ZONA DE CONFORT

Cum îți „fură” dezvoltatorii imobiliari lumina din casă (sau ce înseamnă blocuri cât mai mari pe suprafețe cât mai mici)

de Radu Negoiță     HotNews.ro
Sâmbătă, 20 noiembrie 2021, 10:34 Economie | Imobiliar


Blocuri in New York
Foto: Alamy / Profimedia
Am vorbit, într-un articol precedent al seriei „Zona de confort” despre importanța luminii naturale directe. Tema razelor solare care ajung sau nu în casă este foarte des abordată când vine vorba de calitatea locuirii din blocurile noi. Evident că nu de hatârul scenariilor de principiu, ci pentru că și aici apar probleme. La cererea cititorilor acestei rubrici vom trata acum și acest subiect.

În ciuda pandemiei, 2021 a adus și o supraîncălzire a pieței imobiliare. Cum cererea este acum mare și prețurile sunt pe măsură. Întrebarea ar fi: ce cumpărăm totuși de banii pe care-i dăm dezvoltatorilor imobiliari? HotNews.ro împreună cu arhitectul Radu Negoiță lansează "Zona de confort", o serie educativă prin care încercăm să-i ajutăm pe români să înțeleagă la ce anume să fie atenți atunci când fac o achiziție imobiliară.

Sunt încă încrezător că apartamentele noi din România nu vor avea niciodată parte de bezna cartierelor din orașele aglomerate ale Europei de secol XIX, dar asta nu înseamnă că nu putem pierde o parte din avantajele cu care am avut timp să ne obișnuim.

Densificarea deja se întâmplă și are, în parte, o evoluție necontrolată. Lipsa normelor de aplicare ale unei părți a legislației care se ocupă cu locuirea în orașe face ca mulți dintre tinerii care cumpără la periferie (dar nu numai) să aibă parte de apartamente mai întunecoase decât cele ale părinților.

Creșterea densității construcțiilor are la bază aceeași problemă care face apartamentele să fie mai strâmte decât ar trebui: lipsa implicării inteligente a statului în ecuație.

Detaliez: când dezvoltatorii își cresc business-ul, extinderea se face în continuarea primei ctitorii (de obicei, cei aflați la început construiesc pe terenuri virane, la marginea orașelor, unde terenul este încă ieftin). După primul bloc, dezvoltatorul cumpără terenul vecin și se ocupă de următoarele – mai mulți mp vânduți, profit mai generos.

Aici mâna invizibilă a legii ar putea să se facă simțită dacă rotițele birocratice ar fi fost asamblate în ordinea corectă la momentul potrivit. Sigur că există condiționări impuse de autorități, dar unele dintre ele sunt fum de țigară.


Orice dezvoltator cunoaște cuvântul magic care relaxează restricțiile cele hapsâne: PUZ. Planul Urbanistic Zonal, laolaltă cu „fratele său” PUD, a fost gândit, inițial, ca instrument de precizie pentru zone urbane a căror problematică nu a fost pătrunsă integral la nivel de PUG (Planul Urbanistic General).

Cu alte cuvinte, dacă celor care elaborează PUG le scapă ceva la nivel de țesut (și mai apar zone unde reglementarea este incompletă sau imperfectă), acest lucru se poate corecta cu un PUZ dacă cine îl comandă poate demonstra că modificarea punctuală este oportună.

Și cum ar putea fi inoportun tocmai ce dorește domnul X, om de afaceri energic care dă bună ziua respectuos - și uită-te că s-a chinuit și a depus și dosarul cu șină pentru PUZ...?

Nu vrea mare lucru, omul muncește și vrea și el să scoată blocul puțin mai mare – prin birourile din primării zboară inimioare din cutii cu bomboane de ciocolată, iar oamenii sunt recunoscători când îi bagă în seamă cineva de succes.

PUZ-urile ar trebui să fie instrumente de chirurgie de folosit doar pentru situații care impun corecții necesare, nu pretexte pentru chirurgie plastică de fason unde scopul unic este augmentarea a tot ce e proeminent.

Din păcate, PUZ-urile sunt regula în orașele noastre, iar scopul preponderent al folosirii lor este satisfacerea cerințelor firmelor care își doresc să vândă cât mai mulți metri pătrați.

Bucureștiul nu are PUG valabil de o perioadă mai lungă decât ar avea voie să stea cu reglementarea goală, așa că totul se reglează prin PUZ-uri (pentru schimbat caracteristici urbanistice la nivel de zone) și PUD-uri (pentru schimbat caracteristici urbanistice la nivel de parcele).

