Cine suporta si cum se plateste impozitul pentru aplicarea Legii darii in plata

de Adrian Benta     Consultant fiscal
Sâmbătă, 14 mai 2016, 3:47 Economie | Finanţe & Bănci

Adrian Benta, consultant fiscal
Foto: Hotnews
Foarte recent a intrat in vigoare mult disputata Lege a darii in plata, conform careia o persoana fizica isi stinge datoriile catre o banca generate de un credit ipotecar prin darea in plata a imobilului ipotecat. Practic, in limbajul uzual persoana fizica preda locuinta catre banca, moment la care i se anuleaza datoriile catre institutia financiara. Una dintre situatiile ivite in viata de zi cu zi este identificarea vrunui impozit, daca acesta se datoreaza, iar in cazul in care s-ar datora cine il plateste si ce procedura fiscala se urmareste.

Legea darii in plata nu are astfel de prevederi si in acest caz ne raportam la prevederile codului fiscal ce stabileste urmatorul aspect la art. 111 alin. (1), astfel: (1) "La transferul dreptului de proprietate si al dezmembramintelor acestuia, prin acte juridice intre vii asupra constructiilor de orice fel si a terenurilor aferente acestora, precum si asupra terenurilor de orice fel fara constructii, contribuabilii datoreaza un impozit care se calculeaza astfel:"

Prevederile de la pct. 33 alin (1) lit. a) din  normele de aplicare pentru Codul fiscal definesc mult mai clar notiunea de contribuabil si identifica "darea in plata" ca fiind o procedura ce atesta transferul  de active in sfera impozitului, astfel: " (1) In aplicarea prevederilor art. 111 alin. (1) din Codul fiscal se definesc urmatorii termeni:

a) prin contribuabil, in sensul art. 111 din Codul fiscal, se intelege persoana fizica careia ii revine obligatia de plata a impozitului.
In cazul transferului dreptului de proprietate sau al dezmembramintelor acestuia prin acte juridice intre vii, contribuabilul este cel din patrimoniul caruia se transfera dreptul de proprietate sau dezmembramintele acestuia: vanzatorul, credirentierul, transmitatorul in cazul contractului de intretinere, al actului de dare in plata, al contractului de tranzactie etc., cu exceptia transferului prin donatie.
"

Din analiza temeiului normativ observam ca pentru procedura darii in plata contribuabilul este chiar persoana fizica ce va ceda imobilul in schimbul anularii datoriei. Desigur, darea in plata este un instrument juridic reglementat de foarte mult timp, regasit in practicile curente ale operatorilor economici si are ca sursa de drept prevederile de la art. 1492 din Codul civil, cu diferenta ca este o procedura agreata de ambele parti.

  • Ce procent de impozit se datoreaza?
Procentul este reglementat de art. 111 alin (1) lit. a) din Codul fiscal, si este diferit in functie de termenul de pastrare in patrimoniul al locuntei, astfel: "a) pentru constructiile de orice fel cu terenurile aferente acestora, precum si pentru terenurile de orice fel fara constructii, dobandite intr-un termen de pana la 3 ani inclusiv:
(i) 3% pana la valoarea de 200.000 lei inclusiv;
(ii) peste 200.000 lei, 6.000 lei + 2% calculate la valoarea ce depaseste 200.000 lei inclusiv;"

  • Asupra carei baze se calculeaza acest impozit?
Daca ar fi sa ne raportam la efectul patrimonial al Legii darii in plata observam ca pentru persoana fizica apar doua modificari patrimoniale:
a) o reducere a activului persoanei fizice prin pierderea locuintei;
b) o reducere a pasivului prin anularea datoriilor catre banca.

Identificand aceste elemente patrimoniale, ambele ar putea sa fie valori in sfera impozitului. Valoarea cladirii date in plata este deja un element mentionat in legislatia fiscala ca baza de calcul a impozitului. In acelasi timp anularea unei datorii reprezinta in doctrina contabila aplicabila persoanelor juridice un element de venit. Si acest element de venit poate sa fie baza de calcul pentru determinarea impozitului.

Elementul central avut in vedere de persoana fizica, scopul contractului de imprumut a fost finantarea unei locuinte. Prin urmare, eu consider cea mai adecvata metoda de impozitare aplicarea impozitului la valoarea constructiei. De aici sunt multiple situatii ce pot aparea in practica.

  • La ce valoare ne raportam?
Ar putea sa fie valoarea de piata. Cu siguranta termenul este prea general si prea volatil pentru a fi un element cu substanta concreta in aplicarea impozitului. Ar putea sa fie o valoare reevaluata conform standardelor de reevaluare a cladirilor pentru impozitul pe locuinte datorat la primarii. Procedura nu este noua, ci tocmai a fost experimentata in zeci de mii de cazuri cand persoanele fizice au depus declaratii pentru impozitarea cladirilor cu destinatie economica in anul 2016.  Ar putea sa fie valoarea cladirii regasite in cataloagele notarilor. Eu personal, as opta catre aceasta din urma grila pentru ca aceasta ar fi un element deja cert utilizat in practica de zi cu zi.

  • Cum se declara si se plateste impozitul?
Notarii vor retine de la persoana fizica impozitul, conditie de perfectare a documentelor de transfer, iar acesta este virat la bugetul de stat de cabinetul notarial pana pe data de 25 a lunii urmatoare celei in care s-a efectuat transferul dreptului de proprietate.

N.red: Autorul articolului, Auditorul Financiar Adrian Benta se delimiteaza de opinii partizane sau politice, articolul reprezentand viziunea personala asupra efectului actelor normative invocate.


