În primul trimestru s-au vândut 42.657 de unități individuale la nivel național, comparativ cu perioada similară din 2021 când s-au vandut 40.043 unități. Creșterea a fost susținută de București, împreună cu județele Timiș și Constanța, cu creșteri de 20%, 30%, respectiv 5% față de trimestrul întâi din 2021. Celelalte județe importante au înregistrat scăderi ale unităților vândute, cea mai importantă fiind înregistrată în județul Iași, -8%.

Prețul mediu de tranzacționare în marile orașe continuă să crească, conform estimărilor de la începutul anului

Dorel Niță, director executiv ValorEasy, evaluator autorizat: “O problema acută a pieței este deficitul de locuințe disponibile la vânzare în piața secundară. Acest lucru a condus la majorări semnificative de preț în ultimii ani. Prețul mediu de tranzactionare al apartamentelor și caselor din piețele secundare, monitorizate permanent de ValorEasy, a crescut și în primul trimestru al anului curent cu până la 11% comparativ cu anul anterior (Cluj-Napoca și Timișoara). Locuințele noi au cunoscut majorări anuale cu până la 14% (Timișoara)”

În piața secundară, Cluj-Napoca și Timișoara au cunoscut cel mai semnificativ avans anual, 11%, urmate de București, 7%, respectiv Iași, aproximativ 5%. Prețul mediu de tranzactionare al apartamentelor în piața primară s-a majorat cu valori cuprinse între 6% (București) și 14% (Timișoara).

În clasamentul național al prețurilor nu au survenit modificări de poziție, Cluj-Napoca ocupă în continuare primul loc (1.750 de euro pe metru pătrat util apartamente vechi și 2.020 de euro apartamente noi), la distanță de București (1.550 de euro pe metru pătrat util apartamente vechi și 1.750 de euro apartamente noi). Cele două orașe sunt urmate de Timișoara și Iași.

În pofida rezultatelor bune de până acum, crește incertitudinea privind evolutia pieței în următoarele luni

În vânzările raportate la ANCPI sunt incluse imobilele tranzacționate, care nu includ rezervările sau antecontractele semnate recent de cumpărători cu dezvoltatorii de ansambluri rezidențiale. Prin urmare, nu se vede impactul creșterii volatilității pieței imobiliare din ultimele luni.

Diverși factori externi pot avea un impact negativ asupra pieței, în urmatoarele luni, de exemplu:

  • Inflația a crescut rapid, depășind pragul de 10% și se va menține ridicată în acest an. Conform proiecțiilor BNR, nu vom vedea o scădere a inflației decât, cel mai probabil, in 2023. Inflația are un impact asupra pieței imobiliare atât direct, prin creșterea prețurilor materialelor de construcție, cât și indirect, prin scăderea accesibilitatii. Prin accesibilitate, înțelegem bugetul real disponibil pentru achiziția locuinței din cauza creșterii prețurilor bunurilor și serviciilor esentiale, precum alimente, medicamente și servicii medicale, utilități.
  • Câştigul salarial mediu net a fost 3.721 lei în luna februarie a acestui an. Comparativ cu luna februarie a anului precedent, acesta a crescut cu 10,6%, dar salariul real a crescut cu doar 1,9% în aceeași perioadă.
  • Odată cu creșterea progresivă a dobânzii la creditele ipotecare va fi mai dificilă achiziționarea locuințelor prin credit. În acest moment IRCC este de 1,86%, la care se adaugă marja fixă a băncii. Trimestrul următor IRCC va fi 2,6% și cel mai probabil va sări de 3,5-4% în ultima parte a anului. La un apartament cu 2 camere de 70.000 de euro (avans 15% și credit ipotecar de 295.000 de lei pentru 30 de ani), diferența de plătit pentru rata lunară va depăși 370 de lei la sfârșitul anului, o creștere de 24%.

Indicele prețului de vanzare a fost calculat ca raport între indicele prețului de tranzacționare pe metru pătrat util din fiecare municipiu și indicele general al prețurilor de consum, la nivelul fiecărui an, anul 2015 fiind anul ales ca bază 100. Sursa datelor: ValorEasy

Unități individuale vândute. Potrivit legislației românești privind documentația cadastrală și cartea funciară, pentru înscrierea unui condominiu se întocmesc trei cărți funciare: una pentru imobilul teren, una pentru construcție (imobilul colectiv), respectiv o carte funciară individuală pentru fiecare proprietate exclusivă (care poate fi un apartament sau un spațiu cu o altă destinație decât cea locativă). Estimăm că cel puțin 80% din unitățile individuale sunt apartamente. Sursa datelor: ANCPI

Piața primară și piața secundară

În timp ce piața primară este locul unde proprietățile nou construite sunt vândute pentru prima dată de dezvoltatorii imobiliari, piața secundară este piața în care proprietăți existente sunt vândute de către proprietari, după ce au fost achiziționate de la dezvoltatori sau de la alți proprietari.