miei // Domnule Papagorgiadis, Am cumparat ambele dv. carti, si le consider foarte bune si distractive. Vreau sa va spun ca "povestea mieilor de paste" a fost cea mai educativa dintre toate. Mi-a placut mult, si cred ca oricine care doreste sa ofere servicii sau produse trebuie sa reflecteze asupra ei. Care credeti ca e o valoare adaugata esentiala pe care o poate oferi un agent imobiliar cuiva care cauta sa faca o achizitie si cum poate un cumparator sa abordeze asimetria de informatie (cunostinte mult mai putine despre piata, etc) inerenta in interactia cu un agent?

raspuns // In primul rind, va multumesc pentru cuvintele dvs. Daca cineva vrea sa cumpere un apartament sau orice proprietate trebuie sa aiba in vedere ca vorbim despre o decizie forate impoirtanta pentru viata sa, chiar daca este vorba de o investitie sau despre locuinta personala. Un agent imobiliar, un consultant imobiliar, un arhitect si alte profesii pot sa ajute pe cineva sa inteleaga excat ce cumpara el. Ei pot sa explice si avantajele si dezavantajele investitiei. Daca vedeti ca cineva doar va arata un spatiu, nu este un om potrivit pentru ce aveti nevoie, dar trebuie sa insistati sa va explice de ce aceasta proprietate si nu altceva. Valoarea adaugata vine odata cu educatia si experienta. Cel mai important lucru este ca, atunci cind vorbiti cu cineva "care stie", in sfirsit sa va simtiti ca v-a explicat el toata situatia foarte clar.

Revenirea pietei // care sunt perspectivele de revenire a pietei imobiliare, orizontul de timp rezonabil si procentul cantitativ la care se va reveni estimat fata de momentul 2008-2009, inainte de prabusirea acestui sector? multumesc

r // 2011 este mai bun decit 2010. 2012 va fi mai bun decit 2011. In 2012, astept si un blocaj timp de citeva luni pentru ca, daca se schinmba putin situatia, multi oameni vor incerca sa faca jocuri, asa cum au facut in trecut. Anii cei mai buni vor fi 2013-2014 (daca nu avem o surpriza negativa la nivel national sau global). Dar, cind vorbim despre anii mai buni, nu vorbim despre o situatie comparabila cu cea din 2007-2008. Atunci s-a intimplat ceva unic: prima data in istoria lumii, au fost atit de multi bani disponibili pentru investitii si majoritatea tarilor au fost foarte scumpe din punct de vedere al investitiilor imobiliare. Pentru acest motiv, strainii au venit in Romania si au platit enorm. aceasta situatie s-a terminat si nu se va intoarce in urmatorii 4-5 ani, cel putin. Acum, cresterea viitoare o sa fie bazata pe lucruri mai reale, preturi mai accesibile si toata lumea o sa-l respecte mai mult pe romanul mediu. Daca speri ca preturile din 2007-2008 sa se intoarca, trebuie sa astepti foarte mult.

... // Salut Ilias! Felicitari pentru profesionalism in primul rand, Romania are nevoie de specialisti ca dvs in multe domenii. Vreau sa va intreb cum vedeti dumneavoastra "competitia" dintre apartamentele (noi sau nu) din oras (cu strazi, utilitati, scoli, etc...) si casele din jurul oraselor (mai mari si frumoase + curte, dar fara utilitati si strazi, fara gradinite si parcuri, etc...). Credeti ca pe termen lung infrastructura in jurul oraselor se va dezvolta astfel incat locuitul intr-o casa langa oras sa fie intr-adevar atragator, sau mutarea la o casa langa un oras mare din Romania va presupune intotdeauna compromisuri mari privind utilitatile, transportul, canalizarea, etc...? Multumesc!

r // In Romania, proiectele de infrastructura intirzie foarte mult. Pentru asta, nu se poate sa schimbam situatia foarte repede. Daca cineva are bani astazi, propunerea mea este sa cumpere un teren in jurul orasului (CU utilitati) ca o investitie pentru perioada 2017-2022. Atunci, probabil, vor exista mai multe proiecte de infrastructura facute, si preturile in jurul oraselor vor creste, dar intr-un mod sanatos, organic. In acel moment, cineva poate sa decida daca vrea sa se mute acolo sau sa vinda proprietatea. Bineinteles, viata in jurul orasului are multe avantaje, dar situatia economica de azi nu permite multor oameni sa se mute acolo. Pentru asta, azi e mai bine sa locuim in interiorul orasului si, daca putem, sa ne organizam si viitorul.

