Luminita Ispas, expert imobiliar din Chicago: Ca sa-si vanda proprietatile, dezvoltatorii americani scad preturile considerabil, ofera finisaje mai scumpe si rate extrem de mici

de Adrian Novac     HotNews.ro
Joi, 19 martie 2009, 12:02 Economie | Imobiliar

"SUA vor avea o piata a cumparatorului pentru urmatorii 2-3 ani, cei ce pot profita de ea acum nu pot decat sa castige",  a declarat un agent imobiliar roman care locuieste la Chicago, Luminita Ispas. Intr-un interviu acordat HotNews.ro, Ispas, care este agent imobiliar asociat la Century21 S.G.R., vorbeste despre casele de 7.500 de dolari din SUA, despre cine se va imbogati in urma crizei dar si despre cat ar trebui sa coste o proprietate in Romania.


Adrian Novac
: Sunt foarte multe discutii in prezent despre piata imobiliara din Statele Unite. Multi vorbesc despre o criza ce afecteaza intreaga tara, cu preturi aflate in cadere libere, cu mii de oameni care nu-si achita ratele la case si banci care confisca imobilele. Cum vede criza un expert imobiliar din SUA?

Luminita Ispas: Tocmai am citit un report publicat de banca Wells Fargo, numit “Stiri bune”  (care este, de fapt, preluat de la “Asociatia Bankerilor de Credite” din SUA) in care se spune ca 30% din proprietatile din America nu au imprumut bancar, sunt achitate complet, iar din cele 70% din proprietati cu imprumut bancar doar 3.3% sunt in pericol de a fi confiscate de banci. Iar in alte rapoarte publicate de “Asociatia Nationala a Agentilor Imobiliari” in ultima saptamana s-a declarat ca numarul de case vandute in februarie a crescut cu 20.2% fata de luna ianuarie a acestui an, iar aplicatiile pentru imprumuturi (care in general se fac inaintea gasirii unei proprietati) au crescut cu 7.1% de la o luna la alta. Acest lucru sugereaza ca numarul de contracte pentru proprietati va creste si mai mult in lunile viitoare.

Intra-devar, exista un numar foarte mare de oameni in pericol de a-si pierde proprietatile.
 
Date CV
lucreaza pe piata imobiliara din SUA din 2001
de la sfarsitul anului 2002 se ocupa de vanzari imobiliare
in 2009 a fost aleasa vicepresedinte al asociatiei "Cosiliul Femeilor Agenti Imobiliari in Chicago"
se ocupa si cu pregatirea noilor agenti imobiliari la compania Century 21 S.G.R.
 
 
Luminita Ispas
Intotdeauna au existat acesti oameni si au existat case confiscate de banci, insa nu in numar atat de mare si nu s-a discutat atat  despre lucrul acesta.  Diferenta este ca in momentul de fata, posibilitatea refinantarii imprumuturilor existente este dificila si exista o nesiguranta legata de directia in care va merge piata imobiliara. Doi din trei americani au propriile case, deci o treime din populatie inchiriaza proprietati detinute de investitori. Pentru unii din acesti investitori este foarte dificil sa-si pastreze proprietatile si multi isi pastreaza casa proprie si lasa casele considerate investitii sa mearga la banca daca trebuie sa aleaga intre cele doua.

Foarte important de notat este faptul ca multa lume isi permite sa cumpere in momentul de fata dar ezita asteptand sa auda ca preturile la proprietati cresc (si presa le va da aprobarea), fara sa realizeze ca in momentul in care acest lucru se va intampla vor rata un inventar extraordinar de diversificat, rate de imprumut istorice si preturi care sunt o oportunitate unica in viata.

 
A.N: Se mai imbogatesc oamenii care investesc in acest moment pe piata imobiliara din SUA? Cine vor fi noii milionari carora criza le va aduce beneficii?

Luminita Ispas: Bineinteles ca se imbogatesc. Intotdeauna in momentele de criza au fost facute cele mai mari averi. In trecut majoritatea milionarilor erau cei ce faceau investitii mari in construirea de blocuri sau cumpararea blocurilor existente. Acum se poate cumpara cu minimum de 3.5% bani lichizi din pretul unei case (in cazul in care cumperi proprietatea pentru folosinta proprie) sau cu 20% cash din valuarea proprietatii (daca se cumpara ca investitie). Cu preturile de care auziti si voi la stiri, puteti realiza ca astazi si omul de rand poate face o investitie care nu poate fi decat buna si va aduce in timp un profit urias.

 
A.N.: Care sunt tendintele majore pe care le-ati observat in ultima perioada pe piata imobiliara americana?

Luminita Ispas: Foarte multa lume cumpara cu banii jos o multitudine de proprietati foarte ieftine pe care le remodeleaza si le inchiriaza pentru un profit lunar imediat, apoi le refinanteaza recuperand banii cash pentru a cumpara mai multe case.

O alta schimbare este ca poti avea o rata lunara la banca egala sau in multe cazuri mai mica decat plata lunara la chirie, ceea ce face din case nu numai o investitie extraordinara dar in primul rand un "camin". Atunci cand cumperi casa ta, tendinta este sa investesti mai multi bani in ea decat cand te muti in chirie, si acest fapt duce la vanzarea de materiate de constructie si alte bunuri ce ajuta la randul lor economia, plateste salarii, impozite, si apoi banii vor intra eventual in piata imobiliara  Totul merge in cerc.  Piata imobiliara a sustinut de multe ori economia americana, sunt convinsa ca va ajuta acum si o va face din nou in viitor.


A.N.: HotNews.ro a prezentat in ultimele saptamani cazuri de case (in Detroit, in Miami sau New York) vandute pe preturi foarte scazute. Putem gasi in acest moment case de 7.500 de dolari? Daca da, unde?

Luminita Ispas: Cum spui si tu, acesta a fost subiect de stiri, deci nu este obisnuit sa gasiti prorietati in conditie buna intr-o zona cat de cat centrala la acest pret. Da, se pot gasi case la periferii si probabil majoritatea trebuie daramate si reconstruite sau cumparate doar pentru valoarea pamantului pe care sunt situate.

