Bjorn Hauge, managerul companiei care a cumparat 800 de apartamente noi: Piata imobiliara din Romania este foarte ciudata, pentru ca s-a oprit dintr-o data din crestere

Luni, 28 iulie 2008, 16:40 Economie | Imobiliar

Cu 800 de apartamente achizitionate in noile proiecte rezidentiale si nici unul vandut pana in prezent, Bjorn Hauge, managerul companiei imobiliare norvegiene Romania Invest, se arata optimist in privinta evolutiei pietei. O piata despre care recunoaste ca "este foarte ciudata, pentru ca s-a oprit din crestere efectiv dintr-o data, in mai putin de o luna”. Acesta a declarat, intr-un interviu acordat HotNews.ro, ca piata are un potential enorm, ca bancile ar trebui sa se bata pe creditele ipotecare si ca trei institutii financiare vor sosi in curand in Romania special pentru segmentul imobiliar. Criza de pe piata imobiliara? "Piata va creste inapoi", sustine el.

Rep: Cand ati inceput sa cumparati in Romania, si care sunt datele investitiei, pana in prezent?
Bjorn Hauge: Am inceput afacerea in Romania in 2006, cand am inceput si negocierile pentru primul proiect rezidential, dar achizitiile propriu-zise au inceput in 2007. In 2007 si 2008 am cumparat aproape 800 de apartamente in sapte proiecte diferite: German Residence, Vitan Platinum Towers, Planorama, Blue Tower, Ten blocks, Armonia, My dream Residence. Suma investita se ridica la aproximativ 85 milioane de euro.

Rep: Ce anume ati vandut din toate acestea?
Bjorn Hauge: Deocamdata, nimic. Pana saptamana viitoare vom definitiva strategia pentru primele 35 de apartamente pe care le punem in vanzare, in German Residence. Despre preturi, nu pot spune inca nimic, dar probabil vor fi in zona preturilor actuale.

Rep: Mai cumparati, in contextul actual al scaderii pietei?
Bjorn Hauge: Asteptam alte doua proiecte rezidentiale, nu va pot spune numele, dar va pot spune ca unul este situate in Militari si altul in Pipera. Deci da, continuam sa cumparam, numai ca la un ritm mai lent decat in anul trecut. Probabil, anul acesta vom ajunge la 400 de apartamente, cam la jumatate fata de anul trecut.

Din cauza ca piata a scazut, nu facem maximul de profit pe care l-am putea realiza in acest moment. Insa, cand piata isi va reveni, vom recastiga profiturile pe care le-am pierdut in aceasta perioada, din vanzarea apartamentelor pe care le achizitionam acum.

Piata este foarte ciudata in Romania, s-a oprit din crestere dintr-o data, in mai putin de o luna

Rep: Cum se va realiza asta, daca, asa cum ati spus, cumparati mai putin decat anul trecut?
Bjorn Hauge: Da, insa nu vindem acum tot ce am cumparat atunci. Poate vindem circa 100 de apartamente in aceasta perioada, dar pe celelalte le pastram pentru momentul in care speram ca piata va reveni. Credem ca acest lucru se va intampla spre sfarsitul anului. Este foarte ciudata piata din Romania, pentru ca s-a oprit din crestere efectiv dintr-o data, in mai putin de o luna.

Rep: Care credeti ca sunt motivele?
Bjorn Hauge: Cred ca sunt in cea mai mare proportie psihologice. Nu cred ca sunt cauze economice predominante. Cred ca romanii se tem ca nu vor primi ceea ce le-a fost promis, la termenul promis. Daca astepti un anumit apartament intr-un proiect si se intarzie, este o problema.

In acelasi timp, nu toate proiectele sunt de aceeasi calitate. De aceea, suntem curiosi cum vor reactiona cumparatorii cand noi vom vinde primele apartamente, care sunt finalizate, in acest an. Adica oamenii chiar vor sti pe ce anume dau banii.

Rep: Si totusi, exista si problema preturilor.
Bjorn Hauge: Preturile in Bucuresti nu sunt foarte ridicate, comparativ cu alte tari europene, la locuintele de nivel mediu. Este adevarat ca exista un decalaj intre salarii si cresterea preturilor. Mai ales acum, cand cresc costurile cu materialele de constructii, oamenii simt ca este din ce in ce mai scump.

