Cati romani datoreaza bancilor mai mult decat valoarea casei cumparata pe credit?

de Cristian Orgonas     khris
Joi, 23 aprilie 2009, 8:58 Economie | Imobiliar

Pe fondul scaderii preturilor in sectorul imobiliar, multi dintre cei care in anii trecuti si-au cumparat un apartament sau o casa pe credit acum se afla in situatia de a avea datorii la banca mai mari decat valoarea casei depusa drept garantie.

Termenul care defineste cel mai bine aceasta situatie este acela de “negative equity“. Practic, daca eu mi-am cumparat anul trecut un apartament in valoare de 100.000 de euro din care 25.000 au fost banii mei iar 75.000 i-am imprumutat, in momentul in care valoarea de piata a apartamentului scade la 70.000, inseamna ca am un equity negativ de 5.000 de euro.

Cum stau lucrurile in SUA si Marea Britanie

- in SUA, in ultimii doi ani si jumatate preturile au scazut in medie cu 29% (indicele SP Case-Shiller). Aceasta scadere a facut ca din cei aproximativ 50 de milioane de americani detinatori de credite ipotecare, peste 8,3 milioane (16%) sa datoreze bancilor o suma mai mare decat valoarea imobilului ipotecat. Daca preturile vor mai scadea cu inca 5% (situatie foarte probabila), inca 2,2 milioane vor ajunge in aceeasi situatie (sursa).

- in Marea Britanie, preturile caselor au scazut in medie cu 19%, iar dintre cei 11,7 milioane de detinatori de credite ipotecare, 900.000 (7,7%) datoreaza bancilor mai mult decat valoreaza imobilul depus drept garantie. Mai mult, 13% dintre cei care au contractat un credit ipotecar in ultimii 3 ani au un equity negativ. In ceea ce priveste sumele, 650.000 dintre englezi detin o casa care valoreaza cu 6-8.000 de lire sterline mai putin decat valoarea ipotecii, altor 220.000 le lipsesc in jurul a 20.000 de lire iar 13.000 de persoane au de platit cu 37.000 de lire mai mult (sursa).

Cum stau lucrurile in Romania

- conform Biroului de Credit, la sfarsitul anului trecut existau 158.000 de credite ipotecare cu o valoare medie de 32.000 de euro sau 5 miliarde in total (sursa). Luand in considerare variatia soldului creditelor imobiliare, daca valoarea medie/credit este de 32.000 de euro, inseamna ca s-au acordat peste 80.000 de credite ipotecare in 2007 si 2008. Dintre acestea, 40.000 au fost acordate intre august 2007 si martie 2008, respectiv in perioada in care preturile au atins nivelul maxim.

- avand in vedere ca suma medie/credit este de doar 32.000 de euro (70.000 in Bucuresti, 40.000 in marile orase), este evident ca marea majoritate a creditelor ipotecare au fost folosite pentru cumpararea apartamentelor vechi cu una sau doua camere.

- conform indicelui BREI care monitorizeaza evolutia preturilor la nivelul Bucurestiului, valoarea imobilelor a scazut cu 30% fata de maximul inregistrat la inceputul anului 2008. Astfel, preturile apartamentelor vechi au scazut cu 42% iar pretul celor noi cu doar 7% (??!).

- sa presupunem ca avansul reprezinta in medie 25% din valoarea imobilului ipotecat (de multe ori, si acest avans a fost imprumutat). Tinand cont de evolutia indicelui BREI-V, toti cei care si-au cumparat un imobil pe credit incepand cu vara lui 2007, datoreaza bancii mai mult decat valoreaza imobilul respectiv in acest moment. Este vorba in cel mai fericit caz de 30-40.000 de persoane sau toti cei care si-au cumparat o locuinta cand preturile au fost maxime. Sa nu mai vorbim despre faptul ca acestia au pierdut si avansul de 25%.

Problema este ca acesti debitori in marea lor majoritate au cumparat apartamente vechi, al caror pret va scadea cel mai mult si a caror valoare investitionala este una extrem de mica.

Daca cei care au cumparat un apartament nou pot spera ca in urmatorii ani valoarea acestuia sa creasca, in cazul apartamentelor vechi este aproape imposibil ca preturile sa mai ajunga la nivelul celor din 2007-2008.

Spre deosebire de Romania, in SUA si UK exista posibilitatea ca o persoana sa isi declare falimentul personal daca datoriile sunt mai mari decat activele pe care acesta le detine. In Romania nu este posibil acest lucru, iar peste 20 de ani poti ajunge in situatia de a privi in urma si de a realiza ca ai platit bancii 250.000 de euro pentru un credit in valoare de 100.000 luat in 2007, in timp ce apartamentul in care locuiesti nu mai valoreaza decat 50.000.