 
A.N.: Cat de "real" este pretul unei case de 7.500 de dolari? Ce primesti in schimbul acestor bani? O casa in care se poate locui sau un imobil darapanat in care trebuie sa mai investesti inca sute de mii de dolari?

Luminita Ispas: Cum am spus, ceva de nelocuit si intr-o zona periferica, iar exceptia confirma regula.
 

A.N.: Zilele trecute a avut loc la New York o mega-licitatie imobiliara cu case confiscate de banci. Unele s-au vandut cu preturi reduse intre 30-60%.  De ce lucruri trebuie sa tina seama cineva care cumpara o astfel de casa? Este vorba de conditia in care se afla imobilul, impozitul la stat, distanta fata de mijloacele de transport in comun etc.?

Luminita Ispas: In SUA exista o vorba intre investitori cand li se cere sfatul despre ce sa cumperi: “Locatie, locatie, locatie”!  Restul factorilor depind de motivul cumpararii proprietatii: pentru folosinta proprie, pentru investitie sau doar pentru a o revinde pentru un profit imediat.

Cu cel putin o saptamana inainte de licitatie se pot vizita toate proprietatile vandute.  Primordial trebuie vizitate toate casele pe care se va licita personal, se va lua in considerare conditia in case se afla casa si cumparatorul trebuie sa mearga la licitatie cu un pret maxim in minte peste care nu va trece. 

Interesant este ca toate aceste case de licitatie adauga un procentaj peste pretul de cumparare pe care cumparatorul il va plati cand castiga o casa si pe care majoritatea cumparatorilor nu il ia in seama. In general acest procentaj este de 5-10% din pretul de cumparare si nu apare in prezentarea "dosarului" proprietatii. Sa spunem ca o casa a fost cumparata la 100,000 de dolari, si s-a adaugat acest comision de 10%, casa ajungand sa fie vanduta de fapt cu 110,000 de dolari. Plus ca atunci cand se castiga o casa la licitatie, 10% din bani sunt platiti imediat, iar daca finantarea proprietatii nu este finaliza intr-un timp determinat in momentul castigarii licitatiei acesti bani sunt pierduti.

 
A.N.: Locuiti in Chicago. Daca am vrea sa cumparam o casa pentru o familie de patru persoane (mama, tata, doi copii) intr-o zona buna, relativ centrala, cu parc in apropiere si nu foarte departe de mijloacele de transport, cat at trebui sa scoatem din buzunar?

Luminita Ispas: Chicago este un oras foarte mare si divers, are 77 de cartiere oficiale sau 210 minicartiere.  Dupa cum vezi, nu este usor de a spune un pret.

In plus, mentionati copii, cea ce inseamna ca trebuie luate in considerare calitatea scolilor din zona si numarul de dormitoare.  Sa spunem ca intr-o zona relativ centrala, aprope de parc si mijloace de transport se poate cumpara in momentul de fata un apartament cu 2 dormitoare incepand cu 180,000 de dolari, si o casa cu 3 dormitoare +, probabil incepand cu 300,000 de dolari.

 
A.N.: In Romania exista in anii trecuti moda "creditelor cu buletinul". Criza subprime din SUA a fost determinata si de acordarea de credite fara garantii solide. Mai acorda bancile americane credite imobiliare? S-au inasprit conditiile de acordare a imprumuturilor?

Luminita Ispas: Foarte buna intrebarea. Perceptia generala este ca absolut nu se dau credite. De fapt, cu venituri pe ultimii doi ani ducumentate si cu un scor de credit bun se pot cumpara proprietati incepand cu un procentaj de 3.5% de bani lichizi din valoarea proprietatii si costurile incheierii tranzactiei. Creditul imobiliar este disponibil pentru cei cu un scor de credit bun, venituri si bani disponibili.

 
A.N.: Cat de mult se mai construieste in SUA? Este cineva interesat in acest moment sa investeasca in piata imobiliara?

Luminita Ispas: Cererile de permise de a construi au scazut dramatic comparativ cu anii trecuti, totusi sunt multi oameni care prefera sa stea in casa care o au si sa o extinda sau sa faca renovatii, iar altii renoveaza proprietatile cumparate recent.  Inventarul existent de proprietati variaza dramatic de la o zona la alta, dar in multe orase exista destule proprietati pe piata sa se vanda intr-un an fara a mai aparea noi locuinte.

Majoritatea constructorilor iau in considerare acesti factori si acumuleaza terenuri la preturi mici, asteptand momentul propice de a incepe din nou sa construiasca, iar in zonele cu inventar mic pe piata se continua constructiile la o rata redusa.

 
A.N.: In Romania, dezvoltatorii imobiliari care au ridicat sau cumparat sute de apartamente au ajuns acuma in situatia ca nu le mai pot vinde. Exista astfel de cazuri in SUA? Cum se rezolva problema acolo? Se scad preturile, se negociaza unul mai mic sau ce variante exista?

Luminita Ispas: Bineinteles, avem destul de multe proiecte incepute si ramase fara finantare sau confiscate de banci. In Chicago exista cateva proiecte uriase care au ramas la stadiul de proiect in cel mai bun caz, la fundatie, sau in cele mai multe cazuri constructia peretilor exterior a fost finisata dar interiorul a ramas neterminat or doar o parte din apartamente s-au dat in folosinta.  Avem chiar in centrul orasului cateva cazuri. 

Ca sa se vanda produsele finite sau cele neterminate se scad preturile considerabil, se ofera stimulente sub forma unor rate de imprumut extrem de mici, finisaje mai scumpe sau chiar cash pentru inchiderea tranzactiilor imobiliare.
 

A.N.: Daca ati vrea sa investiti in Romania intr-un apartament decent, intr-o zona centrala din Bucuresti sau din alt oras mare, cam cati bani ati fi dispusa sa platiti? Care este, dupa parerea Dumneavoastra, pretul real al unui apartament in Romania?

Luminita Ispas: O sa fiu sincera, nu stiu preturile din tara. Eu sunt din Rm. Valcea si am idee despre preturile de acolo, dar cred ca pretul proprietatilor ar trebui sa fie in functie de veniturile populatiei si bineinteles de cerere si oferta. 