Problema este ca salariile nu sunt la nivelul din Spania sau Statele Unite. Altfel, cererea este foarte mare, in fiecare an vin in Bucuresti intre 50.000 si 100.000 de persoane care trebuie sa locuiasca undeva. Teoretic, toate proiectele sunt deja vandute, ce-i drept, la un ritm mai lent.

Castigul vizat: 40% crestere a preturilor din momentul achizitiei, pana la momentul vanzarii

Rep: Dar poate nu toti vor sa cumpere un apartament.
Bjorn Hauge: Nu, insa vor dori sa inchirieze. Si atunci va creste cererea din partea celor care doresc sa cumpere apartamente pentru le inchiria. Diferite date prezentate de companiile impobiliare arata ca nevoia de apartamente in acest moment este de 200.000 - 300.000.

Strategia noastra pentru viitor este sa ne pastram in segmentul de piata mediu - scazut; nu cautam apartamente de lux, pentru ca acestea vor fi dificil de vandut. Este mai simplu, fiindca avem ca target 40% crestere la pretul unui apartament de la inceputul proiectului si pana la final. Este mai probabil ca un apartament sa creasca de la 100.000 la 140.000 decat de la 300.000 la 420.000, de exemplu.

Rep: Ati anticipat, in 2006, aceasta scadere a pietei?
Bjorn Hauge: Piata a crescut mai intai foarte mult, inainte de a scadea, asa ca inca suntem pe plus. Stiam ca exista evolutii ciclice, insa nu am anticipat ca perioada va fi in 2007 si ca va fi atat de lunga. Dar suntem convinsi ca va creste inapoi. Nu am fi aici, cumparand apartamente, daca nu am crede in revigorarea pietei.

Problema este ca nu putem vinde apartmentele la pretul maxim pe care il puteam obtine, sa spunem, cu jumatate de an sau un an in urma. Dar inca suntem in grafic. Cresterea pe care o asteptam pe apartamentele cumparate este de 40%. Dar, am fi putut obtine mai mult. In acelasi timp, unele proiecte se vor finaliza abia in 2009, asa ca, poate, vom recupera "terenul" pana atunci.

”Creditele, in Romania, sunt un cosmar”

Rep: Mai exista si problema restrictiilor la acordarea de credite, mai ales cele care sunt acum in pregatire! Nu credeti ca vor frana si mai mult cererea?
Bjorn Hauge: Creditele in Romania sunt un cosmar. De indata ce bancile vor intelege ca piata creditelor ipotecare are cel mai mare potential, va incepe adevarata batalie pentru clientii care solicita acest tip de credit. Asa cum companiile de telefonie mobila se lupta pentru clienti, cu mai multe tipuri de servicii si telefoane gratuite, tot asa si bancile vor proceda, in curand, cu creditele ipotecare. Nu stiu de ce nu se intelege, inca, acest lucru. Imaginati-va 1.000.000 de persoane platind un credit timp de 30 de ani: este un venit enorm pentru banca.

Rep: Dar unele restrictii nu provin de la banci, ci sunt impuse de Banca Nationala.
Bjorn Hauge: Este adevarat, insa acestea vor fi adaptate la regulamentele europene si in cativa ani se vor schimba. In curand, cetatenii - aflati acum pe piata europeana - vor putea avea acces si la banci din alte tari. Piata este enorma in Romania si este numai o chestiune de timp pana cand bancile vor realiza potentialul real al creditelor ipotecare, din care se obtin cele mai mari venituri.

Stiu cateva companii straine care vor intra pe piata romaneasca special pentru acest segment si vor oferi leasing si credite ipotecare. Nu va pot spune numele, dar doua sunt din Israel si una din Olanda. Miza este foarte mare si vor mai sosi, cu siguranta, si alti jucatori.

Rep: Criza de pe pietele din Marea Britanie si Spania nu va avea ecouri si in Romania?
Bjorn Hauge: Nu, este o situatie cu totul diferita. Acolo, bancile au acordat credite de pana la 100% si chiar mai mult. Daca vrei sa iei o casa, spuneau, iti dam 100.000 euro, daca mai ai nevoie si de o masina, iti dam 110.000 euro. Si cand valoarea casei scade sub 80.000 euro, a crescut expunerea la risc, pentru banci. Dar aceasta, tocmai fiindca bancile s-au batut pe aceste credite.

