Avand in vedere multitudinea de opinii pro sau contra concluziilor pe care le-am exprimat in articolul de ieri, m-am gandit ca ar fi util sa fac un „follow up” prin care sa raspund celor ce inca se mai indoiesc nu numai de faptul va piata imobiliara va scadea puternic in urmatoarele luni/ani, ci si ca preturile nu pot fi reduse atat de mult pentru ca dezvoltatorii nu pot construi atat de ieftin, scrie Cristian Orgonas pe blogul sau.

De ce vor scadea preturile apartamentelor noi?

Pretul apartamentelor noi este format in principal din: costul terenului, costul materialelor de constructii, al fortei de munca, TVA-ul si profitul dezvoltatorului. Sa le luam pe rand.

• de prin 2000 incoace, terenurile s-au scumpit intr-un ritm cel putin dublu comparativ cu pretul imobilelor, iar in urmatoarea perioada vor scadea drastic. De fapt, scaderea va fi atat de mare incat este posibil ca Gigi Becali sa ajunga milionar. Daca va mai amintiti, prin 2007, toti dezvoltatorii imobiliari spuneau ca pretul terenului a crescut atat de mult incat din punct de vedere economic nu mai renteaza sa construiesti nimic pe acel teren. Acest lucru se va schimba, iar in acest moment este evident ca scaderea preturilor la terenuri a depasit scaderea pretului imobilelor;

• cele trei companii care controleaza piata materialelor de constructii au inregistrat in anii trecuti rate de profit uriase, de 35-45%, specifice mai mult tarilor bananiere. Aceste companii, care in urma cu cativa ani au fost amendate de Consiliul Concurentei cu peste 27 milioane de euro pentru ca au stabilit un nivel artificial al preturilor pe piata (cartel), si-au permis asemenea marje de profit pentru ca cererea de materiale era mai mare decat capacitatea lor de productie. Daca cererea va scadea, si pretul materialelor se va reduce;

• costul cu forta de munca a explodat in ultimii ani, companiile nu gaseau muncitori iar cresterea productivitatii era mult in urma cresterii salariilor. Cu alte cuvinte, se producea putin si prost. Salariile nu vor scadea, insa cu siguranta productivitatea se va imbunatati in primul rand datorita muncitorilor care se vor intoarce de pe santierele din Spania si Italia;

• TVA-ul pentru locuintele sub € 90.000 se va reduce de la 19% la 5%, deci pretul apartamentelor noi va scadea cu 14% doar din aceasta cauza. Cei mai multi dintre dezvoltatori vor scadea pretul tocmai pentru a se incadra in cei € 90.000 si astfel sa beneficieze de un TVA redus;

• Profiturile inregistrate in domeniul imobiliar au ajuns legendare. Niciun dezvoltator „serios” nu accepta o marja de castig mai mica de 50%, iar dezvoltatorii mici, care construiau cate un bloc cu 5-10 apartamente, castigau probabil intre 50 si 100%. Doar prin reducerea profitului de la 50% la 25%, preturile pot scadea cu peste 15%.

Luand in considerare cele spuse mai sus, preturile apartamentelor noi se pot reduce cu 30-40% doar prin scaderea pretului terenului, a materialelor de constructii si a profiturilor dezvoltatorilor plus imbunatatirea productivitatii muncii. Daca adaugam si TVA-ul redus (de care vor beneficia insa doar cumparatorii mai „saraci”, respectiv cei care nu isi pot permite case sau apartamente mai scumpe), este evident ca un pret mediu de € 55-60.000 de euro este nu numai posibil, ci asigura si un profit decent dezvoltatorului.

De ce vor scadea preturile apartamentelor vechi?

Spuneam ca intr-o economie normala, diferenta de pret intre apartamentele vechi si cele noi este de aproximativ 30%. In Romania, s-a ajuns la situatia aberanta ca in unele zone, apartamentele vechi sa coste mai mult decat cele noi, ceea ce reprezenta o alta anomalie a pietei.

Spre deosebire de cele noi, pretul imobilelor vechi nu se formeaza decat pe baza costului de achzitie si in plus, nu include TVA. In aceste conditii, pretul va depinde aproape in exclusivitate de variatia pretului apartamentelor noi care, in mod sigur, se vor ieftini semnificativ.

Unul dintre motoarele cresterii preturilor a fost creditarea. Imensa majoritate a celor care si-au cumparat apartamente vechi, au facut aceasta alegere pentru ca erau prea saraci pentru a-si permite unul nou. In conditiile restrangerii creditarii, a cresterii dobanzilor si a deprecierii monedei nationale in raport cu euro, cea mai mare parte a acestora nu isi vor mai permite sa isi cumpere nimic si prin urmare, cererea se va reduce semnificativ. In plus, in conditiile scaderii pretului la apartamentele noi, cei care isi permit sa cumpere un apartament vor alege unul nou in dauna unuia vechi.

Tocmai din aceste motive, estimez ca un pret mediu de € 40-45.000 pentru un apartament vechi cu doua camere si € 55-60.000 pentru unul nou, sunt atat posibil cat si probabil a fi atinse pana la mijlocul/sfarsitul anului 2010.

Tot ieri, a fost dat publicitatii un studiu al companiei imobiliare Cushman&Wakefield care prognozeaza o scadere de pana la 30% a pretului imobilelor in acest an si de pana la 65% fata de maxime. Mai mult, intr-un studiu separat, specialistii Colliers International au ajuns la concluzia ca pretul caselor va reincepe sa creasca doar peste patru ani. Ceva imi spune ca aceste doua studii nu sunt decat primele de acest gen iar multe altele vor urma, toate subliniind aceeasi tendinta: scaderea semnificativa a preturilor in perioada urmatoare.

As dori ca din aceste doua articole sa nu se traga concluzia ca m-ar bucura o prabusire a pietei imobiliare. O reducere dramatica a preturilor (70-80% sau mai mult) va genera haos economic, reducerea PIB-ului si falimente bancare iar noi vom experimenta pe propria piele varianta romaneasca a expresiei „write-down”. Dar, spre deosebire de americani, noi nu ne permitem asa ceva.

Citeste si comenteaza peblogullui Khris.