Istoric, in SUA, o casa la momentul cumpararii valoreaza de trei ori venitul anual al proprietarului in momentul cumpararii sau mai putin de atat. Deci daca un roman are venituri de 15,000 de dolari anual, ar trebui sa cumpere o proprietate de cel mult 45,000 de dolari, daca va lua un imprumut bancar mare.

 
A.N.: Cum ati defini piata imobiliara americana actuala? E un moment bun sa-ti cumperi o casa sau preturile vor continua sa scada?

Luminita Ispas: Casele sunt un produs indispensabil oamenilor. Nu putem trai intr-o masina sau pe strada, trebuie sa locuim undeva.  Increderea in piata imobiliara se va schimba primavara aceasta. 

Anul acesta in regiunea Midwest din SUA iarna a fost lunga si friguroasa, iar piata este ciclica. Cred ca numarul de proprietati de pe piata va fi redus substantial, iar faptul ca Guvernul ofera un cadou de 10% din valoarea casei pana la maximul 8.000 de dolari pentru toti cumparatorii ce nu au si nu au avut o proprietate in ultimii 3 ani va ajuta substantial. Este preconizat ca acest credit va adauga cel putin 200.000 de case pe piata pana la data de 1 decembrie 2009 cand creditul expira.

SUA vor avea probabil o piata a cumparatorului pentru urmatorii 2-3 ani, cei ce pot profita de ea nu pot decat sa castige. Eu daca as putea sa cumpar jumatate din Chicago as actiona imediat!

Cel mai important de retinut ar fi faptul ca, in momentul de fata, preturile au scazut national cu aproximativ 12%, ratele pentru un imprumut pe 30 de ani cu rata fixa au scazut la 4,98%, iar pe 15 ani rata fixa sunt la 4,5%. Oferta de proprietati este mai mare decat niciodata, facilitand gasirea casei perfecte, iar posibilitatea de a cumpara o proprietate este la cel mai inalt nivel in istoria Statelor Unite.  Daca nu este timput de cumparat acum, inseamna ca nu va fii niciodata!


Citeste mai multe despre   






















Material sustinut de Banca Transilvania

Intreb BT. Intalnire online: Cum eficientizezi costurile cu serviciile bancare pentru afacerea ta? Doi specialisti raspund intrebarilor voastre, joi, de la ora 12.00

Doi specialisti in produse bancare pentru afaceri mici si mijlocii de la Banca Transilvania vor raspunde joi, 23 noiembrie 2017, de la ora 12.00, la intrebari puse de cititorii StartupCafe.ro, la o noua intalnire online "Intreb BT" pe tema dezvoltarii afacerilor cu ajutorul diverselor instrumente bancare. Vei primi raspunsuri la intrebarile tale, indiferent daca esti la inceput de drum cu bussinesul tau sau daca ai o afacere deja existenta.
  • Adreseaza-le intrebari prin intermediul formularului de comentarii de pe StartupCafe.ro

8489 vizualizari

  • -1 (5 voturi)    
    Renuntarea la vize pentru romani vine la fix (Joi, 19 martie 2009, 12:51)

    MIHAI 2 [anonim]

    Decizia Congresului
    de a permite si romanilor
    sa intre in SUA fara vize ,
    combinata cu situatia pietei imobiliare americane,
    ne va permite tuturor
    sa ne tragem case onorabile la Chicago.
    Propun ca,
    in semn de recunostinta
    fata de cel care
    a reusit sa obtina ridicarea vizelor,
    suburbia New Bertcheni
    situata pe malul lacului Michigan
    sa se numeasca si Basequville.
  • +3 (5 voturi)    
    o parere (Joi, 19 martie 2009, 12:53)

    gigel [anonim]

    asta interviu sincer nu gogosile pe care ni le arunca ai nostri moguli.......patriciu este cap de afis si cel mai bun exemplu......numai dezimformare si manipulare a intregului popor......el spune ca piata va scade drastic in cateva luni si el cumpara pe rupte proiecte imobiliare...tot el zice ca nu-l intereseaza gazele din M.Neagra.....da are contract semnat in secret de exploatare a acestora.......astia ar trebui interzisi pt ca sfaturile pe care le dau sunt in interesul propriu si prost va iesi tot romanu si asa chinuit de zeci de ani incoace.....ei sunt cei care prospera incontinuu iar RO sta pe loc de 20 de ani......
    mai bine ati traduce interviuri cu oameni din diaspora ca astia n-au mintit niciodata.....sau pe cei gen Trump.....parerea mea.....
    • +3 (3 voturi)    
      ce destept esti... (Joi, 19 martie 2009, 14:20)

      george [anonim] i-a raspuns lui gigel

      Daca consideri un salariu lunar de 1.200 EUR ajungi la un venit pe 3 ani de EUR 43.200, cam cat trebuie sa fie un apartament cu 3 camere (2 dormitoare). Daca consideram ca in medie un apartament cu 3 camere are 75 mp atunci ajungi la un pret pe mp de EUR 576 ci nu 1.500 - 2000. Cum se face ca in 2006 pretul maxim pe mp era cam EUR 700 mp iar las sfarsitul lui 2007 nu gaseai nimic sub 1.500.

      Este loc de scadere ...eu unul as avea bani cash sa cumpar si la nivelul anului 2007-2008...dar nu sunt fraier...mai bine stau cu ei in banca si primesc o dobanda de vreo 760 EURO pe luna...din care imi platesc lejer o chirie de EUR 350 in zona 1 Mai si mai am si bani pentru concedii.
      Cine da mai mult mult de 700 – 800 EUR pe mp este fraier...si isi merita soarta...o viata intre 4 pereti.
      • -1 (1 vot)    
        ???????? (Joi, 19 martie 2009, 16:33)

        matematica e grea [anonim] i-a raspuns lui george

        ce banca plateste pe luna dobanda de 760Euro / luna si la ce suma? Cate dobanda?
        • 0 (0 voturi)    
          te las pe tine sa calculezi... (Vineri, 20 martie 2009, 13:46)

          george [anonim] i-a raspuns lui matematica e grea

          Pentru sume mai mari negociezi altfel cu banca…eu am 134.000 (cam cu cat se vindea un apartament cu 2 camere intr-o zona mai buna) la o dobanda de 6.8%...te las pe tine sa calculezi...cat vine dobanda...
    • -2 (2 voturi)    
      chiar asa? (Joi, 19 martie 2009, 15:21)

      ionel [anonim] i-a raspuns lui gigel

      daca o casa trebuie sa fie de trei ori venitul anual, poate aflam cat trebuie sa coste o masina sau o paine. Cam aiurea calculul
      • +1 (1 vot)    
        Mai, astia vand case de 200 de ani.. (Joi, 19 martie 2009, 18:23)

        sile [anonim] i-a raspuns lui ionel

        Nu e aiurea deloc. Sa zicem ca vreti sa va indatorati pe 30 de ani cu o rata de indatorare rezonabila, adica cam 30-35% (asta e rata corecta, peste devine riscant). Sa zicem ca familia dumneavoastra castiga 1500 euro/luna.