MLS // Care sunt sansele implementarii sistemului MLS pentru toate agentiile in Romania?

r // Luni, 9 mai, am inceput o campanie sociala care se numeste "Imobiliarele sunt bune" (aici vreau sa multumesc si HotNews.ro pentru ca sustine aceasta initiativa). Inainte sa schimbam lumea, trebuie sa facem primul pas: sa vorbim despre avantajele imobiliarelor si importanta lor in societatea romaneasca. Sint foarte mindru pentru ca multi oameni au inceput sa semneze pentru aceasta initiativa, inclusiv multi "lideri de piata". Daca acest proiect va avea succes, asta o sa fie primul pas pentru a incepe sa schimbam situatia. Dupa asta, am inteles ca sint foarte multe idei frumoase si proiecte bune, propuse de oameni seriosi. Dintre aceste propuneri face parte si MLS (multiple listing system), dar daca nu pregatim societatea si industria inainte, MLS este ca o masina electrica: toata lumea este de acord cu ideea, dar este si scump, si greu de alimentat. Eu sustin ideea MLS, dar ca parte a unui proiect mai mare, probabil o lege.

Prima casa // 1. Credeti ca programul Prima casa a intarziat/incetinit scaderea preturilor apartamentelor vechi? 2. Credeti ca acum, cand bancile par sa nu se mai inghesuie sa acorde credite prin Prima casa 4, exista posibilitatea ca preturile apartamentelor vechi sa mai scada?

r // 1. Prima Casa a intirziat, intr-adevar, scaderea preturilor la apartamentele vechi. Asta e o discutie foarte lunga, dar asta s-a intimplat si nu mai putem schimba acum. Va dau un exemplu: cineva spune ca trebuie sa promovam doar proprietati noi, unde avantajele pentru societate sint mai multe (locuri de munca, taxe pentru stat, cresterea PIB etc). Dar altcineva spune ca majoritatea oamenilor vor sa cumpere o casa veche, pentru ca au mai multa incredere. Atunci noi ce facem? Amindoi au dreptate, dar in final statul roman a ales sa ajute proprietarii privati si nu companiile mari (cele care dezvolta proiecte noi). Am multe argumente si pro, si contra acestei decizii, dar nu cred ca putem schimba trecutul si nu vad ca in viitor cineva sa faca un program pentru care sa ceara parerea oamenilor din piata.

r // 2. Daca lasam piata libera, preturile apartamentelor vechi mai scad. Dar vom avea si alegeri (trei rinduri) in anul viitor si, probabil, politicienii vor proteja romanul de mediu (majoritatea proprietarilor). In 2005-2009, aveam prima generatie de dezvoltari rezidentiale. Oamenii au facut si greseli, dar si lucruri bune, au fost si companii care nu au respectat standardele necesare. Din 2012, ma astept sa inceapa o noua generatie de dezvoltari rezidentiale, care vor fi realizate de companii mai mari, probabil mai serioase si 100% mai constiente de realitatea economica de astazi. Cred ca in 2020 o sa fie clar in Romania ca un apartament vechi este doar o investitie pentru cineva care nu-si permite un apartament nou. (Sper, din suflet, ca pina atunci nu se va intimpla un cutremur major, pentru ca dupa asta o sa vedeti schimbari enorme, rapide si violente).

