În Franța, Societe Generale și Credit du Nord au sistat acordarea de credite imobiliare prin intermediul brokerilor din cauză că nu mai sunt rentabile. În SUA, potrivit Mortgage Bankers Association, profitul pentru un credit imobiliar a scăzut de la 3.300 USD la 2.000 USD. Creditele ipotecare nu mai sunt profitabile azi, spune un oficial francez, iar băncile ar pierde între 5.000 și 25.000 de euro/ dosar, dacă l-ar accepta, scrie Le Particulier. HotNews a stat de vorbă cu bancheri centrali și comerciali din România pentru a vedea cât de profitabile sunt la noi creditele ipotecare.
Odată cu creșterea dobânzilor, debitorii își văd puterea de cumpărare (inclusiv cea imobiliară) erodată, dar nici băncile nu stau pe roz.
Ce spun bancherii comerciali
În cazul creditelor date prin Prima Casă, acestea sunt foarte puțin profitabile. De asta la început nu s-au aruncat toate băncile; studiile interne de profitabilitate ieșeau prost. Dai creditele cu dobândă mică, cu o birocrație consistentă în spate (care costă și ea), dar multe bănci au intrat în program pentru că altfel pierdeai o felie din piață, și indiferent de cât de puțin câștigai, era important să fii acolo.
Dacă nu intrai, lua altul acea felie. Iar pe lângă creditul în sine, banca mai vindea și alte produse- o asigurare, un card...
Calculul privind rentabilitatea creditelor imobiliare e destul de complicat. Se face nu pentru un credit, ci pe portofolii de credite. Se iau de pildă 10.000 de asemenea credite. Ai cheltuieli cu politica de risc, în primul rând. Pentru cele 10.000 de credite ipotecare ai nevoie de 7 analiști de risc, ai nevoie de o perioadă de timp legată de procesarea dosarelor. Pe urmă, ai nevoie de monitorizare din 5 în 5 ani sau din 3 în 3 ani. Mai e apoi asigurarea pe întreg portofoliul de credite. Iar dacă vine o criză și neperformanța crește, mai calculezi provizioanele cerute de BNR”, spune unul din bancherii cu care HotNews a discutat.
Alt bancher comercial: Uneori lucrăm cu marje negative
Marjele pe creditele noastre ipotecare sunt foarte foarte mici (ca să înțelegi mai bine ce înseamnă asta, putem spune că lucrăm cu marje de aproximativ 0,75-1%). Mai mult, în cazul creditelor cu dobândă fixă în prima perioadă de acordare, lucrăm cu marje negative”, explică pentru HotNews un alt bancher comercial. Practic, odata cu creșterea ratelor de dobândă și a randamentelor titlurilor de stat, piața din Romania nu a transferat aceste creșteri către clienți în nivelul dobânzilor fixe la creditele imobiliare, mai adaugă acesta.
În piața românească ai parte și de situații nemaîntâlnite. Există bănci care acordă credite ipotecare cu dobânzi de 6.5% sau 6.99% dobândă fixă în primii 5 ani, iar la depozitele la termen pe 12 luni platesc circa 8,5%.
Pentru bancherii comerciali, mirajul vine din altă parte
În termeni de profitabilitate pentru o bancă comercială din România, un credit imobiliar poate fi la limita profitabilității financiare.
Dar el are și o calitate mai discretă: este un produs – ancoră, care fidelizează clientul și, cel mai adesea, contribuie la cross-selling. „Dacă banca îți gestionează corect clientul cu credit imobiliar, există toate șansele ca acel client să rămână în bancă mult timp după ce va rambursa creditul”, explică un alt bancher cu care HotNews a discutat.
Cum se vede profitabilitatea creditelor ipotecare românești dinspre BNR. Ce spun oamenii lui Isărescu
În cadrul Băncii Naționale se fac frecvent analize privind factorii care determină profitabilitatea sectorului bancar, unele materiale fiind publicate chiar pe site-ul BNR. Conform unei analize care își propune să privească profitabilitatea pe linii de afaceri (a se vedea caietului de studii BNR nr.59/ 2022 - "Determinanții marjelor de dobândă în sectorul bancar românesc și central est-european", portofoliul de credite ipotecare nu reprezintă principalul motor al profitabilității, activități precum acordarea de credite de consum, atragerea de depozite sau cumpărarea de titluri și deținerea lor până la scadență fiind semnificativ mai profitabile.
„De-a lungul unui ciclu economic, profitabilitatea creditelor ipotecare acordate de instituțiile de credit din România poate fi considerată scăzută. Acordarea de credite ipotecare este însă mai puțin costisitoare pentru bănci (din punct de vedere al cerințelor de capital), contribuind totodată la îmbunătățirea indicatorilor de lichiditate”, a transmis HotNews Florian Neagu, adjunctul Direcției de Stabilitate din cadrul instituției coordonate de Isărescu.
Din documentele publicate de BNR reiese că marjele de profit asociate creditelor ipotecare sunt reduse. Pentru segmentul societăților nefinanciare, marjele de profitabilitate relativ reduse, chiar şi negative, arată că există spațiu de manevră limitat pentru o reducere mai pronunțată. Între factorii care contribuie la creşterea dinamicii marjei nete de dobândă pentru creditele ipotecare se numără calitatea portofoliilor băncilor, nivelul ratei de neperformanță, rata inflației sau ratele dobânzilor interbancare. În contrast, un nivel ridicat al rentabilității, avansul economic, dinamizarea cererii de credite, precum şi îmbunătățirea sentimentului economic determină scăderea variației marjei nete de dobândă în România.
În concluzie, piața creditelor ipotecare din România, dacă e să o comparăm cu aceeași piață din alte țări dezvoltate arată că suntem încă departe de ceea ce se cheamă instrumente moderne de finanțare a ipotecilor. Ceea ce înseamnă că nu va dura foarte mult până să ajungem acolo.
3
12
