Cat de stransa este legatura intre factorii demografici si valoarea activelor, in special preturile caselor? Un grup de cercetatori un economist din cadrul Bancii Reglementelor Internationale, Elod Takats a publicat chiar zilele trecute un studiu pe aceasta tema. Ideea e ca îmbătrânirea populaţiei afecteaza consistent preţurile activelor. Un model mic si plin de calcule integrale este folosit pentru a arăta că factorii demografici alaturi de cei economici trag dupa ei preturile activelor şi în special, preţurile caselor, scrie Dan Popa pe blogul lui.

Analiza sugerează că preţurile caselor se vor confrunta cu schimbari substanţiale în următorii patruzeci de ani. Drept e ca analiza lui Elod trebuie citita cu o oarecare prudenta. Estimarile demografice sunt putin riguroase. Schumpeter avea dreptate in 1943 cand spunea ca previziunile de populaţii viitoare, incepand de la cele facute in secolul al XVII-lea, au fost practic întotdeauna greşite. Aceste estimări ale economistului BIS nu sunt

impact demografic

Foto: Hotnews

previziuni ale preţurilor caselor, ci doar estimări ale impactului demografic asupra preţurilor la locuinţe. Intrucat o serie de alţi factori afectează aceste preţuri, miscarile lor pot fi foarte diferite de cele implicate de factorii demografici.

Drama e insa alta, cel putin in ceea ce priveste Romania. Gospodăriile, instituţiile private şi publice au acumulat datorii substanţiale în ultimii ani. Activele finanţate prin această datorie ar putea fi supuse unei presiuni pe termen mediu si lung, iar evolutia viitoare a preturilor ar putea complica mecanismul de corectie a poziţiilor de îndatorare financiare.

În plus, două efecte sunt strans legate de îmbătrânire, prin prisma cheltuielilor fiscale. În primul rând, îmbătrânirea va spori cheltuielile guvernamentale, în special de pensii şi de sănătate. În al doilea rând, îmbătrânirea populaţiei va încetini creşterea economică, asa cum va incetini creşterea ofertei de muncă. Ambii factori vor exacerba problemele datoriei guvernamentale. Asta ca sa nu mai spun ca preţuri mai mici ale activelor implică o presiune suplimentara pe ratele dobânzilor, facand sustenabilitatea datoriei publice si mai dificila… Dar sa revenim la batrani si case.

Calculele lui Elod sunt facute in baza unui model regresiv cu date privind preturile locuintelor din cadrul a 22 economii avansate, spectrul de date intinzandu-se între 1970 şi 2009. Estimările, dupa cum aratam, arată că factorii demografici afectează preţurile în mod semnificativ. Combinând rezultatele cu proiecţiile

real house prices change

Foto: Hotnews

populaţiei (proiectii ONU), Elod sugerează că îmbătrânirea populaţiei va duce la scăderea substantiala a preţurilor caselor. Calculele arata ca imbatranirea populatiei a miscat cu circa 80 de puncte de bază intr-un an preturile caselor din SUA şi cu mult mai mult în Europa şi Japonia.

Îmbătrânirea este globală. Economiile avansate imbatranesc rapid, iar economiile emergente par a le urma strâns. Ponderea celor batrani in totalul celor ce muncesc este de aşteptat să se dubleze în Statele Unite până în 2050, iar in alte tari drama este si mai mare. Germania şi Japonia sunt cele mai cunoscute exemple, dar îmbătrânirea nu se limitează la economiile avansate. China va fi mai în vârstă, în termeni de vârstă medie, decât în Statele Unite până în 2025. Apare firesc întrebarea: Ce se va întâmpla cu preţurile activelor? Imbătrânirea populaţiei va conduce la o topire globala preţurilor activelor?

Teoria economică, utilizand o combinaţie intre ipoteza ciclului de viaţă şi alte asemenea teorii sugerează faptul că îmbătrânirea are un impact direct asupra preţurilor activelor. Ipoteza ciclului de viaţă afirmă că modelele de consum de economisire variază cu vârsta: Persoanele împrumuta atunci când sunt tineri si isi achita la middle age, datoriile. Tinerii strang active pentru batranete, in vreme ce batranii renunta la active pentru a-si finanta mai usor batranetile. Cand preponderenta e generatia tanara, preturile suie. Cand batranii sunt mai multi, preturile scad.

preturile locuintelor

Foto: Hotnews

Ei, Elod spune ca desi îmbătrânirea populaţiei va afecta în mod semnificativ negativ preţurilor activelor, o criza a preţurilor activelor (asa cum au prezis-o Mankiw şi Weil in 1989) este puţin probabila.

Pe baza analizei, preţurile activelor la nivel mondial s-ar putea confrunta cu o revenire de pana la un punct procentual pe an, mai putin decat in cazul tarilor neutre din punct de vedere demografic. Yoo (1997) leaga în mod explicit îmbătrânirea de preţurilor activelor şi arata cum si cu cat miscarile demografice genereaza modificari de joasă frecvenţă ale preţului. Imbătrânirea scade preţul capitalului, asta e evident.

Exista cercetatori care s-au concentrat pe efectul imbatranirii asupra pietei preturilor activelor bursiere (Geanakoplos, in 2004) costul capitalului (Auerbach şi Kotlikoff ) sau al pietei salariilor (Auerbach, 1987).

demographic impact

Foto: Hotnews

În ultimii 30 de ani, în anii activi din generaţia Baby Boomer, preţurile activelor au crescut masiv. Teoria postuleaza ca in asemenea situatii, economiile « boomers “, vor fi sub presiune, mai ales atunci cand această generaţie se va retrage şi va începe să vândă activele sale generaţiilor care vin din urma.

Un procent mai mare al PIB-ului real pe cap de locuitor corespunde cu preturi in jurul unu la sută mai mare al pretului mediu din real state. În mod similar, o crestere a numarului populaţiei cu un procent implică o crestere medie de 1% a pretului mediu din real estate.

Citeste si comenteaza pe blogul lui Dan Popa