Raportul DTZ Echinox - inca un dus rece pentru piata imobiliara

de Mihai Marcu     HotNews.ro
Luni, 30 august 2010, 9:08 Economie | Imobiliar


Mediafax citeaza noul raport al DTZ Echinox. Dupa anii de exuberanta si de "totul creste", tonul raportului este mult mai rezervat si mai pesimist in ce priveste Romania. Citez din raport: "Avand in vedere numarul redus de tranzactii pe parcursul anului 2009 si in prima jumatate din 2010, Romania este clasificata ca o "piata rece" in functie de indicele DTZ Fair Value Index. Romania si Ungaria sunt singurele state din Europa de Est care ofera atractivitate limitata investitorilor. Aceasta situatie este rezultatul mentinerii unei diferente semnificative intre asteptarile vanzatorilor si cele ale cumparatorilor", scrie Mihai Marcu pe blogul sau.

Acest lucru se reflectă şi în dominarea sectorului de retail pe piaţa tranzacţiilor din România. Pe de altă parte, lipsa tranzacţiilor pe piaţa birourilor indică faptul că este nevoie ca preţurile să scadă în continuare pentru ca acest sector să fie atractiv, având în vedere că riscul perceput în legătură cu piaţa românească rămâne acelaşi".

Desi au scazut semnificativ fata de pretul maxim din 2008, activele imobiliare sunt inca supraevaluate. Putinele tranzactii care se mai fac sunt doar pentru active premium, la preturi reduse.

Blocarea tranzactiilor este mult mai dramatica decat pare. Finantarile real-estate pentru developeri sunt quasi-blocate, in timp ce retailul traieste doar prin "Prima Casa". Efectul cel mai brutal va fi asupra garantiilor bancare, evaluate in scadere. Implicit, va fi nevoie de provizioane mai mari si de bani in plus pentru a pastra solventa sistemului.

Deja putem deschide de doua noi concepte: pretul minim si pretul de echilibru.

Care este pretul minim pana unde vor scadea? In mod evident, exista un pret, mai mare decat zero, cand imobiliarele vor fi ieftine si tranzactiile se vor debloca. Ca va fi 50 eur/mp sau 500 eur / mp ramane de vazut. Este bine de stiut si in cat timp se va ajunge la minime, teoria populara fiind "in tot atat timp cat i-a trebuit sa creasca".

Urmatoarea oprire este un interval al preturilor de echilibru, care fundamental, pe termen lung va fi determinat de puterea de cumparare si de perspective. Indraznesc sa cred ca experienta recenta nu va mai permite o noua febra a imobiliarelor, cel putin timpul acestei generatii.

Teoria spune ca in ce priveste activele nu exista preturi de echilibru, ci doar episoade de crestere si scadere - boom / bust. Sper doar ca va veni ziua cand imobiliarele vor redeveni un domeniu plicticos, cu randamente usor peste inflatie in rezidential.

Comenteaza pe blogul lui Mihai Marcu.








Citeste doar ceea ce merita. Urmareste-ne si pe Facebook si Instagram.

















4237 vizualizari

  • 0 (0 voturi)    
    Boring (Luni, 30 august 2010, 9:16)

    anonim [anonim]

    Voi nu ati invatat ca proprietarul din Romania nu citeste rapoartele unei firme de consultanta cand cere un pret?
  • +2 (2 voturi)    
    piata imobiliara (Luni, 30 august 2010, 10:53)

    gheo [anonim]

    piata imobiliara e dictata de cerere si oferta, nu exista monopoluri ca in energie, petrol sau alte alea. pur si simplu e la liber. drept pentru care e normal sa existe corectii, doar ca ele nu se aplica de-a valma
    am vazut spre exemplu in titan 2 blocuri noi vecine, facute de 2 dezvoltatori diferiti. unul e lucrat bine, cu materiale de calitate, foarte bine izolat si are un design placut
    celalalt e cam comunist ca si arhitectura, are niste culori cacanii si e lucrat prost si tencuiala cam sta sa cada la 1 an de la terminare. au facut economie si exteriorul nu are vopsea siliconica si evident tencuiala trage umezeala
    ambele au scos la vanzare in urma cu 2 ani, inca din faza de proiect, la pretul de 2200 euro pe mp, la cheie. finisajele promise erau cam la aceleasi costuri.astazi preturile sunt foarte diferite
    cel construit bine are un pret de 1400 euro/mp iar celalalt de 1100 euro/mp. cel construit bine mai are 11 apartamente la vanzare, celalalt are 38 la vanzare
    ce diferente intre 2 blocuri aflate la maxim 40m distanta unul de celalalt
    iar despre DTZ stiu eu niste lucruri interesante: inainte de criza consultantii ajunsesera boieri. ajunsesera sa incheie tranzactii la telefon si sa primeasca mii si zeci de mii de euro pentru ele. caz concret, azi suna un individ ca are la inchiriere un bloc nou de birouri in zona Alba Iulia. vreo 7200mp efectivi, la pretul de 30 euro/mp/luna.
    a doua zi suna un alt individ ca are nevoie sa inchirieze o cladire de birouri pentru 4 firme ale sale, macar 8000mp
    consultantul il pune sa semneze niste hartii si sa le trimita pe fax si-l trimite pe om singur sa vada cladirea de care aflase cu o zi inainte. ala semneaza contract pe 2 ani, DTZ incaseaza ceva peste 200.000 euro cu tot cu tva. 'consultantul', care nu si-a miscat fundul de pe scaun, a primit partea lui, vreo 15.000 euro. evident ca nu era singurul lui contract pe luna aia
    poate e bine ca s-au mai asezat lucrurile si valoarea reincepe sa vina din munca si seriozitate
    • +1 (1 vot)    
      ce-i mai grav (Luni, 30 august 2010, 12:00)

