Piata imobiliara din Romania ar putea suferi din cauza proprietatilor evaluate la preturi artificiale. Cam asa descrie domeniul imobiliarIlias Papageorgiadis, un afacerist grec, sosit in Romania in urma cu mai bine de 4 ani. Actualmente managing director al companiei imobiliare More International Invest,Papageorgiadis face pe blogul sau o analiza despre situatia burselor din Grecia in perioada 1999 - 2003, comparand-o cu verva imobiliara din Romania anului 2008. Un sentiment de deja-vu am putea spune, in conditiile in care atat grecii, cat si romanii nu au stiut sa preconizeze efectele acestor crize.

Informatia pe scurt:

• In vara anului 1999 s-a inregistrat in Grecia un boom economic. Bursa de valori a fost intr-o continua ascensiune, iar majoritatea grecilor au inceput sa joace la bursa. In Romania, 2008 a reprezentat anul in care tot mai multi au simtit gustul banilor. Sute de mii de romani au primit salarii mult mai mari fata de anii precedenti si un numar nelimitat de cetateni au proprietati evaluate la preturi artificiale.

• Povesti de succes cu profituri intre 500% - 10,000% s-au raspandit in intreaga Grecie, tot mai multi dorind sa devine bogati peste noapte. Fenomenul este vizibil si in tara noastra, unde romanii incearca sa obtina sute de mii si chiar milioane de euro pe proprietati supraevaluate.
  

• Snobismul, excesul de zel si lipsa capacitatilor de a gestiona bine o afacere isi spun cuvantul. Tot mai multi greci profita de o 'bogatie artificiala', ignorand semnalele clare care avertizeaza un "uragan" economic. Inevitabilul se produce in anul 2000, cand bursa de valori a inceput sa tremure, iar preturile au scazut.
  

• Deznodamantul grecesc este dramatic, pierderile inregistrate au fost de pana la 99%, iar sute de mii de famili au pierdut proprietati si sume importande de bani, averi acumulate intr-o viata.

Descrierea cadrului in care se desfasoara actiunea:

Grecia, 1999. A fost o vara fierbinte, probabil una dintre cele mai fierbinti veri din ultimii 20 de ani, din punct de vedere al temperaturilor. Dar cu siguranta a fost cea mai fierbinte vara din istoria recenta a Greciei, din punct de vedere economic.

Bursa de valori a fost intr-o continua ascensiune inca din primavara anului 1998, insa in aproape fiecare zi de vara au fost inregistrate noi recorduri. Bogatia artificiala, raspandita in intreaga societate greceasca a fost peste orice asteptari. Aproape 2 milioane de familii din Grecia (din cele 3 milioane estimate) au jucat la bursa, veniturile lor crescand aproape in fiecare zi cu un procent de 8%, in timp ce preturile explodau.

Romania, 2008. O vara nu prea torida, din punct de vedere al temperaturilor, insa este de departe cea mai fierbinte vara din istoria economica a Romaniei, din anul 1940 (cel putin). Tot mai multi romani, nu doar elita, isi permit sa "consume", depasind orice record in aproape toate domeniile de pe piata. Sute de mii de romani au primit salarii mult mai mari fata de anii precedenti si un numar nelimitat de cetateni au proprietati evaluate la preturi artificiale de sute de mii sau chiar milioane de euro.

Discutia nu este despre piata imobiliara din centru orasului, ci despre milioanele de proprietati cu o valoare reala mica, dar pe care se pun preturi nebune si pentru care nu se face nicio tranzactie cu lunile. Aceste preturi au crestut de-a lungul anilor precedenti, apogeul fiind atins in 2007, cand oamenii au simtit schimbarile de pret in fiecare saptamana.

Rolurile secundare:

Grecia, 1999. Aroganta grecilor (prezenta in toate paturile sociale) a ajuns la cea mai inalta limita posibila. Tarani, ciobani,soferi de taxi, toate tipurile de oameni care activau in toate domeniile posibile si-au parasit locurile de munca si au devenit brokeri, infiintand mii de companii. Chiar si unele sate mici din zone agricole, cu circa 1000 de locuitori, aveau cate 3-5 birouri de monitorizare a activitatilor bursiere.

Povesti de succes cu profituri intre 500% - 10,000% s-au raspandit intre investitori, toti fiind in cautarea "urmatorului tren care sa-i duca spre marele succes". Sediul bursei de valori din Atena a fost poreclit "Templul".

