EFG Eurobank a lansat setul propriu de indici de pret ai proprietatilor imobiliare

Miercuri, 16 februarie 2011, 11:21 Economie | Finanţe & Bănci

EFG Eurobank Property Services România a lansat miercuri Indicii de Preţ pentru proprietăţile imobiliare de tip rezidenţial - un instrument folositor in cazul reevaluarii portofoliului de garantii imobiliare de pilda. “Deţinem indici trimestriali şi anuali pentru piaţa din România din ultimii 6 ani. S-au calculat în total 21 de serii de indici pentru 8 diviziuni ale ţării, 11 oraşe principale, 2 segmente ale Capitalei şi un număr de valori agregate generale, folosind metoda hedonică”, a explicat Dimitra Marini, Director General al EFG Eurobank Property Services.

“Aceşti indici ne vor ajuta foarte mult să înţelegem mai profund situaţia actuală a pieţei imobiliare şi să monitorizăm mai bine fluctuaţiile preţurilor. Când indicele este aplicat unui grup de active, el permite obţinerea imediată de rezultate şi înţelegerea fluctuaţiei valorilor", a declarat  Dimitris Andritsos, CEO al Eurobank EFG Property Services, compania mamă din Grecia.

• Volumul crescut de evaluări a permis crearea unei baze de date a tranzacţiilor rezidenţiale, folosind evidenţele bancilor.
• Unul dintre aspectele fundamentale cu care se confruntă investitorii în active imobiliare este reprezentat de informațiile limitate despre prețurile pieței. Chiar și când există indicatori disponibili bazați pe o metodologie solidă, utilitatea acestora este compromisă atunci când se face referire la zone geografice mai restrânse, lăsând întotdeauna un gol de informații între active specifice și tendințele mai ample ale pieței.
• Modul neclar de stabilire a prețurilor pieței este o problemă întâmpinată de investitorii locali și străini, ceea ce limitează eficiența pieței. Acesta pare să fie cazul mai multor piețe imobiliare rezidențiale europene și de asemenea al unor produse investiționale colaterale, cum ar fi portofoliile ipotecare și produsele asociate.
• Piețele rezidențiale din zona sud-est europeană se află în categoria piețelor cel mai puțin transparente, cu mici diferențe între ele. O privire mai atentă asupra motivelor care au împiedicat dezvoltarea unor astfel de indicatori la standarde înalte în piețele rezidențiale emergente din Europa arată lipsa de înregistrări demne de încredere ale prețurilor tranzacțiilor.
  
• Impozitele mari pe tranzacții stimulează declararea unor prețuri mai mici decât cele reale. Pe de altă parte, instituțiile care acordă credite ipotecare se bazează pe evaluări profesionale ale garanțiilor pentru estimarea realistă a valorii activului. 
• EFG Eurobank Property Services Romania a mobilizat o rețea de experți in-house de la birourile din
  

  indici anuali

  Foto: EFG Properties
  București precum și de la biroul EFG Eurobank Ergasias Property Services din Atena in scopul dezvoltării „Indicilor Rezidenţiali” pentru România. Baza de date inițială, constând din câteva mii de măsurători, a fost realizată prin analiza evidențelor Bancpost privind garanțiile, în ceea ce privește o varietate largă de caracteristici calitative.
  
• S-au calculat un total de 21 de serii de indici anuali și trimestriali pentru 8 diviziuni ale țării, 11 orașe principale, 2 segmente ale Capitalei și un număr de valori agregate generale, folosind metoda „hedonică”. Demersurile au avut rezultate statistice satisfăcătoare care au atins așteptările experților din domeniu implicați în proiect. Cele patru ediții trimestriale ale indicilor care au avut loc începând cu primăvara anului 2010 au acoperit până acum perioada 2005-2010 cu un flux constant de date noi.

Metoda de estimare folosita este metoda "hedonica", care are la baza o functie de regresie prin care se masoara corelatia dintre variabila dependenta (pretul tranzactiei) si caracteristicile reprezentative pentru formarea preturilor proprietatilor rezidentiale. Metoda identifica factorii de pret pe baza premisei ca valoarea bunului este determinata de caracteristicile interne ale acestuia si de factorii externi care-l influenteaza. Spre exemplu, utilizand aceasta metoda, pretul unei locuinte este determinat de caracteristicile sale (marime, infatisare, starea fizica etc.), dar si de cele ale vecinatatilor (accesibilitate spre zonele comerciale, institutii de invatamant, nivelul poluarii, valoarea caselor vecine etc.). Practic, metoda regresiei hedonice apreciaza gradul in care fiecare dintre elementele de mai sus afecteaza alcatuirea pretului real.

INS a lansat si el un indice asemanator, asa cum Colliers isi are indicele propriu. Mai toate statele membre UE utilizeaza un asemenea indice. Franta are seloger.com, in Marea Britanie exista rightmove.co.uk, iar in Spania indicele fotocasa.es. In paralel cu acesti indici, mai circula indicii oficiali, elaborati fie de notari, fie de Statisticile nationale.