Citeste mai multe despre   









7683 vizualizari
  • -1 (3 voturi)    
    Hehe (Sâmbătă, 14 mai 2016, 10:27)

    jeanvaljeanro [utilizator]

    Si daca notarul, care lucreaza cel mai mult cash, nu vireaza banii pe 25 ca foarte multe IMM-uri, de altfel, se intampla ceva? Nu stiau notarii cum sa mai faca niste bani gratis si statul cum sa piarda niste bani?
  • +3 (3 voturi)    
    ouch (Sâmbătă, 14 mai 2016, 10:55)

    pehash [utilizator]

    mi se pare aberant... nu platesti impozit pe venit cand platesti rata si-ti scad datoriile, de ce ai plati impozit cand aceleasi datorii scad ceva mai mult?
    • +1 (3 voturi)    
      Gresit (Sâmbătă, 14 mai 2016, 12:23)

      idol [utilizator] i-a raspuns lui pehash

      Pentru ratele achitate la banca ai platit deja impozit, venitul tau a fost impozitat iar la banca dai din ce-ti ramane.
      • +2 (2 voturi)    
        nu vad legatura.. (Duminică, 15 mai 2016, 19:36)

        pehash [utilizator] i-a raspuns lui idol

        este relevant cu ce bani platesc rata? de ce presupui din start ca am platit impozit pe ei?
        • 0 (0 voturi)    
          ... (Luni, 16 mai 2016, 16:12)

          Dan D. [utilizator] i-a raspuns lui pehash

          Cam toate formele de venit se impoziteaza. Ce vroia sa spuna Idol mai sus e ca banii cu care platesti tu ratele sint cei ramasi dupa ce ai platit impozit pe venit(urile) respectiv(e), ca sint din salariu(i), dividende, depozite, vinzari etc. Ce faci cu ce iti raminte tie e treaba ta, ca ii dai unei banci sau faci orice altceva cu ei, e treaba ta. In cazul transferurilor de properitate "vinzatorul" este cel care plateste impozit, in ideea ca in urma vinzarii obtine un cistig. Ca initiatorii nu s-au gindit foarte mult si la ce se intimpla dupa, asta e alta problema. Oricum cam toata treaba a avut iz electoral si cu asta o sa si ramina, plus efectele negative asupra pietei de creditare. https://static.anaf.ro/static/10/Anaf/legislatie/L_227_2015.htm#A111
  • +3 (9 voturi)    
    O lege proastă crează probleme la aplicare. (Sâmbătă, 14 mai 2016, 11:16)

    asavreau [utilizator]

    Inițiatorii legii în loc să discute cu noi pentru introducerea tuturor problemelor ce pot apare,nu știau cum să o facă pe deștepții,să insulte pe oricine întreba ceva și acum au o lege cu probleme la aplicare.Întradevăr,cât impozit plătești,cine plătește,ce faci cu taxele și impozitele pe proprietate plătite sau neplătite?Plătește banca impozit pe proprietate?Și cu asigurarea obligatorie a locuinței cum faci?
  • +2 (6 voturi)    
    Aberatia aberatiei (Sâmbătă, 14 mai 2016, 12:21)

    idol [utilizator]

    Mie mi se pare aberant ca se discuta numai de impozitul datorat la transferul proprietatii, cel platit la notariat in functie de valoarea imobilului.
    Inteleg ca proprietarii consiliati de dl. Piperea ar dori sa plateasca tot banca aceast impozit iar in cazul in care platesc ei sa se ia in calcul valoarea apartamentului (stabilita de cine ?) si nu suma creditului.
    ANAF ar trebui sa ne explice insa daca suma creditului de care sunt scutiti beneficiarii acestei legi reprezinta sau nu un venit impozabil (cu 16 %).
    Pentru ca cei care nu beneficiaza de aceasta lege platesc impozit pentru toate sumele pe care le castiga iar plata ratelor se face din ce le ramane in buzunar dupa ce aceste impozite au fost platite.
    Ori poate ANAF vrea sa modifice codul fiscal si sa declare deductibile ratele platite la creditele ipotecare ?!
  • 0 (2 voturi)    
    baza de impozitare - autor (Sâmbătă, 14 mai 2016, 20:55)

    Euunul [utilizator]

    nu se pot aplica ambele pct a) si b) in acelasi caz.

    daca se aplica a) darea in plata (vanzare) se plateste venitul aferent vanzarii imobilului, se obtine un venit care stinge datoria catre banca - deci nu este o iertare de datorie. pasii sunt in aceasta ordine.

    pct b) iertarea de datorie se aplica daca intradevar se negocieaza cu banca o reducere a sumei datorate dar nu se vinde imobilul deci nu se aplica a).

    una peste alta impozitul va fi mai mare (in cele mai multe cazuri - mai ales CHF) in cazul iertarii de datorie (16% la suma iertata....)
  • +1 (3 voturi)    
    cu dedicatie (Luni, 16 mai 2016, 9:14)

    Kommandant [utilizator]

    Noroc cu legea DIP ca mai pot si diversi autori sa castige o paine cinstita cu articole "echidistante". Asta e, cand nu platesti pentru stirea pe care o citesti, plateste altcineva...


Abonare la comentarii cu RSS





ESRI

Top 5 articole cele mai ...



Hotnews
Agenţii de ştiri

Siteul Hotnews.ro foloseste cookie-uri. Cookie-urile ne ajută să imbunatatim serviciile noastre. Mai multe detalii, aici.
hosted by
powered by
developed by
mobile version
Sâmbătă