Oamenii cumparau orice ziar cu "pagini de culoare roz" (sectiunea economica a publicatiei) fara sa inteleaga mare lucru din ce scria acolo. Doreau doar sa citeasca orice zvon nou, abordand o atitudine de "xperti in acest domeniu". Ziarul 'Financial Times' a batut recordul la vanzari pe piata din Grecia, in conditiile in care cel mai probabil, doar un cititor din 10 intelegea termenii economici si putea lectura un articol integral.

Toti "stiau" cat de mult vor creste preturile, erau increzatori in viitor, cheltuind bani ca nebunii, ipotecandu-si apartamentele pentru a face imprumuturi in banci si jucand si mai mult la bursa. Oameni obisnuiti, cu un nivel social mediu, isi cumparau masini si iahturi foarte scumpe si petreceau vacantelele in cele mai costisitoare destinatii. Chiar si numarul divorturilor crescuse, mii de barbati cu varste intre 45 - 55 de ani isi paraseau nevestele pentru femei mai tinere.

Romania, 2008. In toate hotelurile din toate orasele, poti vedea oameni cu harti, care prezinta proprietati. Jumatate din discutiile generale, purtate in cafenele si restaurante, au ca subiect comun piata imobiliara. Toti vorbesc despre terenuri si proprietati in general si analizeaza piata.

Calatoresti in mijlocul pustietatii, unde iti este aratat un teren agricol la un pret de 10 -20 euro pe metrul patrat pentru ceva ce nu poate fi dezvoltat nici in urmatorii 20 de ani. Daca vrei sa negociezi cu un satean (care cel mai probabil nu stie sa numere pana la 100), acesta iti va cere un pret exorbitant pentru ca si "vecinul face acelasi lucru".

Zeci de mii de oameni se plimba cu o imensa aroganta, fara a avea ceva concret de facut, cautand o noua victima, incercand sa speculeze, sa prinda din zbor un pont care sa-i aduca venituri. Somerii schimba locul de munca la fiecare cateva luni, solicitand salarii tot mai mari. Zeci de mii de oameni primesc salarii la care in urma cu 3 ani nici nu visau, iar cu toate astea continua sa ceara mai mult. Mii de barbati apartinand clasei de mijloc cumpara atentia femeilor cu daruri foarte scumpe, de la bijuterii la autoturisme si nu numai.

In acest an, romanii au cheltuit mai mult decat oricand. Oamenii cu salarii de 1.500 euro pe luna isi petrec vacantele pe litoralul spaniol sau portughez, vacante care ii fac sa scoata din buzunare triplul sumei pe care acestia o castiga intr-o luna. Toti vorbesc despre sute de mii sau milioane de euro ca si cum ar vorbi de 1 sau 2 euro.

Rolurile principale:

Grecia, 1999. "Marii afaceristi" greci erau si ei de neoprit. Se plimbau cu elicopterele, incercand sa-si arate bogatia prin orice mijloc, isi cumparau cele mai scumpe vile de pe insulele grecesti. Trabucurile cubaneze se vindeau mai bine ca niciodata, bogatasii aprinzandu-le ostentativ cu bancnote adevarate. Multi incercau prin toate mijloacele sa detina cat mai multe companii la bursa, isi pierdeau toata ziua mai mult monitorizand activitatile bursiere decat ocupandu-se de munca pe domeniul lor real. Firme cu active in valoare de aproape 2 milioane de euro erau aduse pe bursa, patronii acestora venind cu mari planuri de a cuceri piata.

Romania, 2008: Multi dintre noii magnati romani, dupa ce si-au cumparat toate masinile, apartamentele, vilele posibile pentru a se da mari, dupa ce-au aparut prin toata presa datorita relatiilor cu starlete ieftine sau doamne 'serioase' (carora le-au cumparat cadouri care mai de care, de la apartamente pana la saptamani de shopping la Paris), sunt tratati ca niste mici zei de majoritatea oamenilor. De ce? Pentru ca pur si simplu au bani, nu conteaza cat sunt de buni sau de inteligenti. Modul lor de a cheltui e aproape...'rusesc', incepand cu bacsisurile lasate, de 10-20 de ori mai mari decat bogatii staini, pana la orice iti poti imagina. Unii dintre ei sunt chiar disperati sa-si prezinte averea in public, cheltuind cateodata, numai intr-o zi, sume pe care un om obisnuit le-ar castiga dupa 10-15 ani de munca.