Eforturi // Laudabile initiativele dvs., dar credeti ca e nevoie sa se schimbe cei din piata sau, mai degraba, sa-si revina economia? Senzatia mea e ca degeaba vom avea consultanti si agenti amabili si profesionisti daca proprietarii continua sa ceara 5.000 euro/mp in Prundu Birgaului...

r // Campania "Imobiliarele sunt bune" incearca sa explice realitatea si avantajele imobiliarelor in Romania. Am inceput aceasta campanie, dar (pentru faptul ca nu sint foarte inteligent) nu pot sa ma adresez tuturor. Sint si oameni care nu vor sa stie, nu vor sa inteleaga, nu vor sa schimbe nimic. Noi incepem schimbarile cu oamenii care vor sa construiasca ceva mai serios, cu reguli pentru toata lumea. Intotdeauna eu sustin legea pentru un simplu motiv: oamenii normali au nevoie de lege, oamenii "mari" au legea lor. Daca nu construim ceva mai serios pentru toata lumea, majoritatea vom pierde. Daca isi revine economia si noi raminem cum sintem acum, vom avea aceleasi probleme si vom ajunge sa avem aceleasi frustrari. Pentru proprietarul sau agentul amabil care promoveaza o propietate cu pret nejustificat (5.000 in Prundu Birgaului) vreau sa le urez ceva: noapte buna si succes!

case de lemn, case amvic // Sunt interesat sa cumpar o casa ultra ieftina pe care sa o pot plati in 4-5 ani cu o rata de 200 E. Ce recomandari aveti pe acest segment? Ma gandesc la o casa din lemn sau din prefabricate? Multumesc!

r // Din pacate, nu sint expert in acest domeniu, dar am o singura intrebare: 200 euro/luna inseamna 2.400 euro/an. In 4-5 ani, platiti undeva la 10-12.000 euro. Nu va e frica sa locuiti intr-o casa platita cu 12.000 euro? Nu aveti copii? Daca pentru dvs. este ok, succes!

Executiari silite // Acum un an vorbeati, tot la hotnews, despre incepearea executarilor silite si impactul asupra pietei si preturilor. Din pacate, nu vad prea multe executari acum. Ce s-a intimplat? Inca tin bancile sau creditorii de pret?

r // Imi cer scuze, dar eu am o alta parere: exact cum v-am spus anul trecut, din toamna lui 2010 executarile silite au inceput sa curga. Acum sint si mai multe. Colaborez cu citiva oameni seriosi in acest domeniu si aproape in fiecare zi am oferte. Executarile silite sint aici, dar nu sint foarte "vizibile" daca nu stiti unde sa cautati si daca nu vreti sa platiti consultanta expertului. In ultima perioada inainte de crestere executarile silite vor fi si mai multe, si mai avantajoase pentru potentialii clienti.

Locuinte sociale in ansambluri rezidentiale noi // A aparut azi in Capital un articol legat de faptul ca primaria a cumparat scari intregi in blocuri noi construite la periferie si le-a repartizat "evacuatilor" - de etnie roma in special - din centrul istoric si probabil si din alte locatii. Dezvoltatorul cu siguranta ca e fericit ca si-a recuperat investitia insa cei care au cumparat acolo cu credit pe 20-25 de ani nu au cum sa fie foarte fericiti. Care credeti ca e solutia pentru ca astfel de evenimente sa nu se mai intample? E nevoie de o implicare explicita a dezvoltatorului in selectarea clientelei si ulterior in impunerea unor reguli de convietuire in complex?

r // Nu sint informat despre aceasta situatie, dar sint 100% sigur ca in final, cind cineva cumpara un apartament, trebuie sa verifice si cine este dezvoltatorul, care este trecutul lui, care sint garantiile de calitate a constructiei etc. Pentru asta v-am spus ca a doua generatie de dezvoltari rezidentiale o sa fie mai aproape de nevoile clasei de mijloc din Romania. In plus, toata lumea, o sa verifice mai usor ce a facut fiecare dezvoltator in trecut.

proiecte // Ne puteti da informatii despre noi proiecte majore in piata imobiliara asteptate in viitorul apropiat? Ceva care sa se apropie de puterea reala de cumparare a romanilor? multumesc

r // Nu sint aici sa promovez proiecte rezidentiale. Intre noi fie vorba, eu am venit aici sa discut despre campania sociala www.imobiliarelesuntbune.ro . Bineinteles, majoritatea intrebarilor nu sint focusate in aceasta directie, dar nu pot face si publicitate mascata unor proiecte. Stiu ca sint peste 20 de dezvoltatori care pregatesc proiecte foarte aproape de puterea reala de cumparare a romanilor. De ce fac ei asta? 1. Pentru ca si ei vor sa faca bani, nu sa stea cu apartamentele nevindute 2. Banca nu permite altceva si nu finanteaza altceva 3. Acum sint terenuri cu preturi mai accesibile, care te lasa sa construiesti si sa vinzi cu preturi mai bune. Dar sa stiti ca in anul acesta, pretul materialelor de constructii a crescut mult si nu stiu cit timp va fi posibil pentru cineva sa construiasca la preturi accesibile.

