Cand vrei sa faci un imprumut la banca, cea mai buna cale este sa te uiti cu atentie la cateva lucruri esentiale, cum ar fi: nivelul dobanzii anuale efective (care include dobanda, taxele si comisioanele bancii), tipul dobanzii (fixa sau variabila), perioada de creditare (cu cat durata imprumutului e mai mare cu atat costul total al creditului se va majora, dar nivelul ratei va fi mai mic) si alte cateva mici detalii de care ne vom ocupa mai jos.

Toate aceste variabile pot influenta termenii de acordare a creditului pentru achizitionarea/ construirea locuintei de catre o institutie financiara. Mai intai, un sfat. Studiati cu atentie oferta bancii. BCR de pilda are cateva ghiduri foarte bine scrise de unde veti afla lucruri foarte utile.

• Nivelul contributiei personale

Banca apreciaza foarte mult nivelul tau de contributie personala (avansul) in momentul solicitarii unui imprumut. Motivul e simplu: ii da bancii o idee despre cat esti dispus sa te implici personal in "business". Rata lunara maxima pentru fiecare solicitant este determinata prin scaderea cheltuielilor de subzistenta din veniturile nete ale acestuia si aplicarea gradului de indatorare stabilit de banca la rezultatul obtinut. Gradul de indatorare aplicabil este stabilit in functie de profilul fiecarui client, media fiind insa in jurul a 50% din veniturile nete lunare care au caracter permanent.

Intra pe BCR Imobiliare si vezi ce ti se potriveste

Daca nu ai nivelul minim de avans poti solicita un credit de nevoi personale pentru a-ti completa contributia personala, care se acorda tot in functie de nivelul veniturilor si al cheltuielilor.

• Sustenabilitatea venitului si comportamentul financiar

Mai ales in perioada de criza, bancile se uita cu atentie nu doar la nivelul venitului ci si la domeniul in care iti desfasori activitatea. Din acest punct de vedere e recomandat ca cel care aplica pentru credit sa fie acela dintre soti care are un serviciu mai sigur din punct de vedere al stabilitatii jobului.

Pont: BCR acopera pana la 85% din valoarea investitiei (valoarea minima dintre valoarea tranzactiei si valoarea de piata conform raportului de evaluare), in functie de capacitatea de rambursare a solicitantului si a coplatitorilor acestuia, daca este cazul, precum si de garantiile constituite.

De asemenea, comportamentul financiar al celui care doreste un imprumut bancar este un criteriu analizat cu atentie de catre banci. In situatia in care doresti un imprumut, dar ai restante la un alt credit, ar fi bine sa iti achiti mai intai restantele, pentru a limita posibilitatea unui refuz din partea bancii. Iar acum sa trecem la lucrurile care conteaza cel mai mult pentru tine.

Pont: Uita-te si la comportamentul cumparatorului de locuinte. Afli lucruri care ti-ar putea prinde bine in luarea deciziei tale.

• Moneda creditului: euro, dolari, franci sau lei?

Dupa dezastrul creat de imprumuturile in valute exotice, nici cei imprumutati in euro nu se simt foarte bine. Una peste alta, cea mai buna moneda in care sa te imprumutui este cea in care iti incasezi veniturile (salariu, venituri din chirii, dividende, venituri din strainatate etc.). Cei care se imprumuta in alte monede decat cea in care isi incaseaza veniturile se expun la doua riscuri: cel de curs si cel de dobanda. Astazi, ambele lucreaza in defavoarea celor imprumutati. Riscul de curs este ca leul sa se deprecieze in fata monedei respective, iar ratele platite sa fie mult mai mari. Riscul de dobanda e atunci cand indicele interbancar al monedei in care te-ai imprumutat, creste (Euribor , Robor, Libor etc), caz in care ratele tale cresc iar.

• Dobanda creditului - sa fie fixa sau variabila?

Dobanda este componenta esentiala a costului creditului. Pentru a vedea daca iti convine ceea ce ti se ofera, cel mai bun lucru este sa compari nivelul dobanzilor in cazul mai multor banci. Roaga consilierii bancari sa iti faca simulari si nu te lasa amagit de promotii - nu intotdeauna costul final este mai mic decat in cazul unei oferte obisnuite Toate bancile locale practica dobanzi variabile in cazul imprumuturilor pentru investitii imobiliare, produsele cu dobanzi fixe pentru intreaga perioada a creditului neexistand, in principal din cauza faptului ca bancile nu isi pot asuma riscul de dobanda pentru un termen atat de lung.

