De ce cresc sau scad preturile in SUA sau Anglia, doua piete foarte mature?
Nu am suficient timp sa urmaresc toate articolele importante din presa internationala. Cel de-al treilea frate al meu, traind in Suedia, o face. De aceea mi-a trimis saptamana trecuta o analiza care a fost publicata in revista The Economist pe 11 Februarie. In acesta se explicau de ce au ramas blocate preturile in SUA si de ce in Anglia acestea au inceput sa creasca. Autorul considera cresterea preturilor din Anglia “artificiala si nesustenabila”. Iata, pe scurt, citeva concluzii:
"SUA: Preturi blocate pentru inca 2 ani. Oferta prea mare, cerere mica…"
SUA este o piata bine reglementata, cu statistici in care poti avea incredere. Autorul a explicat pe scurt ca piata va ramane blocata cel mai probabil pentru ca:
* Intre 2002 si 2006 au fost livrate 12 milioane de apartamente noi, in vreme ce gospodariile noi au fost in numar de doar 7 milioane.
* Bancile vor scoate la vanzare in urmatorii doi ani apoximativ 5 milioane de locuinte ai caror propietari au fost executati silit. E vorba despre “foreclosures” (la preturi “foarte competitive”).
Aceasta inseamna ca stocul va fi imens si o parte din el se va vinde la preturi reduse. Acest lucru va bloca piata pentru inca vreo doi ani (cel putin, as adauga eu), pana cand toate aceste unitati vor fi vandute. Si se asteapta ca piata sa ramana la acest nivel, mai jos decat media post-1968.
“Anglia: Oferta mai mica decat cererea, si totusi preturi mari!”
In Anglia situatia este total opusa.
* Pe parcursul ultimilor zece ani au aparut mai multe gospodarii decat apartamente livrate.
* In 2009 au fost executati silit propietarii a 50.000 de aprtamente, un numar nesemnificativ pentru o economie de talia celei britanice.
Stocul era foarte redus si cu putin ajutor din partea Statului piata a devenit “mai putin rea” decat cea din SUA. Autorul afirma insa ca o gaseste a fi inca scumpa comparativ cu cea SUA si se asteapta ca piata engleza sa intre in declin. “Revenirea preturilor caselor britanice este construita pe nisip” este titlul acestui articol…
Romania: adaugam oferte la pret redus pe o piata “suprasaturata”
Sa trecem la Romania acum. Avem un stoc mare de apartamente nevandute (de obicei multe dintre ele aflate in zone nepotrivite, cu o calitate a constructiei mediocra etc). Avem o cerere extrem de anemica, care a fortat preturile sa intre in colaps in 2009. Ne asteptam ca bancile sa inceapa sa execute silit debitorii, pentru ca prea multi nu isi achita ratele.
In acelasi timp mai adaugam 20.000 de unitati care se vand la 600 euro/ m.p. (mai mult sau mai putin). Acest pret poate fi numit “foreclosure” sau chiar “fire sale”. De fapt, adaugam o oferta la un pret foarte redus pe o piata deja suprasaturata.
Comparatie directa cu cele nou construite (din pacate)…
Cu preturi ale apartamentelor ANL la niveluri atat de reduse, se va face o comparatie directa cu unitatile nou construite. Multi vor fi tentati sa cumpere din apartamentele ANL, in loc sa cumpere din apartamentele disponibile pe piata. “Proprietarii care cumpara apartamente ANL nu pot vinde in urmatorii cinci ani” mentioneaza una dintre prevederile actului normativ. Dar pot semna un precontract pentru aceasta perioada, nu? Nu s-a mai vazut aceasta tactica si in trecut?
“Dar apartamentele nou construite sunt mult mai bune decat cele ale ANL-ului” vor spune toti dezvoltatorii. Corect. Dar sunt prea multi cei care pur si simplu isi doresc cel mai mic pret cu putinta, la cele mai accesibile preturi. Este criza si fiecare euro conteaza pentru ei. De asemenea, daca este vorba de cineva care nu se pricepe (si nici nu isi doreste sa invete mai multe despre proprietati) i s-ar putea parea “ciudat” sa cumpere un apartament cu 1.200 de euro/m.p. stiind ca undeva in apropiere sunt spre vanzare apartamente cu 600 de euro/m.p.