terenuri // Dle Ilias, cum credeti ca vor evolua preturile terenurilor din jurul Bucurestiului, in special cele din sud, dupa anuntarea planurilor legate de constructia unui aeroport in Copaceni si demararea coridorului european de transport? Care credeti ca este pretul corect pentru un teren situat in afara Bucurestiului, dupa dezumflarea bulei din nordul Capitalei?

r // In 2004 si 2005, cind toata lumea a vorbit despre a doua centura a Bucurestiului, eu am facut un pariu cu multi care mi-au spus ca nu stiu. Pariul este urmatorul: daca pina in 2015 va exista a doua centura pe care sa putem conduce 15 minute, eu pierd. Dar, cum stiti si dvs. foarte bine, pina in 2015 ar fi frumos sa terminam macar prima centura, Autostrada Soarelui, autostrada spre Brasov si alte proiecte de astazi. Pentru aeroportul din sud, sa fim seriosi: 1. Acum Otopeni a terminat renovarea. 2. Traficul aerian in Romania nu s-a dublat, asa cum se asteptau oamenii in 2008 3. Fiecare ministru vine si ne spune o alta poveste despre "un nou aeroport" Pentru asta, eu nu cred ca vreun avion va ateriza pe un aeroport din sudul Bucurestiului pina in 2020. In ceea ce priveste preturile din sudul Bucurestiului, unde sint utilitati si drum asfaltat putem discuta serios. Unde nu sint, preturile reale o sa fie foarte mici, pentru ca vorbim de obicei de terenuri agricole, "cu mare potential".

Intrebare // Buna ziua! Doua intrebari am pentru dumneavoastra: 1. As vrea sa imi cumpar un apartament de doua camere prin Programul Prima Casa, insa ma tot gandesc daca sa ma grabesc si sa depun acum actele sau sa mai astept sa vad daca mai scad preturile. Dumneavoastra ce sfat mi-ati da, credeti ca mai este loc de scadere a preturilor de acum inainte sau ar trebui sa ma grabesc? 2. Am vazut ca si alte banci au lansat credite asemanatoare programului Prima Casa, insa nu-mi dau seama unde am cea mai mare siguranta. Prin acest program girat de Guvern sau printr-un credit separat scos de banca? Ma gandesc la securitatea financiara pe termen lung si la posibilitatea ca dobanda sa varieze in marje mult mai mari la banci, fata de Prima Casa. Va multumesc frumos, O zi buna!

r // Nu mi-ati spus daca vreti sa cumparati un apartament nou sau unul vechi. Nu mi-ati spus nici zona sau orasul. Problema in ziua de azi nu este numai pretul, viata dvs. nu o sa fie afectata doar de pret. Cum am scris pe blogul meu acum citeva saptamini, Romania este acum ca un magazin de haine in ultimele zile de reduceri. Preturile sint accesibile, dar nu mai exista marimile cerute. Prima problema a noastra este sa alegem 3-4 proprietati care reprezinta "unde vrem sa locuim noi in viitor". Dupa asta, facem o lista cu avantajele si dezavantajele fiecareia. Dupa, discutam despre preturi si cerem ajutor si de la consultantul nostru. Daca vorbim doar despre preturi, este foarte probabil ca vom cumpara o proprietate "ieftina", dar cu multe probleme si surprize neplacute. Problemele si situatiile din anii trecuti trebuie sa fie lectii pentru viitor. Daca noi mai facem in viitor exact greselile din trecut, asta inseamna ca nu meritam ceva mai bun.

