Cum afecteaza imbatranirea populatiei preturile caselor? Si ce inseamna pentru datoria publica faptul ca imbatranim, imbatranim..

de DP     Dan Popa's Weblog
Sâmbătă, 25 septembrie 2010, 15:56 Economie | Finanţe & Bănci

Cat de stransa este legatura intre factorii demografici si valoarea activelor, in special preturile caselor? Un grup de cercetatori un economist din cadrul Bancii Reglementelor Internationale, Elod Takats a publicat chiar zilele trecute un studiu pe aceasta tema. Ideea e ca îmbătrânirea populaţiei afecteaza consistent preţurile activelor. Un model mic si plin de calcule integrale este folosit pentru a arăta că factorii demografici alaturi de cei economici trag dupa ei preturile activelor şi în special, preţurile caselor, scrie Dan Popa pe blogul lui.

Analiza sugerează că preţurile caselor se vor confrunta cu schimbari substanţiale în următorii patruzeci de ani. Drept e ca analiza lui Elod trebuie citita cu o oarecare prudenta. Estimarile demografice sunt putin riguroase. Schumpeter avea dreptate in 1943 cand spunea ca previziunile de populaţii viitoare, incepand de la cele facute in secolul al XVII-lea, au fost practic întotdeauna greşite. Aceste estimări ale economistului BIS nu sunt

     impact demografic
     Foto: Hotnews

previziuni  ale preţurilor caselor, ci doar estimări ale impactului demografic asupra preţurilor la locuinţe. Intrucat o serie de alţi factori afectează aceste preţuri, miscarile lor pot fi foarte diferite de cele implicate de factorii demografici.

Drama e insa alta, cel putin in ceea ce priveste Romania. Gospodăriile, instituţiile private şi publice au acumulat datorii substanţiale în ultimii ani. Activele finanţate prin această datorie ar putea fi supuse unei presiuni pe termen mediu si lung, iar evolutia viitoare a preturilor ar putea complica mecanismul de corectie a poziţiilor de îndatorare financiare.

În plus, două efecte sunt strans legate de îmbătrânire, prin prisma cheltuielilor fiscale. În primul rând, îmbătrânirea va spori cheltuielile guvernamentale, în special de pensii şi de sănătate. În al doilea rând, îmbătrânirea populaţiei va încetini creşterea economică, asa cum va incetini creşterea ofertei de muncă. Ambii factori vor exacerba problemele datoriei guvernamentale. Asta ca sa nu mai spun ca preţuri mai mici ale activelor implică o presiune suplimentara pe ratele dobânzilor, facand sustenabilitatea datoriei publice si mai dificila… Dar sa revenim la batrani si case.

Calculele lui Elod sunt facute in baza unui model regresiv cu date privind preturile locuintelor din cadrul a 22 economii avansate, spectrul de date intinzandu-se  între 1970 şi 2009. Estimările, dupa cum aratam, arată că factorii demografici afectează preţurile în mod semnificativ. Combinând rezultatele cu proiecţiile
     real house prices change
     Foto: Hotnews
populaţiei (proiectii ONU), Elod sugerează că îmbătrânirea populaţiei va duce la scăderea substantiala a preţurilor caselor. Calculele arata ca imbatranirea populatiei a miscat  cu  circa 80 de puncte de bază intr-un an preturile caselor din SUA şi cu mult mai mult în Europa şi Japonia.

Îmbătrânirea este globală. Economiile avansate imbatranesc rapid, iar economiile emergente par a le urma strâns. Ponderea celor batrani in totalul celor ce muncesc este de aşteptat să se dubleze  în Statele Unite până în 2050, iar in alte tari drama este si mai mare. Germania şi Japonia sunt cele mai cunoscute exemple, dar îmbătrânirea nu se limitează la economiile avansate. China va fi mai în vârstă, în termeni de vârstă medie, decât în Statele Unite până în 2025. Apare firesc întrebarea: Ce se va întâmpla cu preţurile activelor? Imbătrânirea populaţiei va conduce la o topire globala preţurilor activelor?

Teoria economică, utilizand o combinaţie intre ipoteza ciclului de viaţă şi alte asemenea teorii sugerează faptul că îmbătrânirea are un impact direct asupra preţurilor activelor. Ipoteza ciclului de viaţă afirmă că modelele de consum de economisire variază cu vârsta: Persoanele împrumuta atunci când sunt tineri si isi achita la middle age, datoriile. Tinerii strang active pentru batranete, in vreme ce batranii renunta la active pentru a-si finanta mai usor batranetile. Cand preponderenta e generatia tanara, preturile suie. Cand batranii sunt mai multi, preturile scad.

     preturile locuintelor
     Foto: Hotnews

Ei, Elod spune ca desi îmbătrânirea populaţiei va afecta în mod semnificativ negativ preţurilor activelor, o criza a preţurilor activelor (asa cum au prezis-o Mankiw şi Weil in 1989) este puţin probabila.