Piata va fi blocata, dar macar nu permiteti vanzarile prin precontracte
Bineinteles ca nu sunt capabil sa vad imaginea in ansamblu pe care politicienii ar trebui sa o vada. Si nu dispun de consultantii si instrumentele necesare pentru a putea ajunge la cea mai buna concluzie. Dar, dupa cum vad ca stau lucrurile legate de aceasta problema, dupa umila mea parere piata va ramane blocata pentru mult timp. Ar trebui cel putin sa se ia o masura care sa restrictioneze incheierea de precontracte pentru acest gen de apartamente pana va expira termenul de 5 ani. In acest fel, piata pur si simplu va “pierde” 20.000 de potentiali clienti, dar cel putin nu vom avea parte si de lucruri mai rele.
Rezultatul asteptat
* Unii dezvoltatori vor falimenta.
* O mare parte din fondurile pentru programul “Prima Casa” va fi investita in aprtamentele ANL, privand restul pietei.
* Multi alti dezvoltatori vor evita inceperea de proiecte noi inainte ca acesta oferta de apartamente ANL sa fie absorbita de piata. Acest lucru inseamna ca vor amana investitii necesare.
* Proprietarii apartamentelor vechi vor trebui sa concureze cu apartamente mai noi la preturi mult mai reduse.
* Ma indoiesc, de asemenea, ca Statul va aduna prea multi bani din taxe.
PS: Declar ca nu sunt implicat in viata politica romaneasca. Nu cunosc niciun politician si nu am prieteni sau dusmani printre acestia. Textul de mai sus este doar o explicatie a masurilor anuntate, la care se adauga rezultatul pe care eu il prezic ca aceste masuri il vor aduce. Aceasta nu inseamna ca sunt impotriva sau pentru Guvern sau oricine altcineva.
Articol scris de Ilias Papageorgiadis, fost ziarist, actual antreprenor in Romania
Prin urmare daca repartizezi o locuinta unei familii de tineri teoretic acea familie nu are resurse sa o cumpere, daca incerci sa i-o vinzi si aceasta acceapta insemna ca nu a beneficiat corect de locuinta ANL.
Este un cerc vicios in care statul dovedeste ca inposibilul devine posibil pentru clientela politica utilizand banii publici.
Este un program discriminatoriu pentru celelate socientati de constructii, iar daca faci o diferenta intre un apartament de 2 camere prin ANL si prin dezvoltator constati ca statul il scuteste pe beneficiarul politic de 50 000 de euro.
Din aceast beneficiu acesta familie este obligata sa doneze la partid 25 000 de euro.
Si cam asa partidul si familia clientelara face evaziune statului.
Noi stam pe margine si privim cum bugetul de stat , deci al tuturor saraceste.
el si-ar dori sa fie la oferta pe piata doar apartamentele firmei lui probabil.. si oricine vrea sa vanda sa treaca pe la el...
si declaratia de la sfarsit? ipocrizie maxima! a uitat sa declare ca este pana in gat implicat in imobiliare si are tot interesul ca preturile sa ramana cat mai ridicate, il doare pe el fix in dos de amaratii care nu-si permit nici 600 euro/mp(editat de HotNews.ro)
Eu stau la anl, si pot sa va spun ca daca se vand jumate din ele e bine. de ce? pentru ca majoritatea amaratilor care stau in ele, profesori, educatori, politai, majoritatea cu grade mici, nu prea se vor inghesui, caci deja sunt supraindatorati. Sau nu vor avea curajul, pentru ca nu stii ce va fi in vara, dar peste 20 de ani...
Cat despre revanzarea lor...astea-s vise, mai jos de cartierul acesta anl cluj, stau cateva sute de apartamente de 2 camere, cam la 29-30.000 eur nevandute, ba iti mai da si un Chevrolet, numai sa le cumperi.
Asa, ca... nu prea va fi o mare afacere, nici pentru stat, nici pt. clienti.Iar cei cativa smecheri care vor fi cu siguranta, sunt prea putini ca sa insemne ceva semnificativ.
Respecte tuturor.