r // 2.Nu pot sa va spun cine este mai bun, o banca sau statul. In realitate, intotdeauna este o banca care nu da un imprumut. Statul doar garanteaza, nu avem o negociere cu statul pentru contractul de imprumut. In limba engleza oamenii spun "diavolul e ascuns in detalii". Trebuie sa consultati un expert si sa verificati multe oferte si sa alegeti varianta care va protejeaza cit mai mult posibil. De ce nu pot sa fac comparatia banca - stat? 1. Pe de o parte, statul isi schimba pozitia foarte usor 2. Pe de alta parte, exista in Romania si banci care au probleme cu clientii lor Un mesaj general: va rog frumos sa intelegeti un lucru. Cind vorbim despre mii de variante si oferte, nu exista doar alb si negru. Sint foarte multe optiuni si pentru asta aveti nevoie de consultanta profesionista.

Siguranta apartamentelor noi // Cum isi poate da seama cineva care nu se pricepe la constructii ca un ansamblu rezidential respecta toate normele si prevederile din domeniul constructiilor (ma refer la materiale, rezistenta etc) ? Sa fie, oare, un pariu pe care doar un cutremur sa il poata rezolva? I-am auzit pe cativa (inclusiv ingineri constructori) spunand ca apartamentele din blocurile vechi (dar construite dupa 1977) sunt, cu mici exceptii, mai sigure decat cele construite in anii de boom imobiliar.

r // 1. Pentru ceea ce intrebati, am scris deja o carte care se numeste "100 mici secrete pentru investitii imobiliare de succes". 2. Am analizat pe blogul meu si pe HotNews.ro foarte multe aspecte ale acestei situatii - avantaje si dezavantaje. Daca nu puteti gasi singura, va rog sa-mi trimiteti un email si va voi trimite linkurile. 3. Nu cumparam cu pariuri. Ca sa rezolvam aceasta problema, Dumnezeu ne-a dat stiinta si dupa citiva ani stiinta ne-a dat inginerii si arhitectii. Puteti intreba - plati un expert in domeniul acesta si nu aveti nevoie de pariuri. 4. Stiu si eu cum mi-au spus foarte multi experti, ca calitatea constructiei la apartementele construite dupa 1980 este intr-adevar foarte buna. Din pacate, am auzit si despre foarte multe proiecte noi cu probleme foarte serioase de calitate a constructiei si finisajelor. Pentru asta, un apartament construit dupa 1980 reprezinta o solutie valabila pentru azi. Daca are si o locatie exceptionala, poate fi o investitie foarte buna si pentru viitor. Noi, inainte sa ne investim banii si o parte din viata, trebuie sa verificam toate aspectele investitiei. Dar sa stiti un lucru simplu: calitatea costa. Nu putem cumpara calitate la pret de chilipir. Cum spun si englezii, "daca dai alune, vei primi maimute".

Investitie // Salut am 28 de ani as vrea sa cumpar o prorietate de cam 100.000e (jumate credit /jumate cash) ca investitie .Problema mea e ca proprietatile de pe piata sunt in constructii vechi , cele noi nu sunt macar semicentrale(la banii astia ) . In tari ca UK deobicei din o investitie imob iti scoti cam 6% pe an din ea ...la noi mult mai putin cred ca yield-ul ar fi 3-4 % pe an .

Putere reala de cumparare, // Buna ziua, 1.Ati vorbit vorbit in mai multe randuri despre "puterea reala de cumparare a romanului". Ce inseamna acest lucru? cat ar trebui sa coste un metru patrat ? Sunt multe metode de a stabili un pret corect (salariu median , chirie 20ani etc), ce standard/formula folositi? 2. Cum vedeti evolutia pietei chiriilor ?; Ne putem astepta la ceva din partea statului ? (legi care sa proteje chiriasii, ansambluri rezidentiale pentru chirii pe termen lung etc) O zi minunata.

Vanzare // Buna ziua, Eu tocmai am vandut un apt de 2 camere intr-un bloc vechi,( 1965) gandindu-ma ca pretul apartamentelor in blocuri vechi o sa scada din ce in ce mai mult si temandu-ma ca in timp nu va mai fi sigur ( cutremure, tevi, instalatii). Credeti ca am facut o alegere buna?