Pe baza analizei, preţurile activelor la nivel mondial s-ar putea confrunta cu o revenire de pana la un punct procentual pe an, mai putin decat in cazul tarilor neutre din punct de vedere demografic. Yoo (1997) leaga  în mod explicit îmbătrânirea de preţurilor activelor şi arata cum si cu cat miscarile demografice genereaza modificari de joasă frecvenţă ale preţului. Imbătrânirea scade preţul capitalului, asta e evident.

Exista cercetatori care s-au concentrat pe efectul imbatranirii asupra pietei preturilor activelor bursiere (Geanakoplos, in 2004) costul capitalului (Auerbach şi Kotlikoff ) sau al pietei salariilor (Auerbach, 1987).

     demographic impact
     Foto: Hotnews

În ultimii 30 de ani, în anii activi din generaţia Baby Boomer, preţurile activelor au crescut masiv. Teoria postuleaza ca in asemenea situatii, economiile « boomers “, vor fi sub presiune, mai ales atunci cand această generaţie se va retrage şi va începe să vândă activele sale   generaţiilor care vin din urma.

Un procent mai mare al PIB-ului real pe cap de locuitor corespunde cu preturi in jurul unu la sută mai mare al pretului mediu din real state. În mod similar, o crestere a numarului populaţiei cu un procent implică o crestere medie de 1% a pretului mediu din real estate.

Citeste si comenteaza pe blogul lui Dan Popa



Citeste mai multe despre   












Articol sustinut de BRD Groupe Société Générale

Atelier de idei. Cum te ajuta tehnologia sa-ti faci mai mult timp pentru tine si planurile tale

Munca multa, stres, ore peste program, termene limita, sedinte lungi. Uneori, asa arata ziua de lucru a multora dintre noi. Din acest motiv e foarte important sa investesti in lucruri care te pot ajuta sa iti folosesti mai bine timpul petrecut la birou. Sa lucrezi mai bine, mai usor si mai repede poate insemna mai mult timp pentru tine si pentru cei dragi. Iti propunem, asadar, cinci directii care te pot ajuta pe plan profesional si personal.

2690 vizualizari

  • +1 (1 vot)    
    o altă previziune (Duminică, 26 septembrie 2010, 1:26)

    ampersand [anonim]

    Legat de previziunile din articol, şi strict la România, eu prevăd şi altceva: o înrăutăţire acută a resentimentelor tinerilor faţă de cei în vârstă, în special faţă de pensionari. Amestecul rezultat din combinarea efectelor crizei cu creşterea cheltuielilor cu asistenţa socială faţă de pensionari, cu scăderea veniturilor la buget datorată scăderii numărului de muncitori activi, cu scăderea fondurilor alocate educaţiei cu impact atât asupra productivităţii muncii cât şi a mentalităţii din viaţa de zi cu zi, tot acest amestec va duce la considerarea, de către tineretul tot mai şmecher şi needucat, a bătrânilor drept o povară în calea proprie-i bunăstări. Nu cred că nu-s deja vizibile astfel de manifestări, de la "lasă gura, babo!" din reclama la ceva ciocolată pentru copii până la comentarii de genul "boşorog", "băşinos" la adresa unor "monştri sacri" din ştiinţa, muzica, literatura şi cinematografia universală, la bătaia încasată de bătrâni pe treceri de pietoni, prin sate, toate par să conveargă spre o asemenea situaţie. "My two cents", vorba căpşunarului.
  • 0 (0 voturi)    
    Imbatrinirea traducatorului (Duminică, 26 septembrie 2010, 9:53)

    Radu [anonim]

    Articolul ar putea fi interesant daca am reusi sa nu observam doua aspecte: traducerea foarte proasta din limba engleza, cu un iz americanesc si comprtenta discutabila a acelui controversat Elod Takats. Daca tema este cu adevarat actuala atunci cautati autori competenti.


Abonare la comentarii cu RSS



ESRI

Top 5 articole cele mai ...



Hotnews
Agenţii de ştiri

Siteul Hotnews.ro foloseste cookie-uri. Cookie-urile ne ajută să imbunatatim serviciile noastre. Mai multe detalii, aici.
hosted by
powered by
developed by
mobile version
Marţi