„Pacientul” București ar avea acum nevoie de analize pentru detectarea tumorilor, dar primește vouchere pentru operații estetice.


Cum decurge procesul de densificare care ia lumina: dacă eu, dezvoltator, nu pot construi un bloc a cărui amprentă să ocupe mai mult de 40% (de exemplu) conform Regulamentului aferent PUG în Unitatea Teritorială de Referință cutare, există o soluție – am șanse să primesc permisiunea dacă pot demonstra că este oportună construirea unui bloc mai mătăhălos (care ocupă, să zicem, 55% din teren) decât zice vechiul PUG expirat moral, dar cu valabilitatea prelungită (cu condiția obținerii avizelor cerute).

Maculatura administrativă va trebui, teoretic, să conțină și un studiu de însorire care arată că vecinii nu au camerele de locuit umbrite excesiv.


Blocuri aglomerate într-un cartier bucureștean. FOTO: Ioana Cîrlig/ Scena9

Uneori nu se cere studiu de însorire, alteori se aranjează încât „să fie bine”, iar probleme apar și la blocurile noi inserate într-un țesut urban existent, dar și la parcelele limitrofe construite de la zero.

Pentru ambele cazuri se găsesc din belșug situații unde distanța între construcții nu permite penetrarea luminii naturale. Ca regulă generală, distanța dintre clădirile de locuințe ar trebui să fie cel puțin egală cu jumătatea celei mai înalte dintre ele însă, cel mai adesea, documentațiile PUZ și PUD trebuie să conțină studiul de însorire.

Art. 3/(1) din Ordinul M.S. nr. 119/2014 specifică faptul că “amplasarea clădirilor destinate locuințelor trebuie să asigure însorirea acestora pe o durată de minimum 1 1/2 ore la solstițiul de iarnă, a încăperilor de locuit din clădire şi din locuințele învecinate.”

Eu zic că e un punct de plecare destul de clar.


Imagini de arhivă din New York. FOTO: Shuterstock/ Profimedia

În încheiere, vreau să amintesc de modul în care au gestionat new-yorkezii densificarea Manhattan-ului: și ca urmare a controverselor legate de efectele staturii Equitable Building, dată în folosință în 1915 (clădire de birouri al cărei volum a afectat semnificativ penetrarea luminii către stradă – imaginea de deasupra), municipalitatea a introdus Zoning Resolution în anul următor, 1916 (fix cu 100 de ani înainte de anul în care Bucureștiul ar fi trebuit să aibă PUG nou).

Noul cod impunea ca forma clădirilor să se subțieze către vârf, iar zgârie-norii Art Deco ai anilor 1920-30 pe care îi cunoaștem prea bine din filme de acolo își revendică volumetria.

Ca urmare a trucurilor folosite de arhitecții care aveau clienți puternici de mulțumit (pe parcelele ocupate integral începuseră să apară clădiri mai scunde grupate în jurul unui turn), reglementarea a trebuit să fie schimbată în anii `60 cu una care impunea un procent de ocupare maxim al terenului ce putea fi depășit doar dacă dezvoltatorul ceda o parte din teren pentru amenajarea unui scuar public – astfel a început epoca turnurilor paralelipipedice din sticlă.

Aglomerările urbane se gestionează pornind de la o viziune care se sprijină pe un diagnostic corect. Asta ar trebui să facă un PUG, să ofere o viziune practică și instrumentele de aplicare. Normal, prima condiție ar fi ca acesta să existe.

Concluzia mea este că organismele au datoria să impună reglementări gândite pentru bunăstarea publică dacă vor să favorizeze o dezvoltare urbană sănătoasă. Marii dezvoltatori se vor descurca întotdeauna – cu cât mai mari obstacolele, cu atât mai performante (și mai longevive, prin urmare) companiile care le supraviețuiesc.

À propos, dacă conduceți pe Bulevardul Eroilor spre Academia Militară, amintiți-vă că imaginea de capăt de perspectivă arăta odată ca cea de dedesubt. Clădirea de birouri care a crescut în spatele acesteia în ultimul an pe strada Progresului (sic!) arată dinspre bulevard ca o cocoașă crescută pe latura stângă a clădirii Academiei (văzută din dreptul Casei Radio).

Municipalitatea a considerat că e OK – până la urmă, omul a avut PUZ, nu?