Citeste si comenteaza pe Khris.ro.


Citeste mai multe despre   























Material sustinut de Superbrands

Recomandari de vara de la librarii Humanitas

Librariile Humanitas au aparut ca entitate juridica in anul 1993, insa primele doua librarii au fost deschise sub egida Editurii Humanitas inca din 1991. Cu peste 25 de ani in piata de distributie si vanzare de carte din Romania, compania isi propune sa ramana in continuare lantul de librarii cu cea mai mare pondere de carte din Romania, acordand editurilor nationale si locale, dar si autorilor romani, sansa de a ajunge la public.

6626 vizualizari

  • +3 (3 voturi)    
    cam da (Joi, 23 aprilie 2009, 9:33)

    jorj [anonim]

    Din pacate este o lectie aspra pe care trebuie sa o invatam... si multi dintre romani vor fi exact in situatia de a plati pt. un imobil cu o valoare de pina in 50.000 peste 200.000 in 20 de ani.
    Daca exista o parte buna.. in povestea asta e ca bancile sint mai dispuse sa isi asume riscul de a acorda credite (si prin urmare sa injecteze capital ) intr-o tara in care daca nu tu atunci urmasii , urmasilor tai vor trebui sa achita pina la ultimul banut creditul..
    Totul e ca acesti bani care intra in economie sa ajunga in final intr-o proportie cit mai mare in investitii (profitabile) caci altfel sint bani aruncati pe foc (sau dupa caz pe masini, vile, produse de lux etc...), iar incurajarea investitiilor e treaba unui stat cu institutii inteligente si sanatoase, ceea ce la noi... cam nu prea..
    • 0 (0 voturi)    
      calcul (Joi, 23 aprilie 2009, 11:05)

      proprietaru [anonim] i-a raspuns lui jorj

      Totusi atunci se dadeau credite cu dobanda mult mai mica, iar rata la acele credite se apropie de o chirie lunara. Problemele cu chiria le stiu toti romanii (depinzi de proprietar, nimeni nu face contract pe perioade mai lungi, plus ca pierzi banii pe care ii dai pe chirie). In 30 de ani de chirie intr-un apt de 2 camere (500E pe luna) dai cam 180.000 E fara sa primesti nimic dupa cei 30 de ani. Cu 500E pe luna , in conditiile de creditare din 2007 luai un credit de 80-90.000 E si reuseai sa cumperi un apt. Acum nu mai poti sa mai cumperi nimic (avans mare, dobanzi mari) si stai la mana proprietarilor.
      • +2 (6 voturi)    
        chiriasu' (Joi, 23 aprilie 2009, 12:24)

        stefan [anonim] i-a raspuns lui proprietaru

        Draga proprietarule,

        permite-mi sa-ti expun si celalalta parte care se pare ca-ti scapa din vedere.
        Ai enumerat problemele cu chiria, dar ce spui de urmatoarele probleme cu proprietatea:
        1. depinzi de zona unde ai apartamentul; daca esti nevoit sa schimbi locul de munca, locatia se transforma intr-o restrictie. - avantaj chirie
        2. ai de platit taxe si impozite pe locuinta - avantaj chirias
        3. ai de platit asigurari pe locuinta -avantaj chirias
        4. daca nu ai asigurare, orice paguba neimputabila unui tert iti va gauri buzunarul - avantaj chirias
        5. daca l-ai luat in rate, dobanda o pierzi ( o dai cadou bancii). avantaj: aici depinde the raportul dintre chirie si rata (si avansul platit)
        6. esti supus evolutie preturilor in imobiliare. Daca valoarea relativa a apartamentului creste, esti in castig ca proprietar; daca e invers (cum este cazul acuma...)
        7. Lichiditate redusa; banii ii tii blocati in real estate, daca ai o oportunitate mai avantajoasa, timpul de reactie este mult incetinit

