In iulie 2009 am scris acest articol in care analizam pe larg situatia din acel moment in ce priveste costurile achizitiei unei locuinte printr-un credit versus costul chiriei. In cei doi ani care s-au scurs de atunci, evolutia pietei imobiliare a fost una destul de interesanta – pretul locuintelor a scazut cu cel putin 15%, chiriile in marile orase s-au redus cu peste 20%, iar dobanzile nu au stat pe loc, astfel incat cred ca ar fi interesant sa analizam situatia inca odata, folosind datele din mai 2011, scrie Cristian Orgonas pe blogul sau.

• Evolutia chiriilor si a preturilor in ultimii doi ani

In iunie 2009, chiria medie pentru un apartament cu doua camere situat in Bucuresti era de 400 euro, suma scazand acum la 277 euro potrivit unui studiu recent al imobiliare.ro. In Timisoara, in aceeasi perioada, chiria medie a scazut de la 300 euro, la 218 euro. Cu alte cuvinte, chiriile s-au redus in medie cu 25-30%, procentul de scadere diferind in functie de locatie si gradul de confort.

Tot in ultimii doi ani, pretul mediu pe metru patrat calculat la nivel national s-a redus cu 16%, scaderea inregistrata in Bucuresti fiind de 10% (14% conform unei alte surse), iar cea din Timisoara de 22%. In Cluj, preturile s-au redus in medie cu doar 6%, in Brasov scaderea a ajuns la 9%, iar in Iasi la 12%. De mentionat ca discutam despre evolutia preturilor solicitate de proprietarii de apartamente.

In acest moment, in Timisoara, un apartament cu doua camere si cu o suprafata de 55 mp are un pret echivalent cu 199 chirii medii lunare, in Bucuresti pretul fiind echivalent cu 225 chirii medii lunare. In Cluj, Constanta si Brasov, preturile sunt echivalente cu 220, 207 si 215 chirii lunare.

• Rata la credit versus costul chiriei

Cei care doresc sa isi cumpere o locuinta prin intermediul unui credit au la dispozitie doua variante – creditul ipotecar normal, si Prima Casa 4.

Am ilustrat in graficul alaturat nivelul actual al chiriilor pentru un apartement cu doua camere si ratele pe care le presupune cumpararea prin credit a apartamentului respectiv.

Calculul a fost urmatorul: in cazul unui credit ipotecar normal pe 25 de ani, am presupus plata unui avans de 20% din valoarea unui apartament de 55 mp, iar rata lunara reprezinta media celor mai bune 5 oferte prezente pe portalul conso.ro. In cazul Prima Casa 4, avansul reprezinta 5% din valoarea apartamentului.

Dupa cum se poate observa, doar in Timisoara, rata la un credit ipotecar normal este mai mica decat chiria lunara, in timp ce ratele prin Prima Casa sunt cu 13-26% mai mari decat chiriile.

Pe de alta parte insa, ratele la credit nu contin doar dobanda, ci si o parte din principal – in primii 3 ani, principalul reprezinta aproximativ 27% din rata in cazul unui credit normal, si 31% in cazul unui credit prin PC, iar daca excludem principalul, dobanda lunara este mai mica decat chiria.

• Randamentul chiriilor

Dupa cum spuneam mai sus, pretul unui apartament reprezinta echivalentul a cel putin 200 de chirii medii lunare, ceea ce inseamna ca randamentul net (dupa ce am scazut impozitele – presupunand ca sumele sunt declarate) adus proprietarului se situeaza la cel mult 5%, procentul fiind destul de mic daca ne gandim ca dobanzile nete platite de banci la depozitele in euro ajung si la 3,5%.

In tarile din Vest, inclusiv in SUA, pretul unei locuinte este egal cu 120-150 de chirii medii lunare, ceea ce inseamna ca, in Romania, ori chiriile sunt mici in raport cu preturile, ori preturile sunt mari in raport cu chiriile.

• Cum vor evolua preturile, chiriile si dobanzile in perioada urmatoare?

Raportul pret/chirie este dezechilibrat in acest moment, insa raman la parerea ca trendul negativ al preturilor pe piata imobiliara se apropie de sfarsit, mai ales luand in considerare faptul ca Prima Casa 4 va genera cel putin 40.000 de tranzactii imobiliare noi, acestea urmand sa sustina preturile pe segmentul locuintelor medii.

In ce priveste chiriile, este foarte probabil ca trendul negativ sa se apropie de asemenea de sfarsit, revenirea economiei, cresterea salariilor si a numarului de angajati urmand a compensa scaderea continua a numarul de studenti.

Prin urmare, cred ca raportul pret/chirie va ramane dezechilibrat cel putin cativa ani de acum inainte (cand spun dezechilibrat ma refer la comparatia cu tarile din Vest), iar revenirea la valori ceva mai normale va avea loc pe fondul cresterii mai lente a preturilor, si mai rapide a chiriilor.

Dobanzile vor creste in mod sigur in perioada urmatoare din moment ce Euribor va creste, dar este greu de spus cu cat, fiind posibil ca bancile sa scada marjele, adica sa preia o parte din costuri.

• La final

In acest moment, cu exceptia orasului Timisoara, inchirierea pare sa fie o alegere mai buna decat cumpararea unei locuinte, mai ales pentru cei care locuiesc in Bucuresti.

Dupa o scadere de 30-50% a pretului locuintelor, si o scadere relativ similara pe segmentul chiriilor, piata imobiliara se afla intr-un moment de asteptare: proprietarii vor sa creasca preturile, dar nu pot pentru ca risca sa ramana cu locuintele nevandute, iar chiriile nu pot creste pentru ca puterea reala de cumparare a scazut in ultimii 2 ani. In acelasi timp, revenirea economiei si PC4 ii determina pe proprietari sa nu lase (foarte usor) din pret.

Un lucru este insa sigur – daca in 2011 vom avea o crestere economica de 2%, iar in 2012 o crestere de 3-4%, aceasta evolutie nu are cum sa nu genereze efecte si asupra pietei imobiliare.

Comenteaza pe blogul lui Cristian Orgonas.