
Noul indice al preturilor proprietatilor imobiliare la care lucreaza in prezent
Institutul National de Statistica (si care va fi gata in urmatoarele saptamani) se va calcula printre altele in functie de
starea de intretinere,
sursele de incalzire si de
calitatea vecinatatilor, au declarat surse din INS pentru HotNews.
- Tranzactiile intre rude sunt eliminate pentru a nu distorsiona indicele final
Potrivit acestora, proiectul se deruleaza conform protocolului de colaborare dintre INS, UNNPR si BNR. “Pe parcursul anului 2009 s-a desfasurat colectarea preturilor imobilelor tranzactionate si inregistrate de birourile notariale de pe intreg teritoriul tarii. Informatiile se refera atat la pretul tranzactionat cat si la o serie de caracteristici fizice -tipul locuintei, suprafata, anul constructiei, confort , stare de intretinere, surse de incalzire, materiale de constructie, calitatea vecinatatilor etc., au mai spus reprezentantii INS.
- Statisticienii se intreaba daca 2009- anul de baza- este relevant
Acestia au mai declarat pentru HotNews.ro ca in prezent cauta cea mai buna metoda de calcul pentru ca rezultatele sa reflecte cat mai fidel realitatea. “Din tranzactiile care au loc, trebuie sa le eliminam de pilda pe cele dintre rude. Acestea sunt nerelevante pentru ca au loc la preturi mai mici decat ale pietei si distorsioneaza imaginea de ansamblu”, au explicat oficialii INS. O alta dilema a statisticienilor e legata de anul de la care se porneste. “Anul 2009 s-a caracterizat printr-o scadere semnificativa a numarului de tranzactii imobiliare comparativ cu anul anterior, ca efect al crizei economice. In acest context, o problema majora care trebuie luata in seama este daca el este suficient si relevant ca an de baza”, mai spun reprezentantii INS.
- In prezent se folosesc doua metode. La final, va ramane cea mai relevanta
Dilema este cu atat mai insemnata cu atat mai mult cu cat 2009 este primul an de colectare si va constitui baza de pornire pentru sistemul de indici ai proprietatilor imobiliare fata de care se vor face comparatiile in urmatorii ani. Tehnic vorbind, metodele avute in vedere de INS pentru calcul indicelui de pret imobiliar sunt metoda stratificarii si metoda hedonica. In functie de rezultatele obtinute prin fiecare metoda, impreuna cu notarii si cu specialistii BNR va fi aleasa metoda cu cea mai ridicata relevanta din punct de vedere statistic. Primele rezultate privind indicele preturilor proprietatilor imobiliare vor fi disponibile dupa finalizarea analizei, validarii si prelucrarii datelor pentru trimestrul 1 2010.
Chiar poti gasi niste sfaturi pentru cumparatori.
In mod evident pentru developeri, si deci si pentru potentialii lor clienti, nu conteaza de loc vecinatatea unui parc, linistea, existenta unor mijloace de transport in comun, sau siguranta copilului, ca doar de aia ai bodyguard, nu o sa il lasi sa iasa singur!
Exemplu: indicele BREI folosit pentru Bucuresti este bazat PE PRETUL DE STRIGARE. Pretul real de tranzactionare este cu mult, mult mai jos (undeva intre 20-30% mai jos).
Tocmai de asta au si amanat ani si ani de zile acest indice bazat pe datele reale de tranzactie. Ca altfel e plina piata de indivizi in Bucuresti care cer 1000-1200 euro/mp pe un bloc de 40 de ani intr-un cartier dormitor. Dar asta nu inseamna ca ala e pretul real in Bucuresti, adica pretul unde oferta sa intalneste cu cererea SOLVABILA.
Daca INS nu publica si datele brute ci doar pe cele ajustate/ masate, atunci sper ca cineva cu dare de mina sa actioneze in instanta INS pentru a obliga INS sa reespecte legea.
Preturile din grila notarului in 90% din cazuri nu au legatura cu realitatea,adica acele valori nu reflecta valoarea de piata.
Pe unii ii avantajeaza acele grile si pe altii ii dezavantajeaza.Valoarea unui imobil nu se poate stabilii asa la gramada,fiecare imobil are particularitatile lui,nici chiar 2 apartamente situate in acelasi bloc si avand suprafete identice nu pot avea aceiasi valoare,diferentele sunt date de gradul de finisare,de calitatea finisajelor,de etaj,de orientarea ferestrelor,de pozitionare pe colt sau nu,de calitatea vecinilor din apartamentele invecinate,are sau nu fereastra la baie,de interesul cupmaratorului pentru acel apartament, precum si de destinatia apartamentelor invecinate.Sa nu mai vorbim de case acolo sunt si mai multe diferente.In practica am intalnit si cazuri in care se vindea un teren cu 10euro/mp si in grila notarului valoarea era de 50eur/mp,iar persoanele implicate in tranzactie respectiv vanzatorul si cumparatorul au fost obligate sa plateasca taxe la valoarea din grila notarului adica de 5 ori mai mari,degeaba au incercat ei sa prezinte notarului un raport de evaluare intocmit de evaluatori autorizati pentru ca legea nu permite acest lucru.Am intalnit si cazul in care pe teren exista o locuinta relativ noua de 250 mp,iar in acte o locuinta veche de 70 de ani.
1) zona (centru dar retras totusi)
2) anul constructiei si materiale (caramida, monolit, structura pe cadre si atat)
3) pretul (cu cat e mai jos cu atat te poti trezi cu vecini cu probleme - manele; restante; intr-un cuvant tiganeala...deci, nici prea jos ca ti-o iei; vecinii se selecteaza prin pret iar unul colorat cu bani nu va sta niciodata la bani)
4) Acces la mijloace de transport in comun/ loc parcare
5) Etaj; intermediar (niciodata parter)
6) Orientarea (spre sud de preferinta)
7) Bloc Mixt
8) Perspective imdiate in zona
9) Facilitati in zona (parc, scoala, spital, centru comercial)
A...si sa nu uit; pretul de la notar nu a fost niciodata cel real:)
Asa ca indicele sa si-l tina; e pentru fraieri cine stie ce si cand sa cumpere nu are de ce sa isi roada de sub unghii niciodata