        Rata la banca=500 de euro.
        Cati bani o sa dati bancii in 30 de ani? 500x30x12=180.000 de eruo. Cu dobanzile de la noi platesti lejer la de 3 ori suma cu care platesti casa. Deci valoarea casei pe care ti-o permiti este intre 50.000 si 60.000 de euro. Venitul pe 3 ani este 54.000 de euro

        E un calcul grosier, dar aprecierea americanilor e corecta. Nu prea iti permiti o casa care depaseste 3 venituri anuale familiale
  • +3 (3 voturi)    
    Cat ar trebui sa coste o locuinta in Ro? (Joi, 19 martie 2009, 12:59)

    Ovidiu [anonim]

    De trei ori venitul anual, adica 15.000 dolari, dar tinand cont ca in Ro venitul mediu este de 400 € lunar, adica 5-6000 € anual, rezulta ca un pret corect ar fi 15-20.000 € pentru o locuinta.

    Daca combinam si cu ce zice Patriciu, ca ar trebui sa fie un salar pe mp, inseamna ca ptr o locuinta de 40 mp trebuie 40 de salarii, deci venitul pe 3 ani si nu ar trebui sa depaseasca 20.000 €.

    As fi dorit sa stiu si parerea domnisoarei broker despre ce ar trebui sa fac daca am cumparat o garsoniera in Bucuresti cu 100.000 €, iar acum nu o mai pot vinde nici cu 60.000 €.
    • +1 (7 voturi)    
      ... (Joi, 19 martie 2009, 13:23)

      tudor [anonim] i-a raspuns lui Ovidiu

      daca tu ai dat 100 de mii de euro pe o garsoniera:)) ar trebui sa te dai cu capul de peretele garsonierei pentru ca din cauza celor ca tine s-a ajuns la sumele astea fabuloase pe mp :)
    • +4 (4 voturi)    
      Stati cu chirie si construiti in regie proprie (Joi, 19 martie 2009, 13:29)

      Neaosh [anonim] i-a raspuns lui Ovidiu

      Bucuresti, salariu mediu de 1.000€, nu dai pe o garsoniera mai mult de 30.000€! Daca platesti mai mult pe ea, atunci inchiriaza sa poti scoate o parte din bani si abia dupa aia vinde-o!
      In Romania e inacceptabil ca o locuinta normala sa fie vanduta cu mai mult de 500€/m2, tot ce trece de suma asta e lacomie, pt. ca si la 500€/m2 constructorul si dezvoltatorul au beneficii superioare randamentelor bancare sau industriale.
      O casa de 100m2, de caramida, cu fundatie, finisaje simple si conectata la utilitati, nu trebuie cumparata la peste 50.000€, altfel imbogatiti bancile, speculatorii imobiliari, etc. Insa dezvoltatorii au obtinut profit si de 200% vanzand cu 1.500€/m2.

      Romania, salariu mediu de 5.000€/an, nu dai mai mult de 15.000€ pe o garsoniera.
      Precizez ca sunt case din lemn, circa 100m2, ce pot fi cumparate (cu fundatie, finisaje simple, conectari la utilitati) in Romania cu 17.000€ !
      Ce nu spune doamna Ispas e ca in USA 90% din case sunt din lemn, cu materiale mult mai ieftine ca in Romania si finisari relativ simple (nu faianta italiana).
    • 0 (0 voturi)    
      cat ar trebui sa coste o casa?!? (Joi, 19 martie 2009, 13:48)

      cat ar trebui sa coste o casa?!? [anonim] i-a raspuns lui Ovidiu

      Autoarea a spus ca "o casa la momentul cumpararii valoreaza de trei ori venitul anual al proprietarului in momentul cumpararii " .. nu a facut referire la venitul mediu :o ... este clar ca cei cu 400eur/luna venit nu isi permit o casa ... cel putin in Bucuresti sau in orasele mari ... Calculu lautoarei mi se pare corect si adaptat Romaniei, unde cei cu venituri pe peste 1k usd/luna sunt foarte multi, iar criteriul (de 3x venitul anual de a fi dat pentru o casa) FF corect daca pentru un cumparator care vrea sa se autoevalueze corect.
  • 0 (0 voturi)    
    este bun calculul pretului (Joi, 19 martie 2009, 13:10)

    adrian [anonim]

    de 3 ori venitul anual si mai depinde si de cerere si oferta. asta inseamna ca in bucuresti pretul ar trebui sa fie mai mare pentru ca aici e cererea mult mai mare decat in tara - pentru ca toata lumea vrea sa stea in bucuresti, unde sunt locuri de munca mai bine platite si oportunitati de afaceri mai mari.
    • -1 (1 vot)    
      3 ori venitul anual (Joi, 19 martie 2009, 16:19)

      Capsunaru [anonim] i-a raspuns lui adrian

      Pe coasta de vest este mult mai scump de 3 ori venitul anual. In Vancouver Canada este cam de 10 ori venitul anual.
      Dar asta apare din cerere si oferta.
      • +1 (1 vot)    
        scump, dom'ne scump (Joi, 19 martie 2009, 18:39)

        sile [anonim] i-a raspuns lui Capsunaru

        Si cumpara cineva un apartament mediu ca locatie si dotari cu 10 venituri medii anuale? Banuiesc ca vin martienii sa cumpere cu cash martian. Hai ma lasi..
    • +1 (1 vot)    
      cererea asta care ne omoara (Joi, 19 martie 2009, 18:37)

      sile [anonim] i-a raspuns lui adrian

      nene, asta cu cererea ne omoara pe toti. E vorba de pretul mediu, cerut pentru o casa medie si in care o sa stea o familie medie. Realizezi ca cererea SOLVABILA este conditionata in mod direct de veniturile care sunt realizate de o familie medie in acea zona? Casele nu se pot cumpara si apoi exporta in Germania.