      Radu [anonim] i-a raspuns lui gheo

      Mai grav e ca s-au luat BMW-uri si alte cele de acei bani nu s-au investit cu cap in RO
    • 0 (0 voturi)    
      cerere si oferta? :))))))))) (Luni, 30 august 2010, 12:06)

      gogul [anonim] i-a raspuns lui gheo

      bai agentule imobiliar, nu mai ai cu ce sa-ti cumperi paine? cerere si oferta zici? hai ca ma faci sa rad... poate vrei sa spui manipulare si hotie.... programul prima casa nu ti se pare manipulare? si hotie....
      1400 euro/mp in Titanul manelizat? dar unde ne aflam bai... in Berlin? mai arunca o privire prin cartierul asta infect, poate nu ai vazut bine cum arata si cam de ce "grad de civilizatie" este populat. ai incercat vreodata sa faci rost de o statistica a salariilor celor care locuiesc in Titan. oare ajunge la 400 euro pe luna media? ma tem ca nu....
      urmeaza prapadul! nu mai este mult...
  • 0 (0 voturi)    
    Cumparatorii au stricat piata (Luni, 30 august 2010, 10:57)

    Anonim [anonim]

    problema nu este a proprietarilor, ci a celor care ofera. Nu i-a obligat nimeni pe romani sa se gandeasca cum sa scoata mai multi bani din banci sa supraliciteze apartamentele comuniste in bucuresti. Cat de naiv poti fi sa te imprumuti familii intregi la limita suportabilului .. pe 30 de ani sa iei niste mizerii de apartamente. Acum de ce scad preturile? nu mai cer proprietarii? sau nu mai liciteaza cumparatorii ?
    • 0 (0 voturi)    
      nu cresc pentru ca (Luni, 30 august 2010, 12:01)

      Radu [anonim] i-a raspuns lui Anonim

      Nu mai sunt fazani solvabili care sa ia credit si sa liciteze. Mentalitatea nu s-a schimbat.
      S-au terminat cei solvabili. Trist e ca in urmatorii 10 ani nu vor mai fi din astia (pana ce isi inchid anticipat creditele)
  • 0 (0 voturi)    
    simplu (Luni, 30 august 2010, 11:25)

    vali [anonim]

    cred ca lucrurile sunt putin mai simple...daca in 1990 eram 22 de milioane de locuitori si cam toti locuiam prin blocuri in zona urbana si case in zona rurala...acum in romania daca mai suntem 17 milioane si cozile la emigrare in canada sunt mari ...pe langa acest aspect s au construit enorm de multe case in zona urbana si ceva blocuri....cine sa cumpere toate acestea? populatie in scadere pe o crestere a pietei imobiliare...toti cei emigrati si au cumparat cate doua apartamente si au ajuns la ideea ca nu prea se merita ...acum incearca sa le vanda...plus avem jumatate de tara plina de terenuri nefolosite...care cerere si care oferta? dintotdeauna o familie din romania nu si a putut permite un apartament pe rate , dar le a facut ca a fost un val de creditari si romanul n ua stiut ce e aia creditare....acum romanul s a fript...nu ii mai trebuiesc rate neam de neamul lui...mai bine stau 3 generatii intr un apartament decat sa faca rate...deci repet populatie in scadere si saraca...150 de euro un salariu mediu...nu mai e loc de atata filosofie...un apartament cu doua camera 40 000 de euro...deci e 20 000 de euro o camera...generatiile in varsta media de viata e de 65 de ani ...si raman multe goale...sunt mii de localitati in romania si nu neaparat in munti, sunt la ses la campie ramase nelocuite fara mostenitori...cine sa le cumpere? nu e piata dinamica..tineretul are 150 de euro pe luna..emigreaza in canada si isi cumpara casa acolo...e mai simplu...
  • 0 (0 voturi)    
    Sa ne gandim si invers (Luni, 30 august 2010, 11:44)

    sile [anonim]