FOTO via Google Maps

Puteți găsi mai multe exemple de practici incorecte din zona imobiliară pe “Case Strâmbe pe Radar”. Deocamdată, această mică incursiune în lumea fascinantă a businessului cu marjă de profit de 40% se încheie aici – vă mulțumesc pentru atenție!






Citeste doar ceea ce merita. Urmareste-ne si pe Facebook si Instagram.

















17200 vizualizari

  • +18 (26 voturi)    
    Comentariu sters de utilizator (Sâmbătă, 20 noiembrie 2021, 10:46)

    [anonim]

    • +3 (3 voturi)    
      Asa sper, dar nu cred (Duminică, 21 noiembrie 2021, 11:11)

      Abc_abc [utilizator] i-a raspuns lui

      Mi-ar placea sa fie asa intrucat vreau sa imi cumpar si eu o locuinta, dar, din pacate, nu cred ca vor scadea asa mult preturile chiar daca vine o criza.
  • +19 (21 voturi)    
    Bravo ! (Sâmbătă, 20 noiembrie 2021, 10:47)

    socialismic [utilizator]

    Bun articol. Merita 10.000 de articole pe tema asta.
  • +1 (19 voturi)    
    Comentariu sters de utilizator (Sâmbătă, 20 noiembrie 2021, 10:59)

    [anonim]

    • +4 (6 voturi)    
      Ei sunt mai avansați (Duminică, 21 noiembrie 2021, 13:59)

      niciolae [utilizator] i-a raspuns lui

      Noi avem de rezolvat și niște cutremure.
      NY nu prea le are!
  • +28 (30 voturi)    
    Mizerie (Sâmbătă, 20 noiembrie 2021, 12:22)

    dx [utilizator]

    Bucureștiul (și nu numai) a devenit o mega mizerie urbanistica.
    Toți neavenitii, au reușit prin mita, șpăgi si șantaj sa distrugă un oraș și asa grav afectat de comunism.
    Corupție? Nu exista mai mare ca în Primăria capitalei / de sector / ISC / Politia locala / etc.
    Toți închid ochii și urmăresc cum se construiește haotic, prost, și sfidând legea și bunul simt.
    • +17 (17 voturi)    
      Comentariu sters de utilizator (Sâmbătă, 20 noiembrie 2021, 14:20)

      [anonim] i-a raspuns lui dx

    • +4 (4 voturi)    
      Este vorba de Termodinamica! (Luni, 22 noiembrie 2021, 10:18)

      Mortaciune ambulanta [utilizator] i-a raspuns lui dx

      Orice sistem tinde catre o stare de echilibru termodinamic.

      Asta inseamna ca indiferent daca esti perosana fizica si vrei sa faci mici modificari / reparatii la casa, sau esti un dezvoltator ce vrea sa ridice trei blocuri de birouri, iar documentatia de executie este 100% corecta, ce vrei sa faci se incadreaza perfect in prevederile legale, o sa ai de ASTEPTAT mult si bine pentru avize si aprobari.
      O mica shpaga pentu a garabi lucruile ajuta, dar nu prea mult.
      Functionarii publici sunt infinit mai sensibili la o shopaga MARE, care se da pentru lucrari complet ilegale!
      Acelea vor fi aprobate foarte rapid ...
  • +8 (8 voturi)    
    Inca o data, multumesc! (Duminică, 21 noiembrie 2021, 17:50)

    Mortaciune ambulanta [utilizator]

    Multumesc mult!
    In vara lui 1988, cand Pingelica mi-a demolat casa cu gradina (4 apartamente, 1 etaj) am fost foarte nemultumit de apratamentul comunist tip "cuteie de chibrituri".
    Dar fiecare din articolele sin seria aceasta mi-au rata clar ca SE POATE SI MAI RAU, ca pot fi si dezvoltati - pe care culmea, le cumperi! - care sunt si mai putin functionale decat apartamenul de bloc ridicat in 1987/88!
    • -2 (2 voturi)    
      Nemultumitului i se i-a darul ! (Duminică, 21 noiembrie 2021, 21:40)

      __Constantin__ [utilizator] i-a raspuns lui Mortaciune ambulanta

      << Legea extinsă a lui Murphy: Dacă o serie de evenimente pot merge prost, vor merge prost, în cea mai proastă secvență posibilă. >>
      • +4 (4 voturi)    
        Dar nu mi s-a luat! (Luni, 22 noiembrie 2021, 10:10)

        Mortaciune ambulanta [utilizator] i-a raspuns lui __Constantin__

        Nu mi-a luat nimni apartamentul comunist, in interior l-am renovat de mai multe ori, iar la exterior a fost reabilitat termic in 2013.
        Nemultumirea este fata de balconul foarte ingust, greu utilizabil.