        Spui ca in 30 de ani pierzi banii pe chirie si ca nu primesti nimic??
        Pai atunci muta-te in cort pe maidan, ca acolo nu platesti nimic. Sa vedem daca in acele conditii vei putea timp de 30 de ani sa fii la fel de productiv.
        • +1 (1 vot)    
          avantaje proprietate (Joi, 23 aprilie 2009, 14:46)

          proprietaru [anonim] i-a raspuns lui stefan

          1. nu mi se pare un avantaj pt chirias - care isi va muta "cortul" mereu cand isi va schimba serviciul. cand iti iei apartament, casti bine ochii unde ti-l iei sa poti ajunge in timp rezonabil intr-o zona industriala. cateodata serviciul se mai alege si dupa locul in care stai nu numai dupa bani.
          2. taxele si impozitele deocamdata sunt minore - aprox 40E / an si or sa ramana asa cat timp veniturile medii in ro sunt mici.
          3. asigurarea e in jur de 130E / an la o valoare de 100.000 de E. din nou nu mi se pare mult
          4. in asigurare intra si asigurarea bunurilor . si cred ca nici proprietarul apt unde stai cu chirie nu-ti plateste oglinda din baie daca ai spart-o.
          5. cum am spus rata e apoape cat chiria... o dif de 20-30 E sa zicem pe luna
          6. aici e adevarat... sunt supus evolutiei preturilor ... dar scaderea imobiliarelor de acum vine din greutatea creditarii , sau mai bine zis ... costurile ei... daca ai banii jos acum esti in avantaj ... daca iei tot prin credit... e la fel ca acum 2 ani ... (doar suma imprumutata e mai mica, dar avansul dat e mai mare)
          7. prefer sa raman blocat in apartamentul meu decat sa vina proprietarul si sa imi spuna ca vrea sa vanda si sa imi iau bagajele. poate ai familie... copii... sunt la scoala ... au colegi, prieteni in zona... mutatul cu "cortul" in spate implica si alte griji .

          Ideea era daca raman chiriile la stadiul actual (500E / luna , apt 2 camere zona ok), e mai ok sa dai 180.000 de E in 30 de ani si sa nu ramai cu nimic sau 250.000 de E si sa ramai cu apartamentul.
        • 0 (0 voturi)    
          Da! daaaar... (Joi, 23 aprilie 2009, 15:34)

          Eu [anonim] i-a raspuns lui stefan

          Ai sa razi de mine. Dar de cand platesc rata la mica mea garsoniera (lunar dau mai mult cu vreo 50 euro fata de cat as da daca as sta in chirie), sunt MULT mai relaxat. Si mai linistit. Si linistea asta... e o avere cumparata cu un mizilic de 50 euro dati in plus la banca.

          Oportunitati de afaceri, zici? Astea nu prea umbla pe garduri... si daca dau totusi de o pleashca, inchei un contract fictv de inchiriere cu un amic si fac in asa fel incat rata sa imi fie acoperita de chiria fictiva. Si merg la banca cu actele, si sunt din nou "la zero" cu datoriile la alte banci, si pe plus cu eligibilitatea: tanar, salariu bun, slujba stabila, zero datorii. Si capitalul mi-l iau de la banca, asa cum mi-am luat si banii de garsoniera, integral, de la doua banci.

          Ce sa-i faci, e greu cu astia care nu avem 20-30.000 euroi sa poreasca o afacere pe banii lor.
          • 0 (0 voturi)    
            astea sunt smecherii trecute (Vineri, 24 aprilie 2009, 2:20)

            jee [utilizator] i-a raspuns lui Eu

            nu stiu daca vor mai tine. plus ca contractul fictiv nu te duce la zero datorii.
            cat despre liniste...da. este marele avantaj!
  • +3 (5 voturi)    
    Calcul stupid! (Joi, 23 aprilie 2009, 9:47)

    Oxigen [anonim]

    Incorect si tendentios (ca sa nu zic miciuna crasa!)
    Uitati de amortizarea de folosinta - parca ar fi lingou de aur nu casa!
    Luat credit 100.000, platit 250.000 in 20 de ani inseamna rata de 1.050 euro rata sau DAE 11% in EURO !!! Parca ar fi credit de nevoi personale ???
    Oricum o chirie de 500 euro pe 20 de ani inseamna 120.000 euro, pe astia ii scazi din 250.000 sau ii aduni la cei 50.000 ramasi in valoarea casei???
    Sau cum zic altii - bullshit...
    • +3 (5 voturi)    
      mda (Joi, 23 aprilie 2009, 11:11)

      anonim [anonim] i-a raspuns lui Oxigen

      Si ce te faci daca chiria ajunge 1000 euro pe luna si un apartament 300.000 euro? Lucrurile pot evolua in directia asta.
      O casa nu e neaparat o investitie, e un loc al tau.
      • +2 (4 voturi)    
        un loc al tau.. un loc al bancii (Joi, 23 aprilie 2009, 12:31)

        alin [anonim] i-a raspuns lui anonim

        casa nu este a ta pana nu termini de platit creditul.. obisnuieste-te cu ideea asta. esti sclavul bancii.
        cand chiria ajunge la 1000 euro pe luna chiriasul are la dispozitie o gramada de optiuni, de la a cauta o oferta mai buna la a se muta in alt oras.
        cand ajungi somer si ai de platit o rata de 1000 euro pe luna ce optiuni ai?
        cei care au cumparat apartamentele subevaluate, in 2000-2004 s-au scos, restul si-au cam luat tzeapa. get used to it.
    • +3 (3 voturi)    
      nu e chiar asa de stupid (Joi, 23 aprilie 2009, 11:35)