- Vanzarea de locuinte ANL se face in general catre chiriasii actuali, care nu cred ca erau foarte dornici sa cumpere un apartament de pe piata libera
- Piata din Romania este deja foarte scumpa, raportata la nivelul veniturilor ( se zice in occident ca preturile sunt supraevalute cand pretul mediu al unei locuinte depaseste 2,5 - 3 salarii medii brute anuale: daca consideram in Romania venitul mediu brut anual de vreo 6000 Euro/an, pretul mediu al unei locuinte ar trebui sa fie 18.000 de Euro, deci piata romaneasca poate fi considerata extrem de supraevaluata fata de veniturile "noramale")
PS. blocul este in zona Alba Iulia(Bucuresti) si este destinat numai apartamentelor de lux. Te rog sa te gandesti daca pretul tau chiar este cel corect......pentru apartamente normale(cu finisaje medii)
Trebuie sa fii nebun sa te bagi in rate ca sa platesti cu 48000 Eu un apartament pe care il vei ocupa (in cel mai bun caz) peste un an- doi (timp in care platesti rate si continui sa stai cu soacra), in loc sa iei un apartament de pe piata privata, cu 35 mii Eu (nou) sau cu 25-30 mii Eu (vechi).
D-na Udrea isi inchipuie ca piata imobiliara din provincie e totuna cu cea din Bucuresti!
Tu ai auzit ce S-A VORBIT, iar eu STIU preturile reale cu care se ofera la vinzare apartamente ANL intr-un oras mic. Evident, tu comentezi ca sa te afli in treaba, iar eu am o relatie foarte concreta cu aceasta chestiune. Pricepi matale?
Dezvoltatori imobiliari in faliment .. oh da o sa le plang de mila.
Mai putine taxe - alea oricum sunt un fleac in bugetul national (conteaza la bugete locale dar nu atat de mult cat sa imi pese)
Vanzatori de case fara job - adica ala era un job??
Valoarea adaugata generata de intreg procesul - nu ma intereseaza apartamente de sute de mii de euro, as prefera sosele, autostrazi, cai ferata, metrou, irigatii etc.
Deci unde e partea rea!?
Daca nu se vinde ce este deja construit, nu se va mai construi nimic nou, si sunt foarte multi oameni care asteptau sa vina primavara ca sa reinceapa munca in constructii.
daca a facut locuinte sociale si in ele s-a angajat sa gazduiasca temporar niste persoane aflate in nevoi, acum ar trebui ca aceste apartamente sa fie folosite conform scopului: sa gazduiasca alti chiriasi cu nevoi.
cei care au bani sa cumere anl-uri sa faca bine sa mai puna ceva si sa cumpere alte apartamente fiindca alti amarati trebuie ajutati asa cum au fost si ei ajutati.
suntem o tara de neamuri-proaste; adica, daca tu ai primit un acoperis aproape moca fiindca nu-ti permiteai altfel, dupa ce iti expira contractul de ce nu lasi si pe altul?
asa cum spunea cineva mai sus, "amaratii" care au pus mana pe aceste apartamente sunt politai (salariu minim mai mult decat dublul mediului din privat), functionari in administratia locala (salariul minim aproape dublu fata de media din privat), profesori (venitul minim 1,3 - 1,5 fata de media din privat).
de ce nu sunt chiariasi in anl-uri soferi, frizerite, vanzatoare la chioscuri, agenti de asigurare, forjori, strungari? astia nu sunt amarati? sunt, dar nu sunt invartiti ai tranzitiei ca bugetarii care populeaza anl-urile.
inca ceva, parcurile auto din fata anl-urilor sunt impresionante, masini de 20.000 de euro frecvent, mai jos de 10.000 doar loganuri noi.
In primul rand efectul de care vorbeste in articol s-a manifestat in 2005-2006 cand aceste locuinte au fost date catre chiriasi (in acel moment insa piata era in plina expansiune). Acele apartamente s-au dus catre: 95% persoane din sistemul bugetar (administratie, armata, interne, etc) si 5% catre cazuri sociale grave (pentru ochii presei).
Chiriile au fost foarte mici de la inceput (de 3-4 ori sub pretul pietei) si de la inceput se stia ca in 5 ani se vor vinde catre chiriasi foarte ieftin, asa ca toti s-au pregatit sa poata lua credite acum.
In concluzie marea majoritate vor fi cumparate (chiriasii respectivi nu prea au probleme cu locurile de munca fiind in continuare 'in sistem') ba mai mult vor beneficia si de programul prima casa, care unui om obisnuit ii este atat de inaccesibil datorita termenelor foarte mari de asteptare si birocratiei stufoase.
Asa ca acele locuinte nu sunt pentru toata lumea si nu vor influenta piata actuala.
Eu nu stiu daca e asa, dar as da o lege in care as limita astfel de actiuni speculative si de acumulare de imobile/terenuri Romanesti !