      Ca sa fiu mai clar, in Berceni intr-un apartament cu 2 camere nu o sa gasesti vreun expat american sau vreun director de la o multinationala, ci tot o familie medie din Bucuresti cu 1-2 copii. Pretul sustenabil economic la case este legat de banii pe care ii poti face in acea zona: vorbesc de preturile medii si de veniturile medii. Exceptiile sunt zonele in care se baga bani din exterior, gen Paris, Monte Carlo si alte zone din astea. Sorry, Bucurestiul nu e pe lista. A, si mai sunt perioade de exceptii si anume perioadele de bule imobiliare, cand toate fundamentele sunt calcate in picioare si activele sunt mult supraevaluate, in general pe baza unei creditari ieftine si/sau extrem de permisive. Inevitabil bula se sparge mai devreme sau mai tarziu si preturile cad chiar sub fundamente.

      Indicatorul standard care indica inflamarea imobiliara este pretul mediul al unei case raportat la PIB/locuitor. Daca se trece de raportul 6 e clar ca e un balon imobiliar. In Bucuresti raportul asta trecuse de mult de 10. PIB-ul/loc doar pe Bucuresti este undeva la 9-10.000 euro. Realizezi ca o locuinta medie in Bucuresti nu are voi sa treaca de 55.000 de euro? Adica acel apartament cu 2 camere din Berceni. Si asta e limita de sus.
      • 0 (0 voturi)    
        bravo (Joi, 19 martie 2009, 23:44)

        eu [anonim] i-a raspuns lui sile

        ai sintetizat perfect. nu e nici locatie, nici destinatie turistica si nici centru financiar. asa ca totul se reduce la venitul mediu al locuitorilor din zona.
        iar indicii aia de 3 cum zice americanca sau 5-6 cum stiam si eu sunt pentru unii care vor sa ramana cu capul pe umeri si sa nu-si blesteme zilele ca sunt datori vanduti si eventual si fara job.

        salutare!
      • 0 (0 voturi)    
        re: mai merge luat din suma (Vineri, 20 martie 2009, 17:02)

        denis [anonim] i-a raspuns lui sile

        PIB-ul era deja umflat de preturile imobiliarelor; astea au scazut cu peste 50% deja;
        "Realizezi ca o locuinta medie in Bucuresti nu are voi sa treaca de 55.000 de euro?" mai merge luat din suma un 25% - 30%;
  • 0 (2 voturi)    
    uitasem (Joi, 19 martie 2009, 13:12)

    adrian [anonim]

    ce facem daca nu castigam cat sa platim o casa in bucuresti? ne mutam la oltenita?
    • 0 (0 voturi)    
      DA (Joi, 19 martie 2009, 13:53)

      dan [anonim] i-a raspuns lui adrian

      Solutia ta este eleganta ... Stiu pe cineva ca si-a cumparat ap in Ruse si face naveta in Bucuresti. Tare, nu?
      Iti dau solutia mea ... stau la parinti ... si am peste 30ani ... ce sa faci? ... suntem o generatie de sacrificiu!!
      sau ce fac prieteni de ai mei? Platesc chirie :((
      ..poate o sa vina si apa la "moara noastra" ... adica sa mai creasca nivelul de trai ...
      • 0 (0 voturi)    
        Plus (Vineri, 20 martie 2009, 10:32)

        Horia [anonim] i-a raspuns lui dan

        O sa vina. Dar trebe sa face outsourcing cu moara asta.
    • +1 (3 voturi)    
      eu vreau la Paris (Joi, 19 martie 2009, 13:55)

      gigi [anonim] i-a raspuns lui adrian

      Eu as vrea la Paris, dar nu am bani. Ce fac stau la Oltenita ? De ce nu im da statul bani ?
  • 0 (2 voturi)    
    venitul real (Joi, 19 martie 2009, 13:52)

    marian [anonim]

    uitati o chestie.

    in USA cind se spune venitul anul nu se pun taxele.care sint cam 40%.asta numai punem si asigurarea medicala.
    in Ro in schimb se declara venitul real.

    deci, atentie la calcule

    daca ai sal de 40,000$ nu inseamna ca atita iei "in mina".tu de fapt ei probabil 28-30 in mina.daca nu ai asigurare medicala din cadrul companiei platesti cam 1000$/luna (o familie tinara cu un copil...retineti familie tinara,cu virsta creste exponential)..ma refer la o asiguare buna.ca sint altele mult mai ieftine.dar nu sint bune de nimic.aflii asta numai cind ajungi la spital.

    american dream
    • +1 (3 voturi)    
      si tu uiti o chestie (Joi, 19 martie 2009, 14:27)

      Gigi Marga [anonim] i-a raspuns lui marian

      marian, de acord ca la un salar brut de $40k ramai cu 30k net in mana (dupa 25% taxe), dar pe urma vii cu continuarea care nu se pupa:
      - 25% taxa pentru $40k este pentru o persona singura, fara familie, deci nu ai cum sa dai inca $1000/luna pentru asigurare, care oricum ar fi o asigurare super-super premium si zic eu ca ea nu se justifica la un asemenea venit; si daca chiar este cazul sa fie familie cu venit de $40k/an, atunci taxa este de numai 15%, deci ramai cu min. $34,000. Daca mai ai si copii, atunci taxa se mai reduce si pentru ei!
      - daca esti singur, tanar, atunci te poti asigura medical cu aprox. 100-max. 300/luna (premium).
      - cheltuielile medicale se pot deduce de la taxe;
      • -1 (1 vot)    
        medicale (Joi, 19 martie 2009, 16:21)

        Capsunaru [anonim] i-a raspuns lui Gigi Marga

        - cheltuielile medicale se pot deduce de la taxe daca sint mai mari de 3% din venit. Se vede ca nu faci taxe...
        • +2 (2 voturi)    
          medicale 3%? (Joi, 19 martie 2009, 19:00)