Cred ca Banca Nationala si bancile comerciale abordeaza situatia intr-un mod gresit. Daca exista o ipoteca si, sa spunem, imobilul este distrus de un incendiu, clientul bancii tot trebuie sa plateasca, poate o viata intreaga rata la banca, nu scapa de asta, chiar daca ipoteca nu mai exista.

Rep: Cum „gandesc” bancile din Norvegia, spre comparatie?
Bjorn Hauge: In Norvegia, daca mergi sa obtii un credit pe o companie nou infiintata nu exista nici o problema, sunt cel putin patru banci care se bat pe tine, pe cand in Romania iti cer de exemplu sa fi avut profit timp de doi ani! Acest lucru, oricum, nu demonstreaza nimic, fiindca nu garanteaza ca va exista profit si in cel de-al treilea an.

De asemenea, in Norvegia, forta bancilor nu consta in numarul de sucursale. Spre exemplu, exista o banca fara niciun birou, totul se desfasoara online si are numai 30 de agajati. Te intreaba pentru ce doresti imprumutul, apoi ce suma si care sunt veniturile si numarul de asigurare sociala. Intr-o ora primesti raspunsul, pe email. Apoi, se poate intampla si ca, dupa ce primesti raspunsul poizitiv, sa te caute o alta banca si sa ofere conditii mai bune pentru acelasi credit!

Ceea ce vreau sa spun este ca piata este enorma, exista profituri potentiale de sute de milioane de euro pentru banci. In Romania, ma intreb cat timp vor mai continua sa se lupte pentru o cota de piata bazata pe sucursalele deschise in orase. Mi se pare foarte ciudat pentru ca, in orice alta tara am merge, bancile isi inchid sucursalele!

Rep: Sa nu uitam ca accesul la internet banking depinde, mai ales, de accesul populatiei, in general, la Internet.
Bjorn Hauge: Este adevarat, dar in cativa ani situatia se va schimba si in Romania!

”Vom continua sa investim in Romania pentru cel putin inca cinci ani”

Rep: Care este pretul pe care nu l-ati plati pentru o locuinta?
Bjorn Hauge: Cel mai scump apartament pe care l-am cumparat pana acum este de 1.250 euro/mp. Este greu de spus ce pret nu as oferi, dar cred ca nu este undeva in jur de 1.500 de euro /mp. Cum analizam pretul? In primul rand, este vorba de locatie, ce proiecte mai sunt in vecinantate, cine este dezvoltatorul, de asemenea comparam cu preturile altor proiecte aflate in zona.

Rep: Omul de afaceri roman Dinu Patriciu a spus de curind ca piata nu poate creste inapoi decat la maxim nivelul actual.
Bjorn Hauge: Nu sunt de acord, daca ne gandim la contextual economic si la cresterea salariilor, in mod cert va creste peste nivelul actual. Este adevarat, revenirea poate dura ceva mai mult timp. Poate nu se va intampla anul acesta, ci anul viitor, dar cu siguranta va creste.

Rep: Este posibil sa vindeti intregul portofoliu unui alt investitor? In ce conditii?
Bjorn Hauge: Da, exista si posibilitatea aceasta. Nu cred ca am vinde mai putin de un proiect. Nu vindem totul, oricum. Am lua aceasta varianta in considerare. Nu avem oferte inca. Probabil ca mai sunt si alte companii care procedeaza ca si noi. Apoi, sunt jucatori mari pe piata europeana care se uita spre Romania, nu va pot da nume, dar sunt mai multi.

Rep: In ce conditii ati pleca din Romania?
Bjorn Hauge: Fondul de investitii are exit peste cinci ani, deci oricum nu vom pleca mai devreme de acel moment. Avem peste 500 de actionari in Norvegia si trebuie sa le gestionam banii foarte prudent. Apoi, cred ca vom mai ramane in Romania pentru inca cinci ani, nu stiu insa daca ne vom ocupa cu acelasi lucru ca si acum. Credem ca piata din Romania va fi in crestere pentru urmatorii zece ani. Vedem multe oportunitati de investiti aici. In Romania, acum, daca ai lichiditati, esti foarte puternic.