Un pic de dreptate ai insa; terenurile agricole se cumpara in draci de persoane de o anumita nationalitate (incepe cu e si se termina cu vrei)
http://www.economist.com/node/15498328/comments
http://www.economist.com/blogs/buttonwood/2010/02/lack_mortgage_finance
http://www.economist.com/node/14573531/comments
http://hubpages.com/hub/Peak-America-an-economy-in-irreversible-decline
Am discutat cu persoane care locuiesc sau au vazut astfel de apartamente, si erau foarte multumite si de spatiu si de impartire.
Eu locuiesc intr-un apartament vechi de 40 de ani, din caramida, cu parchet de lemn pe jos, calduros, la cutremur, in '77, nu a patit absolut nimic.
Astazi, cea mai mare calitate pe care un dezvoltator a mentionat-o in mod special pe site-ul sau, pentru niste apartamente de 120.000 - 200.000 euro, erau peretii din BCA dintre apartamente, restul fiind din gips-carton!
Si tot pentru economie, probabil, la cele mai multe proiecte noi, peretii exteriori au fost inlocuiti cu ferestre sau usi duble imense, din geam termopan, ca sa te simti ca intr-un acvariu, nemaivorbind de faptul ca un geam termopan nu asigura izolarea termica ca un zid bine lucrat. Ce am mai observat este moda bucatariilor deschise, intr-o tara in care gospodinele stiu sa gateasca si gatesc (si un ceai daca fierbi, nu mai vorbesc de un ou sau o ceapa, miroase), si lipsa totala a spatiilor de depozitare - debarale, camari, intrarea direct in living si apoi in bucatarie etc.
A, si sa nu uit, toate au centrala termica proprie, nu incalzire centrala - asta inseamna costuri imense la intretinere. Si toti iti baga pe gat niste terase enorme, adaugate la spatiul locuibil la acelasi pret exorbitant.
Si lista poate continua.
Deci, in ce consta asa-zisa calitate fata de proiectele decente ale ANL-ului sau cladirile vechi?
ferestrele alea imense poate izoleaza mai bine decat fereastra ta cea mica...televizorul ala subtire si cu diagonala mare poate nu e mai prost decat televizorul tau cel mare cu diagonala mica, masina de sub 1000 de kg cu consum de 5% poate nu e neaparat mai rea decat masina de 2 tone cu consum de 15%...
Debaralele acelea sunt inlocuite de o debara undeva la baza blocului cu cheie
Centrala termica proprie permite independenta totala specifica in capitalism...
Eu locuiesc intr-o tara ce locuintele ce au in jur de 20 de ani sunt considerate vechi...lumea nu mai gateste acasa ca isi permite sa manance in oras, timpul utilizat(de unii considerat pierdut) pentru gatit este folosit pentru alte activitati, iar hota te scapa in general de mirosurile si de aburul provenit de la putinele minute petrecute in bucatarie...
In general un bloc vechi vine cu peretii cojiti, cu tevi pe jumatate ruginite, cu proprietari batrani si dezinteresati de contributii si renovari, cu subsolul plin de sobolani si infiltratii...trecut deja printr-un cutremur mare...si lista poate continua...
Eu inca nu mi-am luat locuinta dar am stat si in blocuri vechi, si noi, si pot spune diferenta...Daca as cumpara, cu cat mai nou cu atat mai bine, iar inainte de '77 nici nu ar intra in discutie...
Calitatea multor ansambluri noi construite (peste 80%), este sub ceea ce se ofera ANL-ul.
E timpul ca 'dezvoltatorii', in fapt niste tepari in toata regula, sa-si micsoreze puternic marja nesimtita de profit.
Generalizati pretul pe mp. Pai cum poti generaliza "preturile la apartamentele noi"
sa fie..... Acestea vor fi intr-un interval de la 500-5000 euro pe mp avand la baza: locatia, finisaje, arhitectura, . Cand pe o strada va fi un imobil la care pretul pe mp va fi x iar la 100 m intr-un alt imobil va fi 10x atunci piata va intra in normal. Voi comparati piata imobiliara cu un sac de pere la care pretul pe mp e dat de pretul unei pere.
Multumex
1200 euro/mp este pret de Viena/Austria nu de Romania. Piata cred ca va mai scadea...cu toate ca nu vad posibila scaderea datorita "foamei" de bani.