          Gigi Marga [anonim] i-a raspuns lui Capsunaru

          marian a spus ca atunci cand ajungi in spital asigurarile nu-s bune de nimic si tu va trebui sa platesti o gramada din buzunar, de aceea am mentionat faptul ca se pot deduce de la taxe.
          Eu cand fac taxe, conform publicatiei 502 (cheltuieli medicale si dentare), le deduc numai daca depasesc 7.5% din venitul brut!
          Exemplu: venit de 40000, 7.5% reprezinta 3000, daca ai avut in tot anul cheltuieli insumand 3200, atunci poti deduce doar 200.
          Sper ca asta raspunde handicapului tau de vedere si celor 3% pe care le stiai de unde le stii numai tu.
          Spor la cules capsuni!
    • 0 (2 voturi)    
      venitul superreal (Joi, 19 martie 2009, 16:13)

      hail to the thief [utilizator] i-a raspuns lui marian

      uintradevar - una dintre "regulile" cumparatorilor bine documentati/instruiti (intre ghilimele caci nu te forteaza nimeni sa o aplici) este ca proprietatea s anu depaseasca 3X venitul total pe familie. Acum intradevar daca faci 50K/an (si esti singur) - ramii in mina cu aproximativ 35k/an (curat). Daca esti singur si tinar-SANATOS (neaparat de precizat, si considerind riscul sa nu-ti cumperi asigurare medicala) esti oarecum in avantaj - nu intram in detalii. (iar daca ai marele ghinion sa ajungi la spital - pierzi toata economia ce ai incercat sa o faci sa nu iti platesti asigurarea inzecit sau insutit).
      Deci regula este simpla- cit iti este venitul - inmultesti cu 3 - faci 50k - te poti uita la ceva in jur de 150k
      Daca o persoana face 50k/an si ea realitate ramine cu 35k/an nu inseamna cu nu are multe alte cheltuieli- un lucru care s-a uitat precizat este ce impozite plateste un american pentru o casa.
      La o casa cumparata acum cu 200k - impozitul este cel putin 5k/an - bineinteles difera de la zona la zona poate sa fie mai mult sau mai putin.
      Nu am intrat in detalii pentru varianta cind ai o sotie - un proaspat venit pe lume - sotia trebuie sa stea acasa- neplatita primele 3 luni- iar dupa 3 luni esti automat concediata- companiile americane prin lege nu au obligatia ca dupa 3 luni sa-ti tina pozitia- numiti-l cum vreti: american dream? american fashion? dar se poate lua in considerara moda americana de a da noi nascutilor formula in loc de lapte de mama si sa plece inapoi la lucru platind pe altcineva sa stea acasa cu copilul 1k/luna
      Deci sa presup ca in medie o americanca de rind aduce acasa 2k/luna cash - plateste 1k o alta persoana sa stea cu copilul + 1k/luna pentru o buna asig med ptr toata familia ramine cu ci
      Marea majoritate iau decizia aceasta pentru ca efectiv au de platit la banca/asig med si nu-si pot permite sa plateasca tot doar cu salariul sotului.
      Dar sa nu discutam de interminabilele vacante americane,relaxare sau timp petrecut cu familia
    • +1 (1 vot)    
      3x (Joi, 19 martie 2009, 16:23)

      hail to the thief [utilizator] i-a raspuns lui marian

      nu inseamna ca daca cineva face in chicago 60k/luna apartamentele trebuie sa fie 180k
      regula simpla este pentru cumparator sa fie precaut la ce suma sa cumpere-
      daca face 40k se uita dupa o garsoniera de 120k
      daca face 50k/an este recomandat sa se uite la ceva in jur de 150k etc
      daca faci 80k/an te poti uita intro zona buna cu scoli mai bune aproape de centru chicago si cumperi un apartament cu 240k
      sunt convins ca apartamente mici in centru chicago depasesc 500k
      e irelevant - totul este despre locatie
  • -1 (1 vot)    
    Iarasi imobiliarele (Joi, 19 martie 2009, 13:55)

    gabi [anonim]

    iarasi aceleasi si aceleasi calcule: daca am x salariu pe an inseamna ca nu tre sa dau mai mult de 3x pe o casa!
    Oameni buni - atata timp cat cererea este 10x oferta si binenteles ca bancile or sa inceapa iar sa dea credite, vor creste imediat preturile...ca mai sunt si agentii imobiliari care te intreaba: cat vrei sa iei pe ea...50k..aha..pai daca eu o dau cu 52k e treaba mea nu? si uite asa incet incer urca putin preturile pana ju ajunge la 100k un 2 cam in Militari!
    Si cand se anunta ceva la tv - imediat mai creste tot romanu cu 5000e pretu.. ca a auzit el ca se relanseaza creditele...
    • 0 (0 voturi)    
      da, cerere si oferta (Joi, 19 martie 2009, 14:38)

      unu_de_aiurea [anonim] i-a raspuns lui gabi

      da, exact, cerere si oferta...daca vrei sa o vinzi si nimeni nu iti da pe ea cat ceri, mai lasi la pret...si daca iar nu se vinde, mai lasi si mai mult....si tot asa pana ti-o ia cineva :)
      deci treaba functioneaza in ambele sensuri :P
      • 0 (0 voturi)    
        Dar cu romanii nu tine. (Joi, 19 martie 2009, 16:06)