        Insa da, vad ca se aplica Legea lui Murphy: cartierele "aeriste" precum Berceni si Balta Alba au suferit ulterior "indesiri" ceausiste, dar acum, in libertate, ni se dovedeste ca SE POATE SI MAI RAU!
        • +1 (1 vot)    
          Gluma extinsa :) (Marţi, 23 noiembrie 2021, 14:24)

          __Constantin__ [utilizator] i-a raspuns lui Mortaciune ambulanta

          Cetatenilor crescuti in lumea veche/anterioara (oamenii vechi) regimul nou le-a LUAT (viata,liberatea,starea materiala-case, averi, i-a emasculat). Dragut este ca regimul nou s-a construit cu oameni vechi bine educati (cu o "inalta constiinta profesionala") in regimul vechi. Mai apoi regimul si-a crescut propriile progenituri, oamenii noi, buni profesionisti care nu aveau/afisau idei politice invatati sa le fie frica de securitate si stat, inregimentati tinuti in lesa scurta a regimului. Poporul si-a luat ratia de libertate si victime nevinovate in '89 si a ajuns acum "populatie" la mana nemernicilor zilei, oricum s-ar numi ei: multinationale servicii politicieni interlopi etc. Nemultumitilor (cetatenilor obisnuiti, vechii oameni ai muncii) din toate timpurile de la noi toti nemernicii au cautat sa le ieie nu sa le deie.
          • +2 (2 voturi)    
            "Statuia" (Marţi, 23 noiembrie 2021, 20:48)

            Mortaciune ambulanta [utilizator] i-a raspuns lui __Constantin__

            Asta da, desigur!
            Prin 1971 am aflat si bancurile cu Radio Erevan, dar si acesta, cu statuia:
            - Statu' ia totul!
  • +2 (2 voturi)    
    noile ghetouri (Luni, 22 noiembrie 2021, 8:40)

    Shadowmyst [utilizator]

    veti vedea cum aceste cartiere rezidentiale prost construite vor deveni, undeva in vreo 25-30 de ani noile ghetouri. privind calitatea finisajelor si a spatiilor, oamenii isi vor da seama tot mai mult ca nu au conditii ok.
    • +2 (2 voturi)    
      Apreciez optimismul! (Luni, 22 noiembrie 2021, 10:20)

      Mortaciune ambulanta [utilizator] i-a raspuns lui Shadowmyst

      Dar pe ce se bazeaza?!

      "oamenii isi vor da seama tot mai mult ca nu au conditii ok. "

      De ce nu si dau sema ACUM, si le cumpara?
      Eventual si cu rate la banca, se indatoreaza pe 30 de ani.
      Faptul ca "nu am bani de ceva mai bun" nu este o justificare, sigur ca nu ne putem permite orice am vrea, dar de ce sa cumperi ceva care vezi ca este NEFUNCTIONAL?
      • +2 (2 voturi)    
        Poti sa iti dai seama ca nu e ok (Luni, 22 noiembrie 2021, 14:07)

        Deja [utilizator] i-a raspuns lui Mortaciune ambulanta

        Poti sa iti dai seama ca nu e ok doar daca ai un termen de comparatie, adica o cladire de calitate/apartament de calitate cu care sa compari. Atunci cand pleci dintr-un bloc comunist cu igrasie, tencuiala cazuta si gandaci care urca pe pereti venind de la subsolul niciodata igienizat si te muti intr-un cartier rezidential nou-nout, ai impresia ca e MAI bine. Abia peste cativa ani o sa iti dai seama de "tzeapa" luata, dupa ce te lovesti de problemele cu insorirea, proasta ventilatie, accesul stradal etc si poate mai vezi ce inseamna calitate prin calatorii in tari mai civilizate.


Abonare la comentarii cu RSS

ESRI

Întâlniri on-line | #deladistanță

Top 10 articole cele mai ...



Hotnews
Agenţii de ştiri
Siteul Hotnews.ro foloseste cookie-uri. Cookie-urile ne ajută să imbunatatim serviciile noastre. Mai multe detalii, aici.



powered by
developed by