Apartamentele s-au ieftinit cu 3,8% in medie in primul trimestru, cele mai mari ieftiniri avand loc in Bucuresti- 5,7%. In restul tarii, preturile de pe segmentul apartamentelor de pe piata imobiliara s-a contractat cu 1,6% mai arata INS.
- In orase, preturile sunt mai elastice
Elaborarea metodologiei de calcul a inceput in anul 2008 in baza unei colaborari intre INS, Banca Nationala a Romaniei (BNR) si Uniunea Nationala a Notarilor Publici din Romania (UNNPR). Colectarea informatiilor de la birourile notariale a inceput cu luna ianuarie 2009 si se realizeaza de catre INS cu sprijinul camerelor teritoriale ale notarilor publici.
- Indicele INS completeaza ceilalti indici existenti
Astfel, potrivit indicelui BREI, realizat de Colliers International, pretul apartamentelor vechi din Capitala a scazut cu aproape 25%, de la 1.359 euro/mp construit la 1.026 euro/mp in luna mai.
In acelasi timp, potrivit imobiliare.ro, scaderea preturilor a fost de 23%, de la 1.619 euro/metrul patrat util la 1.250 de euro/metrul patrat. Diferentele de pret sunt date de unitatile de masura diferite: metrul patrat construit, respectiv metrul patrat util (care nu cuprinde peretii interiori sau terasele).
"Indicele este calculat pe baza anchetei desfasurata cu ajutorul birourilor notariale incepand cu anul 2009", mai arata oficialii INS, care mai precizeaza ca obiectivul cercetarii este de a masura evolutia trimestriala a preturilor proprietatilor rezidentiale fata de anul 2009 (anul de incepere al anchetei) si nu de a calcula pretul mediu pe metru patrat sau o valoare medie per tranzactie in functie de numarul de camere sau suprafata utila.
Acesta este unul dintre cei mai asteptati indici din economia locala, in conditiile in care dezechilibrele din piata locuintelor au fost provocate inclusiv de opacitatea pietei, pana acum companiile locale imobiliare isi intocmeau rapoartele privind evolutia preturilor bazandu-se pe preturile solicitate de catre proprietari sau agenti imobiliari, ceea ce genera discrepante si confuzie in piata.
- Colectarea datelor
Variabila colectata prin ancheta preturilor proprietatilor rezidentiale face referire la valoarea per tranzactie (contract de vanzare-cumparare) autentificata de catre notarii publici. In vederea stabilirii cat mai exact a caracteristicilor care influenteaza pretul tranzactiei au fost solicitate si informatii cu privire la locatia amplasarii imobilului, anul construirii, tipul cladirii, Suprafata utila si construita, Nivelul la care se afla locuinta (in cazul blocurilor), suprafata teren ( in cazul caselor), dar si alte caracteristici calitative (Tipul locuintei, Gradul de confort, Incalzire, Tipul de finisaj, Starea de intretinere a locuintei, Materialele de constructie s.a)
- Metoda de calcul
Metoda de estimare folosita este metoda "hedonica", care are la baza o functie de regresie prin care se masoara corelatia dintre variabila dependenta (pretul tranzactiei) si caracteristicile reprezentative pentru formarea preturilor proprietatilor rezidentiale. Exista doua mari metode de calculare a indicelui rezidential: metoda regresiei hedonice si cea a vanzarilor repetate. Prima identifica factorii de pret pe baza premisei ca valoarea bunului este determinata de caracteristicile interne ale acestuia si de factorii externi care-l influenteaza. Spre exemplu, utilizand aceasta metoda, pretul unei locuinte este determinat de caracteristicile sale (marime, infatisare, starea fizica etc.), dar si de cele ale vecinatatilor (accesibilitate spre zonele comerciale, institutii de invatamant, nivelul poluarii, valoarea caselor vecine etc.). Practic, metoda regresiei hedonice apreciaza gradul in care fiecare dintre elementele de mai sus afecteaza alcatuirea pretului real.
- Ce anume va influenta acest indice?
Mai toate statele membre UE utilizeaza un asemenea indice. Franta are seloger.com, in Marea Britanie exista rightmove.co.uk, iar in Spania indicele fotocasa.es. In paralel cu acesti indici, mai circula indicii oficiali, elaborati fie de notari, fie de Statisticile nationale.
Tendinta din Romania este opusa celei inregistrate in Europa, amploarea corectiilor de pret fiind echivalenta cu cea din Franta anului 2009, chiar daca acumlocuintele pariziene incep sa se scumpeasca foarte usor.
"In primele 3 luni din 2010, preturile proprietatilor rezidentiale a scazut cu 3.96% fata de anul 2009".
In al doilea rand, poate se voia diferentierea intre vechii asa-zisi indici bazati pe anunturile din ziare si noul asa-zis indice bazat pe estimarile INS. Buba este ca nici acest nou asa-zis indice mai apropiat de realitate nu e chiar corect, avand in vedere "hedonistica" adusa in discutie, care unii stim ce inseamna: un pic de vrajeala ca sa iasa cifrele cum trebuie, functie de interese.
In al treilea rand, se omite primul si cel mai vechi "indice" aparut inainte celui "promovat" de colliersi. E vorba de indicele lui renderman. Dar atata vreme cat esti prieten cu manipulatorul imobiliar Zilisteanu, e cam greu sa vorbesti de renderman, manole sau aristotelcostel.
2. PROPUNERE:
- sa ne unim cu toti cei interesati fortele si sa dam insitutul de statistica in judecata pentru a ne se ofer informatiile brute (fara date personalizate). In acest fel am putea noi sa ne facem propria impresie corecta, oameni de rind a avea o sansa impotriva speculatorilor. Actual datele brute credeti ca sunt secrete? Mari speculatori va asigur ca le au deaza de 2 luni... ei le pot folosi in folosul lor.. omul de rind nu... pe principiul transparentei datele de baza ar trebuii facute publice!!!
Adica, a scazut exact atat cat a vrut cel care a intocmit raportul global cu preturile barem, modificat.
Cifrele de la notari ar putea fi credibile daca cumparatorul si vanzatorul nu ar fi sensibilizat de nivelul taxelor notariale sa autentifice valoarea tranzactiei
In legatura cu articolul lui Dan Popa, nu am prea multe de comentat, boomul oraselor superstar continua dupa cum constatam cu totii iar singurii indici imobiliari sunt cei calculati de agentiile imobiliare.
Trebuie o corelare si pe cursul de schimb EUR/RON pentru a vedea care e de fapt compatibilitatea intre cei doi indici.