        Victor [anonim] i-a raspuns lui unu_de_aiurea

        Teoria ta este valabila ptr.tarile cu o educatie comerciala mai dezvoltata,mai corecta,dar nu ptr.Ro.Acest lucru spun din propria experienta.
        Eram in cautare unei imobile mai vechi(la mare)pe care vroiam sa o modernizez si sa ne folsim de ea timp de vara.Dupa negocieri,am ajuns la o intelegere,iar cand am venit sa facem actele,vanzatorul s-a razgandit si mi-a cerut cu 15 mii Euro mai mult,ca asa ar cere si altcineva.
        Nu am acceptat,m-am lacuit si casa sta si astazi(dar darapanata) cu anuntul:De vanzare!
        Romanii care vin in Germania sa-si cumpere masini mereu intreaba daca nu se poate negocia,pe cand ei sunt negociatorii cei mai slabi.Lacomie?Nesiguranta?Prostie?Nu stiu!
        PS:nu am negociat eu cu ei,ptr.ca am fost avertizat: tu sa nu te expui,ca esti strain si vei fi jupuit!
    • 0 (0 voturi)    
      vise..... (Joi, 19 martie 2009, 15:03)

      luputehno [anonim] i-a raspuns lui gabi

      nu cred ca ai sa mai vezi alt caritas imobiliar.....la cate sinucideri o sa urmeze ma indoiesc ca ai sa mai vezi vreun fraier sa dea 100000 euro pe o garsoniera
    • 0 (0 voturi)    
      of, viata mea (Joi, 19 martie 2009, 18:46)

      sile [anonim] i-a raspuns lui gabi

      nene, matale visezi la cai verzi pe pereti. La 100k un ap cu 2 camere in Militari nu o sa fie cerere SOLVABILA (stii ce e aia?) inca 15 ani de aici incolo. Daca nu stiai, salariul mediu in Ro este 350 euro, iar PIB anual/loc e 6000 de euro. Chiar daca te referi doar la Bucuresti discutam de un salariu mediu de 5-600 de euro, iar salariul mediu in multinationalele din Bucuresti este 1050 euro (analiza efectuata pe 190 de multinationale din Bucuresti). Astea sunt cifrele, trezeste-te odata, nu suntem in Germania. In medie in multinationale in Bucuresti se castiga minimul pe economie din Franta si matale visezi la 100k un ap cu 2 camere in Militari
  • -1 (1 vot)    
    Pt. Neaosh (Joi, 19 martie 2009, 14:02)

    Lupu [anonim]

    Atentie, pe langa costurile de constructie, bugetul unei case/proiect rezidential mai cuprinde si o serie de costuri, numite soft costs: costuri cu obtinerea autorizatiilor, project management (diriginte de santier, supervizor etc), marketing si publicitate, comisionul de vanzare, comisioanele si taxele bancare si alte cheltuieli neprevazute. asa ca un pret de 500 EUR/mp nu mi se pare deloc realist.
  • +2 (2 voturi)    
    case de 7500$... (Joi, 19 martie 2009, 14:10)

    UnCapsunarCanadian [anonim]

    Case de 7500$ si chiar de 1(un) $ au fost si mai sunt in zona Detroit-ului care e o zona precum era Valea Jiului in anii 90. Zona Detroit-ului e ca un cerc in care adresele sunt vazute la ce departare sunt fata de centrul orasului. On casa in zona 8 mile e la 8 mile departare fata de centru. Mai aproape de 15-16 mile (nu sunt sigur de aceasta valoare dar e in zona) e bine sa porti si o vesta anitglont ca nu se stie. Un film edificator din cate mi-a spus fi-meu e 8 Mile cu Eminem http://www.imdb.com/title/tt0298203/plotsummary

    Multe din casele care au fost luate de banci (preluare se numeste foreclosure) sunt intr-o stare jalnica. Fostii proprietari cand au parasit casa s-au razbunat pe casa si in plus sunt si pe acolo hoti care au devastat casele si au furat tot ce se putea fura.

    Pentru cine doreste sa vada pretuile caselor pentru US se poate vedea pe www.mls.com iar pentru Canada pe www.mls.ca

    numai bine
    UnCapsunarCanadian
  • +2 (2 voturi)    
    investitie in BS (Joi, 19 martie 2009, 18:28)

    goe [anonim]

    Inchirierea "investitiilor" imobiliare nu aduce nici un profit, decat daca le iei pe gratis. Ai de platit rata la banca, intretinerea imobilului, impozit pe proprietate (care nu e o gluma proasta ca in Ro, e cateva mii $/an, in functie de zona putand trece si de 10 mii), iar de inchiriat inchiriezi o casa cu 2 dormitoare cu $1000 in Chicago. Care intra la venit si se impoziteaza. Super afacere, nu gluma. Pentru ala care ia comisionul, desigur.
    • 0 (0 voturi)    
      Investitii (Luni, 23 martie 2009, 22:09)

      Luminita Ispas [anonim] i-a raspuns lui goe

      Domnule Goe,

      Orice proprietate poate aduce profit cumparata la pretul corect si temenii corecti, iar aceste calcule se iau in considerare la timpul alegerii proprietatii. Poate aveti nevoie de un agent imobiliar pentru asta.

      Un lucru care nu cred ca este stiut in Romania: in SUA comisionul de vanzare este platit doar de vanzator. Acest comision se plateste companiei ce reprezinta vanzatorul si o parte din acest comision (de obicei jumatate) se duce la compania ce reprezinta cumparatorul.

      Pentru cumparator, agentul imobiliar este intotdeauna free.
      • 0 (0 voturi)    
        free (Miercuri, 25 martie 2009, 17:58)

        goe [anonim] i-a raspuns lui Luminita Ispas

        Free, adica il plateste cumparatorul din banii mei.
        Oricum ati prezenta problema, pentru mine un lucru e clar: interesul agentului nu poate fi decat opus interesului cumparatorului. Cu cat pretul de vanzare este mai mare, comisionul este mai mare si cu cat se face tranzactia mai repede cu atat mai bine (adica vei fi presat sa inchei tranzactia in orice conditii). Din cauza asta nu voi apela niciodata la serviciile unui agent.
  • +2 (2 voturi)    
    asigurare medicala (Joi, 19 martie 2009, 19:15)

    marian [anonim]

    muncesc in domeniu medical.si crede-ma ca atita este o asigurare buna.1000/luna si nu este inainte de taxe.deci tu trebe sa faci vreo 15000 ca sa platesti aiguarea aia.eu am platit suma asta.

    pt ca am avut o problema medicala si m-am dat cu capu` de pereti.
    cit esti tinar nu realizezi.
    cu una din aia proasta ,daca cumva nu stai pe linga centre universitare mari ai incurcat-o.in general asig sint locale.si te tratezi la redneckul local.nici nu iti imaginezi cite incompetenta exista printre doctori(bine, nu crede cumva ca se compara cu Ro unde aia sint criminali)

    de pre-existing ai auzit vreodata?