Pont: Pentru clientii care au nevoie de o siguranta crescuta, cel putin pe termen mediu, in ceea ce priveste valoarea ratei lunare de plata, BCR ofera posibilitatea de a alege credite cu dobanda fixa 5 ani urmata de dobanda variabila in functie de EURIBOR 6M. Avantajul creditelor pentru investitii imobiliare cu dobanzi fixe pentru o anumita perioda este ca vei plati aceeasi rata pe toata durata imprumutului, fara sa fii expus la variatiile de dobanda. Totusi exista si reversul medaliei - riscul ca in viitor dobanzile sa scada, iar tu sa platesti mai mult peste ceea ce ar plati un imprumutat cu rata variabila a dobanzii. E drept, exista si varianta refinantarii ulterioare a imprumutului, daca se ajunge la conditii neconvenabile in privinta nivelului ratei. In cazul dobanzii variabile, rata de dobanda este stabilita la acordarea creditului ca fiind determinata prin insumarea indicelului de referinta (Euribor, Robor etc) si a marjei bancii (fixa pe intreaga perioada a creditului acordata si stabilita prin contractul de credit semnat la momentul acordarii creditului).

• Perioada de creditare

Ati putea fi tentat sa va imprumutati pe o perioada mai lunga de timp pentru a obtine o suma mai mare sau sa platiti o rata lunara mai mica. Dar calculati cat veti achita la final pentru imprumutul luat. Pentru aceeasi suma imprumutata, un credit contractat pe 30 de ani va va face sa rambursati bancii mai multi bani decat in cazul unui imprumut pe 20 de ani, chiar daca rata e mai mica. Trebuie sa decideti ce este important pentru dumneavoastra, sa rambursati o suma mai mica la finalul periodei de creditare sau un nivel mai mic al ratei lunare de rambursat, care sa va asigure un confort finaciar. In plus, cu cat imprumutul e pe perioada mai lunga, riscurile asociate cresc (de a va pierde serviciul sau de a nu mai putea achita ratele din alte motive) ceea ce ar putea duce la majorarea costului total al creditului din cauza eventualelor penalitati de intarziere, desi aceste situatii neprevazute cum ar fi pierderea locului de munca sau diminuarea venitului sunt reglementate prin legislatia in vigoare, iar efectele lor pot fi preintampinate prin incheierea unei asigurari facultative (ex. care sa asigure riscul de somoj, invaliditate, etc).

• Costul cu asigurarile

Pentru a obtine un credit pentru investitii imobiliare, bancile solicita, de cele mai multe ori incheierea unei polite de asigurare de viata, ce acopera si riscul de pierdere involuntara a locului de munca, invaliditate temporara sau permanenta. Cautati cea mai buna oferta de asigurare. Conform legilatiei in vigoare bancile nu va pot obliga sa incheiati o asigurare cu un anumit asigurator. La momentul solicitarii creditului va pot prezenta ofertele unor firme de asigurare cu care acestea au incheiate conventii de colaborare. Inainte de a opta pentru un asemenea produs este bine sa consultati in particular ofertele de asigurare disponibile la alte firme de asigurare decat cele prezentate de catre banca.

La BCR nu este obligatorie incheierea unei asigurari de viata, dar este bine sa inchei o astfel de asigurare pentru a-ti asigura, tie si familiei tale, protectia financiara de care aveti nevoie.

Un alt tip de asigurare, obligatorie in cazul creditelor garantate cu ipoteca, este asigurarea imobilului. Astfel, pana la achitarea integrala a datoriilor catre banca, este necesar sa asiguri pentru toate riscurile locuinta achizitionata / care constituie garantia creditului, cu cesionarea drepturilor din despagubiri in favoarea bancii. La BCR costul cu asigurarea imobilului este zero pe toata perioada de creditare, aceasta fiindu-va oferita gratuit de catre banca.

Ai intrebari? Scrie-ne la sectiunea de intrebari si raspunsuri de pe pagina de Facebook a BCRsi vei primi raspuns in maxim 24 de ore.