      Dorel [anonim] i-a raspuns lui Oxigen

      Conform logicii tale achizitia unui apartament poate fi privita si ca o investitie, adik dc investesc 100k intr-un apartament azi, il inchiriez 20 de ani la o chirie medie de 500 iar la sf celor 20 de ani iau in calcul valoarea reziduala, e o investitie fezabila ori ba??? Dc folositi cunostinte minime de economie pentru calculul NPV, IRR si ce mai vreti voi, luand in calcul toate veniturile dar si toate costurile corect estimate in urmatorii 20 de ani veti constata ca oricum ati pune-o, ar fi o tzeapaaaa cum nu se poate. Dc aveti conostinte ceva mai avansate de economie atunci luati in calcul si coeficientul de risc cu care trebuie discountate veniturile nete respectiv, tara cu economie emergenta, instabilitate politica, nesiguranta veniturilor de maine, migratia fortei de munca si vedeti ce iese atunci...cu siguranta va luati cu mainile de cap:)
    • +2 (2 voturi)    
      intr-adevar.. stupid.. :) (Joi, 23 aprilie 2009, 12:26)

      pehash [anonim] i-a raspuns lui Oxigen

      ca sa vezi.. a scazut valoarea casei de la 100k la 50k, dar in calculele tale chiria nu scade?
      eu imi renegociez chiria daca este recesiune. tu iti poti renegocia creditul? :))
  • +2 (2 voturi)    
    2 intrebari (Joi, 23 aprilie 2009, 9:48)

    marius [anonim]

    1. Nu credeti ca o valoare de 50.000 al unui apartament in 2027 este usor nerealista, pentru ca in mod evident nu tineti cont de inflatie atunci cand avansati cifra?
    2. In conditiile in care in Bucuresti locurile unde se pot construi blocuri noi pot fi numarate pe degete, credeti ca blocurile vechi nu vor mai avea cautare si in consecinta le va scadea valoarea?
    Multumesc
    • +3 (5 voturi)    
      2 raspunsuri (Joi, 23 aprilie 2009, 10:04)

      eu [anonim] i-a raspuns lui marius

      1. In 2027, un apartament construit in 1977 va valora mult mai putin de 50000, cu orice inflatie.
      2. Cel mai probabil blocurile vechi vor fi cumparate de investitori, demolate si construite altele noi. Chiar daca nu este spatiu pe orizontala, pe verticala este destul
      • +5 (5 voturi)    
        hmm (Joi, 23 aprilie 2009, 10:25)

        marian [anonim] i-a raspuns lui eu

        blocurile vechi cumparate de investitori! usor de spus greu de facut. Cum cumperi tu de la niste pensionari care nu au unde sa se mute? Blocurile astea rapanoase vor sta mult si bine, pina vor deveni pericol public (cam in max 50 ani) si va interveni statul sa le darime.
      • +1 (1 vot)    
        Dar cutremurul? (Joi, 23 aprilie 2009, 10:44)

        Realism [anonim] i-a raspuns lui eu

        Evident ca nimeni nu stie cand va veni... dar toti stiu ca va veni... cel mai probabil e realist sa presupunem ca in urmatorii 10 ani vom mai avea un cutremur serios in Bucuresti... cate din blocurile vechi de 20-30 ani (acum) vor mai ramane in picioare? Iar din cele ramase in picioare cate vor avea structura de rezistenta iremediabil compromisa astfel incat sa necesite demolarea?
        Nu mai zic de cate au asigurare, dar nu asta e subiectul articolului...
        Deci mai asteptati cativa ani ca vom avea destul de mult spatiu disponibil si pe orizontala... trist, dar adevarat...
        • +1 (1 vot)    
          Corect, pe de alta parte... (Joi, 23 aprilie 2009, 11:54)

          gaspy [utilizator] i-a raspuns lui Realism

          M-am gandit si eu ca toate prognozele astea nu iau in calcul cutremurul, care - statistic vorbind - va veni.

          Eu vad insa invers efectul: pentru ca multe locuinte vor fi distruse, pretul celor ramase in picioare (noi sau vechi) va creste extrem de mult.