    Am un apartament, am dat 100 lei pe el. Azi, mi se ofera pe el 50. Ce fac, il vand in pierdere sau il inchiriez?
    Cred ca asta e cheia pana la urma: preturile nu scad pentru ca proprietarii nu sunt obligati sa vanda.
    • 0 (0 voturi)    
      Intrebarea corecta (Luni, 30 august 2010, 13:02)

      xyz [anonim] i-a raspuns lui sile

      Sile, situatia corecta este: Am un apartament pe care am dat 100 si acum valoreaza 50 (si este probabil sa mai scada), iar banii din chirie nu imi acopera nici jumatate din rata la banca. Ce fac, il vand cu 50 si platesc mare parte din credit si pentru restul muncesc ca fraierul sa platesc acceptand tzeapa pe care am luat-o, sau il inchiriez si ca sa acopar restul de rata muncesc ca fraierul, urmand ca peste 30 de ani sa am un cotetz comunist de 50 de ani vechime? Dupa cum vezi, ambele variante de raspuns includ munca pentru a acoperi prostia. Foarte trist pentru multi, dar asta este adevarul - o decizie proasta luata intr-o zi te costa 30 de ani de munca. Din pacate noi romanii am fost eliberati din comunism si lasati liberi prin jungla capitalista fara pic de educatie economica, jungla unde am fost prada usoara pentru animalele versate in ale capitalismului.

      PS: Varianta cu pierdrea locului de munca sau cu taierea drastica a salariului nici nu am mai luat-o in calcul, acolo se lasa cu datorii mostenite de urmasi.
      • 0 (0 voturi)    
        1 leu pret 10 lei chiria (Luni, 30 august 2010, 18:21)

        prop [anonim] i-a raspuns lui xyz

        pai si daca am luat ap pe degeaba de la stat in '91 si acum il dau cu chirie de 3600 eur/an e bine? cine ma pune sa il vand cand eu de 12 ani sunt rentier si plec in super-vacante an de an cu banii pe chirie?
    • 0 (0 voturi)    
      corect (Luni, 30 august 2010, 13:07)

      camelia [anonim] i-a raspuns lui sile

      este foarte corect ceea ce spui tu. Insa daca pana acum, romanul dadea oricat pe orice, acum a inceput sa mai trieze, sa nu spun ca a inceput sa mai gandeasca. Si la inchirieri, daca pana acum proprietarii visau chirii fabuloase, acum stau cu proprietatile pentru ca nimeni nu mai inchiriaza, sau altfel spus, clienul face pretul chiriei... Suntem in situatia de acum, pentru ca din nefericire, oamenii au pierdut masura... Si inca mai sunt fantezisti care cred ca pot vinde o garsoniera confort 3 cu 30.000 euro.
  • 0 (0 voturi)    
    Cererea si oferta (Luni, 30 august 2010, 13:38)

    DanS [anonim]

    atata vreme cat proprietarii isi vor permite sa tina proprietatile goale, atata vreme preturile vor ramane la cote inalte.

    Cand un proprietar va avea nevoie urgenta de bani, atunci va fi dispus sa lase din pret.

    Cata vreme cumparatorii nu vor fi dispusi sa dea cat se cere de catre proprietari, atata vreme vor fi nevoiti sa faca tot felul de compromisuri in ceea ce priveste situatia lor locativa. Numai ca aici apar presiiuni : sotia care isi doreste un 2 camere pentru ca s-a saturat sa stea in garsoniera; apare un copil; apare al 2-lea copil, etc.

    Si la un moment dat, unii din cumparatori vor ceda presiunii si vor accepta sa inceapa discutii plecand de la pretul cerut de vanzator.

    Atunci se va fi intalnit cererea cu oferta!

    Preturile nu au cum sa scada pana la valori de genul celor vehiculate: 3 - 5 sute eur / mp pt ca nu se face o corelare cu venitul mediu ci cu cat de mult este capabil proprietarul sa astepte ca sa apara cumparatorul potrivit.

    Evident ca in toata aceasta miscare browniana, trebuie sa existe si o doza de simt al realitatii : si vanzatorul dar si cumparatorul trebuie sa stie ce este realist si posibil si ce nu.


Abonare la comentarii cu RSS

ESRI

Întâlniri on-line | #deladistanță

Top 10 articole cele mai ...



Hotnews
Agenţii de ştiri

Siteul Hotnews.ro foloseste cookie-uri. Cookie-urile ne ajută să imbunatatim serviciile noastre. Mai multe detalii, aici.



powered by
developed by