    daca cumva ai vreo 60 de ani si vrei asigurare te ajunge probabil la 1000/pers.

    good luck!

    american dream
  • 0 (0 voturi)    
    Mi se face sila cind aud de visul american (Vineri, 20 martie 2009, 1:24)

    Satul de Minciuni [anonim]

    Mi se face sila cind aud de visul american dupa ce am citit atita despre problemele oamenilor legate de asigurarile medicale.
    USA cea mai dezvoltata tara din lume cu cel mai salbatic regim de protectie sociala pentru cetateni americani.
  • 0 (0 voturi)    
    Opinii si opinii (Vineri, 20 martie 2009, 7:50)

    minu57 [utilizator]

    Cu tot respectul pentru experta si experienta ei americana v-as recomanda mare prudenta la asemenea stiri optimiste. Nu am intalnit un realtor, finantator,expert imobiliar care sa nu fie optimist. Face parte din meserie.Urmaresc de mai bine de 15 ani preturile la locuinte si pot sa va spun ca inca sunt exagerate. Doamna Ispas sustine ca 'istoric o casa valoreaza de 3 ori venitul mediu pe an al proprietarului'. Fals. Venitul mediu de vreo 10 ani este cam acelasi,in schimb pretul locuintelor este cu cel putin 50 % mai mare,dupa asa zisele reduceri oferite de companiile de vanzare. Pentru a se califica la imprumut cumparatorul ar trebui sa ofere acum un 'down payment' de 30- 40 % din valoarea tranzactiei,la care se adauga taxa anuala de propietate,asigurarea proprietatii,closing cost(hartiile de vanzare).In 15 sau 30 ani de imprumut este aproape imposibil sa nu existe o cadere de venit,un divort,boala,cheltuieli exagerate si atunci propietarul vinde casa si face profit. Fals! O ia de la capat si in final ajunge pensionar fara sa fi platit locuinta.Sistemul functioneaza perfect pe spinarea a milioane de familii care sustin servicii inutile sau chiar daunatoare cum ar fi intermediarii de tranzactii imobiliare.
    Documentati-va inainte de a intreba expertul,straduiti-va sa intelegeti si lucrati fara intermediari.
    Oricum nu veti face afacerea perfecta pentru simplul motiv ca nu exista o afacere perfecta.
    • 0 (0 voturi)    
      Unii urmaresc piata si altii fac avere! (Luni, 23 martie 2009, 21:54)

      Luminita Ispas, Century 21 SGR [anonim] i-a raspuns lui minu57

      Toata lumea are dreptul la opinie, si daca este sa ne luam dupa ce spuneti, nimeni nu ar mai cumpara case, ar plati doar chirii, dar cui le vor platii? Cat despre sugestia dumneavoastra ca suntem optimisti doar pentru ca primim comisioane, imi pare rau ca nu intelegi necesitatea serviciilor noastre.
      Eu sunt convinsa ca daca ar trebui sa va operati ati merge la un doctor si nu vati documenta acasa cum se face operatia si apoi vati taia singur cu bisturiu.
      In Romania este mai greu sa stii valuarea reala a unei proprietati fara a avea o data de informatii ce contine majoritatea vanzarilor imobiliare pe un timp stabilit sau sa fiti informati de tot inventarul de proprietati. In SUA avem aceasta date de informatii care acum este deschisa pentru toti consumatorii, si totusi negocierea, alegerea unei zone, a proprietatilor ce indeplinesc criteriile dorite de cumparator, si inchiderea acestei tranzactii se face prin profesionali.

      Valoarea caselor referitor la veniturile populatiei a-ti interpretat gresit spusele mele.
      Eu am spus ca "istoric" acest lucru s-a intamplat. Si tot istoric proprietatile au crescut in valuare cu doar 3-5% anual, cat probabil a fost si inflatia si maririle de salarii. In ultimii ani tredurile s-au schimbat. Cu ani in urma, un cumparator cumpara 3-4 case in decursul unei vieti, deci avea o casa in posesie un timp indelungat.

      Tot istoric domnule sau doamna "minu57" dupa cum va presentati, prorietarii de case au o avere de $184,000 fata de $4000 averea unui chirias. Aceasta informatie este luata din data de informatii a Rezervei Federale de date. Vizitati aceste Websites pentru mai multa informatii: http://www.realtor.org/research/commentary_real_estate_vs si http://www.federalreserve.gov/.

      Iar daca aceasta informatie este veche, sa spunem de cativa ani, si averea proprietarilor a scazut cu $100,000, atunci tot este $84,000 care inseamna ca tot este de 21 de ori mai mare decat a chiriasilor.
  • 0 (0 voturi)    
    Zicala populara actualizata (Vineri, 20 martie 2009, 8:15)

    minu57 [utilizator]

    Sa ai incredere intr-un sarpe dar niciodata intr-un doctor.
    Sa ai incredere intr-un doctor dar niciodata intr-un avocat.
    sa ai incredere intr-un avocat dar niciodata,niciodata,niciodata intr-un agent de vanzare de case.
  • 0 (0 voturi)    
    DE CE (Vineri, 20 martie 2009, 12:33)

    Mia Wallace [anonim]

    daca toate merg atat de bine pe piata imobiliara si sunt atat de optimisti, de ce au inchis taraba in Romania cei de la Century 21?
    • 0 (0 voturi)    
      Piata imobiliara din Romania (Luni, 23 martie 2009, 22:01)

      Luminita Ispas [anonim] i-a raspuns lui Mia Wallace

      Century 21 este o franciza. Birourile sunt operate independent. Online exista informatii ca ar fii un birou deschis. Cat despre extinderea unor birouri, in momentul de fata piata din Romania este unde era cea din USA acum 2 ani, in cadere libera. Asa incat nu vad cine ar deschide birouri in acest timp, acum este timpul de consolidare.


Abonare la comentarii cu RSS



ESRI

Top 5 articole cele mai ...



Hotnews
Agenţii de ştiri

Siteul Hotnews.ro foloseste cookie-uri. Cookie-urile ne ajută să imbunatatim serviciile noastre. Mai multe detalii, aici.
hosted by
powered by
developed by
mobile version
Vineri