          Recunosc, nu cunosc foarte bine situatia din Bucuresti, dar macar SPER ca nu toate blocurile vechi sunt in pericol...
        • 0 (0 voturi)    
          foarte multe (Vineri, 24 aprilie 2009, 9:05)

          Catelu [anonim] i-a raspuns lui Realism

          Din blocurile construite acum 30 de ani vor ramane in picioare foarte multe. Imediat dupa cutremurul din 1977 normele in constructii au fost revizuite si blocurile construite ulterior sunt foarte solide. Dupa care oamenii au inceput sa uite ce a fost si... "merge si asa" si standardele de facto s-au mai relaxat - vezi blocurile ANL. Problema apare la blocurile construite cu mai mult de 40 de ani in urma, dar acestea sunt relativ putine.
    • +3 (3 voturi)    
      locuri (Joi, 23 aprilie 2009, 10:17)

      ramen [anonim] i-a raspuns lui marius

      Cum adica nu mai sunt locuri?
      Dar parcuri nu este?
      Daca este parcuri este si locuri pentru blocuri.
  • +3 (3 voturi)    
    depinde si depinde (Joi, 23 aprilie 2009, 10:03)

    andrei m. [anonim]

    treaba cu blocurile vechi e discutabila, cum zice si marius, mai sus. Unele blocuri isi vor pastra valoarea chiar si peste 30 de ani, depinde unde sunt situate. Blocuri vechi de multe decenii avem in locuri (nu locatii) bune din centrul Buc. si valoreaza mult si bine chiar si la 50 de ani de cind au fost facute. In Italia sunt cladiri medievale locuite si azi, unele chiar subrede (vezi cutremurule recent), si totusi valoreaza cit cele noi, tp ca sunt bine plasate. Depinde deci de multi factori. Teapa vor lua cei ce au dat mult pt un apart. situat la periferie, intr-un cartier mizer.
  • +1 (1 vot)    
    Locatia dragilor (Joi, 23 aprilie 2009, 11:09)

    anonim [anonim]

    Piata caselor e o piata in crestere privita pe termen lung si aici nu includ inflatia. Un apartament vechi in centrul Bucurestiului va valora mult mai mult decat unul nou in Chitila, chiar daca e facut din materiale mai proaste si mai ieftine.
    Voi astia cu cutremurul sunteti niste panicarzi, in 1977 au cazut cateva zeci de blocuri vechi sau cladiri vechi. Un cutremur sub 7 grade nu va avea practic nici un efect, pentru ca epicentrul e relativ departe. Teoretic, daca blocurile vor fi afectate in masura mai mare, pretul caselor va exploda la nivele incredibile astazi, ca atare aveti grija ce va 'doriti'.
  • 0 (0 voturi)    
    pret (Joi, 23 aprilie 2009, 14:36)

    vadim [anonim]

    Parea mea e ca nu au scazut pretul la apartamentele vechi ci au devenit preturile reale .Preturile au fost speculative bazate pe creditele la care se putea accesa relativ usor.. Bancile ar trebuie sa fie un pic mai mult controlate de "cineva"
  • 0 (0 voturi)    
    blabla (Luni, 4 mai 2009, 22:58)

    alex [anonim]

    Ce atata agitatie ca si inainte de 89 povestea era aceeasi...luai un apartament in rate la stat si plateai la el urmatorii 30 ani de-ti ieseau ochii, ajungand sa platesti practic echivalentul creditelor luate azi de la banci cand ajungi sa le dai la sfarsit dublu si inca ceva inapoi...Atunci intr-adevar era alta situatie, ca locurile de munca erau stabile, chiar daca multe dintre ele erau slab-mediu platite comparat cu ce este astazi.
    Daar, traiasca bizonii care s-au aruncat cu capul inainte cand s-au vazut cu un salariu de 1000-1500 euro/luna si s-au infipt la credite, leasinguri si toate cele ca na.. e omu' in bani.. si acum cand o parte din ei incep sa si-o ia peste ochi ca sunt dati afara, ca se inchide firma, ca nu mai stiu ce... vai ce tragedie, nu mai pot oamenii sa-si plateasca creditele..de ce? pentru ca nu au avut cap la vremea respectiva(asta nu inseamna ca acum ar avea, dar ma rog...)


Abonare la comentarii cu RSS



ESRI

Top 5 articole cele mai ...



Hotnews
Agenţii de ştiri

Siteul Hotnews.ro foloseste cookie-uri. Cookie-urile ne ajută să imbunatatim serviciile noastre. Mai multe detalii, aici.
hosted by
powered by
developed by
mobile version