In afaceri, cei mai multi dintre ei sunt implicati pe piata imobiliara. Majoritatea pretind sume imense pentru a vinde ceva, propun colaborari umilitoare, vor toate beneficiile numai pentru ei si de cele mai multe ori se bazeaza doar pe argumentul ca ofera sansa cuiva de a avea onoarea sa-i aibe ca parteneri.

Momentul de criza:

Grecia, 2000.Bursa de valori a inceput sa tremure odata cu venirea toamnei (17 septembrie 1999). Guvernul grec a intervenit in activitatea Bursei, ordonand institutiilor de stat sa cumpere stocurile in fiecare zi, astfel incat nivelul pretului sa se mentina pozitiv. Oamenii nu au mai efectuat nicio tranzactie, asteptand ca pretul sa creasca din nou, asa cum "sursa" lor le promisese profituri si mai mari.

Alegerile din acel an erau bazate pe dilema guvernului "ne vreti pe noi, si astfel preturile actiunilor vor creste din nou, sau pe ei, cu care veti risca sa va pierdeti profiturile enorme". Guvernul a castigat din nou, dar, desigur, nimic nu a oprit caderea.

"De ce?" Oamenii s-au plans pe la posturile de televiziune si radiouri, cautand explicatii in cele mai inventive teorii conspirative. Ei au refuzat insa sa vada un adevar clar: atunci cand un pret nu este justificat, mai devreme sau mai tarziu se va intoarce inapoi la realitate. Nimeni nu a vrut sa realizeze ca o societate fara profit este o companie moarta si mai devreme sau mai tarziu va trebui sa vanda actiunile sale. Nimeni nu a fost interesat sa afle adevaratele motive si nimeni nu a incercat sa desluseasca semnele care indicau apropierea "uraganului".

Romania, 2008. Preturile au fost inghetate timp de mai multe luni. In multe cazuri, acestea au scazut, oficial, cu 10%. In realitate insa, au scazut cu mult mai mult. Mii de proprietari inca mai merg de la agentie la agentie, prezentand proprietati supraestimate cu preturi mai mari chiar si cu 200%. Ei ofera agentiilor comisione mari (adaugate in pretul final) in cazul in care vor gasi un investitor usor de inselat. Cei care insa vor cu adevarat sa vanda trebuie sa revina cu picioarele pe pamant si sa evalueze proprietatea la pretul real. Majoritatea oamenilor nu stiu ce se intampla cu adevara pe piata imobiliara, dar continua sa creada ca din iarna preturile vor continua sa creasca.

Nu ii intereseaza motivul pentru care cineva le-ar oferi sumele atat de mari cerute de ei, refuza sa inteleaga notiuni de baza din economie si prefera sa asculte de cei care le spun ce vor sa auda. In ultima vreme au inceput sa verifice zilnic toate editiile sau suplimentele revistelor legate de piata imobiliara si apar in intalniri incercand sa-si justifice pretentiile bazandu-se pe ce vad scris acolo. "Da, dar in zona respectiva, cineva cere pretul ALA, deci e normal ca eu sa cer banii ASTIA". Nu vor sa inteleaga ca fara a se astepta la un profit bun in schimb, nimeni nu investeste doar ca sa-i imbogateasca pe ei. Pacat pentru ei...

Deznodamantul:

Grecia, 2003. Preturile incep sa scada non-stop timp de 3 ani. Pierderile inregistrate au fost de pana la 99%, iar sute de mii de familii au pierdut de la sume importande de bani, pana la proprietati si averi acumulata prin munca, intr-o viata intreaga. Marea majoritate isi amintesc de sfarsitul anilor '90 ca perioada in care s-au bucurat de un nivel de viata foarte ridicat, un nivel creat artificial. Grecii s-au simtit bogati, cheltuind bani pe care nu ii aveau in realitate si au incercat sa-si mentina acest nivel social prin imprumuturi de la banci si credite de consum.

Exemplele miilor de "ex-bogatasi" care a revenit in lumea lor reala, inapoi in satele lor, a ajutat o multime de oameni sa se trezeasca, chiar si cu intarziere. Multi dintre eu au realizat ceea ce au facut in trecut, motiv pentru care toti au ramas pasivi atunci cand piata a crescut din nou. Multi au simtit frica si au evitat sa investeasca din nou.

Analiza integrala pe blogul lui Ilias Papageorgiadis.